112 年 不動產經紀人 民法概要 考古題

【正確答案A】依【民法】第6條規定，人之權利能力始於出生終於死亡；惟【民法】第7條特別規定胎兒以將來非死產者為限，關於其個人利益之保護，視為既已出生，故胎兒仍有部分權利能力，A稱「胎兒沒有權利能力」錯誤。【B選項正確】權利能力為人格之基礎，屬專屬性權利，不得拋棄亦不得轉讓，符合民法原理。【C選項正確】依【民法】第26條規定，法人於法令限制內，有享受權利負擔義務之能力，但專屬於自然人之權利義務不在此限。【D選項正確】植物人為自然人，其權利能力不因意識狀態而喪失，仍依【民法】第6條享有權利能力，僅行為能力受影響。

【正確答案C】依【民法】第66條第1項規定，不動產為土地及其定著物，所謂定著物須具有繼續附著土地並達經濟上獨立使用目的者。臨時拼裝之貨櫃屋欠缺繼續性與定著性，非屬定著物，故非不動產，C錯誤。【A選項正確】依【民法】第66條第2項及土地法原則，不動產之出產物在未分離前為該不動產之部分，甲在乙地植樹，該樹依附合原則歸乙所有。【B選項正確】依【民法】第766條規定，物之成分及其天然孳息於分離後，除法律另有規定外，仍屬於其物之所有人，母牛所生小牛為天然孳息歸甲所有。【D選項正確】依【民法】第68條第2項規定，主物之處分及於從物，備胎為汽車之從物故買賣效力及之。

【正確答案B】依【民法】第83條規定，限制行為能力人用詐術使人信其為有行為能力人或已得法定代理人之允許者，其法律行為為有效。16歲之甲偽造身分證使相對人乙誤信甲已滿18歲而與甲簽訂買賣契約者，依本條該買賣契約有效。【A選項錯誤】依【民法】第1186條及第1195條規定，滿16歲之人得自行為遺囑，無須法定代理人同意，遺囑係要式行為且屬專屬性，為第77條但書之例外。【C選項錯誤】依【民法】第104條規定，限制行為能力人為代理人時，其代理行為之效力不因限制行為能力而受影響，無須法定代理人同意始能受領代理權。【D選項錯誤】依【民法】第77條及第78條規定，法定代理人之允許應就各個具體法律行為為之，不得為概括之允許，以免架空保護之目的。

【正確答案D】依【民法】第74條第1項規定，法律行為係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，此即暴利行為須由法院為撤銷之判決方生效力。【A選項錯誤】依【民法】第87條第1項規定，通謀虛偽意思表示，自始無效，無須撤銷。【B選項錯誤】依【民法】第88條、第89條規定，錯誤或誤傳之意思表示之撤銷，由表意人以意思表示為之，無須向法院聲請。【C選項錯誤】依【民法】第92條規定，因被詐欺或脅迫而為之意思表示，表意人得直接以意思表示撤銷之，無須聲請法院。

【正確答案C】依【民法】第160條第2項規定，將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。甲出價10萬元為要約，乙答覆「8萬元我就買」屬於變更要約內容，視為拒絕原要約並另為新要約，故性質上為新要約。【A選項錯誤】要約之引誘是希望他人向自己提出要約之表示(如商品標價展示)，乙係直接提出具體締約條件，並非引誘。【B選項錯誤】依【民法】第160條第2項規定，變更要約內容之表示不生承諾效力。【D選項錯誤】意思實現依【民法】第161條係指依習慣或依事件之性質承諾無須通知者，由可認為承諾之事實為之，本題乙有明確口頭回覆，非意思實現。

【正確答案C】依【民法】第350條規定，債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在；且依第353條規定，出賣人不履行此項擔保義務者，買受人得依關於債務不履行之規定行使其權利。債權於買賣前已因清償而消滅，出賣人乙違反權利存在之擔保，買賣契約仍屬有效，甲得向乙主張權利瑕疵擔保。【A選項錯誤】依【民法】第294條規定，債權除性質上不得讓與、當事人特約或法律禁止外，均得為讓與之標的，故債權可為買賣標的。【B選項錯誤】權利買賣之標的縱不存在，並非給付不能而無效，仍發生權利瑕疵擔保責任，此與物之買賣自始客觀不能不同。【D選項錯誤】本件應依權利瑕疵擔保規定處理(第350條以下)，非締約上過失(第245條之1)。

【正確答案B】依【民法】第205條於民國110年1月20日修正公布(同年7月20日施行)規定，約定利率，超過週年百分之十六者，超過部分之約定，無效。此修法已將原本第205條週年百分之二十之上限降為百分之十六。【A選項錯誤】百分之十二並非民法所定之最高上限，不符第205條修正後規定。【C選項錯誤】百分之二十為舊法規定，現行法已修正為百分之十六，不再適用。【D選項錯誤】百分之二十五顯然超過民法所容許之利率上限，亦非法定標準。故本題答案為B，百分之十六。

【正確答案A】依【民法】第474條第1項規定，稱消費借貸者，謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約，故消費借貸契約為要物契約，須以標的物之交付為契約成立要件。【B選項錯誤】依【民法】第421條規定，租賃契約因當事人合意即成立，為諾成契約。【C選項錯誤】依【民法】第406條規定，贈與因當事人合意成立，為諾成契約，但依第408條未交付前得撤銷其贈與。【D選項錯誤】依【民法】第709條之1規定，合會係由會首邀集會員於一定期日交付會款之契約，係基於約定而成立，學說通說認屬諾成契約，非要物契約。

【正確答案A】依【民法】第430條規定，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用。故承租人須先定期催告出租人修繕，出租人不修繕時始得自行修繕再請求費用，A稱「原則上可直接自行修繕後再請求給付」省略定期催告要件，錯誤。【B選項正確】依【民法】第443條第1項規定，租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。【C選項正確】依【民法】第434條規定，租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損滅失者，承租人對出租人始負損害賠償責任。【D選項正確】依【民法】第427條規定，就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。

【正確答案C】依【民法】第761條第1項但書規定，讓與動產物權，如受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力，學理上稱為「簡易交付」。題目所述情形符合簡易交付之定義。【A選項錯誤】現實交付係指讓與人將動產之事實管領力現實移轉於受讓人，屬動產交付之原則態樣(第761條第1項本文)。【B選項錯誤】占有改定依【民法】第761條第2項規定，係讓與人仍繼續占有動產，而與受讓人訂立契約使受讓人因此取得間接占有之情形。【D選項錯誤】指示交付依【民法】第761條第3項規定，讓與動產物權而該動產由第三人占有者，讓與人得以對於第三人之返還請求權讓與受讓人以代交付。

【正確答案C】依【民法】第798條規定，果實自落於鄰地者，視為屬於鄰地。但鄰地為公用地者，不在此限。換言之，鄰地若為公用地(公有用地)，該自落果實不視為屬於鄰地所有人，而仍屬原果樹所有權人。【A選項錯誤】民法第798條但書明文排除公用地視為鄰地所有人之規定，並未將所有權歸屬國家，該果實非國家所有。【B選項錯誤】該果實並非無主物，而係原果樹所有權人之天然孳息，不適用無主物先占原則(第802條)。【D選項錯誤】民法第798條但書僅排除鄰地取得，並無由國家與果樹所有人共有之規定，無共有關係。

【正確答案B】依【民法】第805條第2項規定(111年新修正)，有受領權之人認領遺失物時，拾得人、招領人、警察或自治機關，得請求報酬。但不得超過其物財產上價值十分之一；其不具有財產上價值者，拾得人亦得請求相當之報酬，故報酬上限為遺失物價值之「十分之一」，B稱「十分之三」錯誤。【A選項正確】依【民法】第807條第1項規定，遺失物自通知或最後招領之日起逾6個月未經認領者，由拾得人取得其所有權。【C選項正確】依【民法】第805條第5項規定，第2項報酬請求權因6個月間不行使而消滅。【D選項正確】依【民法】第805條之1規定，受領人為生活貧困之人時，得免除拾得人之報酬請求。

【正確答案D】依【民法】第877條第1項規定，土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時得聲請法院將其建築物與土地併付拍賣，但對於「建築物」之價金無優先受償之權。故抵押權人就土地價金享有優先受償權，對房屋(建築物)價金則無優先受償權，D稱對土地及房屋價金均有優先受償權錯誤。【A選項正確】第877條第1項所規定併付拍賣之對象為「設定抵押權後」在土地上營造之建築物，若設定抵押權時土地上即已存在房屋，並不在本條併付拍賣適用之範圍內，實行抵押權原則上限於土地本身。【B選項正確】符合第877條第1項明文規定，土地所有人於設定抵押權後營造之建築物，抵押權人必要時得聲請併付拍賣。【C選項正確】依強制執行法第98條第2項、第99條及司法院相關實務見解，於併付拍賣時，如房屋上設有租賃權致影響拍賣，抵押權人得聲請法院除去該租賃權後拍賣。

【正確答案B】依【民法】第9條第1項規定，受死亡宣告者，以判決內所確定死亡之時，推定其為死亡，B敘述與條文完全相符。【A選項錯誤】依【民法】第8條第1項規定，失蹤人失蹤滿「7年」後，法院得因利害關係人或檢察官之聲請為死亡宣告，非3年；3年為80歲以上之人之要件，1年為遭遇特別災難之要件。【C選項錯誤】依【民法】第8條規定，得聲請死亡宣告者為利害關係人或檢察官，稅捐機關原則上非利害關係人，不得聲請。【D選項錯誤】死亡宣告僅「推定」死亡時點以終結以失蹤人住所地為中心之法律關係，並非真正剝奪失蹤人之權利能力，失蹤人如生還得聲請撤銷死亡宣告。

【正確答案D】依【民法】第137條第3項規定，經確定判決或其他與確定判決有同一效力之執行名義所確定之請求權，其原有消滅時效期間不滿5年者，因中斷而重行起算之時效期間為5年。租金請求權原時效為5年，經判決確定後仍重行起算5年，D正確。【A選項錯誤】依【民法】第126條規定，租金請求權因5年間不行使而消滅，題目問何者正確，A敘述時效為5年本身正確，惟命題係以D為最符法條之答案，相對而言A為非最佳答案。【B選項錯誤】依【民法】第130條規定，時效因請求而中斷者，若於請求後6個月內不起訴，視為不中斷。乙108年9月催告後至109年8月始起訴，已逾6個月，不生中斷效力。【C選項錯誤】109年8月起訴時，自107年9月起算未滿5年，時效本未完成，不生「時效不完成」問題(該制度為第139條至第143條法定事由之時效延展)。

【正確答案C】依【民法】第573條規定，因婚姻居間而約定報酬者，就其報酬無請求權。故婚姻居間契約本身並非無效，但居間人就約定之報酬不得請求給付，乙對甲無報酬請求權。【A選項錯誤】婚姻居間契約並非無效，民法第573條僅否定其報酬請求權，契約本身仍有效。【B選項錯誤】依【民法】第573條明文，婚姻居間之報酬請求權為自然債務，居間人不得請求給付，乙無從向甲請求報酬。【D選項錯誤】民法並未禁止婚姻居間「約定」報酬，當事人得約定報酬，僅該約定無請求權可資行使；若已任意給付，受領人亦得保有之，並非不得約定報酬。

【正確答案D】依【民法】第796條第1項規定，土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，但得請求土地所有人以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，並得請求支付償金。故鄰地所有人不得請求移去或變更越界建築，但得請求因越界所受損害之償金，D敘述與條文意旨一致。【A選項錯誤】鄰地所有人未為異議，僅不得請求移去或變更建築物，仍得請求購買越界土地及償金，並非拋棄所有權利。【B選項錯誤】依第796條第1項及第796條之1規定，係鄰地所有人得請求土地所有人購買越界部分之土地，並非土地所有人有權請求購買；購買請求權屬於鄰地所有人。【C選項錯誤】依第796條第1項明文，鄰地所有人既已知悉越界而不即時異議，即不得請求移去或變更越界建築之房屋，此為本條之法律效果。

【正確答案A】依【民法】第799條第5項規定，專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。A敘述「得分離移轉或設定負擔」與該條直接牴觸，為錯誤。【B選項正確】依【民法】第799條第4項規定，區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，但另有約定者從其約定。【C選項正確】依【民法】第799條第3項規定，專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用。【D選項正確】依【民法】第799條第3項後段規定，共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。

【正確答案C】依【民法】第758條第1項規定，不動產物權，依法律行為而取得設定喪失及變更者，非經登記，不生效力；然違章建築雖未辦理第一次保存登記，仍由原始建造人因原始取得而取得所有權(最高法院62年台上字第2414號判例參照)，故稱「未登記即未取得所有權」錯誤。【A選項正確】違章建築雖不得辦理所有權登記，仍屬融通物，得為買賣、租賃等交易之客體(實務通說)。【B選項正確】依【民法】第758條規定，A地屬已登記不動產，甲應辦妥移轉登記乙始取得A地所有權。【D選項正確】違章建築因無法為所有權移轉登記，受讓人僅能取得事實上處分權，不能取得法律上所有權，為實務一致見解。

【正確答案A】依【民法】第959條第2項規定，善意占有人於本權訴訟敗訴者，自其訴狀送達之日起，視為惡意占有人；並非「自判決確定之日起」。A將時點誤為判決確定日，錯誤。【B選項正確】依【民法】第959條第1項規定，善意占有人自確知其無占有本權時起，為惡意占有人。【C選項正確】依【民法】第954條規定，善意占有人因保存占有物所支出之必要費用，得向回復請求人請求償還；但已就占有物取得孳息者，不得請求。【D選項正確】依【民法】第955條規定，善意占有人因改良占有物所支出之有益費用，於其占有物現存之增加價值限度內，得向回復請求人請求償還。

【正確答案B】依【民法】第1017條第1項規定，夫或妻之財產分為婚前財產與婚後財產，由夫妻各自所有。不能證明為婚前或婚後財產者，推定為「婚後財產」；不能證明為夫或妻所有之財產，推定為「夫妻共有」(第1017條第2項)。題目B稱「視為」夫妻共有，法條用語應為「推定」而非「視為」，推定得以反證推翻，視為則不得推翻，故B錯誤。【A選項正確】依【民法】第1017條第2項規定，婚前財產於婚姻關係存續中所生之孳息，視為婚後財產，屬剩餘財產分配標的。【C選項正確】依【民法】第1017條第1項規定，夫妻財產分為婚前財產與婚後財產，由夫妻各自所有。【D選項正確】依【民法】第1023條第1項規定，夫妻各自對其債務負清償之責。

【正確答案D】依【民法】第1031條之1第1項第2款規定，妻因其職業上必要之物為特有財產，且第1031條之1規定之特有財產包括專供個人使用之物、職業上必要之物，以及受贈物中經贈與人聲明為其特有財產者。依舊法及學說見解，以特有財產之金錢所購置之不動產，仍保有特有財產之性質（代位性），故D稱「受贈物狀態變更則不動產非特有財產」錯誤。【A選項錯誤】依【民法】第1031條之1第1項第3款，受贈物經贈與人以書面聲明為其特有財產者，屬特有財產，A敘述正確。【B選項錯誤】夫妻在家共同使用之茶杯、桌椅等動產因非個人專用物，依第1031條之1第1項第1款非屬特有財產，B敘述正確。【C選項錯誤】夫為音樂家，其演奏所需樂器屬職業上必要之物，依同條第2款為特有財產，C敘述正確。

【正確答案C】依【民法】第1144條規定，配偶有相互繼承遺產之權，其應繼分，依左列各款定之：與第1138條所定第一順序(直系血親卑親屬)之繼承人同為繼承時，其應繼分與他繼承人平均；與第二順序(父母)或第三順序(兄弟姊妹)之繼承人同為繼承時，其應繼分為遺產1/2；與第四順序(祖父母)之繼承人同為繼承時，其應繼分為遺產2/3。配偶與直系血親尊親屬(父母或祖父母)同為繼承時之應繼分並非三分之一，C錯誤。【A選項正確】依【民法】第1065條規定，非婚生子女須經生父認領或因父母結婚而視為婚生(準正)，始能繼承生父之遺產。【B選項正確】依【民法】第1138條規定，遺產繼承順序為：直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母。【D選項正確】依【民法】第1223條以下規定，特留分係為保障法定繼承人最低繼承權利不受遺贈等處分侵害。

【正確答案A】依【民法】第1145條第1項第1款規定，故意致被繼承人或應繼承人於死或雖未致死因而受刑之宣告者，喪失繼承權，此款為「絕對」喪失繼承權事由，並不因被繼承人原諒而回復，A稱可因原諒而回復繼承權錯誤。【B選項正確】依【民法】第1145條第1項第2款、第2項規定，偽造、變造、隱匿、湮滅遺囑者，得因被繼承人宥恕而回復其繼承權。【C選項正確】依【民法】第1145條第1項第5款規定，對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事，經被繼承人表示其不得繼承時喪失繼承權，此款屬被繼承人可撤回之相對喪失，得因原諒而回復。【D選項正確】依【民法】第1145條第1項第3款、第2項規定，以詐欺或脅迫妨害遺囑之作成撤回或變更者，得因被繼承人宥恕而回復繼承權。

【正確答案B】依【民法】第1174條第2項規定，拋棄繼承應於知悉其得繼承之時起3個月內，以書面向法院為之。同條第3項規定，拋棄繼承後應以書面通知因其拋棄而應為繼承之人，但不能通知者不在此限；至於通知與否並非拋棄繼承之生效要件，未通知仍生拋棄之效力，僅生損害賠償問題而已，B稱未通知不生拋棄效力錯誤。【A選項正確】依【民法】第1174條第2項規定，拋棄繼承應於知悉得繼承時起3個月內以書面向法院為之。【C選項正確】依【民法】第1176條第4項規定，配偶拋棄繼承權者，其應繼分歸屬於與其同為繼承之人。【D選項正確】依【民法】第1175條規定，繼承之拋棄，溯及於繼承開始時發生效力。