一、爭點
本題之核心爭點在於：房仲業者僅憑甲社區「最近成交２戶、每坪１８萬」之兩筆案例，逕以比較法推論委託標的物每坪亦可賣１８萬，是否符合不動產估價技術規則關於比較法之規範要求？此涉及比較標的之選取數量、區域同一性、情況補正、價格日期調整與個別因素修正等程序是否完備。
二、法律依據
（一）不動產估價技術規則第１８條至第２６條規定比較法之操作流程，明定估價師應蒐集「相當數量」之比較標的，且須就「情況補正」、「價格日期調整」、「區域因素調整」及「個別因素調整」逐項分析。
（二）同規則第２２條明定：估價師蒐集之比較標的，原則上不得少於三件。
（三）同規則第２０條規定，比較標的應與勘估標的位於同一供需圈內之近鄰地區或類似地區，且應具有「替代性」。
（四）不動產估價師法第１９條規定估價師應依專業及一般公認之估價準則執行業務，不得草率為之。
三、涵攝
（一）就比較標的之數量而言
１．技術規則第２２條原則上要求至少三件比較標的，本案房仲僅舉甲社區２戶為例，數量不足，欠缺統計上之代表性，難以排除偶發性高價或特殊交易動機之影響。
２．房仲所稱「每坪１８萬」之２戶，倘為同一棟同一樓層或同一賣方之連動交易，更可能形成價格上之集中偏誤。
（二）就區域同一性與替代性而言
１．甲社區與委託標的縱使「附近」，仍須檢視是否屬同一供需圈、同一近鄰地區，並就建材、屋齡、樓層、座向、棟距、社區管理、車位等個別因素進行比較。
２．兩社區若於建物結構（ＲＣ／ＳＲＣ）、屋齡差距、公設比、有無電梯、停車空間等項有顯著差異，依規則第２６條應為個別因素之調整，不得逕予套用。
（三）就情況補正與價格日期調整而言
依規則第２３條至第２５條，比較標的若有急售、親屬間移轉、含裝潢、含家電等特殊情事者，應為情況補正；又交易時點與價格日期不一致時，應依市場行情變動為價格日期之調整。房仲未提及任何補正、調整作業，逕以表面成交單價為據，違反程序要求。
四、結論
房仲業者所為之比較係屬不當：
（一）比較標的僅２件，違反技術規則第２２條原則上應達三件以上之要求。
（二）未做情況補正、價格日期調整、區域因素調整、個別因素調整，違反規則第１８條至第２６條之比較法操作要件。
（三）此種逕引「同社區單價」即推導勘估標的單價之做法，屬以偏概全之誤導，恐有違反不動產經紀業管理條例第２１條據實說明義務及消費者保護法相關規定之疑慮，房仲業者應拒為之。專業估價結果，仍應委由不動產估價師依比較法、收益法、成本法為綜合分析後出具估價報告，方屬妥當。