CHOICE · 選擇題（共 25 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
某便利商店需承租兩間相鄰之店面,兩間店面打通後合併使用之總面積方符合公司之需求。請問 此二間店面合併為目的形成之租賃價值,以貨幣金額表示者稱為:
- A正常租金
- B特殊租金
- C限定租金
- D合併租金
【正確答案C】技術規則第2條第6款，限定租金包括基於不動產合併目的形成的租賃價值。本題兩店打通合用，符合此條件。 【A選項】正常租金依第2條第5款以正常租賃條件形成。【B、D選項】第6條所列租金種類只有正常租金、限定租金，不得自行把特殊價格改名成特殊租金。有關勘估標的總費用之推算項目,不包括下列那一項?
- A管理費及維修費
- B地價稅或地租、房屋稅
- C保險費
- D貸款利息
【正確答案D】第38條總費用列地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等，營運性不動產另加營運費用。本題是在求不動產本身的客觀淨收益，不把投資人的貸款利息當作營運費用扣除。 【A、B、C選項】均為第38條項目。閒置及收租損失應依第36條先從總收入扣成有效總收入，不得又列費用重複扣除；折舊提存另依第40條擇相配的淨收益或資本化率處理。下列何者不屬不動產估價師蒐集比較實例所應依循之原則?
- A實例之價格屬限定價格、可調整為限定價格或與勘估標的價格種類相同者
- B與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者
- C與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者
- D實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者
【正確答案A】第12條第1款的基準是正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同。A將前兩項正常改成限定，不符法定文字。 【B、C、D選項】分別符合第12條第2至4款的供需圈、使用性質或管制及價格日期接近原則。並非第19條。下列何者符合應用計量模型分析法關係式採用 5 個自變數時所要求之所有條件?
- A蒐集 26 個比較標的、迴歸分析調整後判定係數為 0.8、截距項以外其他各主要影響價格因素之 係數估計值同時為零之顯著機率為 0.04
- B蒐集 36 個比較標的、迴歸分析調整後判定係數為 0.8、截距項以外其他各主要影響價格因素之 係數估計值同時為零之顯著機率為 0.95
- C蒐集 60 個比較標的、迴歸分析調整後判定係數為 0.02、截距項以外其他各主要影響價格因素 之係數估計值同時為零之顯著機率為 0.03
- D蒐集 20 個比較標的、迴歸分析調整後判定係數為 0.8、截距項以外其他各主要影響價格因素之 係數估計值同時為零之顯著機率為 0.01
【正確答案A】依《不動產估價技術規則》第20條，樣本數須達自變數個數五倍以上，調整後判定係數不得低於0.7，且整體顯著機率不得大於5%。A的26筆、0.8及0.04均符合；其餘選項至少有一項不符。 【B選項】0.95高於0.05的顯著機率上限。【C選項】調整後判定係數0.02低於0.7。【D選項】20筆少於5×5＝25筆；A的26筆達標。運用比較法在試算價格之調整運算過程中,區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素 內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之(甲),或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整 總調整率大於百分之(乙)時,判定該比較標的與勘估標的差異過大,應排除該比較標的之適用。 請問甲與乙各為多少?
- A甲為 10,乙為 20
- B甲為 10,乙為 25
- C甲為 15,乙為 25
- D甲為 15,乙為 30
【正確答案D】第25條規定，區域、個別因素調整或兩者內任一單獨項目大於15%，以及全體總調整率大於30%時原則排除，因此甲15、乙30。勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場資料，並於報告敘明者有例外。 【A、B、C選項】至少一個數值不符。15%的單項門檻不包括情況、價格日期的各自調整率；它們納入30%總調整率，須與第17題合併理解。採用比較法經比較調整後求得之勘估標的試算價格,應就價格偏高或偏低者重新檢討,經檢討確 認適當合理者,始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上 者,應排除該試算價格之適用。前者所稱百分之二十以上之差距係指:
- A高低價格之差除以高低價格平均值達百分之二十以上者
- B高低價格之差除以最高價格達百分之二十以上者
- C高低價格平均值除以最高價格達百分之二十以上者
- D高低價格平均值除以高低價格之差達百分之二十以上者
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第26條規定，比較法經調整後試算價格間，若「最高價與最低價之差」除以「最高價與最低價之平均值」達20%以上者，視為差距過大，經重新檢討後仍達此差距，應排除該試算價格之適用。此計算方式即為(最高價−最低價)÷((最高價+最低價)÷2)≥20%，能合理反映試算價格相對離散度。【B錯誤】將分母誤為最高價格，非規則所定之公式。【C、D錯誤】其組合均不符合規則對「差距」之定義，亦無法正確衡量試算價格間之離散程度。故僅選項A正確描述「20%差距」之計算方式。收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近幾年間總收入、總費用及收益 資本化率或折現率等資料?
- A2 年
- B3 年
- C4 年
- D5 年
【正確答案B】第35條要求蒐集最近3年間的總收入、總費用及收益資本化率或折現率資料。蒐集有困難時須在報告敘明，並就合理性、持續性、穩定性及成長情形研判調整。 【A、C、D選項】均不是條文明定3年。不能說較多年份資料一概不可參考，也不能說有困難仍毫無例外必須取得。當建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率大於零時,下列對淨收益已扣除折舊提存費之房地綜 合收益資本化率與淨收益未扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率兩者間之敘述,何者正確?
- A淨收益已扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率高於淨收益未扣除折舊提存費之房地綜合 收益資本化率
- B淨收益已扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率等於淨收益未扣除折舊提存費之房地綜合 收益資本化率
- C淨收益已扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率小於淨收益未扣除折舊提存費之房地綜合 收益資本化率
- D無法判斷
【正確答案C】依第46條，設土地、建物價值比率為wL、wB，各自收益率為RL、RB，建物當時價值每年折舊提存率為d。已扣折舊的綜合率＝RL×wL＋RB×wB；未扣折舊＝RL×wL＋(RB＋d)×wB。因此兩者差額是d×wB，不是直接加d。在本題有建物價值且d大於0時，已扣除者較低。 【A、B選項】分別顛倒方向或忽略正折舊提存。【D選項】依同一房地、同一價值比率可以判斷，不必知道確切d數值。在使用成本法估價時,建物估價以求取(甲)為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工方法 已改變者,得採(乙)替代之。請問甲、乙分別為何種成本?
- A甲為重建成本、乙為重置成本
- B甲為重置成本、乙為重建成本
- C甲為直接成本、乙為間接成本
- D甲為間接成本、乙為直接成本
【正確答案A】第48條第3項原則求重建成本，材料已無生產或工法改變時得採重置成本。重建採相同或極類似建材、設計、配置與施工品質；重置採現代方式建造相同效用建物，不以完全複製為要件。 【B選項】順序對調。【C、D選項】直接與間接是費用分類，並非題目所問複製或同效用替代的成本概念。於採土地開發分析法之資本利息綜合利率之計算中,如果資本利息年利率為 3%,土地價值比率 為 40%,建物價值比率為 60%,開發年數為 3 年,請問資本利息綜合利率為何?
- A9%
- B6.3%
- C4.5%
- D3%
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第79條規定，土地開發分析法之資本利息綜合利率＝年利率×（土地價值比率×開發年數＋建物價值比率×開發年數÷2）。本題年利率3%、土地比率40%、建物比率60%、開發年數3年，代入公式：3%×(40%×3＋60%×3÷2)＝3%×(1.2＋0.9)＝3%×2.1＝6.3%。土地通常於開發初期投入故按全期計息，建物則因施工期間逐期投入，採開發年數一半計息。【A、C、D錯誤】9%係將土地建物均按全期計息（3%×3＝9%）；4.5%與3%則計算未涵蓋土地全期計息及建物折半計息之合計，均不符規則之公式。下列那一項不屬於土地建築開發之間接成本?
- A施工費
- B規劃設計費
- C銷售費
- D管理費
【正確答案A】第76條第1款明列營造或施工費為直接成本；第2款間接成本包括規劃設計、廣告銷售、管理、稅捐與其他負擔。 【B、C、D選項】均列於第76條間接成本；不能錯引蒐集資料或估價程序的第71、72條。當某土地開發後預期總銷售金額為 1000 萬元,適當之利潤率為 12%,開發所需之直接成本為 300 萬元,開發所需之間接成本為 250 萬元,開發所需總成本之資本利息綜合利率為 4%時,請問土 地開發分析法價格大約為何?
- A433 萬元
- B402 萬元
- C386 萬元
- D309 萬元
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第81條土地開發分析法公式：土地價格＝(總銷售金額÷(1＋利潤率)÷(1＋資本利息綜合利率))－(直接成本＋間接成本)。代入本題：總銷售金額1,000萬÷(1＋12%)＝1,000÷1.12≒892.857萬；892.857÷(1＋4%)＝892.857÷1.04≒858.516萬；再扣除(直接成本300＋間接成本250)＝550萬；得858.516－550≒308.5萬，約309萬元。【A、B、C錯誤】其他選項未依規則公式扣除利潤率與資本利息後再減成本，故計算結果不符。本題正確答案為D「309萬元」。附有違章建築之房地估價,有關違建部分之處理方式,下列何者正確?
- A違建部分不予以評估
- B委託人要求評估違建部分之價值時,只需就合法建物及違建部分於估價報告書中標示合併之總 價格即可
- C委託人如果要求評估違建部分之價值時,應拒絕之
- D不論委託人有無要求,皆應就合法建物及違建部分於估價報告書中標示合併之總價格
【正確答案A】第103條原則上違建部分不予評估。但委託人要求評估，並在報告分別標示合法與違建部分價格時例外可以評估。A表達一般原則，不能將A的「不予評估」解釋成「應另行評估」。 【B選項】要求分別標示，不能只列合併總價。【C選項】符合例外可承作，不必一律拒絕。【D選項】並非不問委託要求都評估，且不能只列合併總價。不動產估價報告書中載明價格日期,係立基於下列何種原則?
- A最有效使用原則
- B競爭原則
- C變動原則
- D預期原則
【正確答案C】不動產估價報告書中載明「價格日期」，係立基於「變動原則」。變動原則係指不動產價格隨時間經過及社會、經濟、行政等外在因素變化而不斷變動，故估價結果僅為「特定日期」之價值表現。明確載明價格日期可使報告書之估值具有時點之確定性，避免因時間經過導致市場條件改變而誤用估值。【A錯誤】最有效使用原則係指評估土地或建物之最具效益用途。【B錯誤】競爭原則指市場供需與買賣競爭對價格之影響。【D錯誤】預期原則指未來收益及效益對現在價格之影響。本題強調價格隨時間變動，最直接對應變動原則；第2條第7款、第6條及第16條亦要求確定並載明價格日期。不動產估價有所謂的獨立估價,請問獨立估價是指:
- A土地上原有地上建物,但於估價之價格日期時已頽壞傾倒,估價時仍視為有地上建物,併同土 地一併估價
- B土地上無地上建物,純素地估價
- C土地上有地上建物,估價時將土地與地上建物併同估價
- D土地上有地上建物或他項權利存在,但估價時將土地視為素地予以估價,不考慮地上建物或他 項權利對該土地的影響
【正確答案D】本題「獨立估價」指土地雖有建物或他項權利，仍以素地狀態為前提，排除其影響而估土地價格。第86條原則考慮建物影響，但以素地估價為前提並在報告敘明者例外；此與估價師保持公正獨立的職業要求是不同概念。 【A選項】以不存在建物仍存在為前提，不是本題獨立估價。【B選項】現況本來就是素地，未涉及排除既有建物權利的估價前提。【C選項】房地合併估價，並未排除建物。勘估標的是一都市邊緣之農地,未來極有可能變更為建地,今依委託人要求針對勘估標的未來可 能變更為建地情況進行估價,其價格種類為何?
- A正常價格
- B限定價格
- C特定價格
- D特殊價格
【正確答案C】第2條第3款特定價格，是具有市場性不動產在特定條件下形成的價值。本題依委託假設未來變更為建地而估價，屬特定價格；第6條另要求說明條件，同時估正常價格。 【A選項】不能把尚未實現的變更直接當成現實條件；但正常價格也可能反映市場對未來的合理預期，不等於完全忽略未來。【B選項】限定價格是第2條第2款權利合併、土地合併或不合理分割等條件。【D選項】特殊價格關鍵是不具市場性，不是所有文化資產都自動屬此類。下列有關比較法的敘述,何者錯誤?
- A試算價格調整運算過程中,情況因素、價格日期、區域因素、個別因素或區域因素及個別因素 內之任一單獨項目之價格調整率不得大於 15%,但勘估標的性質或區位特殊,於報告書敘明 者,不在此限
- B試算價格調整運算過程中,情況因素、價格日期、區域因素及個別因素總調整率不得大於 30%, 但勘估標的性質或區位特殊,於報告書敘明者,不在此限
- C情況調整係指比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時,或有其他足以 改變比較標的價格之情況存在時,就該影響部分所作之調整
- D估價師運用比較法估價時,應採用三件以上比較標的
【正確答案A】第25條15%門檻針對區域、個別因素或兩者內單獨項目，沒有將情況及價格日期單獨調整也列入。A多加了這兩類，錯誤就在此；不能只說程序或上限有誤而不指出差別。 【B選項】四類合計總調整率的門檻為30%；法定例外尚須特殊標的缺乏市場交易資料並敘明，並非敘明即可任意超限。【C選項】符合第19條第1款情況調整。【D選項】第27條要求3件以上比較標的。王先生手中取得一份不動產估價報告書,比較法推估過程中三個比較案例的價格依序為新臺幣 63 萬元/坪、64.5 萬元/坪、68.5 萬元/坪,所推估之試算價格依序分別為新臺幣 45 萬元/坪、50 萬元/坪、57.5 萬元/坪,下列敘述何者正確?
- A比較案例一總調整率不符規定
- B比較案例三總調整率不符規定
- C比較案例一與比較案例三試算價格之差距不符規定
- D比較案例一與比較案例二之試算價格較接近,應給予較高之權重
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第26條規定，試算價格間最高價與最低價之差除以平均值達20%以上者，應排除其適用。本題試算價格依序為45、50、57.5萬元/坪，最高57.5、最低45，差12.5；平均值(57.5＋45)÷2＝51.25；差距比＝12.5÷51.25≒24.4%，已達20%門檻；須重新檢討，仍達門檻才排除。依題示試算數值判斷，案例一與三的差距為C所指問題。【A錯誤】案例一價格63→試算45，調整率(45−63)÷63≒−28.6%（依規則第25條總調整率上限30%），尚未超過。【B錯誤】案例三價格68.5→試算57.5，調整率(57.5−68.5)÷68.5≒−16.1%，符合規定。【D錯誤】試算價格接近與否並非權重決定之唯一標準，應依實例品質綜合判斷。故正確答案為C。依不動產估價技術規則之規定,下列收益法之估價步驟中,何種排列次序較為正確?1計算淨收益 2推算總費用 3決定收益資本化率或折現率 4推算有效總收入 5蒐集總收入、總費用及收 益資本化率或折現率等資料 6計算收益價格
- A152346
- B512436
- C541263
- D542136
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第34條規定，收益法之估價步驟順序為：⑤蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等相關資料→④推算有效總收入（總收入扣除空置及未收租金損失）→②推算總費用→①計算淨收益（有效總收入減總費用）→③決定收益資本化率或折現率→⑥計算收益價格（淨收益除以資本化率或以折現率折現後加總）。即「⑤④②①③⑥」之順序。【A、B、C錯誤】其他選項均未符合先蒐集資料、再求有效總收入、再扣費用以得淨收益、最後決定資本化率與計算收益價格之邏輯，與規則所定步驟不符。下列關於收益資本化率之敘述,何者錯誤?
- A增值性較高的不動產,其收益資本化率較高
- B流通性高的不動產,其收益資本化率較低
- C風險性較高的不動產,其收益資本化率較高
- D管理度較難的不動產,其收益資本化率較高
【正確答案A】第43條第1款要求比較增值性、流通性、風險及管理難易等條件。在其他條件相同時，預期資本增值較高，投資人可接受較低的當期收益／價格比率，並非較高。不能把資本化率直接等同含增值的總投資報酬率。 【B選項】流通性高通常降低流動性風險。【C選項】風險高通常要求較高補償。【D選項】管理困難可增加風險及負擔，通常要求較高收益率；若管理成本已在淨收益扣除，估計時須避免重複計入。選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的,以其淨收益除以價格後,以所得之商數加以比較決 定收益資本化率之方法為:
- A加權平均資金成本法
- B有效總收入乘數法
- C債務保障比率法
- D市場萃取法
【正確答案D】第43條第2款市場萃取法，以相似比較標的淨收益除以價格所得比率，綜合比較後決定資本化率。 【A選項】第3款按各資金來源比重及利率或要求報酬加權。【B選項】第5款是淨收益率除以有效總收入乘數；價格／有效總收入只是乘數，不能冒充整個方法。【C選項】第4款為債務保障比率×貸款常數×貸款成數。附著於土地之工事及水利土壤之改良,以何種方法估價為原則?
- A收益法
- B成本法
- C比較法
- D土地開發分析法
【正確答案B】第112條明定土地工事及水利土壤改良原則採成本法，但得斟酌比較法、收益法結果決定估價額。 【A、C選項】可以斟酌，卻不是本條的原則。【D選項】開發分析是在開發前土地價值推估的不同情境。第48條為一般成本法定義，直接法源應是第112條。同棟多層樓之不動產估價,估價師通常以某一層為比準層,再依樓層別效用比推估其他樓層之價 格,若以最低價之樓層為比準層,其他各樓層之效用比為何?
- A均大於 100
- B均等於 100
- C均小於 100
- D大於或小於 100
【正確答案A】以最低單價樓層為基準100，其他樓層效用比＝該層單價／基準層單價×100。依本題通常假設其餘樓層價格均較高，結果皆大於100。若另有同價最低樓層，其比率會等於100，不能把「最低」在所有情境都解釋成唯一最低。 【B選項】不能說全部其他樓層都同價。【C、D選項】基準已是最低，不應出現低於100的樓層。本題採官方A並明示未列同價樓層的前提。三筆土地分別為 1500 萬元、2500 萬元及 6000 萬元,今決定將三筆土地合併開發,經評估合併 後土地總價值為 1 億 5 千萬元,請問相對於原來 1500 萬元之土地,其合併後價格應為:
- A3750 萬元
- B2250 萬元
- C9000 萬元
- D2500 萬元
【正確答案B】第84條以合併前各筆價值比例分算合併後總價。原總價1500＋2500＋6000＝10000萬元；本筆占15%，所以15000×15%＝2250萬元。 【A選項】3750萬元是原2500萬元土地的比例分配額，不是總增值平均分配。【C選項】9000萬元是原6000萬元土地的比例分配額。【D選項】2500萬元只是另一筆原價，不是本筆合併後價值。依不動產估價技術規則規定,承租人每期支付予出租人之租金,加計押金或保證金、權利金及其 他相關運用收益之總數,稱為:
- A純租金
- B支付租金
- C實質租金
- D經濟租金
【正確答案C】第130條第2項稱每期支付租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益的總數為實質租金。可返還押金本金不是每期租金收入，須依其運用收益等方式處理，不能將本金全數每期重複加計。 【A選項】純租金是扣必要費用後的淨收益概念。【B選項】支付租金是每期實際支付金額。【D選項】市場經濟租金是市場租金水準用語，第33、133條亦使用，不是本題第130條的實質租金名稱。