CHOICE · 選擇題（共 25 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
甲君擬購買相鄰兩塊土地合併建築,請問在此目的下所評估出的價值,以貨幣金額表示者,稱為:
- A正常價格
- B限定價格
- C特定價格
- D特殊價格
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條規定，「限定價格」係指具有市場性之不動產，以不動產所有權以外其他權利與所有權合併、不動產合併、或以違反經濟合理性之不動產分割為前提，查估其所形成之價值。本題甲君「擬購買相鄰兩塊土地合併建築」即屬「不動產合併為目的」之情形，故所評估出之價值屬於限定價格。 【A選項】正常價格以正常市場交易條件形成的合理價值為準。【C選項】特定價格是具市場性但基於特定條件估價，不是本題第2條第2款明列的合併目的；拍賣實例仍可能調整為正常價格，不可一概說都是特定價格。【D選項】特殊價格以不具市場性為前提，不宜只依古蹟或寺廟名稱就推斷所有個案都無市場性。有一筆建地面積 1,000 坪,預期興建為住宅大樓後的總銷售金額為 3.8 億元,若營建施工費為 1 億元,管理銷售及規劃設計等費用為 1,100 萬元,合理利潤率為 16%,資本利息綜合利率為 2%, 請問該筆建地每坪單價約為:
- A210 萬元
- B420 萬元
- C21 萬元
- D42 萬元
【正確答案C】依不動產估價技術規則第81條：V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)。以萬元計，V＝38,000÷1.16÷1.02－(10,000＋1,100)＝21,016.29萬元；除以1,000坪，為每坪約21.016萬元，故選21萬元。利潤率以成本為基礎，不能以售價乘(1－16%)代替除以1.16，也不能先扣成本才把餘額除以1.02。 【A、B、D選項】都不符合上述單價。不動產面臨道路之寬度,此屬於影響不動產價格之何種因素?
- A個別因素
- B區域因素
- C一般因素
- D特別因素
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第2條第14至16款及第11條規定，影響不動產價格之因素分為一般因素、區域因素及個別因素三類。「個別因素」係指影響個別不動產價格之因素，包括土地之位置、面積、地形、地勢、臨路條件、「面臨道路寬度」等屬於勘估標的本身之條件。 【B選項錯誤】區域因素係指影響近鄰地區不動產價格水準之因素，如該地區整體交通便利性、商業活動程度等，並非個別宗地之臨路寬度。【C選項錯誤】一般因素係指影響一般不動產價格水準之全國性或全面性因素，如政經情勢、金融貨幣政策、人口結構等。【D選項錯誤】「特別因素」並非估價技術規則之法定分類，非屬正式因素類別。故面臨道路寬度直接影響該宗地之可及性與利用強度，屬於個別因素。設三宗土地合併後整體開發利用,其合併後價格為 2,500 萬元,合併前價格分別為 800 萬元、500 萬元及 700 萬元。則對於原來 700 萬元之土地,其合併後之價格應為何?
- A825 萬元
- B850 萬元
- C875 萬元
- D895 萬元
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第84條規定，數宗土地合併估價時，合併後之增值利益應依各宗土地「合併前價格」之比例分配於各宗土地。合併前三宗土地價格分別為800萬、500萬、700萬，合計2,000萬元；合併後總價為2,500萬元，產生增值利益500萬元。原700萬元之土地依比例可分得500萬×（700／2,000）＝175萬元，故合併後該宗土地價格為700萬＋175萬＝875萬元。 【A、B、D選項】均不符合2,500×700÷2,000＝875萬元。某 4 層樓公寓,其各層面積均相同,若四樓每坪售價 23 萬元,三樓每坪售價 20 萬元,二樓每坪 售價 24 萬元,一樓每坪售價 30 萬元,若三樓之樓層別效用比為 100%,則一樓之樓層別效用比 為何?
- A120%
- B130%
- C140%
- D150%
【正確答案D】本題以三樓每坪20萬元作100%的基準，一樓每坪30萬元，故30÷20×100%＝150%。第98條要求依市場行情、地方習慣等考量樓層效用差異；第119條是不動產役權估價，並非本題法源。 【A選項】24÷20＝120%是二樓。【B、C選項】130%、140%分別相當於26、28萬元，均非題示一樓30萬元。僅依題給價格計算，不另假設一樓必可合法營業或永遠最貴。不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。以契約約定租金作為不動產證券化受 益證券信託利益分配基礎者,何種方法之價格應賦予相對較大之權重?
- A成本法
- B土地開發分析法
- C折現現金流量分析法
- D比較法
【正確答案C】第14條原則兼採2種以上方法，特殊不能兼採並敘明者例外。第15條第2項明定，以契約租金作證券化信託利益分配基礎時，折現現金流量分析法的收益價格應視資料可信度及估價目的等賦予相對較大權重；清算時除外。 【A、B、D選項】不是第15條第2項指定加重權重的方法，但並非一概不能搭配使用。DCF依第31條將各期淨收益及期末價值折現加總；其他方法仍須按資料及目的適用。經比較調整後求得之勘估標的試算價格,應就價格偏高或偏低者重新檢討,經檢討後試算價格差 距如下,何者應排除該試算價格之適用?
- A百分之二十五
- B百分之十五
- C百分之十
- D百分之五
【正確答案A】第26條規定，試算價格檢討後，彼此差距仍達20%以上，應排除；差距為(高價－低價)÷高低價平均值。25%達門檻。法源不是第27條，也不是單一價格偏離所有價格平均值超過20%。 【B、C、D選項】15%、10%、5%未達本條20%門檻，但仍須檢討其合理性並符合其他採用條件，不能只因差距小就保證可採用。對於估價目的為不動產買賣交易之參考所為之不動產估價,應評估的價格為:
- A買方希望之價格
- B賣方希望之價格
- C市場中最可能之成交價格
- D買賣雙方希望價格之平均數
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第2條規定，「正常價格」指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。其本質即為「市場中最可能之成交價格」。買賣交易參考之估價，目的在反映市場合理成交水準，故應評估該標的最可能之市場成交價格。 【A選項錯誤】單方面買方希望價格屬主觀期望，不符合客觀公正原則。【B選項錯誤】單方面賣方希望價格亦屬主觀期望，可能高於市場合理水準。【D選項錯誤】買賣雙方希望價格之平均數僅為兩造主觀數字之中間值，未必反映市場真實成交水準，亦不符正常價格之定義。勘估標的因位於垃圾掩埋場附近,造成其價格下降,此屬於何種原則?
- A替代原則
- B最有效原則
- C外部性原則
- D供需原則
【正確答案C】垃圾掩埋場在標的之外，其環境影響使附近不動產價格下降，屬負面外部性。第3條要求掌握環境變遷等價格資料，可據此理解本題外部環境影響的情境。 【A選項】替代原則著重可替代選擇之間的價格關係。【B選項】最有效使用依第2條第17款，須合法、實質可能、正當合理、財務可行並獲最高利益；環境也會影響可行性，不能說兩者毫無關係。【D選項】供需關係是更一般的價格機制，本題直接描述外部環境造成減價，C最切合。使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質,於價格日期重新複製建築所 需之成本,稱為:
- A重建成本
- B重置成本
- C直接成本
- D間接成本
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第48條規定，建物估價以重建成本為原則，材料不再生產或施工方法改變得用重置成本；重建成本係指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。題目文字完全吻合重建成本之定義。 【B選項】重置成本著重相同效用及現代建材、設計配置，不要求複製原建物。【C、D選項】直接與間接是成本歸類；重建與重置是估計建築成本的不同前提，不能把間接成本一概說成與複製建物成本無關。第 11 題考選部更正：一律給分（A、B、C、D）練這題 →下列敘述何者為正確？
- A建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率，得依下列方式計算：等速折舊型：d＝i／[(1＋i)^n－1]；償債基金型：d＝[(1－s)／N]／[1－(1－s)^n／N]
- B建物折舊提存費，得依下列方式計算：等速折舊型：C×(1－s)×i／[(1＋i)^n－1]；償債基金型：C×(1－s)×1／N
- C不動產構成項目中,於耐用年數內需重置部分之重置提撥費,按其利息及按該支出之有效使用 年期及耗損比率分年攤提
- D勘估標的總費用之推算,除推算勘估標的之各項費用外,勘估標的包含建物者,應加計建物之 折舊折存費,或於計算收益價格時,除考量建物收益資本化率或折現率外,應加計建物價格日 期當時價值未來每年折舊提存率
【官方更正：本題一律給分】考選部公告第11題A、B、C、D均給分；這不代表四個選項的敘述都正確。原題A、B的公式已依官方題本影像還原為括號與斜線表示，^表示次方；原題A第二式的(1－s)之n為上標，A第一式及B第一式也均為n，沒有撇號；原選項的型態配置仍保留，不能把錯誤選項悄悄改成正確公式。
正確學習重點：不動產估價技術規則第40條之1的等速折舊提存費為C×(1－s)／N，償債基金型為C×(1－s)×i／[(1＋i)^N－1]；第41條的等速折舊提存率為[(1－s)／N]／[1－(1－s)n／N]，償債基金型為i／[(1＋i)^n′－1]。其中C為建物總成本、s為殘餘價格率、N為經濟耐用年數、n為已經歷年數、n′為剩餘可收益年數、i為自有資金計息利率。A、B把型態公式對調，且部分年數符號與法定公式不同，不能作為正確公式背誦。 【A選項】題示等速與償債基金型公式配置對調；學習時應依第41條及解析所列正確年數符號。【B選項】第40條之1等速型以可折舊成本除N；償債基金型才含利率及複利分母，原選項配置相反。【C選項】第39條按有效使用年期及耗損比率攤提重置提撥費，沒有選項額外的「按其利息」文字。【D選項】原題寫「折舊折存費」，第40條正確法定用語為「折舊提存費」。本題依官方更正一律給分，不再要求考生從有瑕疵的原選項選出唯一答案。政府宣布實施空屋稅政策,此屬於何種影響價格之因素?
- A個別因素
- B情況因素
- C一般因素
- D區域因素
【正確答案C】第2條第14款的一般因素，是對不動產市場及價格水準發生全面影響的自然、政治、社會、經濟等共同因素。題目以政府稅制政策影響持有成本為重點，屬一般因素；第7條是面積規定。 【A選項】是標的本身條件。【B選項】情況調整主要處理交易的特殊情況。【D選項】區域因素著重近鄰地區價格水準。題目未說實施範圍，不必另編造為全國已上路的特定稅制。就勘估標的之構成部分或全體,調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等, 並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎,計算其營造或施工費的方法為:
- A直接法
- B間接法
- C工程造價比較法
- D單位面積比較法
【正確答案A】第54條第1款的直接法，從標的材料與勞力的種類、數量、時間等，乘價格日期所在地單價計算施工費。重點是由工程投入直接估算。 【B選項】間接法利用比較標的或標準建物的施工費調整。【C、D選項】第56條列為間接法的兩種方式。第55條的直接法則分淨計法與單位工程法。推算總收入及有效總收入時,應與相關資料校核比較,下列何者非屬該相關資料?
- A目前或未來可能之計畫收入
- B相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入
- C期末價值
- D勘估標的往年之總收入及有效總收入
【正確答案C】第37條的總收入與有效總收入校核資料，包括往年資料、同產業或可替代標的資料，以及目前或未來計畫收入。期末價值不是本條列舉的收入校核項目。 【A、B、D選項正確】分別是第37條第3、2、1款。期末價值在第31條DCF估價另有用途，不能推論它在所有估價程序都無關。有關比較法試算價格之調整運算過程中,遇有下列之情形,須判定該比較標的與勘估標的差異過 大,應排除該比較標的之適用。何者為正確?
- A區域因素調整率、個別因素調整率,各大於百分之三十
- B區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五
- C區域因素調整率與個別因素調整率之和,大於百分之三十
- D比較標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料,並於估價報告書中敘明者,不在此限
【正確答案B】第25條規定，區域因素、個別因素或其中任一單項調整率大於15%，原則應排除該比較標的。B正確表述單項門檻。 【A選項】條文門檻是大於15%，不是把兩大類各自門檻提高到30%；若實際各逾30%，當然也已超過15%，不能誤解為這時反而不必排除。【C選項】法定30%是情況、價格日期、區域、個別四項總調整率，不是僅取後兩項之和。【D選項】但書指勘估標的性質或區位特殊且缺乏交易資料並在報告敘明，不是比較標的特殊即可例外。不動產估價技術規則第 99 條之計算公式,勘估標的之基地價格=勘估標的之房地價格-勘估標 的之建物成本價格。請問此為何種學說之主張?
- A土地貢獻說
- B建物貢獻說
- C聯合貢獻說
- D合併貢獻說
【正確答案A】第99條第1項以房地總價扣建物成本，餘額歸土地，對應土地貢獻說。新北市板橋地政事務所100年度研究亦用此式說明：剩餘利潤歸入土地價格。 【B選項】建物貢獻說是先扣土地成本，餘額歸建物。【C選項】聯合貢獻說將貢獻分配到土地及建物。【D選項】不是題示房地分離公式所對應的學說。第99條第2項另允許以已知土地價值比率分算，不能說整條僅有一種方法。有關直接資本化法,下列敘述何者為正確?
- A指勘估標的過去平均一年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估 標的價格之方法
- B指勘估標的過去平均三年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估 標的價格之方法
- C指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估 標的價格之方法
- D指勘估標的未來平均三年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估 標的價格之方法
【正確答案C】第29條定義為未來平均一年期間的客觀淨收益，按價格日期適當資本化率推估價格；第30條公式為年淨收益÷收益資本化率。 【A、B選項】把未來改成過去。【D選項】把一年改成三年。第35條原則蒐集最近3年資料，是蒐集資料的期間，不是直接資本化收益定義。第 18 題考選部更正：一律給分（A、B、C、D）練這題 →不動產估價師蒐集比較實例時,應依循之原則,下列敘述何者錯誤?
- A實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者
- B須蒐集與勘估標的使用性質或使用管制相同者之實例
- C須蒐集與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者之實例
- D實例價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者
【官方更正：本題一律給分】考選部更正答案認定 A、B、C、D 任一選項均給分。網站已將四個選項全部設為可計分答案，不再以單一選項判錯。學習時仍須辨別第12條原文：使用性質或使用管制可相同「或相近」，B只寫相同較窄；A價格日期接近、C同一供需圈近鄰或類似地區、D正常價格或可調整及同價格種類，均為條文列舉。官方一律給分不代表B限制寫法應當背成完整法條。有關區域因素之調整,下列敘述何者為正確?
- A此項調整,係以比較標的之區域價格水準為基礎,就區域因素不同所產生之價格差異,逐項進 行之分析與調整
- B此項調整為將勘估標的之價格轉化為與比較標的同一近鄰地區內之價格水準
- C所選用之比較標的係位於同一供需圈但不在同一類似地區內
- D所謂區域因素,指影響類似地區不動產價格水準之因素
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第19條第3款規定，區域因素之調整，係以「比較標的之區域價格水準」為基礎，就比較標的與勘估標的因區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行分析與調整，使比較標的價格轉化為勘估標的所在近鄰地區之價格水準。 【B選項】調整方向相反。【C選項】第19條第3款指兩標的不在同一近鄰地區，不是選項所寫的同一類似地區。【D選項】第2條第15款定義區域因素影響近鄰地區價格水準；類似地區定義另見第13款。下列敘述何者為正確?
- A百分率法與差額法均為將影響勘估標的及比較標的價格差異的一般因素、區域因素與個別因素 逐項比較進行價格調整之方法
- B採比較法估價時,應先進行「情況調整」,再進行「價格日期調整」、「個別因素修正」,最 後是「區域因素修正」
- C對勘估標的價格進行情況調整及價格日期調整
- D對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整
【正確答案D】第21條第1項第3款，情況與價格日期調整的對象是比較標的價格，以便轉成勘估標的的條件與日期。 【A選項】第19條第5、6款的百分率法與差額法，列區域、個別因素，不含題項額外的一般因素。【B選項】第21條第2項列情況、價格日期、區域、個別調整，題項後兩者相反。【C選項】把調整對象誤寫為勘估標的。依不動產估價技術規則之規定,運用計量模型分析法進行估價,下列敘述何者錯誤?
- A須蒐集應用計量模型分析關係式自變數個數五倍以上之比較標的
- B本法須先求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式,以推算各主要影響價格因素 之調整率及調整額之方法
- C採迴歸分析者,其調整後判定係數不得低於零點八
- D截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於百分之五
【正確答案C】依《不動產估價技術規則》第20條，採迴歸分析時，調整後判定係數不得低於0.7，而非0.8；同條規定整體顯著機率不得大於5%。因此C是錯誤敘述。 【A選項正確】第20條第1款為自變數個數5倍以上比較標的。【B選項正確】符合第19條第7款方法定義。【D選項正確】第20條第3款為非截距係數同時為零的整體顯著機率不得大於5%，不是每個係數都須個別顯著。下列何者非屬不動產估價師受理委託估價之勘估標的?
- A土地及其權利估價
- B建築改良物及其權利估價
- C不動產租金估計
- D不動產稅負之估算
【正確答案D】第2條第9款的勘估標的為土地、建物、農作改良物及其權利；第129條以下也規範租金估計。因此土地、建物權利及租金均可受理估價，不動產稅負金額本身並非本題所稱的估價標的。 【A、B、C選項】屬估價範圍。稅費仍會影響價值與收益成本，例如第38條總費用包括地價稅、房屋稅；D不是說估價一律不能考慮稅費。不動產估價師在收集比較標的相關交易等案例及資料時,得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、 不動產經紀人員、地政士、地政機關、金融機構、公地管理機關、司法機關、媒體或有關單位收 集之。請問:到實價登錄系統查詢交易案例相關資訊,屬向何者收集資料?
- A不動產經紀人
- B地政士
- C地政機關
- D媒體
【正確答案C】第4條第2項列地政機關為資料來源。題示內政部不動產交易實價查詢服務網，是地政機關提供的查詢服務，因此歸C。 【A、B選項】可能參與申報或另行提供交易資料，但題目問的是查詢平台的提供機關。【D選項】若向新聞報導取材才涉及媒體，政府實價查詢系統不能僅因在網路上就歸媒體。第4條第1項仍要求查證可靠性。對具有市場性之不動產,以違反經濟合理性之不動產分割為前提,查估其所形成之價值,並以貨 幣金額表示者,屬下列那一種價格?
- A特殊價格
- B特定價格
- C正常價格
- D限定價格
【正確答案D】第2條第2款第3目明定，具市場性的不動產，以違反經濟合理性的分割為前提估值，屬限定價格。這是有特定分割前提的價格，不是所有分割都一律限定價格。 【A選項】特殊價格以不具市場性為前提。【B選項】特定價格不是本題明列的限定條件。【C選項】正常價格的市場交易前提不同。下列敘述何者為正確?
- A具有市場性之不動產,以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的,查估其所形成之價 值,並以貨幣金額表示者,屬「限定價格」
- B具有市場性之不動產,基於特定條件下形成之價值,並以貨幣金額表示者,為「特殊價格」
- C對不具市場性之不動產所估計之價值,並以貨幣金額表示者,為「特定價格」
- D對不具市場性之不動產,以不動產合併為目的,查估其所形成之價值,並以貨幣金額表示者, 屬「限定價格」
【正確答案A】第2條第2款第1目，具市場性不動產以其他權利與所有權合併為目的，是限定價格。 【B選項】具市場性、基於特定條件，是特定價格。【C選項】不具市場性，是特殊價格。【D選項】限定價格定義要求具市場性，原選項寫不具市場性。
