CHOICE · 選擇題（共 25 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
關於不動產經紀業營業保證金之敘述,以下何者錯誤?
- A營業保證金除不動產經紀業管理條例另有規定外,不因經紀業或經紀人員之債務債權關係而為 讓與、扣押或設定負擔
- B不動產經紀業申請解散者,得自核准註銷營業之日滿一年後二年內,請求退還原繳存之營業保 證金。但不包括營業保證金之孳息
- C應繳之營業保證金及繳存或提供擔保之辦法,由中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業 公會全國聯合會定之
- D經紀業因合併、變更組織時對其所繳存之營業保證金之權利應隨之移轉
【正確答案C】不動產經紀業管理條例第7條第4項將營業保證金數額及繳存、提供擔保辦法交由中央主管機關訂定，並非同業公會全國聯合會。A是第9條第1項的獨立保障；B、D是同條第2項的退還及權利移轉規定。依不動產經紀業管理條例規定,經紀業應依中央主管機關規定繳存營業保證金。下列關於營業保 證金之說明,何者錯誤?
- A獨立於經紀業及經紀人員之外,除不動產經紀業管理條例另有規定外,不因其債務債權關係而 為扣押
- B得因經紀業或經紀人員之債務債權關係而抵銷
- C經紀業合併時,所繳存營業保證金之權利,應隨之移轉
- D經紀業申請解散時,得自核准註銷營業之日滿一年後二年內,請求退還原繳存之營業保證金
【正確答案B】不動產經紀業管理條例第9條第1項規定，營業保證金除本條例另有規定外，不因經紀業或經紀人員的債權債務關係而讓與、扣押、抵銷或設定負擔。B將不得抵銷寫成得抵銷，故錯誤。A符合第1項；C、D符合第2項，退還範圍不包括孳息。不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,下列何者不屬不動產經紀 業管理條例規定經紀業應指派經紀人簽章之文件?
- A不動產承租、承購委託契約書
- B不動產承租、承購要約書
- C定金收據
- D不動產廣告稿
【正確答案A】第22條第1項第1款列的是出租、出售委託契約書，並未列承租、承購委託契約書，故選A。 【B選項】承租、承購要約書列於第2款；但依第2項，第1、2款對代銷業不適用。【C選項】定金收據列於第3款。【D選項】廣告稿列於第4款。須區分清單所列文件與代銷的法定例外。不動產經紀業管理條例關於經紀業經營仲介與代銷業務之規範,下列敘述何者正確?
- A受起造人或建築業之委託,負責企劃並代理銷售不動產之業務為仲介業務;從事不動產買賣、 互易、租賃之居間或代理業務為代銷業務
- B經營仲介業務者,應將報酬標準及收取方式於營業處所明顯處揭示;經營代銷業務者,則不須 揭示之
- C經營仲介業務者,應僱用具備經紀人員資格者從事業務;經營代銷業務者,則無此限制
- D經營仲介業務者,有向主管機關申報登錄成交案件實際資訊之義務;經營代銷業務者,則無此義務
【正確答案B】第20條要求揭示報酬標準及收取方式；施行細則第21條第3項明定此項要求對代銷業不適用，B正確。 【A選項錯誤】第4條第5、6款的仲介與代銷定義被對調。【C選項錯誤】第17條對仲介與代銷均要求僱用經紀人員。【D選項錯誤】108年有效第24條之1第1項，仲介買賣於簽約且辦竣移轉登記後、仲介租賃於簽約後三十日內申報；代銷於委託契約屆滿或終止後三十日內申報，不能說代銷無義務。有下列何種情形者,不得申請經營經紀業,其經許可者,撤銷或廢止其許可?
- A犯詐欺、背信、侵占罪經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定,執行完畢或赦免後已滿三年者
- B曾經營經紀業,經主管機關撤銷或廢止許可,自撤銷或廢止之日起已滿五年者
- C受停止營業處分,已執行完畢者
- D受廢止經紀人員證書或證明處分未滿五年者
【正確答案D】第6條第1項第7款禁止受廢止經紀人員證書或證明處分未滿五年者申請經營經紀業，已許可者撤銷或廢止許可。 【A選項錯誤】第3款是執行完畢或赦免後未滿三年，A已滿三年。【B選項錯誤】第5款是撤銷或廢止許可未滿五年，B已滿五年。【C選項錯誤】第6款是停止營業尚未執行完畢，C已執行完畢。甲通過不動產經紀人考試並領有不動產經紀人證書,從事不動產仲介業務多年,同時擔任乙 仲介公司董事長。執業期間因車禍腦部受創而受法院監護宣告,成為無行為能力人。下列敘 述何者正確?
- A甲得繼續充任不動產經紀人,其資格不受影響
- B主管機關應予甲申誡處分
- C主管機關應廢止乙公司之營業許可
- D由主管機關命乙公司限期改善;逾期未改善者,廢止其許可,並通知公司或商業登記主管機關 廢止其登記
【正確答案D】甲受監護宣告成為無行為能力人，屬第6條第1項第1款事由。公司登記的董事長發生該事由，依第2項先命公司限期改善，逾期未改善才廢止許可並通知登記主管機關廢止登記。 【A選項錯誤】第14條第3項準用第6條第1項消極資格，甲不得繼續充任經紀人員。【B選項錯誤】同項對已充任者規定撤銷或廢止證書、證明，並非以申誡處理。【C選項錯誤】公司應先有第6條第2項限期改善程序，不能直接廢止。甲公司接受乙建築公司之委託,簽訂委託契約書後,負責企劃並代理銷售乙公司新推出之公寓大 廈預售屋。下列敘述何者正確?
- A雙方應簽訂委託銷售契約書,並由乙公司指派經紀人於契約書簽章
- B甲公司於簽訂委託銷售契約書前,即得刊登廣告並開始銷售
- C甲公司應將報酬標準及收取方式揭示於營業處所明顯之處
- D乙公司之不動產廣告及銷售內容,應與事實相符,並註明甲公司名稱
【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第21條第1項規定，經紀業與委託人簽訂不動產委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。同條第2項規定，廣告及銷售內容，「應與事實相符」，並「註明經紀業名稱」。 【A選項錯誤】第22條第2項排除代銷適用第1項第1、2款，本題代銷委託契約不能說一律須由甲指派經紀人簽章，更不是由乙建商指派。【B選項錯誤】第21條第1項要求簽委託契約後才能刊登廣告及銷售。【C選項錯誤】第20條的報酬揭示依施行細則第21條第3項對代銷不適用。公平交易法規定,法院因被害人之請求,如為事業之故意行為,得依侵害情節,酌定損害額以上 之賠償。但不得超過已證明損害額之幾倍?
- A二倍
- B三倍
- C四倍
- D五倍
【正確答案B】公平交易法第31條第1項規定，事業故意侵害時，法院因被害人請求得酌定較高賠償，但以已證明損害額三倍為上限。第2項是侵害利益計算損害額，與此上限不同。 【B選項正確】。【A、C、D選項錯誤】二倍、四倍、五倍均非法定上限。不動產經紀業者以下何種行為不涉及違法聯合行為?
- A共同決定服務報酬收費標準,或協議限制服務報酬之調整
- B協議拒絕其他不動產經紀業者參與聯賣
- C共同約束開發物件必須與委託人簽訂一般委託契約
- D共同約束專任委託契約之期間
【正確答案C】依公平會104年修正的經紀業規範第5點，第5款例示共同約束開發物件須簽「專任」委託契約；C改為「一般」委託，非該例示，故本題選C。這是本題清單對照，不能推論所有共同約束一般委託的行為都合法；個案仍須檢驗公平交易法第14條的合意及影響市場功能等要件。 【A選項】對應規範第5點第1款共同決定服務報酬。【B選項】對應第4款拒絕他業參與聯賣。【D選項】對應第6款共同約束專任委託期間，均是規範列舉的聯合行為態樣。下列何者非屬內政部所頒不動產說明書不得記載事項之內容?
- A附屬建物除陽台外,其餘項目不得計入買賣價格
- B不得記載本說明書內容僅供參考
- C不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞
- D預售屋出售標的,不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積
【正確答案A】依【不動產經紀業管理條例】第22條第3項授權訂定之「不動產說明書應記載及不得記載事項」，不得記載事項包括：不得記載本說明書內容「僅供參考」、不得使用「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞、預售屋不得記載未領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積等。 【A選項】此文字不在不動產說明書的不得記載事項清單，故為本題答案；不能僅據此反推它就是該說明書的應記載事項。【B、C、D選項】分別對應不得記載事項第1、3、4點。安心社區擬於近日召開區分所有權人定期會議,討論社區管理事宜,同時選任新的管理委員。社 區規約對於定期會議之召集程序及管理委員之選任事項,未定有特別規定。請問:管理委員會主 任委員召集會議時,下列何項程序有違公寓大廈管理條例之規定?
- A於開會前十日通知各區分所有權人
- B以書面通知載明開會內容
- C逕以公告代替書面通知,公告期間多於二日
- D有關管理委員之選任事項,在開會通知中載明並公告之
【正確答案C】公寓大廈管理條例第30條第1項要求開會前十日以書面載明開會內容通知各區分所有權人。急迫情事召開臨時會，才可用公告，且公告至少二日；本題是定期會議，C不能逕以公告取代。A、B符合通常通知方式；D符合第2項選任管理委員須於通知載明並公告的要求。甲房屋仲介公司擬與乙房屋仲介公司合併,下列何種情形不須先向公平交易委員會提出申報?
- A甲公司已持有乙公司達百分之五十以上之有表決權股份
- B兩家公司合併後之市場占有率達三分之一
- C乙公司之市場占有率已達四分之一
- D甲公司上一會計年度銷售金額,超過公平交易委員會所公告之金額
【正確答案A】公平交易法第11條第1項規定結合申報門檻；第12條第1款則排除參與結合之一事業已持有他事業達百分之五十以上有表決權股份或出資額的情形。A達五十％，符合免申報事由，門檻不是三分之一。 【B選項】是第11條第1項第1款結合後市占三分之一。【C選項】是第2款參與者市占四分之一。【D選項】對應第3款公告銷售金額門檻，實際申報須依公告的計算範圍與條件判斷。某直轄市內有競爭關係之甲、乙、丙、丁不動產仲介業者相互協議,就仲介成交之房屋買賣或租 賃案件一律收取固定之服務報酬。試問:甲、乙、丙、丁之協議行為,可能構成公平交易法所規 定之何種行為?
- A獨占
- B結合
- C聯合
- D杯葛
【正確答案C】第14條所稱聯合行為包括同一產銷階段有競爭關係的事業合意共同決定價格，並足以影響市場功能。題示同業協議固定服務報酬，可能構成此種價格聯合。 【A選項錯誤】第7條的獨占須有相應市場地位，且第2項也承認共同獨占，不能說只限單一事業；本題直接指出的是價格協議。【B選項錯誤】題未描述第10條合併、持股等結合行為。【D選項錯誤】第20條第1款涉及為損害特定事業而促使他業斷絕交易，與固定服務報酬不同。定型化契約中之條款可以分為定型化契約條款及個別磋商條款兩種,兩者如果發生不一致情形 時,以下何者正確?
- A個別磋商條款具有高於所有定型化契約條款之效力
- B由於個別磋商條款,係經過契約當事人個別磋商而合意約定的契約條款,相較於僅由企業經營 者所預先擬定的定型化契約條款,更能顯示當事人真意所在,自應優先考量
- C如定型化契約條款與個別磋商條款發生牴觸時,定型化契約條款全部無效,其未牴觸部分亦無效
- D定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者,定型化契約無效
【正確答案B】依【消費者保護法】第15條規定，定型化契約中之定型化契約條款牴觸「個別磋商條款」之約定者，其牴觸部分「無效」。個別磋商條款係經當事人個別合意，較能反映當事人真意，故應優先於定型化契約條款而適用。 【A選項錯誤】第15條處理牴觸時的效力，並非個別磋商一律凌駕所有定型化條款。【C、D選項錯誤】第15條使牴觸部分無效，不當然使全部無效；其餘契約依第16條，除去無效部分仍可成立者原則有效，但對一方顯失公平時全契約無效。關於消費者保護法所稱分期付款買賣,以下何者正確?
- A指買賣契約約定消費者支付頭期款,餘款分期支付之交易型態
- B預售屋分期付款買賣,價金分期給付,是消費者保護法有關分期付款買賣
- C分期付款買賣契約書未記載利率者,其利率按現金交易價格週年利率百分之六計算之
- D分期付款買賣契約書應記載各期價款與其他附加費用合計之總價款與現金交易價格之差額
【正確答案D】消費者保護法第21條第2項第2款要求載明分期總價款與現金交易價的差額，D符合。第2條第12款的分期付款定義，還要求企業於收受頭期款時交付標的物，不能只看價金分期。 【A選項錯誤】漏了企業收受頭期款時交付標的物的條件。【B選項錯誤】一般預售屋在建造期間分期付款、完成後交屋，並非收頭期款時交付，不能僅因分期給價就套用此定義。【C選項錯誤】第21條第3項為現金交易價格週年利率五％，不是六％。消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議,消費者向企業經營者申訴時,企業經營者對於 消費者的申訴,以下何者正確?
- A從企業經營者接獲消費者申訴的當日開始起算十日內予以妥適處理
- B從企業經營者接獲消費者申訴的當日開始起算十五日內予以妥適處理
- C從消費者為申訴的那一天開始起算十五日內予以妥適處理
- D從消費者為申訴的那一天開始起算十日內予以妥適處理
【正確答案B】消費者保護法第43條第2項規定十五日內妥適處理；施行細則第36條明定期間以企業經營者接獲申訴之日起算。B符合。A的十日不符；C、D將起算點改為消費者提出申訴之日，D的日數也錯。 【B選項正確】。【A選項錯誤】為十日而非十五日。【C、D選項錯誤】起算日應以企業經營者接獲申訴之日為準，非以消費者申訴之日為準。甲、乙、丙三公司分別為從事 A 商品之設計、製造及銷售之企業經營者。假設消費者丁購買丙 公司銷售之 A 商品,造成丁的兒子受到傷害,依消費者保護法規定,甲公司應負何種責任?
- A不須負任何責任
- B與乙、丙公司比例分擔損害賠償責任
- C與乙、丙公司負連帶賠償責任。但能證明其無過失者,法院得減輕其賠償責任
- D與乙、丙公司負連帶賠償責任。但其對於損害之防免已盡相當之注意,或縱加以相當之注意而 仍不免發生損害者,不在此限
【正確答案C】甲是設計者，依消費者保護法第7條第3項，違反安全或警告義務而致消費者或第三人受損害時，負連帶責任；證明無過失者，法院得減輕賠償。丁的兒子屬可受保護的第三人。乙製造者依第7條，丙經銷者依第8條負責，並須保留第8條的相當注意免責條件。 【A選項錯誤】設計者不因未直接銷售就免責，仍須依義務違反及因果關係判斷。【B選項錯誤】法定為連帶責任，非對外按比例分擔。【D選項錯誤】這是第8條經銷者的免責條件；甲設計者適用第7條無過失得減輕規定。依消費者保護法規定,消費者與企業經營者間因商品或服務所生之爭議,得選擇申訴、調解及訴 訟途徑,尋求救濟。下列有關申請調解之敘述,何者正確?
- A調解屬於司法解決途徑
- B申訴與調解並無先後之分,未提起申訴仍得申請調解
- C調解須向直轄市、縣(市)政府消費者保護官申請
- D調解成立者,調解書經法院核定後,與民事確定判決有同一之效力
【正確答案D】依【消費者保護法】第46條第2項準用鄉鎮市調解條例之規定，調解經法院核定後，當事人就該事件不得再行起訴；其經法院核定之民事調解，與「民事確定判決」有「同一之效力」。 【A選項錯誤】本題依消保法申請地方政府消費爭議調解委員會的調解，屬行政機關設置的程序；不是說法院調解也非司法程序。【B選項錯誤】第43、44條及消費爭議調解辦法第5條第1項第3款要求先有法定申訴程序。【C選項錯誤】受理調解的是地方政府消費爭議調解委員會，非消保官；後者受理申訴。消費者因使用商品或接受服務,造成權利受損,依消費者保護法規定得提起團體訴訟,向企業經 營者求償。有關團體訴訟之敘述,下列何者正確?
- A至少有五十人將損害賠償請求權讓與經主管機關核定之優良消費者保護團體
- B消費者保護團體係以自己名義提起訴訟
- C損害賠償僅限於財產上之損害,不包括非財產上之損害
- D消費者團體就此項訴訟,得向消費者請求報酬
【正確答案B】依【消費者保護法】第50條第1項規定，消費者保護團體對於同一之原因事件，致使眾多消費者受害時，得受讓「二十人以上」消費者損害賠償請求權後，以「自己之名義」，提起訴訟。 【A選項錯誤】第50條第1項為二十人以上，非五十人。【C選項錯誤】第3項容許受讓民法第194、195條第1項的非財產上損害請求權。【D選項錯誤】第50條第6項禁止向消費者請求報酬。關於不動產經紀人設置之敘述,以下何者正確?
- A營業處所經紀營業員數每逾 10 名時,應增設經紀人 1 人
- B經紀業設立之營業處所至少應置經紀人 1 人,但非常態營業處所,其所銷售總金額達新臺幣 6 億元以上時,該處所至少應置經紀人 1 人
- C經紀業應於經紀人到職之日起 7 日內,造具名冊報請所在地主管機關層報中央主管機關備查, 異動時,亦同
- D非中華民國國民,不得充任中華民國不動產經紀人
【正確答案B】依【不動產經紀業管理條例】第11條第1項規定，經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人。但非常態營業處所，其所銷售總金額達新臺幣「六億元以上」時，該處所至少應置專業經紀人一人。 【A選項錯誤】第11條第2項為經紀營業員數每逾二十名增設一人。【C選項錯誤】第12條為到職日起十五日內造冊備查，異動亦同。【D選項錯誤】第38條第1項容許外國人應考，第2項要求領證後執業另經中央主管機關許可，不能一律排除外國人。公寓大廈專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用,以下敘述何者正確?
- A修繕費係因非可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔
- B由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔
- C由公共基金負擔
- D由管理委員會負擔
【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第12條規定，專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由「該共同壁雙方」或「樓地板上下方之區分所有權人」共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。 【B選項正確】。【A選項錯誤】應為「可歸責」於區分所有權人時由該人負擔，選項敘述將「可歸責」誤為「非可歸責」。【C選項錯誤】非由公共基金負擔。【D選項錯誤】非由管理委員會負擔。下列何者,得為公寓大廈約定專用部分?
- A連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳
- B社區內各巷道、防火巷弄
- C公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造
- D樓頂平臺
【正確答案D】第7條第3款禁止將屋頂構造約定專用，與樓頂平臺的使用空間有別。樓頂平臺在不違反法令使用限制、且不屬生活利用不可或缺等法定禁止情形下，可約定專用，故本題選D；不能推論任何樓頂平臺均可排他使用。 【A、B選項】屬第7條第2款的通路及防火巷弄。【C選項】屬第3款的建築構造，均不得約定專用。D仍受第4、5款限制。以下有關公寓大廈區分所有權人會議及管理委員會兩者間關係之說明,何者錯誤?
- A管理委員會有執行區分所有權人會議決議事項之義務
- B管理委員會會議決議之內容不得違反區分所有權人會議決議
- C管理委員會不得為訴訟之原告或被告,如起訴或被訴時,應通知區分所有權人擔當訴訟
- D管理委員會應向區分所有權人會議負責,並向其報告會務
【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第38條第1項規定，管理委員會有「當事人能力」，可為訴訟之原告或被告。 【A選項正確】第36條第1款規定執行區分所有權人會議決議。【B選項正確】直接依據為第37條，不須第36條反面解釋。【D選項正確】負責及報告會務的依據為第39條。【C為本題答案，敘述不符法規】第38條第1項有當事人能力，第2項是將訴訟事件要旨速告區分所有權人，不是改由其擔當訴訟。向上大樓已成立管理委員會,並將公共基金存放銀行專戶。住戶希望閒置的公共基金能獲取較銀 行存款更高的投資報酬,擬交付信託。試問:依公寓大廈管理條例規定,應如何處理?
- A經管理委員會決議後,由負責財務管理之管理委員交付信託
- B經區分所有權人會議決議後,由管理委員會交付信託
- C由管理委員會主任委員直接交付信託
- D由負責財務管理之管理委員直接交付信託
【正確答案B】第18條第3項除規定公共基金設專戶及依區分所有權人會議決議運用，亦明定經該會議決議，得交付信託。本題由管理委員會依該決議辦理；A僅管委會決議不足，C、D也不能由個別委員直接決定。 【B選項正確】。【A選項錯誤】僅經管理委員會決議不足，應經區分所有權人會議決議。【C、D選項錯誤】主任委員或財務委員均無單獨決定交付信託之權限。下列有關公寓大廈規約之敘述,何者正確?
- A由管理委員會訂定
- B內政部訂頒之「公寓大廈規約範本」具強制效力,公寓大廈訂定規約不得違反該範本之內容
- C就住戶違反義務之處理方式,非經載明於規約,不生效力
- D規約訂定後,應向主管機關報備,始生效力
【正確答案C】第23條第2項第4款明定，違反義務的處理方式非經載明於規約不生效力，C符合。 【A選項錯誤】第3條第12款由區分所有權人會議決議訂定規約。【B選項錯誤】第60條的範本不是所有規約不得偏離的強制內容；但第55條第2項對施行前已領建照的公寓大廈，在訂規約前以範本視為規約，不能說範本永無效力。【D選項錯誤】第23條未以報備作一般生效條件，特定決議仍須符合第33條等法定要求。