一、農業用地上興建豪宅或經營民宿是否課徵地價稅
按地價稅與田賦之區分，土地稅法基於「依土地使用情形課稅」之原則，就農業用地原則上免徵地價稅而徵收田賦，惟自民國76年起田賦業經行政院公告停徵迄今，故目前實務上係以「免徵地價稅」之方式為之。然農業用地若違反法定使用，即喪失免稅之優惠待遇。本題涉及非都市土地經編定為農業用地，或都市計畫編為農業區之土地上興建豪宅、經營民宿者，得否繼續享有免徵地價稅之優惠，茲依現行法令規定析述如下：
（一）農業用地之地價稅課徵原則
1. 法律依據：
(1) 土地稅法第22條第1項規定：「非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者，徵收田賦。但都市土地合於下列規定者亦同：一、依都市計畫編為農業區及保護區，限作農業用地使用者。二、公共設施尚未完竣前，仍作農業用地使用者。三、依法限制建築，仍作農業用地使用者。四、依法不能建築，仍作農業用地使用者。五、依都市計畫編為公共設施保留地，仍作農業用地使用者。」
(2) 行政院於民國76年公告：「自民國76年起停徵田賦」，故符合上開徵收田賦條件之農業用地，目前實際上免課徵地價稅及田賦，享有租稅優惠地位。
2. 立法意旨：
農業用地之保護攸關糧食安全及國土規劃，立法者對依法供農業使用之土地課以較輕稅捐負擔，藉以鼓勵農地持續供農業使用。
（二）農業用地違反規定使用之效果
依土地稅法第22條第2項規定：「前項第二款及第三款之土地，於公共設施完竣或依法可以建築使用後，仍作農業用地使用者，不在此限。」又依農業發展條例第38條之1之規定，農業用地經核發農業用地作農業使用證明書者，於符合條件下得享有免徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅之優惠。
惟若農業用地未依法供農業使用，而違規興建豪宅或經營民宿者，其法律效果分述如下：
1. 喪失徵收田賦（即免徵地價稅）之優惠：
(1) 土地稅法第22條規定徵收田賦之要件，包括「依法編定之農業用地」及「實際作農業使用」兩個要件，二者必須兼備。倘該土地雖經編定為農業用地，但實際上未供農業使用，而供作豪宅、民宿等非農業使用者，即不符合該條規定之要件，自不得繼續適用田賦（即免地價稅）之規定。
(2) 土地稅法第22條第3項規定：「農業用地閒置不用，經直轄市或縣（市）政府報經內政部核准通知限期使用或命其委託經營，逾期仍未使用或委託經營者，按應納田賦加徵一倍至三倍之荒地稅。」
2. 改課地價稅：
(1) 該土地既已喪失農業用地之實質要件，即應依土地稅法第14條規定：「已規定地價之土地，除依第二十二條規定課徵田賦者外，應課徵地價稅。」改課地價稅。
(2) 課徵稅率：依土地稅法第16條規定，地價稅基本稅率為千分之十；超過累進起點地價者，按累進稅率千分之十五至千分之五十五課徵。違規使用之農地，自該違規使用年度起，應改按一般用地累進稅率課徵地價稅。
(3) 倘原已享有自用住宅用地優惠稅率（千分之二）之農業用地，因違規興建豪宅供經商或非自住使用，亦不得適用優惠稅率。
3. 其他法律責任：
(1) 違反區域計畫法或都市計畫法：非都市土地違反編定使用者，依區域計畫法第21條規定，得處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並得限期變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀；都市計畫農業區土地違規使用者，依都市計畫法第79條規定，亦得處罰鍰並命限期改善或拆除。
(2) 違反建築法：未經申請建築執照而興建豪宅者，依建築法第86條規定，處6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令停工或強制拆除。
(3) 違反農業發展條例：違反農地農用規定者，原已核發之農業用地作農業使用證明書應予撤銷，並回溯追繳已享有之稅捐優惠。
（三）民宿之特殊規範
1. 民宿管理辦法之規定：依「民宿管理辦法」第5條規定，民宿之經營應依法申請登記，並符合法定區位（如風景特定區、觀光地區、原住民地區、偏遠地區、離島地區、休閒農業區、休閒農場等）。
2. 合法民宿之稅捐處理：合法登記之民宿，倘其建物坐落於休閒農業區或農村再生地區之農業用地上，且符合農業發展條例之相關規定者，仍可能享有部分租稅優惠。惟其供作民宿經營之建物部分，已非作農業使用，依土地稅法第22條規定，對應之土地面積仍應改課地價稅。
3. 違法民宿：未經許可經營之民宿，除依民宿管理辦法及發展觀光條例處罰外，其農地違規使用部分，亦應改課地價稅，並依前述各項法令處罰。
（四）結論
綜上所述，依現行法令之規定：
1. 非都市土地經依法編定為農業用地者，原應徵收田賦，因田賦自76年停徵，實質上免徵地價稅；都市計畫編為農業區之土地亦同。惟其享有此優惠之前提，必須土地實際作農業使用。
2. 倘於該土地上違規興建豪宅或經營民宿，因未供農業使用，已不符合土地稅法第22條徵收田賦之要件，自應依同法第14條改課地價稅，並按累進稅率課徵；情節嚴重者，並可能依土地稅法第22條第3項規定加徵荒地稅。
3. 違規使用者尚可能涉及區域計畫法、都市計畫法、建築法、農業發展條例及發展觀光條例等之違反，分別受行政處罰、限期改善、拆除恢復原狀及追繳已享租稅優惠等不利效果。
是以「課徵地價稅與否」之關鍵，在於該土地是否「實際作農業使用」。違反農地農用原則者，即喪失免徵地價稅之租稅優惠地位，應改課地價稅，並可能負擔其他法律責任。