112 年 不動產經紀人 土地法與土地相關稅法概要 考古題

【正確答案A】依【土地稅法】第19條規定，都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地依第17條規定之稅率計徵外，統按千分之六計徵地價稅；其未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。本題土地未作任何使用且與使用中之土地隔離，故應免徵地價稅。【B選項錯誤】千分之六稅率係適用於保留期間仍為建築使用之公共設施保留地，本題土地未作使用且已隔離，不適用此稅率。【C選項錯誤】千分之十為一般用地地價稅基本稅率，非屬公共設施保留地優惠規定。【D選項錯誤】千分之二為自用住宅用地之優惠稅率，與本題情形無關。

【正確答案B】依【土地稅法】第34條規定，土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之。【A選項錯誤】優惠稅率為百分之十（千分之一百），而非千分之二，千分之二為地價稅自用住宅優惠稅率。【C選項錯誤】依【土地稅法】第34條第1項第2款規定，出售前一年內不曾供營業使用或出租，始可適用，出售前一年內曾供營業使用或出租者反而不符合要件。【D選項錯誤】「一生一次」之要件規定於該條第1項至第3項，並無要求出售前須持有三年以上，出售前持有滿六年以上始得適用「一生一次」後再適用「一生一用」之優惠。

【正確答案D】依【土地稅法】第29條規定，已規定地價之土地，設定典權時，出典人應依本法規定預繳土地增值稅。但出典人回贖時，原繳之土地增值稅，應無息退還。【A選項錯誤】典權人並非預繳土地增值稅之人，且回贖係出典人之權利，非典權人回贖。【B選項錯誤】典權人無預繳稅款及回贖行為，故無退稅之適用。【C選項錯誤】依【土地稅法】第29條但書明定應「無息退還」，並非加計利息退還，因出典人預繳之土地增值稅僅為稅款之暫繳性質，於回贖時自應無息返還。

【正確答案B】依【土地稅法】第30條第1項第5款規定，經法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。此規定之立法意旨在於避免當事人以訴訟手段操縱申報時點以規避土地增值稅。【A選項錯誤】以法院判決日作為審核標準並不符合條文規定，且判決日可能因訴訟延宕而失公平。【C選項錯誤】判決送達日非法定審核時點，法條明定以起訴日為準。【D選項錯誤】於一般買賣移轉以訂約日為準，逾訂約日30日始申報者始以申報日當期公告現值為準，並非法院判決移轉之審核標準。

【正確答案C】依【土地稅法】第16條規定，地價稅基本稅率為千分之十；超過累進起點地價未達5倍者，就超過部分加徵千分之五（即千分之十五）；超過5倍至10倍者，就超過部分加徵千分之十五（即千分之二十五）；超過10倍至15倍者，就超過部分加徵千分之二十五（即千分之三十五）；超過15倍至20倍者，就超過部分加徵千分之三十五（即千分之四十五）；超過20倍以上者，就超過部分加徵千分之四十五（即千分之五十五）。故土地所有權人地價總額超過累進起點地價5倍者，就其超過部分應課徵千分之二十五，非千分之十五，C選項錯誤。【A選項正確】基本稅率為千分之十。【B選項正確】未超過累進起點地價者，按千分之十徵收。【D選項正確】超過15倍至20倍者，就超過部分課徵千分之四十五。

【正確答案C】依【土地法】第34條之1第2項規定，共有人依第1項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。此為保障他共有人之權益所設。【A選項錯誤】依【土地法】第34條之1第1項規定，共有土地之處分、變更及設定地上權等，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，並非「半數」而是「過半數」。【B選項錯誤】依同條項但書規定，應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，係「逾三分之二」而非「三分之二」，且不計算人數之門檻與選項文字有別。【D選項錯誤】依【民法】第819條第1項規定，各共有人得自由處分其應有部分，故共有人得單獨處分其應有部分。

【正確答案C】依【土地法】第55條規定，聲請登記之土地，經該管直轄市或縣（市）地政機關審查證明無誤後，應予公告之，其公告期間不得少於15日。又依【土地法】第57條規定，逾登記期限無人聲請登記之土地或經聲請登記而逾限未補繳證明文件者，其土地視為無主土地，由該管直轄市或縣（市）地政機關公告之，公告期滿，無人提出異議，即為國有土地之登記。依【土地法】第58條規定，該公告期間不得少於30日，而非15日，故C選項錯誤。【A選項正確】視為無主土地。【B選項正確】由該管地政機關公告之。【D選項正確】公告期滿無異議即為國有土地登記。

【正確答案C】依【土地法】第73條之1第1項規定，土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣（市）地政機關查明後，應即公告繼承人於3個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，由地政機關列冊管理15年，逾期仍未聲請繼承登記者，由地政機關將該土地清冊移請財政部國有財產署公開標售。故列冊管理15年為正確。【A選項錯誤】依【土地法】第73條第2項規定，聲請為土地權利變更登記之期限，應自土地權利變更之日起1個月內為之，繼承登記得自繼承開始之日起6個月內為之，並非1個月。【B選項錯誤】依【土地法】第73條之1規定，係自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者始公告，非逾3個月，且公告期間為3個月。【D選項錯誤】依【土地法】第73條之1第5項規定，標售所得價款，應於國庫設專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取；逾10年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫，而非15年。

【正確答案A】依【平均地權條例】第47條之4規定，預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，除配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售，且受讓人或受移轉人自簽訂買賣契約之日起5年內不得再行讓與或轉售者外，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。【B選項錯誤】條文僅限直系血親，不含直系姻親；且旁系親屬僅限旁系血親，不含旁系姻親。【C選項錯誤】條文為直系血親而非直系姻親，且旁系亦限於旁系血親。【D選項錯誤】二親等內旁系親屬限於血親，不含姻親。本規定旨在防堵預售屋紅單炒作，故例外範圍嚴格限於血親親屬。

【正確答案C】依【平均地權條例】第47條第2項規定，委託不動產經紀業代銷預售屋者，應於簽訂買賣契約書之日起30日內，將委託人、受託人、預售屋坐落、面積、預售屋買賣定型化契約及預售屋買賣契約書等資訊，以書面或電子資料方式，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。【A選項錯誤】法定期限為30日內，非10日內。【B選項錯誤】法定期限為30日內，非15日內。【D選項錯誤】法定期限為30日內，非45日內。此規定為強化預售屋實價登錄制度，須於簽約之日起30日內完成申報，未依規定申報者將受行政處罰。

【正確答案C】依【市地重劃實施辦法】第31條規定，重劃後應分配土地面積已達重劃區最小分配面積標準二分之一，經主管機關按最小分配面積標準分配後，土地所有權人得申請放棄分配土地，改以現金補償；其補償係以其應分配權利面積，按重劃後分配位置之評定重劃後地價計算補償。【A選項錯誤】係依「應分配權利面積」而非「重劃前原有面積」計算，且以重劃後分配位置評定重劃後地價，非原位置地價。【B選項錯誤】重劃前地價非現金補償之計算基準，補償應以重劃後地價計算。【D選項錯誤】條文明定按重劃後分配位置之評定「重劃後地價」計算補償，非重劃前地價。此規定確保土地所有權人放棄分配土地時仍能獲得公平合理之對價。

【正確答案C】依【契稅條例】第4條規定，買賣契稅，應由買受人申報納稅；依第5條規定，典權契稅，應由典權人申報納稅。故典權契稅應由典權人申報納稅為正確。【A選項錯誤】依【契稅條例】第4條規定，買賣契稅應由「買受人」而非出賣人申報納稅。【B選項錯誤】依【契稅條例】第7條規定，贈與契稅應由「受贈人」於契約成立之日起30日內，申報納稅，並非贈與人。【D選項錯誤】依【契稅條例】第3條規定，占有契稅稅率為「百分之六」，非百分之二。契稅稅率分別為買賣、贈與、占有各百分之六；典權百分之四；交換、分割各百分之二。

【正確答案C】依考選部公告答案為C。依【土地徵收條例】第26條及相關規定，保管專戶儲存之補償費應給付利息。【A選項錯誤】按徵收補償費保管專戶之性質，非依提存法提存；應存入直轄市或縣（市）主管機關於國庫設立之土地徵收補償費保管專戶保管。【B選項錯誤】依【土地徵收條例】第26條規定，應於補償費發給期限屆滿之日起「15日內」而非3個月內存入專戶保管。【D選項錯誤】依同條第3項規定，已繳存專戶保管之徵收補償費，自發價保管之日起逾10年未領取者歸屬國庫，非徵收公告期滿日起15年。

【正確答案B】依考選部公告答案為B。依【土地徵收條例】第50條規定，徵收計畫公告後，因情事變更致有不能依核准徵收原定興辦事業使用者，或依徵收計畫開始使用前，因情事變更有不能依徵收計畫繼續使用之情形者，應廢止徵收；需用土地人興辦之事業改變或非因舉辦該事業目的之使用，屬廢止徵收之情形。【A選項錯誤】撤銷徵收係因徵收有違法情形或行政程序瑕疵而為之，與需用土地人變更事業用途不同。【C選項錯誤】土地所有權人行使收回權係另依同條例第9條規定為之，與廢止徵收非同一程序。【D選項錯誤】舉行聽證為徵收程序中之事前程序，非廢止徵收之法律效果。

【正確答案D】依考選部公告答案為D。依【土地登記規則】第56條規定，有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起15日內補正：一、申請人之資格不符或其代理人之代理權有欠缺。二、登記申請書不合程式，或應提出之文件不符或欠缺。三、登記申請書記載事項，或關於登記原因之事項，與登記簿或其證明文件不符，而未能證明其不符之原因者。四、未依規定繳納登記規費或罰鍰。選項C與D均與繳納登記規費有關，考選部以D為錯誤答案。【A選項正確】申請人資格不符或代理權欠缺屬第56條第1款明定事由。【B選項正確】登記申請書不合程式或文件不符欠缺屬第56條第2款明定事由。【C選項正確】未依規定繳納登記規費屬補正事由。

【正確答案D】我國採物權法定主義，依【民法】第757條規定，物權除依法律或習慣外，不得創設。租賃權為【民法】第421條以下之債權關係，屬債權而非物權。雖然不動產租賃有「買賣不破租賃」之保護規定（民法第425條），使其具有物權化之效力，但其本質仍為債權，並非物權。【A選項錯誤】抵押權為【民法】第860條以下規定之擔保物權，屬不動產物權之一種。【B選項錯誤】農育權為【民法】第850條之1以下規定之用益物權，為我國民法所承認之不動產物權。【C選項錯誤】耕作權為【土地法】第133條所規定，承墾人自墾竣之日起，無償取得所領墾地之耕作權，為【土地法】所定之物權。租賃權則僅為債權，故為正確答案（非物權者）。

【正確答案A】依【土地法】第19條第1項規定，外國人為供自用、投資或公益之目的使用，得取得下列各款用途之土地，其面積及所在地點，應受該管直轄市或縣（市）政府依法所定之限制：一、住宅。二、營業處所、辦公場所、商店及工廠。三、教堂。四、醫院。五、外僑子弟學校。六、使領館及公益團體之會所。七、墳場。八、有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資，並經中央目的事業主管機關核准者。長照機構並未列舉於【土地法】第19條第1項各款用途中，故不屬於該條所規範之用途。【B選項錯誤】住宅為第19條第1款明列之用途。【C選項錯誤】醫院為第19條第4款明列之用途。【D選項錯誤】營業處所、辦公場所、商店及工廠為第19條第2款明列之用途。

【正確答案D】依考選部公告答案為D。依【土地法】第34條之1第4項規定及執行要點，他共有人之優先購買權應於接到出賣通知後「10日」內表示，逾期不表示者視為放棄，而非「20日」，故D選項錯誤。【A選項正確】依執行要點規定，部分共有人就共有土地或建築改良物為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應就共有物之全部為之。【B選項正確】執行要點明定部分共有人依本條規定為處分、變更或設定負擔前，應先行通知他共有人。【C選項正確】他共有人之優先購買權按應有部分比率行使係執行要點所明定。

【正確答案B】依考選部公告答案為B。依【土地法】第46條規定，地籍測量，如由該管直轄市或縣（市）政府辦理，其實施計畫應經中央地政機關之核定，而非「該地方之地政機關」核定，故B選項錯誤。【A選項錯誤（即題幹所指錯誤）】該選項內容為【土地法】第34條之1所規範共有土地優先購買權事項，且期間應為10日而非20日，與地籍測量無關。【C選項正確】依【土地法】第46條之2規定，重新實施地籍測量時，土地所有權人應於地政機關通知之限期內自行設立界標，並到場指界。【D選項正確】依【土地法】第46條之3規定，重新實施地籍測量之結果，應予公告，其期間為30日。

【正確答案C】依【土地法】第68條至第71條規定，因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任，但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。依【土地法】第70條第2項規定，地政機關所負之損害賠償，如因登記人員之重大過失所致者，由該人員償還，撥歸登記儲金，並非由人員及地政機關「負連帶損害賠償責任」，故C選項錯誤。【A選項正確】依【土地法】第68條第1項規定，因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。【B選項正確】依【土地法】第69條規定，登記人員或利害關係人於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。【D選項正確】依【土地法】第71條規定，損害賠償之請求，如經該地政機關拒絕，受損害人得向司法機關起訴。

【正確答案A】依【平均地權條例】第26條之規定，直轄市或縣（市）政府對於私有空地，得視建設發展情形，分別劃定區域，限期建築、增建、改建或重建；逾期未建築、增建、改建或重建者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買；又依第27條規定，規定照價收買者，以「收買當期之公告土地現值」為準，而非「收買當期之平均市價」。故A選項錯誤。【B選項正確】依第26條規定，逾期未建築者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵2倍至5倍之空地稅或照價收買。【C選項正確】依【平均地權條例】第26條之規定，限期建築之土地，其新建改良物價值不及所占基地申報地價百分之五十者，直轄市或縣（市）政府不予核發建築執照。【D選項正確】直轄市或縣（市）政府對於私有空地，得視建設發展情形，分別劃定區域限期建築、增建、改建或重建。

【正確答案C】依【都市計畫法】第8條及第10條規定，市鎮計畫之主要計畫書，除用文字、圖表說明外，應附主要計畫圖，其比例尺不得小於一萬分之一。此規定係為使主要計畫圖能清楚呈現市鎮計畫範圍內土地使用分區、公共設施及主要交通動線等整體空間規劃內容。【A選項錯誤】五百分之一為比例尺較大之圖示，通常用於詳細設計圖，非主要計畫圖最低標準。【B選項錯誤】一千分之一亦為較細之比例尺，常用於細部計畫圖而非主要計畫圖。【D選項錯誤】一萬五千分之一比例尺過小，未達法定要求，不符【都市計畫法】第10條主要計畫圖比例尺不得小於一萬分之一之規定。

【正確答案C】依【所得稅法】第14條之4第3項第1款第3目規定，個人於中華民國境內居住者，因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在5年以下之房屋、土地者，其房屋、土地交易所得稅率為百分之二十。此為房地合一稅制2.0之減稅優惠，以減輕因非自願因素被迫出售房地產者之稅負。【A選項錯誤】依【所得稅法】第14條之4第3項第1款第1目規定，持有房屋、土地期間在2年以內者，稅率為百分之四十五而非百分之三十五。【B選項錯誤】依同項第1款第2目規定，持有期間超過2年未逾5年者，稅率為百分之三十五而非百分之二十五。【D選項錯誤】依同項第1款第4目規定，個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十而非百分之二十五。

【正確答案A】依【土地稅法】第4條第1項規定，土地有下列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦：一、納稅義務人行蹤不明者。二、權屬不明者。三、無人管理者。四、土地所有權人申請由占有人代繳者。本條所列情形並不包括「土地進行訴訟者」，故A選項非屬所規範者，為正確答案。【B選項錯誤】權屬不明者為【土地稅法】第4條第1項第2款明定之情形，屬代繳範圍。【C選項錯誤】納稅義務人行蹤不明者為第4條第1項第1款明定之情形，屬代繳範圍。【D選項錯誤】土地所有權人申請由占有人代繳者為第4條第1項第4款明定之情形，亦屬代繳範圍。故本題選A，因土地進行訴訟非屬法定得指定代繳之情形。

【正確答案C】依【都市計畫法】第26條第1項規定，都市計畫經發布實施後，擬定計畫之機關應視實際情況迅行變更；並應每3年內或5年內至少通盤檢討一次，依據發展情況，並參考人民建議作必要之變更。【A選項錯誤】依【國土計畫法】第15條第2項規定，全國國土計畫每「10年」通盤檢討一次，非每5年通盤檢討一次。【B選項錯誤】依【國土計畫法】第15條第2項規定，直轄市、縣（市）國土計畫每「5年」通盤檢討一次，非每10年通盤檢討一次。【D選項錯誤】依【區域計畫法】第13條規定，區域計畫公告實施後，擬定計畫機關應視實際發展情況，每「5年」通盤檢討一次，非10年。故本題僅C選項與【都市計畫法】第26條規定相符。