CHOICE · 選擇題（共 40 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
不動產估價應敘明價格種類，如估價師受託辦理太平島估價，您認為應屬於何種價格？
- A限定價格
- B正常價格
- C特定價格
- D特殊價格
【正確答案D】不動產估價技術規則第2條第4款將不具市場性之不動產的估計價值稱為特殊價格。本題以太平島作為此類標的，應辨識「不具市場性」，故依官方答案選D。 【A選項】限定價格針對具市場性不動產在權利或土地合併、違反經濟合理性分割等限定條件下形成的價值。【B選項】正常價格以市場性及正常交易條件為前提。【C選項】特定價格仍針對具市場性之不動產，只是估價設有特定條件。下列何種情況，可歸類於不動產估價價格種類中之正常價格？
- A實價登錄經主管機關篩選之價格
- B臺北市精華區標售國有土地價格
- C土地徵收補償所查估之市價
- D實價課稅經主管機關認定低報之價格
【正確答案C】土地徵收補償市價查估辦法第2條第1款明定，市價是市場正常交易價格；C的徵收補償查估標的正是此種價格。不動產估價技術規則第2條第1款則以具市場性、買賣雙方有意願、具專業知識並謹慎行動、不受脅迫、適當市場行銷及正常交易條件所形成的合理價值界定正常價格。 【A選項】行政篩選後的登錄資料仍須查證交易條件，僅憑「經篩選」不能保證均為正常價格；也不能反過來說實際成交價必定不是正常價格。【B選項】依技術規則第23條第8款，公有土地標售、讓售屬須檢視並適當調整的情況，不能直接把標售價視為正常價格，也不能斷言每件必有溢價。【D選項】經認定低報的申報數額不能直接當作市場正常交易價格。依不動產估價技術規則第7條規定：「依本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準」但未辦理登記或以部分面積為估價者，應如何處理？
- A省略不處理
- B先探求未登記之原因
- C當作無價值
- D調查註明
【正確答案D】不動產估價技術規則第7條規定，已辦理登記者以登記面積為準；未辦理登記或僅就部分面積估價者，應調查註明。重點是確認面積基礎並揭露，而非直接省略。 【A選項】不得不查而省略。【B選項】調查原因不能取代本條要求的調查註明。【C選項】未登記不當然等於無價值；但也不能說所有未登記部分均必須計價，違章部分另受第103條及委託範圍限制。如您於捷運地下街承租營運中，隔壁店家因故不與捷運局續租，此時您打算一併承租擴大經營，所承租之租金屬性應屬下列何者
- A市場租金
- B正常租金
- C經濟租金
- D限定租金
【正確答案D】不動產估價技術規則第2條第6款的限定租金，是基於續訂租約或不動產合併為目的形成的租金。本題把鄰店與原承租店面合併使用，符合不動產合併目的。 【A選項】市場租金是一般市場租賃水準的用語，本題關鍵在合併使用目的。【B選項】正常租金依第2條第5款，以正常交易條件形成的合理租賃價值為基礎。【C選項】市場經濟租金在第33條亦有使用，不能說只是與估價無關的經濟學概念；本題依法定租金種類應選限定租金。限定條件不等於不動產沒有市場性。臺北市政府最近發布之10月份住宅價格指數，中山松山南港區標準住宅總價1,224萬元、萬華文山北投區1,080萬元，其價差達144萬元。以上的價差分析，屬下列何種運用？
- A定率法
- B比率法
- C定額法
- D差額法
【正確答案D】本題以1,224－1,080＝144萬元直接表達兩地區價格的金額差距，對應差額法。不動產估價技術規則第19條第6款，以區域及個別因素優劣所評定之差額作價格調整；第24條並允許在報告敘明後採差額法。 【A、B選項】均以比率表達，與本題直接列出144萬元價差不同。【C選項】本題是兩區價格相減所得的差額，並未先設定固定調整金額。技術規則並沒有把A至D列成四種法定價格調整方法；第19條另明定百分率法及計量模型分析法。某出租型不動產之年總收益為100萬元，若總費用率為總收益的40%，收益資本化率4%，則該不動產之收益價格應為多少？
- A1,000萬元
- B1,200萬元
- C1,500萬元
- D2,500萬元
【正確答案C】依不動產估價技術規則第30條，收益價格＝未來平均一年客觀淨收益÷收益資本化率。本題費用＝100×40%＝40萬元；淨收益＝100－40＝60萬元；價格＝60÷0.04＝1,500萬元。 【A、B選項】1,000及1,200萬元均不等於題示60萬元淨收益按4%資本化的結果。【D選項】2,500萬元是100÷4%，漏扣總費用。不動產估價比較法就「畸零地或有合併使用之交易」所進行之調整，是屬於何項調整？
- A情況調整
- B價格日期調整
- C區域因素調整
- D個別因素調整
【正確答案A】不動產估價技術規則第23條第5款將「畸零地或有合併使用之交易」列為應先適當調整的特殊交易情況，屬第19條第1款的情況調整。影響無法有效掌握及量化調整時，應不採用該比較標的。 【B選項】價格日期調整處理交易日期不同造成的價格水準差異。【C選項】區域因素調整處理不同近鄰地區的差異。【D選項】個別因素調整處理標的本身的個別條件；本題問的是法規列明的特殊交易情況。關於不動產估價收益法之總費用估算項目，下列何者正確？
- A只能算地價稅，如地上權地租不能算
- B房屋稅只適用於保存登記之建物
- C所得稅亦應計算
- D維修費、保險費亦應計算
【正確答案D】不動產估價技術規則第38條明列地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等；營運性不動產另加營運費用。因此維修費、保險費均應估計。建物折舊提存則另見第40條。 【A選項】第38條明列地租，不能一概排除。【B選項】建物未辦所有權第一次登記，不代表免徵房屋稅；是否課稅不能只以保存登記判斷。【C選項】本題在估計不動產營運淨收益，其費用不直接混入投資人所得稅負；不能因此把資本化前的客觀淨收益改成個人稅後所得。計量模型分析法係指「蒐集相當數量具代表性之比較標的，透過計量模型分析，求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式，以推算各主要影響價格因素之調整率及調整額之方法。」請問應用時應符合條件中，採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於多少？
- A0.6
- B0.7
- C0.8
- D0.9
【正確答案B】不動產估價技術規則第20條第2款明定，計量模型分析採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於0.7。第1款另要求比較標的數至少為關係式自變數個數的5倍；第3款規範截距以外主要因素係數同時為零之顯著機率不得大於5%。 【A選項】0.6低於法定下限。【C、D選項】0.8、0.9可以符合要求，但並非法定最低門檻。本題問最低多少，故選0.7。「考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。」係指收益資本化率何種方式？
- A債務保障比率法
- B風險溢酬法
- C市場萃取法
- D有效總收入乘數法
【正確答案B】題目完整對應不動產估價技術規則第43條第1款風險溢酬法：以最具一般性財貨的投資報酬率為基準，再比較流通性、風險性、增值性及管理難易等條件決定收益資本化率。 【A選項】第4款以債務保障比率、貸款常數及貸款成數求資本化率。【C選項】第2款由比較標的淨收益與價格比值萃取。【D選項】第5款以淨收益率除以有效總收入乘數。本條基準不宜一概簡化成零風險利率。若某房屋經濟耐用年數45年，經歷年數20年、殘餘價格率10%，於收益法估價時，等速折舊型，建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率為何？
- A0.02
- B0.025
- C0.03
- D0.033
【正確答案D】依不動產估價技術規則第41條等速折舊型，d＝[(1－s)／N]／[1－(1－s)n／N]。本題s＝0.1、N＝45、n＝20，先算每年折舊率0.9÷45＝0.02，再算價格日期剩餘價值比率1－0.02×20＝0.6，所以d＝0.02÷0.6＝0.033333…，四捨五入為0.033。 【A選項】0.02只以原始總成本為分母，未換算成價格日期價值的比率。【B、C選項】0.025及0.03均不等於正確公式結果。不能用0.9÷25＝0.036後宣稱最接近D；該公式沒有依價格日期當時價值換算。下列有關成本法耐用年數之敘述，何者正確？
- A建物折舊額計算應以物理耐用年數為主
- B物理耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數
- C經濟耐用年數指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數
- D建物之經歷年數大於其經濟耐用年數時，應重新調整經濟耐用年數
【正確答案D】不動產估價技術規則第65條第4項規定，建物經歷年數大於經濟耐用年數時，應重新調整經濟耐用年數。 【A選項】第1項以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算。【B選項】第2項所稱功能或效益衰退至不值得使用，是經濟耐用年數。【C選項】第3項自然耗損或外力破壞至結構脆弱不堪使用，是物理耐用年數。B、C名稱對調。依不動產估價技術規則規定，公共設施用地及公共設施保留地之估價，是以何種估價方法為原則？
- A土地開發分析法
- B收益法
- C折現現金流量分析法
- D比較法
【正確答案D】不動產估價技術規則第97條明定，公共設施用地及公共設施保留地以比較法估價為原則。無買賣實例時，得比較其與毗鄰土地使用分區、使用強度及土地價值減損差異，斟酌毗鄰土地平均價格推算。 【A、B、C選項】土地開發分析法、收益法及折現現金流量分析法都不是第97條所定原則。這不等於任何特殊個案都禁止參考其他方法；第14條兼採二種以上方法及其例外仍須分別考量。勘估標的之營造或施工費之求取方法中，「以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量，並合計之」之方法，係指何方法？
- A淨計法
- B單位工程法
- C工程造價比較法
- D單位面積（或體積）比較法
【正確答案B】不動產估價技術規則第55條第2款規定，單位工程法按建築細部工程各項目單價乘其施工數量後合計。 【A選項】第55條第1款淨計法由材料與人工數量及單價逐項計算，再加相關費用。【C選項】第56條第1款工程造價比較法按工程概算項目比較差異。【D選項】第56條第2款以類似標的的單位面積或體積施工費調整後乘總量。A、B為直接法；C、D為間接法。某公寓 1 至 4 樓之單價分別為 100、70、60、70 萬元/坪，若全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率為30%，若以 3 樓為基準，1 至 4 樓之樓層別效用比分別為下列何者？
- A100%、70%、60%、70%
- B100%、70%、70%、60%
- C167%、117%、117%、100%
- D167%、117%、100%、117%
【正確答案D】樓層別效用比係以基準樓層之單價為100%，計算各樓層單價對基準樓層之比率。題目以3樓為基準，3樓單價60萬元為100%。則：1樓100萬÷60萬＝167%；2樓70萬÷60萬＝117%；3樓60萬÷60萬＝100%；4樓70萬÷60萬＝117%。故各樓層別效用比依序為167%、117%、100%、117%。【A、B選項錯誤】未以3樓為基準計算。 本題只求各樓層相對效用比，所附30%建物成本比率不必代入；依題示各樓層單價直接除以3樓單價。 【C選項錯誤】3樓與4樓之比率錯誤，未正確置於對應樓層。不動產估價技術規則第 89 條規定：「受有土壤或地下水污染之土地，應先估算其未受污染之正常價格，再依據委託人提供之土壤污染檢測資料，考量該土壤或地下水污染之影響，並計算其地價減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格。」假設受污染宗地，未受污染正常價格 2,000 萬元，經勘估地價減損額 500 萬元，則受污染地價格多少？
- A500萬元
- B1,000萬元
- C1,500萬元
- D2,000萬元
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第89條規定，受汙染土地之價格＝未受汙染正常價格－地價減損額。本題未受汙染正常價格2,000萬元，地價減損額500萬元，故受汙染地價格＝2,000－500＝1,500萬元。 【A選項錯誤】500萬元僅為地價減損額。【B選項錯誤】1,000萬元計算錯誤。【D選項錯誤】2,000萬元為未受汙染之正常價格，未扣除減損額。某建物於10年前興建，重建成本500萬元，殘餘價格率4%、經濟耐用年數40年，請問等速折舊型之建物成本價格為何？
- A120萬元
- B240萬元
- C300萬元
- D380萬元
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】等速折舊型建物成本價格計算方式：每年折舊額＝重建成本×(1－殘餘價格率)÷經濟耐用年數＝500萬×(1－4%)÷40＝500萬×0.96÷40＝12萬元/年。累積折舊額＝12萬×10＝120萬元。建物成本價格＝重建成本500萬－累積折舊120萬＝380萬元。 【A選項錯誤】120萬元為累積折舊額。【B選項錯誤】240萬元計算錯誤。【C選項錯誤】300萬元計算錯誤。西門町某店面於3年前出租經營，到期擬續租，當年契約租金每年200萬元，目前市場經濟租金每年可達250萬元，若分析此租金上漲應有60%歸功於承租經營者，在必要費用不增加情況下，合理續租年租金多少？
- A220萬元
- B230萬元
- C240萬元
- D250萬元
【正確答案A】契約租金與經濟租金之差額為250－200＝50萬元，此差額屬租金上漲部分。題目指出該上漲應有60%歸功於承租經營者之經營努力（即承租人應享之效用），故出租人僅能取回40%。合理續租年租金＝原租金200萬＋差額50萬×40%＝200萬＋20萬＝220萬元。 【B選項錯誤】230萬元、【C選項錯誤】240萬元、【D選項錯誤】250萬元皆未正確分配上漲利益歸屬比例。某建商擬開發建地，預計興建樓板面積1000坪，若推定銷售單價平均80萬元/坪，利潤率20%、資本利息綜合利率5%、直接成本3億元、間接成本6千萬元，則土地開發分析價格為何？
- A26,582萬元
- B27,215萬元
- C27,492萬元
- D28,200萬元
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第81條土地開發分析法公式：土地開發分析價格＝(總銷售金額÷(1＋利潤率)÷(1＋資本利息綜合利率))－(直接成本＋間接成本)。總銷售金額＝1,000坪×80萬＝80,000萬元。80,000÷1.2÷1.05＝63,492萬元。減去直接成本30,000萬與間接成本6,000萬，土地開發分析價格＝63,492－36,000＝27,492萬元。【A、B、D選項錯誤】皆與依公式正確計算結果不符。由於不動產是一種異質的商品，因其下列何種之特徵而分割為許多地區性市場？
- A區位
- B高程
- C地形
- D地質
【正確答案A】不動產位置固定，需求者對生活、工作、交通及服務範圍的選擇不同，因而形成具有地區性的市場。本題問造成地區市場分割的核心特徵，應選區位。 【B、C、D選項】高程、地形與地質都可能實質影響土地使用及價格，但不是本題所問地區性市場的主要概念；不能說它們對價值一概影響有限。已開闢道路及其二側或一側帶狀土地，可就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形而劃設為下列那二種地價區段？
- A住宅價區段與商業價區段
- B商業價區段與非商業價區段
- C基準地價區段與標準地價區段
- D繁榮街道路線價區段與一般路線價區段
【正確答案D】地價調查估計規則第18條第2項區分兩種情形：已開闢道路及其二側或一側土地與一般區段地價顯著不同，具有顯著商業活動者，得劃繁榮街道路線價區段；繁榮街道以外已開闢道路的鄰接土地地價顯著較高者，得劃一般路線價區段。題目要求的兩種名稱為D。 【A、B、C選項】均非本條這兩種路線價區段的法定名稱。一般路線價區段不是僅因「非繁榮」就當然成立，還有鄰接已闢道路及地價顯著較高等條件。容積移轉及容積調派制度的實施，對不動產價值發生影響的因素被稱為：
- A行政條件
- B政治條件
- C社會條件
- D接近條件
【正確答案A】容積移轉與容積調派制度係政府透過法令規範之行政管制工具，影響土地容積率與開發潛力，屬於行政條件之範疇。 【B選項錯誤】政治條件指政權更迭、政治穩定度等因素。【C選項錯誤】社會條件指人口結構、文化習慣等因素。【D選項錯誤】接近條件指與生活機能設施之距離關係。不動產附近如有公園、圖書館、學校、歌劇 院等建設，皆會對其價值產生影響，此種估價時 需掌握的原則較適合被稱為：
- A供需原則
- B貢獻原則
- C外部性原則
- D社會成本原則
【正確答案C】本題描述標的外部設施對其價值的影響，重點在外部性。公共設施可能帶來便利與環境效益，也可能伴隨車流、噪音等負面影響；實際方向與程度仍須查證，不能保證只要鄰近學校或歌劇院就必然增值。 【A選項】供需原則著重市場供給與需求變動。【B選項】貢獻原則著重構成部分或投入對整體價值增加額的影響。【D選項】社會成本著重社會承擔的成本，本題直接問鄰近外部環境影響標的價值，C最切題。某私立學校為達校產活化目的，二年前將校舍之一部分出租予 另一間外語學校，今年屆期想再續約，教育主管機構要求須附估價報告書供審查，此時所估之租金在目前的估價法規被歸類為下列何者﹖
- A正常租金
- B限定租金
- C特定租金
- D特殊租金
【正確答案B】不動產估價技術規則第2條第6款明定，限定租金是基於續訂租約或不動產合併目的形成的租金。本題既有校舍租約屆期續約，符合「續訂租約」。 【A選項】正常租金依第2條第5款，以正常交易條件形成的合理租賃價值為基礎。【C、D選項】第6條所列租金種類只有正常租金與限定租金；不能把特定價格、特殊價格直接改名成特定租金、特殊租金，當作本規則的正式分類。初入社會的陳君預計在往後10年，每年有10萬元的償債能力，假設此時銀行利率為3%，請問其可貸得金額為何？
- A134,390元
- B457,970元
- C853,020元
- D1,146,390 元
【正確答案C】以每年期末償付10萬元、年利率3%、共10年作普通年金現值計算：PV＝100,000×[1－(1.03)^(-10)]／0.03＝853,020.2837元，約853,020元。這是現在可貸得的本金，而非10年後累積值。 【A、B選項】均不等於這組期末年金現值。【D選項】原題1,146,390元接近每年10萬元的10年期末年金終值；本題應折算到現在，不能用終值。依不動產估價技術規則第68條規定，建物累積折舊額之計算，應視下列何者選擇屬於等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊路徑之折舊方法？
- A建商信譽
- B建管單位要求
- C建物特性及市場動態
- D建築設計及建築投資公會
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第68條規定，建物累積折舊額之計算，應視「建物特性及市場動態」選擇等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊之折舊路徑方法。此規定強調折舊型態應依建物實際狀況與市場狀況選擇。 【A選項錯誤】建商信譽屬商譽因素，與折舊型態無直接關聯。【B選項錯誤】建管單位要求並非折舊計算之依據。【D選項錯誤】建築設計及建築投資公會雖可能提供參考，但非法規明定之選擇依據。某建物已完工5年，面積100㎡，目前重建成本單價為新臺幣3萬元/㎡，殘餘價格率為5%、經濟耐用年數為50年，請問該建物累積折舊額為多少？
- A28.5萬元
- B30萬元
- C94.2153萬元
- D99.174萬元
【正確答案A】本題依等速折舊計算：重建總成本＝100×3＝300萬元；可折舊成本＝300×(1－5%)＝285萬元；每年折舊額＝285÷50＝5.7萬元；已經歷5年，累積折舊額＝5.7×5＝28.5萬元，與A相符。不動產估價技術規則第68條第1項規定，建物累積折舊額之計算，應視建物特性及市場動態，選擇屬於等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊路徑之折舊方法；本題即按等速折舊路徑求算。 【B】30萬元＝300萬元÷50×5，漏扣5%殘餘價格率，未以可折舊成本計算。【C、D】94.2153萬元、99.174萬元均非依上述等速折舊計算之累積折舊額，故非正確答案。第 28 題考選部更正：一律給分（A、B、C、D）練這題 →勘估土地時蒐集到一個半年前正常情況下之土地交易案例，以每平方公尺30 萬元成交，其與價格日期相比跌了 2%，區域條件較勘估標的優 5%、個別條件較勘估標的優 10%，其試算價格為何？
- A25.137萬元/㎡
- B26.163萬元/㎡
- C35.343萬元/㎡
- D46.305 萬元/m²
【官方更正：本題一律給分】考選部更正為A、B、C、D均給分，並非四種計算數值都正確。
學習時應先確認價格變動方向及調整百分率的比較基準，再依技術規則第19、21、24條作價格日期、區域與個別因素調整。例如，若明確假定交易日至價格日期下跌2%，而案例的區域及個別條件價格分別為標的的1.05與1.10倍，則30×0.98÷1.05÷1.10≈25.455萬元／平方公尺。直接乘0.95與0.90代表不同的百分率基準，不能混為同一算法。 考選部公告本題更正為A、B、C、D均給分。上述計算僅用以說明價格日期調整及區域、個別因素調整的方法。某一不動產每年營業淨收益 60 萬元，貸款成數80%，貸款利率 5%，貸款年數 20 年，債權保障比率1.5，若以這些條件計算下之不動產價格應為：
- A404萬元
- B631萬元
- C909萬元
- D1,420萬元
【正確答案B】依技術規則第43條第4款，資本化率＝債務保障比率×貸款常數×貸款成數。若採房貸按月本息平均攤還，月利率r＝0.05÷12，共240期，年化貸款常數＝12r／[1－(1＋r)^(-240)]≈0.07919469。資本化率＝1.5×0.07919469×0.8≈0.09503363；價格＝60÷0.09503363≈631.36萬元，對應B。 【A、C、D選項】皆不等於上述按月攤還計算結果。題幹未明載還款頻率，故必須說明假設：若改成每年期末還款，貸款常數約0.08024259，價格約623.11萬元，不能把623說成631或靠「最接近」掩蓋付款頻率差異。附有建物之宗地，考慮建物對宗地價格影響下所為之土地估價，稱之為：
- A分割估價
- B合併估價
- C部分估價
- D獨立估價
【正確答案C】本題以土地為估價對象，但仍考量其上建物對土地價格的影響，是部分估價。技術規則第86條原則上要求附有建物宗地估價考量建物影響；若以素地估價為前提且在報告敘明，才屬例外。 【A選項】分割估價以土地分割後利用為前提。【B選項】合併估價以土地合併利用為前提，另見第83、84條。【D選項】獨立估價在此指以素地狀態、排除既有建物影響的土地估價，與題幹相反。下列有關勘估標的與比較標的調整及試算價格求取之敘述，何者正確？
- A差異調整以差額法為原則
- B差異調整以定性分析法為原則
- C偏高或偏低檢討後試算價格間差距仍達 10%以上者，應排除適用
- D偏高或偏低檢討後試算價格間差距仍達 20%以上者，應排除適用
【正確答案D】不動產估價技術規則第26條規定，試算價格偏高、偏低者須重新檢討；檢討後彼此差距仍達20%以上者，排除該試算價格。此差距是高低價格差除以兩者平均值。 【A選項】第24條以百分率法為原則，也得用差額法但須敘明。【B選項】第24條沒有以定性分析法作為原則。【C選項】本題門檻是20%，不是10%。另第25條的15%及30%是調整率排除門檻，規範對象不同。蒐集市場上僅有的5個交易案例之資本化率分別為10%、1%、5%、4.5%、4.9%，經估價師判斷應去掉差距過大之異常值，試問若依市場萃取法，勘估標的之資本化率應為：
- A3.85%
- B4.5%
- C4.8%
- D5.04%
【正確答案C】市場萃取法係由市場上具代表性之比較標的，依其淨收益與成交價格萃取收益資本化率。本題5個案例為10%、1%、5%、4.5%、4.9%；排除明顯偏高的10%與偏低的1%後，保留5%、4.5%、4.9%。其平均為（5%＋4.5%＋4.9%）÷3＝4.8%，故C正確。 【A選項錯誤】3.85%計算錯誤。【B選項錯誤】4.5%僅為單一案例值。【D選項錯誤】5.04%未排除異常值或計算錯誤。臺灣南部有許多鹽田，其價值評估以比較法估價為原則。若無買賣實例者，下列敘述何者正確？
- A得以收益法估計之
- B得以成本法估計之
- C得以鹽田會員制度及曬鹽費用等因素推估之
- D得以附近土地價格為基礎，考慮其日照、通風、位置及形狀等差異，比較推估之
【正確答案D】不動產估價技術規則第94條規定，鹽田以比較法估價為原則；無買賣實例時，以附近土地價格為基礎，考慮日照、通風、位置、形狀等差異比較推估。 【A、B選項】都不是第94條對無實例鹽田所明定的推估方式，不宜進一步斷言所有鹽田都絕對不能參考收益或成本資料。【C選項】鹽田會員制度及曬鹽費用不是本條所列替代推估方式。下列有關永佃權估價之敘述，何者正確？
- A應考慮設定目的估計之
- B應考慮佃租支付情形、民間習俗等因素估計之
- C應考慮權利存續期間、權利讓與之限制等因素，以典價為基礎估計之
- D應考慮設定目的、約定方法、權利存續期間、支付地租之有無及高低估計之
【正確答案B】不動產估價技術規則第118條明定，永佃權估價應考慮佃租支付情形、民間習俗等因素。第115條則另列權利估價共同應考量的契約、存續期間、登記狀況與法令等事項。 【A選項】只寫設定目的，不能取代第118條具體要求。【C選項】以典價為基礎是第117條典權估價。【D選項】設定目的、約定方法、存續期間、地租有無及高低這組文字見第118條之1農育權估價，並非永佃權估價的考量。有關不動產估價原則中之最有效使用原則，下列敘述何者錯誤？
- A具有良好意識及通常之使用能力者
- B在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下者
- C所作得以獲致最高利益之使用
- D係消費者主觀效用上
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第2條第17款最有效使用原則之定義，係指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。其判斷以「客觀」標準為準，非消費者之主觀效用。【A、B、C選項正確】均符合最有效使用原則之要件。有關土地開發分析法之估價程序中，最後四個步驟順序如何？
- A估算開發或建築後總銷售金額。選擇適當之利潤率及 資本利息綜合利率。估算各項成本及相關費用。計算土地開發分析價格
- B估算各項成本及相關費用。估算開發或建築後總銷售 金額。選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。計算土地開發分析價格
- C選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。估算開發或 建築後總銷售金額。估算各項成本及相關費用。計算土地開發分析價格
- D估算開發或建築後總銷售金額。估算各項成本及相關 費用。選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。計算土地開發分析價格
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第71條規定，土地開發分析法之最後四個步驟順序為：1.估算開發或建築後總銷售金額；2.估算各項成本及相關費用；3.選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率；4.計算土地開發分析價格。其邏輯為先掌握收入端（總銷售金額），再估算支出端（成本費用），最後決定利潤率與資本利息綜合利率以反映風險與時間價值。【A、B、C選項錯誤】各步驟順序顛倒，不符合法規邏輯流程。在不考慮時間、高風險或不便利等因素下，審慎者不會支付高於財貨或勞務成本之代價，以取得一相同滿意度的替代性財貨或勞務。是指何種不動產價格形成原則？
- A預測原則
- B競爭原則
- C供需原則
- D替代原則
【正確答案D】不動產價格形成之替代原則係指：在不考慮時間、高風險或不便利等因素下，審慎之買者不會支付高於替代性財貨成本之代價，以取得相同滿意度之財貨。比較法、成本法之理論基礎即源自替代原則。 【A選項錯誤】預測原則指不動產價格反映未來收益之預期。【B選項錯誤】競爭原則指市場競爭對價格之影響。【C選項錯誤】供需原則指價格由市場供需決定。成本法中，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本，是指何種成本？
- A重置成本
- B重建成本
- C重蓋成本
- D替換成本
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第48條規定，重置成本係指以「現代建材標準、設計及配置」，於價格日期建造與勘估標的「相同效用」建物所需之成本；重建成本則指以與勘估標的「相同或極類似」之建材標準、設計及配置重建所需之成本。本題強調「現代建材」、「相同效用」，即重置成本之概念。 【B選項錯誤】重建成本強調原樣重建。【C選項錯誤】重蓋成本與【D選項錯誤】替換成本非估價技術規則之正式用語。有關不動產價值的定義，下列何者正確？
- A保險價值是不動產用於某種特定壽險用途所產生之價值
- B營運價值係指特定投資人評估該不動產投資所能產生的主觀價值
- C市場價值是不動產在營運過程中的既有價值，它是整個企業的一部分
- D公允價值係指能瞭解實情、有意願之當事人間公平交易所議定之資產交換或還清債務之數額
【正確答案D】本題沿用以知情、有意願當事人間公平交易交換資產或清償債務的金額描述公允價值，官方答案為D。這段舊式用語不能標成IFRS 13的逐字定義。IFRS 13於2013年起生效，其定義重點是衡量日市場參與者間有秩序交易中，出售資產可收取或移轉負債須支付的價格，強調退出價格。 【A選項】不動產保險價值須依承保標的及契約範圍考量，不能以特定壽險用途概括定義。【B選項】特定投資人所評估的主觀價值屬投資價值，而非營運價值。【C選項】把資產當作持續營運企業組成部分的價值，混用了持續營運概念，並非一般市場價值定義。依不動產估價技術規則第55條第1款之規定，就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤之估價方法稱為：
- A淨計法
- B單位法
- C工程造價比較法
- D單位面積比較法
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第55條第1款規定，淨計法係指就勘估標的所需要之各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤之估價方法。係最精細之營造施工費估算方法。 【B選項錯誤】單位法（單位工程法）係以建築細部工程之各項目單價乘以施工數量。【C選項錯誤】工程造價比較法係比較類似建築工程造價推估。【D選項錯誤】單位面積比較法以單位面積成本估算。