CHOICE · 選擇題（共 25 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
鄰近國小的店舖,做販賣文具及圖書生意使用,此為何種不動產估價原則之掌握?
- A外部性原則
- B貢獻原則
- C適合原則
- D內部性原則
【正確答案C】依估價學理適合原則，不動產之使用須與其所在區域環境、周邊機能及使用者需求相互配合，方能發揮最大效用並創造最高價值；鄰近國小開設文具書局，正是將店舖使用與周邊小學生、家長的需求結合，屬於典型之適合原則運用。 【A選項錯誤】外部性著重外在條件如何影響價值；本題則著重店舖用途配合學校周邊需求，適合原則更直接。【B選項錯誤】貢獻原則著重某部分加入或移除對整體價值造成的增減，不是把各部分價值比例列出來；本題未在比較這種增減。【D選項錯誤】題幹描述用途與周邊環境相配，並非討論建物內部配置或經營內部的影響，應選適合原則。以成本法進行不動產估價,下列何者非為總成本應包括之項目?
- A營造或施工費
- B出售不動產之所得稅
- C資本利息
- D建築利潤
【正確答案B】依《不動產估價技術規則》第52條，總成本包括營造或施工費、規劃設計費、廣告及銷售費、管理費、稅捐及其他負擔、資本利息、開發或建築利潤。此處估計的是開發建造成本及合理利潤；出售所得所負擔的所得稅，不是本題總成本列計項目。不能把條文的「稅捐及其他負擔」擴張為出售人所有稅負，也不能把出售所得稅一概稱為個人稅負。 【A選項錯誤】營造或施工費為建築物建造之直接成本，明定為總成本之首要項目。【C選項錯誤】資本利息係開發期間投入資金之機會成本，屬總成本之必要組成。【D選項錯誤】建築利潤（開發利潤）為開發者承擔風險應有之合理報酬，亦為總成本之法定項目。建築物屋齡 10 年,重建成本 2,000 萬元,若殘價率為 10%,經濟耐用年數 50 年,選擇等速折舊 路徑的方法計算累積折舊額為多少萬元?
- A400
- B40
- C360
- D36
【正確答案C】可折舊額＝2,000萬元×（1－10%）＝1,800萬元；等速折舊10年占50年耐用年數的10／50，因此累積折舊額＝1,800×10／50＝360萬元。相關規範為《不動產估價技術規則》第65條（耐用年數）、第67條（殘餘價格率）及第68條（累積折舊路徑），故選C。 【A選項錯誤】400萬元是未扣殘價、直接以2,000×10／50所得。【B選項錯誤】40萬元是未扣殘價的一年折舊，且未乘10年。【D選項錯誤】36萬元是扣殘價後一年折舊，本題問10年累積額，須再乘10。比較標的為與法定用途不符之交易,應先作適當之調整才能採用,此為何種調整?
- A情況調整
- B價格日期調整
- C區域因素調整
- D個別因素調整
【正確答案A】《不動產估價技術規則》第23條第12款將與法定用途不符之交易列為應先適當調整的特殊交易情況；依第19條第1款，這是情況調整。若影響無法有效掌握及量化，應不予採用該比較標的。 【B選項錯誤】第19條第2款價格日期調整處理交易日與估價基準日間價格水準變動。【C選項錯誤】第19條第3款區域因素調整處理不同近鄰地區的價格水準差異。【D選項錯誤】個別因素調整依第19條第4款處理標的本身條件差異，不能限縮為只有物理條件；但本題特殊交易已有第23條第12款直接規範，應作情況調整。下列價格調整率何者符合不動產估價技術規則之規定?
- A區域因素總價格調整率為 18%
- B個別因素總價格調整率為 18%
- C個別因素內之任一單獨項目之價格調整率為 18%
- D情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率為 18%
【正確答案D】依《不動產估價技術規則》第25條，區域因素調整、個別因素調整，或兩類因素內任一單獨項目之調整率大於15%，以及全部調整總調整率大於30%，原則上應排除比較標的。D的總調整率18%未超過30%。條文沒有「單一細項10%」門檻。標的性質或區位特殊而缺乏市場資料，並在報告中敘明者，另有例外。 【A選項錯誤】區域因素調整18%超過15%的排除門檻。【B選項錯誤】個別因素調整18%亦超過15%。【C選項錯誤】單獨項目同樣以大於15%為排除門檻，18%已超過。本題未提供適用第25條但書的特殊條件。勘估標的未來平均 1 年期間之客觀淨收益為 100 萬元,收益價格為 2,000 萬元,收益資本化率為:
- A3%
- B5%
- C8%
- D10%
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第30條直接資本化法公式，收益價格＝淨收益／收益資本化率，故收益資本化率＝淨收益／收益價格＝100萬／2,000萬＝0.05＝5%，故B正確。 【A選項錯誤】3%代入後收益價格應為100／0.03≒3,333萬元，與題目2,000萬元不符。【C選項錯誤】8%代入後收益價格應為100／0.08＝1,250萬元，與題目不符。【D選項錯誤】10%代入後收益價格應為100／0.1＝1,000萬元，與題目不符。以投資為目的之不動產投資評估,最適合的估價方法為:
- A比較法
- B折現現金流量分析法
- C成本法
- D土地開發分析法
【正確答案B】《不動產估價技術規則》第31條第2項直接規定，折現現金流量分析法得適用於以投資為目的之不動產投資評估。依第1項及第32條，此法將各期淨收益與期末價值折現加總，能配合持有期間與收益變化分析，故選B。 【A選項錯誤】比較法以成交案例調整推估價格，可輔助投資決策，但本題直接對應第31條的DCF投資評估用途。【C選項錯誤】成本法從重建或重置成本及折舊估值，未直接逐期計算投資現金流；不能因此說它對所有投資案均不適用。【D選項錯誤】土地開發分析法著重開發後總銷售價格扣除成本等以推估土地價值；本題一般投資評估用途直接對應DCF，並非排除開發案採其他方法。債務保障比率為 1.3、貸款常數為 0.055、貸款資金占不動產價格比率為 70%,收益資本化率約為:
- A3%
- B4%
- C5%
- D6%
【正確答案C】依《不動產估價技術規則》第43條第4款債務保障比率法，收益資本化率＝債務保障比率×貸款常數×貸款資金占價格比率＝1.3×0.055×0.70＝0.05005＝5.005%，約為5%，選C。 【A選項錯誤】3%與乘積5.005%不符。【B選項錯誤】4%與乘積5.005%不符。【D選項錯誤】6%與乘積5.005%不符。注意70%應換成0.70，最後才將小數轉為百分比並取近似值。附著於土地之工事及水利土壤之改良,以何種方法估價為原則?
- A比較法
- B收益法
- C成本法
- D土地殘餘法
【正確答案C】《不動產估價技術規則》第112條直接規定，附著於土地之工事及水利土壤之改良，以成本法估價為原則，並得衡量其情形，參酌比較法或收益法估計，故選C。 【A選項錯誤】比較法可以參酌，但不是第112條的原則方法；不能說必須有大量案例才可使用一般比較法。【B選項錯誤】收益法亦可按具體情形參酌，不能一概排除。【D選項錯誤】土地殘餘法用於從房地收益扣除建物收益後推估土地價格，並非本條所定工事及水利土壤改良的原則方法。下列有關直接資本化法之敘述何者正確?
- A屬於比較法之一種
- B應以勘估標的作最合理使用之客觀淨收益為基準
- C應用價格日期當時適當之收益資本化率推算
- D計算過程應另加計期末價值
【正確答案C】《不動產估價技術規則》第29條定義直接資本化法：以未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當的收益資本化率推算價格，因此C正確。 【A選項錯誤】第28條將直接資本化法與折現現金流量分析法列為收益法方法，並非第18條規定的比較法。【B選項錯誤】第33條的基準明文為「最有效使用」之客觀淨收益，B誤寫「最合理使用」；證券化估價另有契約租金規定。【D選項錯誤】第30條直接資本化公式為客觀淨收益除以收益資本化率，未另加期末值。第31、32條DCF才分別折現各期收益與期末價值；不要在第30條結果上重複加計。下列有關成本法之敘述何者正確?
- A建物估價以求取重置成本為原則
- B預售收入之資金應計息
- C建物折舊額計算應以物理耐用年數為主
- D建物之殘餘價格率以不超過百分之十為原則
【正確答案D】《不動產估價技術規則》第67條規定，建物殘餘價格率以不超過10%為原則，故D正確；法源不是第48條。耐用年數終了無殘餘價格者為零，另應考量清理費用。 【A選項錯誤】第48條以重建成本為原則；材料已無生產或施工方法已改變者，得用重置成本替代。【B選項錯誤】第59條明定預售收入之資金不計息；自有資金與借款則分別依該條計息。【C選項錯誤】第65條以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算；第68條另要求考量維修及整建等實際狀況。不是以物理耐用年數為主。有關土地開發分析法之資本利息綜合利率之敘述何者正確?
- A資本利息綜合利率=貸款利息年利率 ×(建物價值比率+土地價值比率×1/2)×開發年數
- B資本利息綜合利率=資本利息年利率 ×(建物價值比率+土地價值比率×1/2)×開發年數
- C資本利息綜合利率=資本利息年利率 ×(土地價值比率+建物價值比率×1/2)×開發年數
- D資本利息綜合利率=貸款利息年利率 ×(土地價值比率+建物價值比率×1/2)×開發年數
【正確答案C】《不動產估價技術規則》第79條的資本利息綜合利率＝資本利息年利率×（土地價值比率＋建物價值比率×1／2）×開發年數，故C正確。這反映土地與建物分期投入的計息差異，但不是所有開發案都固定如此；資本負擔比率特殊或土地不立即建築，並在報告中敘明者，建物比率所乘的二分之一可酌予調整。 【A選項錯誤】應為「資本利息年利率」而非「貸款利息年利率」，且土地與建物比率位置相反。【B選項錯誤】雖利率名稱正確，但土地與建物比率位置相反，土地應乘以全期而建物乘以1／2。【D選項錯誤】利率名稱錯誤（應為資本利息年利率而非貸款利息年利率）。下列因素：①地區淹水 ②捷運站設置 ③利率變動 ④離小學距離，那些是屬於影響不動產價格之區域因素？
- A①②
- B①③
- C②③④
- D①②③④
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第2條第14至16款區分一般、區域及個別因素，其中第15款規定區域因素指影響近鄰地區不動產價格水準之因素；①地區淹水屬區域自然環境條件、②捷運站設置屬區域交通機能條件，均屬區域因素，故A正確。 【B選項錯誤】③利率變動係影響全國不動產市場之貨幣金融條件，屬一般因素，非區域因素。【C選項錯誤】④離小學距離係指特定宗地與小學之相對距離，屬個別因素而非區域因素；利率變動亦屬一般因素。【D選項錯誤】全部選入將一般因素（③利率）及個別因素（④離小學距離）誤歸入區域因素。下列何者是個別因素之描述?
- A甲先生的房子位於重劃區內,房價水準很高
- B乙小姐的房子距捷運站距離大約 50 公尺
- CX 大學特定區生活機能佳
- D大巨蛋球場完工,周圍不動產房價跟著起漲
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條第16款規定，個別因素係指影響特定宗不動產本身價格之個別條件，如面積、臨路寬度、方位、距重要設施之距離等；「乙小姐的房子距捷運站50公尺」描述該宗特定不動產之區位條件，屬個別因素，故B正確。 【A選項錯誤】「位於重劃區內房價水準很高」係描述整個重劃區之區域條件，屬區域因素。【C選項錯誤】「X大學特定區生活機能佳」敘述整個特定區之機能水準，屬區域因素。【D選項錯誤】「大巨蛋完工帶動周邊房價上漲」係描述整體區域受公共建設影響，屬區域因素。下列各項原則中,何者最能說明畸零地價格偏高的現象?
- A預期原則
- B貢獻原則
- C適合原則
- D外部性原則
【正確答案B】貢獻原則關心某部分對整體價值增加多少。畸零地若與鄰地合併可改善基地形狀或使用條件，合併者可能願付高於其他買方的價格，故B最直接。不是所有畸零地都必然高價；《不動產估價技術規則》第83條也要求考量合併所增減的價值。 【A選項錯誤】預期原則著重未來利益，但本題更具體的原因是畸零地對合併後基地的價值貢獻。【C選項錯誤】適合原則著重用途與周遭環境相配，未直接說明合併帶來的額外價值。【D選項錯誤】外部性著重外在條件影響，題示合併利益則以貢獻原則說明更直接。評估臺南孔廟的現值,依不動產估價技術規則之規定,其價格種類為下列何者?
- A正常價格
- B限定價格
- C特定價格
- D特殊價格
【正確答案D】依《不動產估價技術規則》第2條第4款，特殊價格是對不具市場性不動產所估計的價格。題示孔廟的文化、宗教用途不具一般市場交易性，故選D。條文本身並未逐項列舉古蹟或宗教建築，也不能單憑建築名稱判定任何個案一律無市場性。 【A選項錯誤】正常價格依第2條第1款，以具市場性不動產、適當市場條件下，理性且無強迫交易者形成之合理價值為基礎。【B選項錯誤】第2條第2款限定價格適用所有權以外權利與所有權合併、不動產合併，或以違反經濟合理性之不動產分割為前提的列舉情形，不是本題原因。【C選項錯誤】第2條第3款特定價格仍以具有市場性為前提，因特定條件而估值；不能把所有拍賣或清算案件直接等同特定價格。不動產估價報告書中應註明價格日期與勘查日期,就時間發生的先後下列敘述何者正確?
- A價格日期先於勘查日期
- B勘查日期先於價格日期
- C勘查日期等於價格日期
- D不一定
【正確答案D】依《不動產估價技術規則》第2條第7、8款，價格日期是估價基準日期，勘察日期是實地調查日期；第16條第2項第3款要求報告同時載明。兩者用途不同，前後或相同均可能，故D正確。第9條已將價格日期列為估價基本事項，不能說通常要等勘察後才決定。 【A選項錯誤】追溯過去價格時可能價格日期較早，但不是所有案件都如此。【B選項錯誤】以較後日期為基準時可能勘察較早，但也非必然。【C選項錯誤】兩日期可以相同，卻沒有一律同日的規定；同日並不必然只是特殊巧合。勘估標的營造或施工費之求取得採直接法或間接法,下列各方法中何者相對精細?
- A工程造價比較法
- B淨計法
- C單位工程法
- D單位面積比較法
【正確答案B】依《不動產估價技術規則》第54、55條，淨計法逐一調查建築材料及人工數量，乘以材料單價與工資，再加計管理費、稅捐、資本利息及利潤。相較採工程單價或比較建物調整，計算深入到工料層次，故本題選B。 【A選項錯誤】第56條工程造價比較法按工程概算項目逐項比較，並依工程價格及數量比率調整。【C選項錯誤】第55條單位工程法以細部工程各項目單價乘施工數量，未像淨計法逐項拆到材料及人工。【D選項錯誤】第56條以類似建物單位面積或體積施工費經比較調整，再乘標的總面積或體積，屬間接法；精度仍受資料及調整品質影響。收益法中對於收益的資本化可採收益資本化率或折現率,下列對於兩者數值高低關係之敘述何者 正確?
- A收益資本化率高於折現率
- B收益資本化率低於折現率
- C收益資本化率等於折現率
- D不一定
【正確答案D】直接資本化率用來將一年的淨收益轉成價格，折現率則將不同年度的現金流折回現值，兩者沒有固定高低關係。以簡化的永續固定成長模型為例，若次年淨收益為基準、成長率g固定且折現率Y大於g，資本化率R＝Y－g；g正、零、負時，R分別低於、等於、高於Y。因此D正確。此例有特定假設，不能把它當成所有估價案的通式；法定方法見第29至32條。 【A選項錯誤】收益資本化率並非必然高於折現率，端視成長率與收益結構。【B選項錯誤】收益資本化率亦非必然低於折現率，無絕對關係。【C選項錯誤】兩者僅在特定假設下相等，非必然相等。不動產相對一般性財貨具低流通、高風險、高增值及管理較難等特性;於採風險溢酬法決定收益 資本化率時,上述特性中何者與收益資本化率高低呈反向變動?
- A流通性
- B風險性
- C增值性
- D管理難度
【考選部答案C】風險溢酬法比較不動產的流通、風險、增值與管理特性。預期增值愈高，投資人可接受較低的當期收益報酬要求，所以「增值性」與收益資本化率呈反向變動；C是本題指定答案。 【A選項錯誤】題幹所指不動產特性為「低流通」，流通性愈低，投資人要求的報酬（流動性補償）愈高，收益資本化率隨之提高，屬同向變動，不是反向。【B選項錯誤】風險性愈高，要求報酬愈高，收益資本化率愈高，為同向變動。【D選項錯誤】管理難度愈高，收益資本化率愈高，亦為同向變動。第43條第1款風險溢酬法係就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度比較決定收益資本化率，本題依上述通常判斷選C。此為估價學理的一般判斷，條文未明定各因素的變動方向；A須依題幹「低流通」的受限程度理解，流通性與流通受限程度的指標方向相反。以直接資本化法對同一不動產之土地、建物及不動產分別評估其價值,則三者之收益資本化率數 值何者最高?
- A土地
- B建物
- C不動產
- D不一定
【正確答案B】依估價學理，建物會隨使用年數折舊，並有經濟耐用年數及投資成本回收問題；在土地較具增值性、建物須回收折舊的通常假設下，建物所需的收益報酬較高，本題選B。《不動產估價技術規則》第43條第1項第1款風險溢酬法以流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度比較決定收益資本化率，第40條並要求包含建物者須另處理折舊提存。另依第46條第2項，淨收益已扣折舊提存費時，房地綜合收益資本化率得以「土地收益資本化率×土地價值比率＋建物收益資本化率×建物價值比率」求取；尚未扣折舊提存費時，建物項須另加未來每年折舊提存率。因此三者比較須使用一致的收益與提存口徑。建物較高及房地介於其間是上述假設下的估價學理一般判斷，條文未直接明定所有個案的大小次序。 【A選項不選】土地本身沒有建物耐用年數屆滿的折舊回收問題；依本題土地較具增值性、建物須回收折舊的通常假設，土地所需當期收益報酬較低。【C選項不選】淨收益已扣折舊提存費時，第46條第2項的房地綜合率是土地與建物收益資本化率依價值比率加權；在前述建物率較高的假設下，房地綜合率介於兩者之間，故不選房地。【D選項不選】本題按上述通常估價判斷選B；但這是學理假設下的比較，不能只由加權平均關係推論所有個案均有固定排序。淨收益尚未扣提存費時，建物項另加提存率，不得省略此項後混用公式。依不動產估價技術規則第 130 條之規定,不動產租金估計以估計勘估標的之何種租金為原則?
- A經濟租金
- B支付租金
- C合理租金
- D實質租金
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第130條明文規定，不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則；實質租金係指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金運用之收益、權利金及其他相關運用收益之總數，能完整反映出租人實際收取之經濟利益，故D正確。 【A選項錯誤】經濟租金係指租賃市場客觀合理水準之租金，屬比較與判斷參考，非法定估計原則對象。【B選項錯誤】支付租金僅為承租人每期名義支付額，未含押金、權利金等運用收益，不符實質租金意涵。【C選項錯誤】合理租金非估價技術規則第130條所列之正式用語，非法定原則。依不動產估價技術規則第 32 條之規定,若期末處分價值已知,以折現現金流量分析法計入該價 值時,應採取那一種資本化率?
- A直接資本化率
- B綜合資本化率
- C折現率
- D利率
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第32條規定，折現現金流量分析法應將各期淨收益及期末處分價值，以適當之折現率折算至價格日期為現值後加總計算收益價格；故期末處分價值已知時，應以折現率折現至價格日期，故C正確。 【A選項錯誤】第30條直接資本化率是以一年客觀淨收益推估價格所用的率，不能直接拿期末價值除以該率。【B選項錯誤】第46條房地綜合資本化率處理整體房地收益轉換，第32條期末價值則以折現率折回。【D選項錯誤】第32條明定使用適當折現率Y。一般借款或存款利率可供判斷參考，但不能不經風險、期間及收益條件分析就直接替代。於不動產租金估計中有所謂的經濟租金與支付租金,兩者的大小關係為何?
- A經濟租金高於支付租金
- B經濟租金低於支付租金
- C經濟租金等於支付租金
- D不一定
【正確答案D】經濟租金代表市場租金水準，支付租金則是契約每期實際支付額。市場上漲而舊約租金未調整時，經濟租金可能較高；市場下跌時也可能較低；兩者亦可能相等，所以選D。比較時仍須統一租約條件及費用口徑，並區分第130條支付租金與實質租金。 【A選項錯誤】市場下跌、契約支付租金尚未調低時，可能經濟租金較低。【B選項錯誤】市場上漲、契約支付租金尚未調高時，可能經濟租金較高。【C選項錯誤】兩者可以相等，但非必然；也不是只有新訂契約才可能相等。估價事務所接受委託展開估價作業前應先確定估價基本事項，於下列各項中應包含那些項目？①確定勘估標的內容 ②確定勘查日期 ③確定價格種類 ④確定估價目的 ⑤確定估價條件
- A僅①③④
- B①②③④
- C①③④⑤
- D①②③④⑤
【正確答案C】《不動產估價技術規則》第9條所列估價基本事項為勘估標的內容、價格日期、價格種類及條件、估價目的。因此題示項目應包含①③④⑤，選C。 【A選項錯誤】漏列⑤估價條件。【B選項錯誤】多列②勘察日期且漏列⑤。第9條所列的是價格日期，應與實地勘察日期區分。【D選項錯誤】多列②勘察日期；這不表示實務不能預先排定勘察，只是它不在第9條基本事項的列舉中。