CHOICE · 選擇題（共 25 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
關於土地權利變更登記,下列何者正確?
- A其係繼承登記者,應由全體繼承人聲請之
- B其係繼承登記者,依法應自繼承開始之日起二個月內為之
- C聲請逾期者,每逾一個月得處應納登記費額二倍之罰鍰
- D罰鍰最高不得超過應納登記費額二十倍
【正確答案D】依【土地法】第73條第2項規定，土地權利變更登記，應於土地權利變更後一個月內為之；其係繼承登記者，得自繼承開始之日起六個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰，但最高不得超過二十倍。 【A選項錯誤】繼承登記得由任一繼承人為全體繼承人聲請公同共有登記，並非須由全體繼承人聲請。【B選項錯誤】繼承登記期間為六個月，並非二個月。【C選項錯誤】每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰，並非二倍。下列土地,何者非屬土地法規定不得為私有之土地?
- A礦泉地
- B瀑布地
- C國家公園土地
- D名勝古蹟
【正確答案C】依土地法**第14條第1項**，下列土地不得為私有：一、海岸一定限度內之土地。二、天然形成之湖澤而為公共需用者，及其沿岸一定限度內之土地。三、可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地。**四、城鎮區域內水道湖澤及其沿岸一定限度內之土地。**五、公共交通道路。六、礦泉地。七、瀑布地。八、公共需用之水源地。九、名勝古蹟。十、其他法律禁止私有之土地。「國家公園土地」並未列於本項各款，國家公園範圍內仍可能有私有土地存在，僅其使用受國家公園法之管制，故C為本題答案。【A、B、D選項錯誤】礦泉地（第6款）、瀑布地（第7款）、名勝古蹟（第9款）均明文列為不得為私有之土地。
考試當時第14條第3項已規定：第1項第9款名勝古蹟，如日據時期原屬私有、臺灣光復後登記為公有，依法得贈與移轉為私有者，不受該款限制。此例外於94年6月15日修法即已存在；113年8月7日是修正、擴充例外，不能說舊題考試時完全沒有第3項。下列何種登記,應繳納登記費?
- A土地權利信託登記
- B土地權利塗銷登記
- C土地標示變更登記
- D因土地重劃之變更登記
【正確答案A】土地法第76條規定，土地權利變更登記由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費。土地權利信託登記不在第78條免納項目中，不能一概說所有信託登記都按權利價值計費。 【B選項錯誤】塗銷登記依土地法第78條規定免納登記費。【C選項錯誤】土地標示變更登記免納登記費。【D選項錯誤】因土地重劃之變更登記亦免納登記費。土地法第 34 條之 1 第 1 項有關以多數決處分共有土地之規定,下列處分方式,何者不適用該規定?
- A設定農育權
- B設定不動產役權
- C設定典權
- D辦理共有物分割
【正確答案D】依【土地法】第34條之1第1項規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有物分割並非該條所列之處分行為，而係依民法第823條、第824條規定辦理，可依全體共有人協議或法院裁判分割；土地法第34條之1第6項另有不能自行協議時申請地政機關調處的程序，不適用土地法第34條之1多數決規定。【A、B、C選項錯誤】設定農育權、不動產役權、典權均屬土地法第34條之1第1項明文列舉適用多數決之處分方式。重新實施地籍測量,遇有土地所有權人因設立界標或到場指界發生界址爭議時,地政機關應如何 處理?
- A逕行參照舊地籍圖施測
- B請當事人逕行向法院提起確認界址之訴,俟判決確定後再行辦理
- C逕行依地方習慣施測
- D準用土地法第 59 條第 2 項規定之調處程序處理之
【正確答案D】依【土地法】第46條之2第2項規定，土地所有權人因設立界標或到場指界發生界址爭議時，準用第59條第2項規定處理之。第59條第2項規定，因異議而生土地權利爭執時，應由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內，向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。地政機關應先行調處，並非逕行測量或要求當事人直接訴訟。 【A選項錯誤】不得逕行參照舊地籍圖施測，應先調處。【B選項錯誤】應先由地政機關調處，非逕行訴訟。【C選項錯誤】不得逕行依地方習慣施測。逾期未辦繼承登記之土地,經依土地法第 73 條之 1 規定程序列冊管理期滿,移請國有財產署標 售五次不成,而登記為國有者,自登記完畢之日起多少年內,原權利人得檢附證明文件按其法定 應繼分請求國有財產署發給價金?
- A10 年
- B12 年
- C15 年
- D20 年
【正確答案A】土地法第73條之1第5項規定，標售五次未標出而登記國有後，原權利人得自登記完畢起10年內檢附證明，按法定應繼分請求發給價金。經審查無誤並公告90日期滿無異議後，以第五次標售底價計算發給。既然沒有標出，就不能寫成實際標售所得扣稅費。前段程序是繼承開始逾1年未登記，通知並公告3個月，仍未聲請才列冊管理15年；不是15年管理完才首次公告3個月。 【B、C、D選項】本題國有登記後請求期間為10年，15年是先前列冊管理期間。預告登記,對於因下列何種事由而為之新登記,具有排除之效力?
- A土地交換
- B徵收
- C強制執行
- D法院判決
【正確答案A】土地法第79條之1第2項，預告登記未塗銷前，登記名義人的處分對登記請求權有妨礙者無效。因此土地交換若妨礙該請求，受此限制，並非所有交換不問內容一律無效。 【B、C、D選項】第3項明定，因徵收、法院判決或強制執行所為新登記，不受預告登記排除。這是第3項，不是第2項但書。為保護基地承租人,依土地法規定,租用基地建築房屋,應由出租人與承租人會同聲請該管直轄 市或縣(市)地政機關為何種權利之登記?
- A租賃權
- B地上權
- C典權
- D不動產役權
【正確答案B】依【土地法】第102條規定，租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。此規定旨在保護基地承租人，使其取得物權性質之地上權，以對抗第三人，避免基地所有權移轉時承租人權益受損。基地承租人取得地上權登記後，其權利效力增強，並具有公示性與對抗力。 【A選項錯誤】租賃權屬債權，並非土地法第102條所定登記之權利類型。【C選項錯誤】典權之設定須當事人合意設定典權，並非租用基地建築房屋當然成立之權利。【D選項錯誤】不動產役權係供役地與需役地間之利用關係，與租用基地建築房屋之目的不符。依土地法規定,關於租用建築房屋之基地,下列何者,非屬出租人得收回之情形?
- A出租人收回自行建築時
- B契約年限屆滿時
- C承租人以基地供違反法令之使用時
- D承租人轉租基地於他人時
【正確答案A】依【土地法】第103條規定，租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，出租人不得收回：契約年限屆滿時、承租人以基地供違反法令之使用時、承租人轉租基地於他人時、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時、承租人違反租賃契約時。基於保護基地承租人之立法意旨，出租人不得僅以「自行建築」為由收回基地，避免出租人藉收回基地之名而損害承租人之建築利益。 【B選項錯誤】契約年限屆滿屬土地法第103條第1款收回情形。【C選項錯誤】供違反法令使用屬第2款收回情形。【D選項錯誤】轉租基地於他人屬第3款收回情形。依平均地權條例規定,直轄市或縣(市)政府對於尚未建築之超額私有建築用地之處理,下列敘 述,何者正確?
- A應通知土地所有權人於三年內出售
- B應通知土地所有權人於三年內建築使用
- C逾期未出售或未建築使用者,得予強制拍賣
- D逾期未出售或未建築使用者,得予照價收買
【正確答案D】依【平均地權條例】第72條規定，超額之私有建築用地，經直轄市或縣（市）政府通知土地所有權人於二年內出售或建築使用；逾期未出售或未建築使用者，得予照價收買。此規定旨在促進土地有效利用，避免土地囤積。但第72條對建設發展較緩之地段，明定不在此限。 【A、B選項】第72條為2年內出售或建築使用，不是3年。【C選項】法律規定逾期得照價收買，不是強制拍賣。不能把所有照價收買情形都說成按公告地價或申報地價；平均地權條例第31條第3款，直接規定本類依第72條收買者以收買當期公告土地現值為準。耕地以外之出租土地,因市地重劃而不能達到原租賃之目的者,承租人得終止租約,並得向出租 人請求如何之補償?
- A按重劃計畫書公告當期公告土地現值扣除預計土地增值稅後餘額之三分之一
- B按重劃計畫書公告當期公告土地現值之三分之一
- C相當六個月租金
- D相當一年租金
【正確答案D】平均地權條例第63條之1規定，耕地以外出租土地因重劃不能達原租賃目的，承租人得終止並請求相當1年租金補償。不是第63條第2項。 【A選項】扣除預計土地增值稅後餘額三分之一，是第77條等不同終止耕地租約情境的標準，不能套用本題。【B選項】第63條第2項第1款對重劃農耕租約有公告現值三分之一的規定，並非無此規定；但不是本題非耕地。【C選項】本題為1年，不是6個月。依土地徵收條例規定,關於特定農業區農牧用地之徵收,下列何者錯誤?
- A除零星夾雜難以避免者外,不得徵收。但國防所必須或經行政院核定之重大建設所需者,不在 此限
- B除零星夾雜難以避免者外,不得徵收。但交通所必須或經行政院核定之重大建設所需者,不在 此限
- C特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者,若有爭議,應依行政程序法舉行聽證
- D特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者,若有爭議,應依行政程序法舉行公聽會
【正確答案D】土地徵收條例第10條第3項規定，特定農業區經行政院核定為重大建設須徵收而有爭議，應依行政程序法舉行聽證。不能以公聽會取代此項程序。 【A、B選項】第3條之1第4項規定，特定農業區農牧用地原則不得徵收（零星夾雜難以避免除外），但國防、交通、水利事業、公用事業供輸電線路使用者所必須或經行政院核定重大建設所需例外。國防本身是所列類別，並非必須另冠行政院核定；該項未分款。【C選項】符合第10條第3項。依土地徵收條例有關徵用之規定,下列敘述,何者正確?
- A國家因興辦繼續性之公共建設工程,得徵用私有土地或土地改良物
- B徵用期間逾六年,或二次以上徵用,期間合計逾六年者,需用土地人應於申請徵用前,以書面 通知
- C土地或土地改良物所有權人於收到徵用通知書之日起三十日內,得請求需用土地人徵收所有權
- D因徵用而請求徵收土地或土地改良物所有權者,必要時所有權人得申請收回其土地或土地改良物
【正確答案C】土地徵收條例第58條第2項規定，徵用逾3年或二次以上合計逾3年，需用土地人應在申請徵用前書面通知。所有權人收到通知起30日內得請求徵收所有權，需用土地人不得拒絕。 【A選項】第1項規定的是臨時性公共建設工程，不是繼續性。【B選項】3年才正確，且確實是書面通知的觸發條件。【D選項】依第3項，因徵用請求徵收所有權者，不得依第9條申請收回；不能僅以國家取得所有權就否定所有徵收案件的收回制度。依土地徵收條例規定,徵收土地之殘餘部分面積過小或形勢不整,致不能為相當之使用者,所有 權人得向何機關申請一併徵收?
- A需用土地人
- B該管直轄市或縣(市)主管機關
- C內政部
- D行政院
【正確答案B】依【土地徵收條例】第8條第1項規定，徵收土地之殘餘部分面積過小或形勢不整，致不能為相當之使用者，所有權人得於徵收公告之日起一年內向該管直轄市或縣（市）主管機關申請一併徵收，逾期不予受理；合於規定者，依土地徵收條例施行細則第7條，由直轄市或縣（市）主管機關轉需用土地人報請中央主管機關（內政部）核准之。此規定旨在避免徵收後剩餘部分無法有效利用，保障所有權人權益。 【A選項錯誤】需用土地人僅為徵收申請人，並非受理一併徵收申請之機關。【C選項錯誤】內政部係徵收之核准機關，非受理一併徵收申請之機關。【D選項錯誤】行政院不是第8條所定受理本題一併徵收申請的機關。實施區段徵收時,申請發給抵價地者,對其被徵收土地之權利義務,於何時終止?
- A向直轄市或縣(市)主管機關申請發給抵價地時
- B接到直轄市或縣(市)主管機關核定發給抵價地通知時
- C直轄市或縣(市)主管機關將抵價地登記為申請人所有時
- D直轄市或縣(市)主管機關將抵價地點交申請人接管時
【正確答案B】土地徵收條例第40條第3項，以接到地方主管機關核定發給抵價地通知，作為被徵收土地權利義務終止時點。同項另允許原土地所有權人申請改領現金或改發抵價地，經需用土地人同意後核准，故不可推論此後永遠不得改領現金補償。 【A選項錯誤】申請當時尚未獲核定，權利義務不終止。【C選項錯誤】抵價地登記時點過晚，且抵價地登記係新權利之取得，並非原權利義務終止之時點。【D選項錯誤】點交接管係抵價地占有移轉之時點，與原徵收土地權利義務終止無關。區域計畫法有關非都市土地許可開發之規定,下列敘述,何者錯誤?
- A開發許可前,應先將申請開發案提報各該區域計畫委員會審議之
- B申請開發許可,申請人應先取得開發地區內全部土地及建築物之所有權
- C開發許可後,辦理分區或用地變更前,應將開發區內公共設施用地完成分割移轉登記為各該直 轄市、縣(市)有或鄉、鎮(市)有,並繳交開發影響費
- D直轄市、縣(市)政府受理開發申請案後,除情形特殊者外,應於六十日內報請各該區域計畫 擬定機關審議
【正確答案B】區域計畫法第15條之2第1項第5款要求附具土地及建築物權利證明文件，並非一律先取得全部所有權。不能把權利證明改寫成全部所有權，也不能空泛說只要同意整合即可。 【A選項】第15條之1第2項要求開發許可前提區域計畫委員會審議，不是第9條。【C選項】符合第15條之3。【D選項】第15條之4規定地方受理後60日內報請；擬定機關收件後90日內完成審議，特殊情形各可延長一次、不得超過原期限。依非都市土地使用管制規則規定,山坡地範圍內之土地,在未編定使用地類別前,適用林業用地 之管制,下列何者不包含在內?
- A森林區
- B風景區
- C國家公園區
- D山坡地保育區
【正確答案C】依【非都市土地使用管制規則】第7條規定，山坡地範圍內森林區、山坡地保育區及風景區之土地，在未編定使用地之類別前，適用林業用地之管制。國家公園區雖為第2條所列非都市土地使用分區之一，但依第4條規定，國家公園區內土地由國家公園主管機關依法管制，不在第7條適用林業用地管制的範圍內。 【A選項不選】森林區依規則第7條明定適用林業用地管制。【B選項不選】風景區亦屬規則第7條適用範圍。【D選項不選】山坡地保育區依規則第7條適用林業用地管制。下列土地他項權利,何者為土地法所創設?
- A地上權
- B農育權
- C耕作權
- D不動產役權
【正確答案C】依【土地法】第133條規定，承墾人自墾竣之日起，無償取得所領墾地之耕作權，應即依法向該管登記機關聲請耕作權之登記。耕作權繼續耕作滿十年者，無償取得土地所有權。耕作權為土地法所創設之特有他項權利，民法物權編並無此權利類型，係為配合公有荒地承墾制度而創設之物權。 【A選項錯誤】地上權為民法第832條以下所規定之物權。【B選項錯誤】農育權為民法第850條之1以下所規定之物權，於民國99年增訂。【D選項錯誤】不動產役權為民法第851條以下所規定之物權，民國99年由地役權修訂而來。下列土地關係人,何者非屬土地稅法第 3 條所定之地價稅納稅義務人?
- A承領土地,為承領人
- B承墾土地,為耕作權人
- C權屬不明土地,為主管稅捐稽徵機關指定之土地使用人
- D設有典權土地,為典權人
【正確答案C】依【土地稅法】第3條第1項規定，地價稅或田賦之納稅義務人如下：土地所有權人、設有典權土地為典權人、承領土地為承領人、承墾土地為耕作權人。土地稅法第4條另規定代繳地價稅或田賦之情形，包括納稅義務人行蹤不明、權屬不明、無人管理、土地所有權人申請由占有人代繳者等，主管稽徵機關得指定土地使用人代繳，但代繳人並非地價稅之納稅義務人，僅為代繳義務人，二者法律地位不同。 【A選項不選】承領人屬第3條法定納稅義務人。【B選項不選】耕作權人屬第3條法定納稅義務人。【D選項不選】典權人屬第3條法定納稅義務人。土地為信託財產者,於信託關係存續中,以何人為地價稅或田賦之納稅義務人?
- A委託人
- B受託人
- C受益人
- D信託監察人
【正確答案B】土地稅法第3條之1第1項，信託關係存續中，受託人是地價稅或田賦納稅義務人。第2項的地價歸戶計算是另一件事：原則合併委託人在同一直轄市或縣市的土地；受益人非委託人、已確定且享有全部利益，並且委託人未保留變更受益人權利者，依但書合併受益人土地計算。不能把歸戶計算對象誤當納稅義務人。 【A、C選項】可能影響歸戶計算，仍不改第1項納稅義務人為受託人。【D選項】信託監察人不是本條的納稅義務人。配偶相互贈與之土地,得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時,以該土地第一次贈與前 之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算下列何種數值或數額,課徵土地增值稅?
- A公告現值
- B申報移轉現值
- C現值數額
- D漲價總數額
【正確答案D】依【土地稅法】第28條之2規定，配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。此規定旨在防止配偶間相互贈與作為規避土地增值稅之手段，採取「遞延課稅」方式，於再移轉第三人時始計算累計漲價總數額並課徵土地增值稅。 【A選項錯誤】公告現值為計算土地增值稅之基準之一，非課徵標的。【B選項錯誤】申報移轉現值為計算漲價總數額之要素，非課徵標的本身。【C選項錯誤】土地增值稅係按漲價總數額課徵，非按現值數額課徵。自用住宅用地得適用優惠稅率課徵地價稅,下列有關自用住宅用地要件之敘述,何者錯誤?
- A須土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地有居住事實並辦竣戶籍登記
- B須為無出租或供營業使用之住宅用地
- C土地面積,都市土地未超過三公畝部分,非都市土地未超過七公畝部分
- D土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限
【正確答案A】依【土地稅法】第9條規定，所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用之住宅用地。法條僅要求「辦竣戶籍登記」，並未要求「有居住事實」。 【B選項正確】土地稅法第9條明定須無出租或供營業使用。【C選項正確】土地稅法第17條第1項規定，自用住宅用地都市土地面積未超過三公畝部分、非都市土地未超過七公畝部分，按千分之二優惠稅率課徵。【D選項正確】依土地稅法施行細則第4條規定，建物須屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。買賣契稅之稅率,為其契價百分之六。所稱契價,以何者為準?
- A以實際買賣價格為準
- B以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準
- C以當地地價及標準地價評議委員會評定之標準價格為準
- D以當地建築主管機關公告之房屋造價為準
【正確答案B】依【契稅條例】第13條規定，第3條所稱契價，以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準。但依第11條取得不動產之移轉價格低於評定標準價格者，從其移轉價格。買賣契稅稅率依契稅條例第3條第1項第1款規定，為其契價百分之六。第2條明定開徵土地增值稅區域的土地免徵契稅，不能將此條件省略而宣稱所有土地一律不課契稅。 【A選項錯誤】契稅之契價原則上以評定標準價格為準，並非實際買賣價格。【C選項錯誤】地價及標準地價評議委員會係評議地價，與契稅之契價評定無關。【D選項錯誤】房屋造價並非契稅契價之認定依據。依房屋稅條例規定,私有房屋受重大災害時,有關房屋稅之減免,下列敘述何者正確?
- A毀損面積佔整棟面積三成以上,不及五成之房屋,免徵房屋稅
- B毀損面積佔整棟面積五成以上,必須修復始能使用之房屋,免徵房屋稅
- C毀損面積佔整棟面積五成以上,其房屋稅減半徵收
- D毀損面積佔整棟面積五成以上,必須修復始能使用之房屋,其房屋稅減半徵收
【正確答案B】依【房屋稅條例】第15條第1項第7款規定，私有房屋受重大災害，毀損面積佔整棟面積五成以上，必須修復始能使用之房屋，免徵房屋稅。同條第2項第4款規定，毀損面積佔整棟面積三成以上不及五成之房屋，房屋稅減半徵收。立法意旨在於對重大災害受損房屋給予稅捐減免，以紓解所有權人之經濟負擔。 【A選項錯誤】毀損三成以上不及五成者係減半徵收，並非免徵。【C選項錯誤】毀損五成以上必須修復始能使用者係免徵，並非減半徵收。【D選項錯誤】毀損五成以上必須修復始能使用者係免徵房屋稅，並非減半徵收。依所得稅法規定,有關出售自住房屋,其房地交易所得稅之優惠,下列敘述,何者錯誤?
- A免稅所得額,以按該法第 14 條之 4 第 3 項規定計算之餘額不超過四百萬元為限
- B個人或其配偶、直系親屬辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年
- C交易前六年內,無出租、供營業或執行業務使用
- D個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用該法第 4 條之 5 第 1 項第 1 款規定
【正確答案B】依【所得稅法】第4條之5第1項第1款規定，個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年，得享有自住房屋優惠。法條規定為「未成年子女」，並非「直系親屬」。直系親屬範圍較廣（包括父母、祖父母、成年子女等），與法條規定之未成年子女有別。 【A選項正確】依所得稅法第4條之5第1項第1款規定，按該法第14條之4第3項規定計算之餘額不超過四百萬元為限免稅，超過四百萬元部分按10%稅率課徵。【C選項正確】交易前六年內無出租、供營業或執行業務使用為法定要件。【D選項正確】個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用該款規定為法定要件，避免重複適用優惠。