地政士法為規範地政士執業及維持不動產登記專業品質之重要法律，本題就充任地政士之積極資格、換發執業執照之要件，以及未依法換照而擅自執業之罰則，分述如下：
（一）充任地政士之積極資格
依地政士法第5條規定，中華民國國民經地政士考試及格，並依本法領有地政士證書者，得充任地政士。是知充任地政士之積極資格，須同時具備下列三要件：
1.具中華民國國籍：以本國人為限，外國人縱具相當專業，亦不得充任。
2.經地政士考試及格：依專門職業及技術人員考試法規定，參加由考選部辦理之地政士特種考試或高等考試及格，取得考試及格證書。又依地政士法第43條規定，本法施行前領有土地代書人登記合格證明書或代書人登記合格證明書者，亦得充任地政士。
3.領有地政士證書：考試及格者，須檢具相關證件向中央主管機關（內政部）申請核發地政士證書（地政士法第6條）。未領得證書前，縱已考試及格，仍不得執行業務。
至於消極資格部分，地政士法第6條之1另規定有曾犯偽造文書、侵占、詐欺、背信罪經判決確定，受褫奪公權尚未復權，受監護或輔助宣告尚未撤銷等情形者，不得充任地政士；已充任者，撤銷或廢止其證書。
（二）領得開業執照後屆期換照應備之條件
依地政士法第8條第1項規定，地政士開業執照有效期限為4年，期滿前應檢附最近4年內在中央主管機關認可之機關（構）、學校、團體完成專業訓練30小時以上或取得12學分以上之證明文件，向直轄市或縣（市）主管機關申請換發開業執照。
具體而言，換發開業執照應具備下列條件：
1.原開業執照尚屬有效或屆期：須於有效期限屆滿前檢具相關文件申請換發。
2.專業進修證明：最近4年內完成專業訓練30小時以上，或於認可之大專校院修習地政、不動產、法律相關學分達12學分以上，並取得證明文件。此項規定旨在促使地政士持續進修，與時俱進，以維執業品質。
3.檢附法定文件：包括原開業執照、身分證明、專業訓練或學分證明、最近2年內2吋半身相片，並繳納換照規費，向所在地直轄市或縣（市）主管機關提出申請。
4.無消極資格事由：申請人不得有地政士法第6條之1所定不得充任之情形，亦不得有第31條所定應廢止開業執照之事由。
又依同條第2項規定，地政士未依前項規定申請換發開業執照者，應於有效期限屆滿前，檢具相關證明文件，向主管機關申報停止執業；其再申請開業時，應依第7條規定重新申請開業執照。
（三）有效期限屆滿未依法換照而擅自執業之處罰
地政士法第8條既明定開業執照之有效期限及換發程序，自不得於執照失效後仍以地政士為業。違反者之處罰，分為下列二層次：
1.行政罰部分：依地政士法第50條規定，未依法領有開業執照，擅自以地政士為業者，由直轄市或縣（市）主管機關處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並禁止其執業。其情節重大或經處罰再犯者，並得按次處罰至停止其行為時為止。所謂「未依法領有開業執照」，依主管機關函釋，包括自始未領、執照經廢止、撤銷或有效期限屆滿未換發等情形，是以執照逾期未換發而續行執業者，即屬本條所稱之擅自執業，應依本條裁罰。
2.刑事責任部分：地政士法第51條另規定，未依法領有地政士證書，擅自以地政士名義執行業務者，處1年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣10萬元以下罰金。惟此係針對未領證書即假冒地政士名義者，與單純執照逾期未換發者尚有區別。
3.受託案件之效力：執照逾期者，其代理申請之登記案件，主管登記機關應依土地登記規則第57條規定駁回；惟已完成登記者，依司法實務見解，因登記機關之審查行為已介入，不影響登記之效力，僅該地政士應負行政責任。
4.附帶效果：擅自執業者除受罰鍰外，依地政士法第31條規定，主管機關並得廢止其證書；情節重大者，2年內不得再行請領開業執照。
（四）結論
綜上所述，充任地政士須具備中華民國國籍、考試及格並領有地政士證書三項積極要件，缺一不可。開業執照每4年屆期換發，須檢附30小時以上專業訓練或12學分以上學分證明，以促進專業成長。執照逾期擅自執業者，依地政士法第50條應處6萬元以上30萬元以下罰鍰並禁止執業，主管機關並得按次處罰、廢止證書，情節重大者2年內不得再請領執照。地政士業務涉及不動產權利之得喪變更，攸關交易安全甚鉅，從業人員應謹守法令，按時換照進修，方能維護地政士專業形象與民眾權益。