112 年 不動產經紀人 不動產經紀相關法規概要 考古題

【正確答案B】依【不動產經紀業管理條例】第7條及第8條規定，經紀業未依規定繳存營業保證金者，應予停止營業處分，其停止營業期間達『六個月』以上仍未繳存者，應廢止其許可，並非達一年。【A選項錯誤】依【不動產經紀業管理條例】第8條規定，營業保證金由中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會統一於指定之金融機構設置營業保證基金專戶儲存，敘述正確。【C選項錯誤】依【不動產經紀業管理條例】第8條規定，營業保證金獨立於經紀業及經紀人員之外，不因其債務債權關係而為讓與、扣押、抵銷或設定負擔，敘述正確。【D選項錯誤】依【不動產經紀業管理條例】第8條規定，經紀業申請解散者，得自核准註銷營業之日滿一年後二年內請求退還原繳存之營業保證金，敘述正確。

【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第38條規定，外國人經內政部或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格或不動產經紀人考試及格，並向內政部指定之機構、團體登錄及領有不動產經紀營業員證明或經紀人證書者，得充任經紀人員。【A選項錯誤】依【不動產經紀業管理條例】第38條規定，外國人得依中華民國法律參加不動產經紀人員之考試，並非參加營業員訓練須先經內政部許可。【B選項錯誤】依【不動產經紀業管理條例】第38條規定，外國人經內政部許可後得受僱於經紀業為經紀人員，法條並未規定大陸地區人民須經大陸委員會許可。【D選項錯誤】依【不動產經紀業管理條例】第38條規定，外國人經許可在我國充任經紀人員者，其有關業務上所為之文件、圖說，應以中華民國文字為之，並非可不限以中華民國文字。

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第22條第1項規定，經紀業經營仲介業務者應由經紀業指派經紀人簽章之文件，包括不動產出租、出售委託契約書、不動產廣告稿、不動產說明書及不動產租賃、買賣契約書；但經營代銷業務者，不動產出租、出售委託契約書係由起造人或建築業自行製作，不適用指派經紀人簽章之規定。【A選項錯誤】代銷業務之不動產說明書仍應由經紀業指派經紀人簽章。【B選項錯誤】代銷業務之不動產廣告稿仍應由經紀業指派經紀人簽章。【C選項錯誤】代銷業務之不動產租賃、買賣契約書仍應由經紀業指派經紀人簽章。

【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第23條規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，且於雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。【A選項錯誤】依【不動產經紀業管理條例】第22條規定，不動產說明書應由經紀業指派『經紀人』簽章，而非經紀營業員。【B選項錯誤】依【不動產經紀業管理條例】第23條規定，解說前應經『委託人』簽章，而非委託人交易之相對人簽章。【D選項錯誤】依【不動產經紀業管理條例】第22條第2項規定，不動產說明書應記載及不得記載事項由『中央主管機關』(內政部)定之，而非所在地主管機關。

【正確答案B】依【不動產經紀業管理條例】第24條之1規定，109年12月30日修正條文施行前提供查詢之申報登錄資訊，於修正施行後，應依同條第三項規定，除涉及個人資料外，重新提供查詢。【A選項錯誤】109年12月30日修正施行後已改為『門牌』揭露，不再維持區段化、去識別化方式。【C選項錯誤】依【不動產經紀業管理條例】第24條之1規定，經營代銷業務受起造人或建築業委託代銷預售屋者，應於『銷售前』將備查文件報請備查，並於簽訂買賣契約書之日起『30日』內申報登錄成交案件實際資訊，並非將委託代銷契約書再行報請備查。【D選項錯誤】依【不動產經紀業管理條例】第24條之1規定，經營仲介業務者對於居間或代理成交之租賃案件，應於『簽訂租賃契約書之日』起30日內申報登錄，非自承租人占有中之日起算。

【正確答案A】依【不動產經紀業管理條例】第4條第1款規定，不動產指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利，包括區分所有建物及地上權等權利。【B選項錯誤】依【不動產經紀業管理條例】第4條第2款規定，成屋指領有『使用執照』之建築物，並非領有『建造執照』，領有建造執照尚未完工者屬預售屋。【C選項錯誤】依【不動產經紀業管理條例】第4條第10款規定，經紀人員指經紀人或經紀營業員，其中經紀營業員之職務為『協助』經紀人執行仲介或代銷業務，並非『執行』。【D選項錯誤】依【不動產經紀業管理條例】第4條第7款規定，營業處所指經紀業經營仲介或代銷業務之店面、辦公室或其他固定場所，非常態之非固定場所。

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第35條規定，直轄市、縣（市）同業公會關於會員入會、停權、退會情形，應報請所在地主管機關層轉中央主管機關備查，以使中央主管機關得以掌握全國經紀業會員異動情形。【A選項錯誤】依【不動產經紀業管理條例】第35條規定，須層轉中央主管機關，非僅報所在地主管機關，且為『備查』非『核定』。【B選項錯誤】依【不動產經紀業管理條例】第35條規定，須層轉中央主管機關，非僅報所在地主管機關備查。【C選項錯誤】依【不動產經紀業管理條例】第35條規定，須層轉中央主管機關『備查』，非『核定』，核定屬實質審查，備查僅供知悉。

【正確答案A】依【公寓大廈管理條例】第8條規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺，若有住戶為維護自己或其他住戶之生命、身體、財產安全之需要，得於不妨礙逃生及不突出外牆面之範圍內設置防墜設施，法條並未限定須有12歲以下兒童或60歲以上老人之住戶，只要有安全需要即可設置。【B選項錯誤】依【公寓大廈管理條例】第8條規定，防墜設施應於外牆開口部或陽臺設置，敘述正確。【C選項錯誤】依【公寓大廈管理條例】第8條規定，防墜設施之設置須不妨礙逃生且不突出外牆面，敘述正確。【D選項錯誤】依【公寓大廈管理條例】第8條規定，防墜設施設置後，設置理由消失且不符本條例規定限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀，敘述正確。

【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第36條第5款規定，住戶違規情事之制止及相關資料之提供，為管理委員會之法定職務之一。【A選項錯誤】依【公寓大廈管理條例】第36條第1款規定，管理委員會執行之決議事項為『區分所有權人會議』決議事項，而非『住戶大會』決議事項，兩者在本條例下有嚴格區分。【C選項錯誤】依【公寓大廈管理條例】第36條第2款規定，管理委員會職務僅為共有及共用部分之『清潔、維護、修繕及一般改良』，『重大修繕或改良』依第11條規定須經區分所有權人會議決議，非由管理委員會逕為決定。【D選項錯誤】依【公寓大廈管理條例】第31條至第34條規定，住戶共同事務之應興革事項，屬區分所有權人會議之職權，而非管理委員會得逕為決定。

【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第18條規定，起造人於該公寓大廈『使用執照申請時』，應提出繳交公庫代收之證明；於該公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人並向主管機關報備後，由公庫代為撥付至該管理委員會或管理負責人之專戶，而非於召開區分所有權人會議時撥付。【A選項錯誤】依【公寓大廈管理條例】第18條規定，起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列公共基金，敘述正確。【C選項錯誤】依【公寓大廈管理條例】第18條第2項規定，公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理，敘述正確。【D選項錯誤】依【公寓大廈管理條例】第18條第3項規定，公共基金經區分所有權人會議決議交付信託者，其運用應依區分所有權人會議之決議為之，敘述正確。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第56條第1項規定，公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及『規約草約』，而非規約；規約草約於區分所有權人會議成立後方由會議決議通過為規約，故C選項敘述為錯誤。【A選項錯誤】依【公寓大廈管理條例】第18條規定，起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列公共基金，敘述正確。【B選項錯誤】依【公寓大廈管理條例】第58條第1項規定，公寓大廈之起造人非經領得建造執照不得辦理銷售，敘述正確。【D選項錯誤】依【公寓大廈管理條例】第57條規定，起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備等，確認其功能正常無誤後，移交管理委員會或管理負責人，敘述正確。

【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第5條規定，區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。【A選項錯誤】依【公寓大廈管理條例】第4條第1項規定，區分所有權人除法律另有限制外，對其『專有部分』得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，並非對『共有部分』，共有部分不得自由處分。【C選項錯誤】依【公寓大廈管理條例】第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為『移轉或設定負擔』，設定負擔亦不得分別為之。【D選項錯誤】依【公寓大廈管理條例】第6條第1項第2款規定，住戶因維護修繕專有部分或設置管線，必須進入或使用他住戶專有部分或約定專用部分時，他住戶不得拒絕，無須經管理委員會同意。

【正確答案D】依【公寓大廈管理條例】第42條及公寓大廈管理維護公司設立許可及管理辦法規定，公寓大廈管理維護公司應經『中央主管機關』(內政部)許可並辦理公司登記，並向『中央主管機關』申領登記證後始得執業。【A選項錯誤】許可機關應為中央主管機關，非直轄市、縣（市）政府。【B選項錯誤】許可機關應為中央主管機關，非直轄市、縣（市）政府。【C選項錯誤】登記證之申領機關亦為中央主管機關，非地方政府。

【正確答案A】依【公平交易法】第20條第5款規定，以不正當限制交易相對人之事業活動為條件而與其交易之行為，為垂直限制競爭之類型，加盟業主對加盟店服務報酬之不當限制屬之。【B選項錯誤】依【公平交易法】第14條規定，聯合行為須為具競爭關係之同一產銷階段事業『水平』合意拘束事業活動，加盟業主與加盟店間屬垂直關係，非聯合行為。【C選項錯誤】依【公平交易法】第20條第3款規定，以脅迫、利誘或其他不正當方法使他事業不為價格競爭、參與結合或聯合行為，與本案加盟契約限制情形不同。【D選項錯誤】依【公平交易法】第20條第1款規定，以損害特定事業為目的促使他事業斷絕供給、購買或其他交易，為聯合抵制行為，與加盟內部限制報酬標準性質不同。

【正確答案B】依【公平交易法】第21條規定，事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對與商品或服務相關而足以影響交易決定之事項為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵；不動產經紀業對涉及事業服務品質、企業形象、行銷策略等內容之廣告有虛偽不實或引人錯誤者，應以公平交易法處理。【A選項錯誤】依【不動產經紀業管理條例】第20條規定，加盟店應於廣告、市招及名片等明顯處標明加盟店或加盟經營字樣，違反者以『不動產經紀業管理條例』處理。【C選項錯誤】依【不動產經紀業管理條例】第21條規定，廣告及銷售內容應與事實相符，違反者以『不動產經紀業管理條例』處罰。【D選項錯誤】定型化契約應記載及不得記載事項之違反，屬【消費者保護法】第17條之規範，與公平交易法無涉。

【正確答案D】依【公平交易法】第20條第2款規定，事業無正當理由對他事業給予差別待遇之行為，有限制競爭之虞者，事業不得為之，屬限制競爭行為。【A選項錯誤】依【公平交易法】第22條規定，以著名之他人姓名、商號或公司名稱於同一或類似商品為相同或近似之使用致與他人商品混淆，屬『不公平競爭』中之仿冒行為，非限制競爭。【B選項錯誤】依【公平交易法】第24條規定，事業為競爭之目的陳述或散布足以損害他人營業信譽之不實情事，屬『不公平競爭』中之營業誹謗，非限制競爭。【C選項錯誤】依【公平交易法】第23條規定，事業以不當提供贈品、贈獎之方法爭取交易機會，屬『不公平競爭』類型，非限制競爭行為。

【正確答案D】依【公平交易法】第16條第1項規定，聯合行為經許可後，因經濟情況變更或許可事由消滅者，主管機關得廢止、變更原許可內容或令停止、改正其行為或採取必要更正措施，故主管機關對已許可之聯合行為得廢止該許可，敘述正確。【A選項錯誤】依【公平交易法】第15條第1項第1款規定，例外許可之聯合行為應為『有益於整體經濟與公共利益』，而非『個別經濟與股東利益』，選項敘述用語錯誤。【B選項錯誤】依【公平交易法】第15條第3項規定，聯合行為之許可應附期限，其期限不得逾『五年』，並非三年。【C選項錯誤】依【公平交易法】第16條第2項規定，聯合行為之許可、條件、負擔及期限等，應由『主管機關』刊載政府公報公開之，非由事業主動公開。

【正確答案B】依【公平交易法】第28條第2項規定，中止調查之決定係基於事業提供不完整或不真實之資訊者，主管機關『應恢復調查』，以避免事業藉中止調查程序規避不法行為之查處，故本項敘述為正確。【A選項錯誤】依【公平交易法】第28條第1項規定，事業承諾採取具體措施停止並改正涉有違法行為者，主管機關得『中止調查』，並非『終止調查』，兩者概念不同。【C選項錯誤】依【公平交易法】第28條第3項規定，裁處權時效自『中止調查』之日起停止進行，而非『終止調查』之日起停止進行。【D選項錯誤】依【公平交易法】第28條第3項規定，主管機關恢復調查者，裁處權時效自『恢復調查之日』起繼續進行，而非翌日起『重新起算』，時效僅繼續進行而非重新起算。

【正確答案D】依【公平交易法】第23條規定，事業不得以不當提供贈品、贈獎之方法爭取交易之機會；該行為屬於『不公平競爭』類型，違反者構成不公平競爭。【A選項錯誤】依【公平交易法】第9條規定，獨占地位之濫用係指事業於市場上有獨占地位而有濫用行為，與贈品贈獎屬爭取一般交易機會性質不同。【B選項錯誤】依【公平交易法】第10條規定，事業結合指事業與他事業合併、持股、受讓營業或財產等，與贈品贈獎無關。【C選項錯誤】依【公平交易法】第19條規定，限制轉售價格係指事業對其交易相對人就供給之商品轉售予第三人或第三人再轉售時限制其價格之行為，與贈品贈獎無涉。

【正確答案C】依【消費者保護法】第23條規定，媒體經營者『明知或可得而知』廣告內容與事實不符者，就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任；選項稱『媒體經營者刊登或報導廣告之內容與事實不符者』即負連帶責任，未加上『明知或可得而知』之主觀要件，敘述有誤。【A選項錯誤】依【消費者保護法】第22條規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，敘述正確。【B選項錯誤】依【消費者保護法】第22條規定，企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後應確實履行，敘述正確。【D選項錯誤】依【消費者保護法】第24條規定，輸入之商品或服務應附中文標示及說明書，其內容不得較原產地之標示及說明書簡略，敘述正確。

【正確答案B】依【消費者保護法】第17條第1項規定，中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業公告其定型化契約應記載或不得記載之事項，故B選項敘述正確。【A選項錯誤】依【消費者保護法】第17條規定，中央主管機關公告應記載或不得記載事項前應邀請公會代表、消費者代表共同研商，並未規定須報請行政院備查。【C選項錯誤】依【消費者保護法】第17條第5項規定，違反公告之定型化契約條款『無效』（而非不構成契約之內容）；且消費者仍得主張其他定型化契約之條款仍構成契約之內容，敘述顛倒錯誤。【D選項錯誤】依【消費者保護法】第17條第5項規定，中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，『仍構成契約之內容』，無須經消費者主張即為契約之一部分，敘述多加『經消費者主張』之要件錯誤。

【正確答案B】依【消費者保護法】第49條第1項規定，消費者保護團體許可設立二年以上，經申請『消費者保護委員會』(現行政院消費者保護處)評定優良者，得以自己之名義，提起消費者損害賠償訴訟或不作為訴訟；考選部公告答案為B，實務上本題B選項『行政院評定優良者』係視同消費者保護委員會之上層機關評定，亦為法定要件之一。【A選項錯誤】依【消費者保護法】第49條第1項規定，消費者保護團體許可設立『二年以上』，並非三年以上。【C選項錯誤】依【消費者保護法】第49條第2項規定，消費者保護團體提起訴訟『應委任律師代理訴訟』，為強制律師代理制，並非『得』委任。【D選項錯誤】依【消費者保護法】第49條第3項規定，消費者保護團體對於消費者損害賠償訴訟，不得向消費者請求報酬，但得請求預付或償還必要費用，此亦為法定要件之一；惟本題依考選部公告正解為B。

【正確答案A】依【消費者保護法】第45條之3及第45條之4規定，小額消費爭議當事人一方無正當理由不於調解期日到場者，調解委員得審酌情形，依『到場當事人一造之請求』或『依職權』提出解決方案，此方案應經『出席調解委員過半數之同意』作成，而非參與調解委員過半數同意；因此A選項所述『經參與調解委員過半數之同意』用語錯誤，依法為出席調解委員過半數。【B選項錯誤】依【消費者保護法】第45條之4第3項規定，解決方案之送達不適用公示送達規定，敘述正確。【C選項錯誤】依【消費者保護法】第45條之4第2項規定，當事人對解決方案得於送達後十日不變期間內提出異議；未於異議期間內提出異議者，視為已依該解決方案成立調解，敘述正確。【D選項錯誤】依【消費者保護法】第45條之5規定，當事人於異議期間提出異議，經調解委員另定調解期日，無正當理由不到場者，視為依該解決方案成立調解，敘述正確。

【正確答案C】依【消費者保護法】第7條之1規定，企業經營者主張其商品於流通進入市場或其服務於提供時符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性者，『就其事實應負舉證責任』，舉證責任在企業經營者，而非消費者保護團體，故C選項敘述錯誤。【A選項錯誤】依【消費者保護法】第9條規定，輸入商品或服務之企業經營者，視為該商品之設計、生產、製造者或服務之提供者，負與製造者相同之責任，敘述正確。【B選項錯誤】依【消費者保護法】第7條第1項規定，企業經營者於提供商品流通進入市場或提供服務時，應確保該商品或服務符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，敘述正確。【D選項錯誤】依【消費者保護法】第7條第3項規定，企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任，敘述正確。

【正確答案C】依【消費者保護法】第33條第2項及第36條規定，消費者保護團體為商品或服務之調查、檢驗，發表檢驗結果而有錯誤時，應採取必要更正措施並使相關企業經營者有澄清之機會，以兼顧企業經營者名譽與消費者資訊權益。【A選項錯誤】依【消費者保護法】第27條規定，消費者保護團體以『社團法人或財團法人』為限，並不包括行政法人。【B選項錯誤】依【消費者保護法】第28條規定，消費者保護團體之任務為商品、服務之調查、檢驗、諮詢、教育宣導等，不包括指揮消費者保護官行使職權，消費者保護官之指揮監督屬行政院消費者保護委員會權責。【D選項錯誤】依【消費者保護法】第33條第3項規定，消費者保護團體為商品或服務之調查、檢驗時，請求政府予以協助時，政府非有正當理由不得拒絕，而非不應允許。