預告登記係不動產登記制度中極具特色之保全制度，目的在於使債權性質之請求權，於完成本登記前先行受到登記公示力之保護，以防土地登記名義人於請求權實現前擅為處分，致請求權人遭受損害。茲依土地法及土地登記規則之規定，闡述其意義及效力如下。
（一）預告登記之意義及制度沿革
按土地法第79條之1第1項規定：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。」此項制度源於德國民法之Vormerkung（預先登記）制度，我國土地法承襲此一立法例，於民國35年制定土地法時即已納入。
預告登記之性質，學說上一般認其屬於「保全性登記」（亦稱「保留登記」），而非實體權利之終局登記。其所登記者，並非土地物權本身，而係將來「請求為一定登記行為之債權請求權」，例如買受人對出賣人之移轉登記請求權、債權人對債務人之抵押權設定請求權等。透過將該請求權登載於登記簿上，使之具備類似物權之對抗力與排他效力，俾保全請求權之實現。
（二）預告登記之要件
依土地法第79條之1及土地登記規則第137條規定，預告登記之要件如下：
1.須有保全之請求權存在：包括土地權利移轉或消滅之請求權、土地權利內容或次序變更之請求權、附條件或期限之請求權三類。
2.須由請求權人為聲請：聲請人為享有請求權之債權人，例如買受人、贈與之受贈人、有抵押權設定請求權之債權人等。
3.須附具登記名義人之同意書：登記名義人即土地登記簿上之現所有權人或他項權利人；其同意書須具備真意，且通常須經本人簽章並提示印鑑證明。
4.向土地所在地之登記機關（地政事務所）為聲請：依屬地原則辦理。
（三）預告登記之效力
土地法第79條之1第2項規定：「前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。」第3項：「預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」茲分述其效力如下：
1.保全效力（消極對抗效力）：此為預告登記之核心效力。預告登記完成後，登記名義人就該土地所為「妨礙所登記請求權實現」之處分行為，對請求權人不生效力。具體而言，包括：（1）所有權之再移轉（如出賣於第三人並完成移轉登記）；（2）他項權利之設定（如設定抵押權、地上權、典權等）；（3）拋棄所有權或為其他使土地權利消滅之行為；（4）次序變更之約定。上開行為雖在物權法上仍可能完成登記，然就請求權人而言均不生效力，請求權人仍得依其原請求權請求登記名義人為應為之登記。
2.「相對無效」之性質：依司法院釋字第578號解釋及最高法院多件判決見解，預告登記所生之無效屬「相對無效」，亦即僅對預告登記之請求權人不生效力，登記名義人與第三人間之債權契約仍有效，僅該物權處分對請求權人不得對抗。是以，第三人得依債務不履行向登記名義人請求損害賠償，惟不得以該登記對抗預告登記請求權人。
3.順位保全效力：預告登記完成後，請求權人於將來辦理本登記時，其登記順位溯及預告登記之日。對於設定抵押權、地上權等他項權利之請求權，順位之先後攸關優先受償權，預告登記之順位保全效力極具實益。
4.例外不生對抗效力之情形：依土地法第79條之1第3項，預告登記對於下列三種情形所為之新登記，不生排除效力：（1）因徵收所為之登記：政府基於公益所為徵收，不受預告登記之拘束；（2）因法院判決所為之登記：判決係國家公權力之確認，預告登記不得阻其登記；（3）因強制執行所為之登記：強制執行程序進行中之拍賣或承受，亦不受預告登記之阻礙，惟請求權人得就拍賣價金主張權利或循其他法律途徑救濟。
5.預告登記不剝奪登記名義人之處分權：登記名義人於預告登記後，仍保有處分土地之能力，得與第三人簽訂買賣契約並辦理移轉登記，惟該等處分對請求權人不生效力，登記名義人應對第三人負債務不履行責任。此項設計兼顧土地交易自由與請求權人之保護。
（四）預告登記之塗銷
依土地登記規則第146條規定，預告登記之塗銷有下列情形：1.請求權已實現（如已完成本登記）；2.請求權已消滅（如契約解除、撤銷）；3.請求權人同意塗銷；4.法院判決塗銷。塗銷後該預告登記之效力即歸消滅，登記名義人得自由處分土地。
（五）實務應用與重要性
預告登記在實務上廣泛應用於：1.預售屋買賣移轉登記之保全；2.贈與契約完成前之保全；3.農地三七五減租期滿後續租之保全；4.信託契約中委託人保留請求返還之保全；5.離婚協議中財產移轉之保全等。地政士於辦理上開業務時，應主動向當事人說明預告登記之效益，並協助當事人取得登記名義人之同意書，及時辦理預告登記，以保障當事人權益。
（六）結論
綜上所述，預告登記係土地法為保護債權請求權所設計之保全制度，藉由將債權請求權登記於土地登記簿，使該請求權具備對抗第三人之效力。其核心效力在於使登記名義人於預告登記未塗銷前所為之妨礙性處分，對請求權人不生效力，並具順位保全之功能；惟對於徵收、法院判決及強制執行所為之新登記，仍不生排除效力。此項制度於不動產交易實務上扮演保護債權請求權之關鍵角色，地政士執業時應充分熟稔其要件與效力，俾為當事人提供專業之服務。