本題涉及土地信託之概念，以及信託關係人間移轉所有權不課徵土地增值稅之要件，茲依土地稅法（下稱本法）相關規定析述如下：
（一）「土地信託」之意涵
按信託法第1條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」是以信託係以財產權移轉為基礎之三方關係（委託人、受託人、受益人），具有財產權形式上歸屬於受託人，惟實質利益歸於受益人之雙重結構。
所謂「土地信託」，即指以「土地」為信託財產所成立之信託關係。本法第28條之3立法理由及財政部函釋（如財政部89年5月10日台財稅第0890450123號函）指出，土地信託之特徵在於：
1.委託人將土地所有權移轉登記予受託人；
2.受託人依信託本旨，為受益人之利益管理、處分土地；
3.信託期間屆滿或信託關係消滅時，土地所有權應移轉返還予委託人或交付予受益人。
由於信託係屬「形式移轉、實質管理」之法律關係，倘逐次課徵土地增值稅，將導致重複課稅與政策窒礙；故本法第28條之3特設「不課徵」之優惠規定，以利信託制度之發展。
（二）信託關係人間移轉所有權「不課徵土地增值稅」之情形
本法第28條之3規定：「土地為信託財產者，於下列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵土地增值稅：
一、因信託行為成立，委託人與受託人間。
二、信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。
三、信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。
四、因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。
五、因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，受託人與委託人間。」
茲分述如下：
1.信託成立時：委託人與受託人間（第1款）
委託人為設立信託，將土地所有權移轉登記予受託人，雖屬形式上之所有權移轉，惟受託人僅取得管理處分權能，並非真正之經濟受益人，故不課徵土地增值稅。
2.信託存續中受託人變更：原受託人與新受託人間（第2款）
於信託期間，因原受託人辭任、死亡或解任而由新受託人接任時，土地所有權須移轉登記予新受託人。此種變更亦屬形式移轉，受益人並未變動，故同樣不課徵土地增值稅。
3.信託關係消滅，受益人為委託人者：受託人與受益人（即委託人）間（第3款）
倘信託契約明定受益人為委託人本人（即所謂「自益信託」），則於信託關係消滅後，受託人將土地返還予委託人，乃信託成立時形式移轉之回復，並無實質利益移轉，故不課徵土地增值稅。
4.遺囑信託消滅時：受託人與受益人間（第4款）
因被繼承人遺囑而成立之信託，係以遺產為信託財產，於信託關係消滅時，受託人將土地交付予受益人，因該移轉乃遺囑信託本旨之實現，故不課徵土地增值稅。
5.信託行為瑕疵時：受託人返還予委託人（第5款）
信託行為因不成立、無效、解除或撤銷而消滅者，受託人原即無取得土地之正當原因，將土地返還予委託人，僅屬「物權回復」性質，非屬有償移轉，故亦不課徵土地增值稅。
（三）他益信託之課稅特別規定
附帶說明，倘信託契約所定之受益人非委託人本人（即「他益信託」），於信託關係消滅，受託人將土地交付受益人時，本法第28條之3並無不課徵之明文。財政部函釋向採「視為信託成立時委託人即將土地贈與受益人」之觀點，於信託成立當時即依遺產及贈與稅法課徵贈與稅，而於信託消滅時將土地交付受益人不再重複課徵土地增值稅。惟受益人嗣後再移轉時，仍依本法第28條規定課徵土地增值稅。又本法第31條之1並規定，受託人就受託土地辦理移轉登記時，其前次移轉現值之計算基準，係以信託前委託人取得時之原規定地價或前次移轉現值為準，以維租稅公平。
（四）小結
綜上所述，土地信託係指以土地為信託財產之信託關係，具有「形式移轉、實質管理」之特性。本法第28條之3特別規定，於：信託成立時委託人與受託人間、受託人變更時原新受託人間、自益信託消滅時受託人與委託人間、遺囑信託消滅時受託人與受益人間、信託行為瑕疵時受託人返還予委託人等五種情形，不課徵土地增值稅。本條規定之立法旨趣，乃在避免重複課稅以利信託制度健全發展，並透過第31條之1之前次移轉現值規定，使租稅利益不因信託而流失。地政士及理財顧問於規劃土地信託架構時，自應掌握上開條文精義，俾在合法節稅前提下完成委託人之信託目的。