CHOICE · 選擇題（共 25 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
不動產市場循環受到諸多經濟因素的影響,評估不動產價格時都訂有價格日期,依價格日期評估 時必須掌握那項原則?
- A預測原則
- B變動原則
- C收益分配原則
- D外部性原則
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條及估價學理，不動產價格係於特定「價格日期」之市場狀況下形成，而市場受經濟、社會、政治等因素持續變化，故評估時必須掌握「變動原則」，即不動產價格隨時間而變動，估價師應以價格日期當時之市場狀況為準。 【A選項錯誤】預測原則係指不動產價格係對未來收益或效用之預期所形成，非針對價格日期之掌握。【C選項錯誤】收益分配原則係指不動產收益應合理分配於土地、資本、勞力、經營等生產要素，與價格日期無直接關聯。【D選項錯誤】外部性原則係指外部環境（嫌惡設施、公園等）對標的產生增減價值之影響，亦非價格日期所需掌握之核心原則。王小姐住家旁有一個高壓電塔,電塔周遭的房子不太容易售出,價格也比較低,不動產估價師評 估該嫌惡設施對於房屋價格的影響是基於那一項原則?
- A適合原則
- B外部性原則
- C貢獻原則
- D競爭原則
【正確答案B】外部性原則著重不動產價值受到周遭條件影響。題示高壓電塔使鄰近房屋較難出售、價格較低，影響來自標的以外的設施，故選B。這是估價學理的判斷，不是《不動產估價技術規則》第2條另有外部性原則的明文定義。 【A選項錯誤】適合原則重點是標的用途與周遭環境是否相配，不能誤寫成只重內在協調；本題直接描述外部設施造成的價值影響。【C選項錯誤】貢獻原則著重某構成部分或改良對整體價值的增減，本題不是評估房屋新增某部分的貢獻。【D選項錯誤】競爭原則著重競爭條件，本題未描述同業或替代供給競爭，而是嫌惡設施。下列何者非屬於不動產估價範疇?
- A大鵬灣濕地
- B地上權房屋,如 101 大樓
- C種植在山上的果樹
- D從果樹上摘下來的果實
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第2條規定，不動產估價標的包括土地、建築改良物、農作改良物及其權利，須與土地具有附著或繼續利用關係。果實一旦自果樹摘下即脫離土地，成為動產（農產品），非屬不動產估價範疇。 【A選項錯誤】大鵬灣濕地屬土地，自屬不動產估價範疇。【B選項錯誤】101大樓為地上權房屋，屬建築改良物與權利估價範疇，技術規則第7章權利估價亦有規定。【C選項錯誤】種植於山上之果樹尚附著於土地，屬農作改良物，為不動產估價範疇。某預售建案因取得綠建築黃金級標章,每坪開價比附近未取得標章之建案貴,建商申請綠建築標 章的行為是基於不動產估價之何種經濟原則?
- A最高最有效原則
- B貢獻原則
- C供需原則
- D外部性原則
【正確答案B】貢獻原則著重改良或新增條件對整體價值的增減。題示建商藉綠建築相關設計及標章主張較高價格，最直接是在追求其對建案價值的貢獻，選B。開價較高不等於已證明成交溢價，更不能假定所有取得標章的成本都會等額轉為價值；第2條也未直接定義貢獻原則。 【A選項錯誤】最高最有效原則係指評估土地應以合法、可能、合理且能產生最高價值之使用為基礎，非指附加設備之價值貢獻。【C選項錯誤】供需原則係指市場供給與需求關係決定價格，與綠建築標章貢獻度無直接關聯。【D選項錯誤】外部性原則係指外部環境影響，綠建築屬建物內部附加改良，非外部性。下列有關租金估計的敘述何者錯誤?
- A租金估價的價格種類包括正常租金與限定租金兩種
- B名目租金,指承租人每期支付予出租人之租金,加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收 益之總數
- C續訂租金與正常市場租金不同,故續訂租金屬於限定租金
- D積算法用於評估正常租金
【正確答案B】依《不動產估價技術規則》第130條，支付租金加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益所得，稱實質租金；B將其稱為名目租金，故錯誤。原解析第103條引錯。 【A選項正確】第6條及第2條第5、6款區分正常租金與限定租金。【C選項正確】第2條第6款明定，基於續訂租約或不動產合併目的形成的租賃價值為限定租金，並非只憑租金數額高低判定。【D選項正確】第132條第2款准以標的價格乘租金收益率估淨收益，再加必要費用，屬新訂租約常用的積算法；不是第106條。不動產估價技術規則對不動產估價方法運用的規定,下列何者錯誤?
- A不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格
- B不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較,就其中金額顯著差異者重新 檢討
- C評估證券化不動產清算價格時,對於折現現金流量分析法之收益價格應賦予相對較大之權重
- D對於各方法試算價格應視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異,考量價格形成 因素之相近程度,決定勘估標的價格,並將決定理由詳予敘明
【正確答案C】第15條第2項對以契約租金作證券化信託利益分配基礎者，規定DCF收益價格應視資料等情形賦予相對較大權重，但清算時例外。C忽略清算例外，故錯誤。排除這項優先權重不等於法規改定比較法或成本法必須優先，仍須依第15條第1項綜合判斷。 【A選項正確】第14條原則兼採二種以上方法；因情況特殊不能採二種以上並在報告敘明者例外。【B選項正確】第15條第1項要求綜合比較，顯著差異須重新檢討。【D選項正確】亦依第15條第1項，考量資料可信度、估價種類目的條件及價格形成因素相近程度，並說明決定理由。有關比較法的敘述下列何者錯誤?
- A比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格稱為 比較價格
- B比較法指以比較標的價格為基礎,經比較、分析及調整等,以推算勘估標的價格之方法
- C價格日期調整是指比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異,致價格水準發生 變動,應以適當之變動率或變動金額,將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格
- D比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時,為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰 地區內之價格水準的調整稱為區域因素調整
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第21條第2項及第27條規定，比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得者稱為「試算價格」，而非「比較價格」；比較價格係指就多個試算價格綜合比較決定後所得之最終價格。 【B選項正確】第18條明定比較法係以比較標的價格為基礎，經比較分析調整推算勘估標的價格。【C選項正確】第19條規定價格日期調整係以適當變動率調整至勘估標的價格日期之價格。【D選項正確】區域因素調整係將比較標的價格轉化為勘估標的同一近鄰地區內之價格水準。不動產估價技術規則第 26 條第 1 項:經比較調整後求得之勘估標的試算價格,應就價格偏高或 偏低者重新檢討,經檢討確認適當合理者,始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間 差距仍達百分之二十以上者,應排除該試算價格之適用。若比較標的一、二、三之試算價格分別 為 79 萬元/坪,77 萬元/坪及 95 萬元/坪,下列敘述何者正確?
- A三個試算價格之間皆符合排除條件
- B三個試算價格之間皆不符合排除條件
- C比較標的一與三之間符合排除條件
- D比較標的二與三之間符合排除條件
【正確答案D】依第26條第2項，差距率＝高低價格差÷高低價格平均值，不是除以低價。二與三：18÷86約20.93%，達20%；一與三：16÷87約18.39%，未達20%；一與二：2÷78約2.56%，未達20%。因此只有二與三符合題示排除條件，選D。 【A選項錯誤】三組中只有二與三達20%，不是全部。【B選項錯誤】二與三約20.93%，確已達門檻。【C選項錯誤】一與三約18.39%，未達門檻。原解析誤以低價79為分母，才算成20.3%；不能再用「較佳答案」掩飾錯誤計算。實際適用仍須依第1項先重新檢討，判定應排除的試算價格。下列何者非屬營造或施工費的內含項目?
- A直接人工費
- B間接材料費
- C開發商的合理利潤
- D資本利息
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第53條規定，營造或施工費包括直接材料費、直接人工費、間接材料費、間接人工費、管理費、稅捐、資本利息及施工所需之合理利潤等，不含「開發商之合理利潤」；開發商利潤屬投資利潤，與營造商施工利潤性質不同，依第52條第7款屬總成本中的獨立項目而非營造費內含項目。 【A選項錯誤】直接人工費為營造施工費明定項目。【B選項錯誤】間接材料費亦屬營造施工費內含項目。【D選項錯誤】資本利息係指施工期間資金之機會成本，依第53條屬營造或施工費之組成項目。有關營造或施工費的敘述何者錯誤?
- A營造或施工費屬於建物總成本的一部分,房屋愈舊,營造或施工費就愈低
- B勘估標的之營造或施工費,得按直接法或間接法擇一求取之。功能性退化造成的折舊屬於房屋 折舊的一部分
- C淨計法屬於直接法的一種,是指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量,逐一乘以價格 日期當時該建築材料之單價及人工工資,並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤
- D單位工程法也屬於直接法,係以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量,並合計之
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第48、52至55條及第69條規定，營造或施工費係以「價格日期當時重建（重置）該建物所需之成本」為衡量基礎，不因建物老舊而降低；房屋愈舊應反映者為「折舊」之扣除，而非營造施工費本身降低。A選項將折舊觀念誤置於營造施工費之計算，故錯誤。 【B選項正確】第54條規定營造施工費得按直接法或間接法擇一求取，第68條並列物理與功能因素及經濟因素供折舊計算考量。【C選項正確】淨計法屬直接法，就各項材料人工乘以單價並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤。【D選項正確】單位工程法亦屬直接法，以細部工程單價乘以施工數量合計之。中央銀行理監事會於 113 年第 3 季會議決議調升存款準備率及調整選擇性信用管制措施,此項宣 布可能會影響不動產市場與價值,此為影響不動產價值之何種因素?
- A一般因素
- B情況因素
- C區域因素
- D個別因素
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第2條規定，影響不動產價格之因素分為一般因素、區域因素及個別因素。一般因素係指影響整體不動產市場價格水準之全國性因素，包括政治、經濟、社會、行政等；中央銀行調升存款準備率及選擇性信用管制屬金融貨幣政策，影響全國不動產融資環境與市場，屬一般因素。 【B選項錯誤】情況因素係指交易情況之特殊性（親屬間交易、急售等），與貨幣政策無關。【C選項錯誤】區域因素係指近鄰地區之環境、交通、公共設施等地區性條件。【D選項錯誤】個別因素係指勘估標的本身之坐向、面積、屋況等特殊條件。下列對於有效總收入與總收入之間關係的敘述何者正確?
- A總收入必定大於或等於有效總收入
- B有效總收入與總收入只是說法上不同,兩者在實質的意義上一樣
- C總收入減去總費用等於淨收益
- D總收入=有效總收入+總費用
【正確答案A】依第36條，有效總收入為總收入扣除閒置及其他原因的收入損失；損失為非負，因此總收入大於或等於有效總收入，選A。第42條則以有效總收入扣總費用求淨收益。 【B選項錯誤】總收入與有效總收入相差收入損失，並非只是名稱不同。【C選項錯誤】第42條的淨收益＝有效總收入－總費用，必須先扣除第36條的收入損失。【D選項錯誤】總收入＝有效總收入＋收入損失，不能把總費用混入兩種收入的差額。收益資本化率決定的方法中與銀行貸款成數相關的是那一個方法?
- A市場萃取法
- B有效總收入乘數法
- C債務保障比率法
- D風險溢酬法
【正確答案C】第43條第4款債務保障比率法：收益資本化率＝債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率。公式直接使用貸款比率，因此選C。 【A選項錯誤】第43條第2款市場萃取法以類似標的淨收益除以價格，再比較決定，未直接以貸款成數為公式變數。【B選項錯誤】第43條第5款有效總收入乘數法確實可以求收益資本化率，公式為合理淨收益率除以有效總收入乘數；原解析只說乘數不同於資本化率而未交代方法，容易誤導。【D選項錯誤】第43條第1款風險溢酬法比較流通、風險、增值及管理難易等，不像C公式直接含貸款比率。有關收益法的公式,下列何者錯誤?
- A淨收益未扣除折舊提存費者,建物收益價格=建物淨收益/建物收益資本化率
- B直接資本化法之收益價格=勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益/收益資本化率
- C地上有建物者,土地收益價格=(房地淨收益-建物淨收益)/土地收益資本化率
- D淨收益已扣除折舊提存費者,房地綜合收益資本化率=土地收益資本化率×土地價值比率+建 物收益資本化率×建物價值比率
【正確答案A】依第45條第2項，淨收益未扣折舊提存費時，建物收益價格應以折舊前淨收益除以「建物收益資本化率＋價格日期當時價值未來每年折舊提存率」。A漏掉後者，故錯誤；第1項才是淨收益已扣折舊時單獨除以資本化率的公式。 【B選項正確】第30條：未來平均一年客觀淨收益除以收益資本化率。【C選項正確】第44條第1項第2款：房地淨收益減建物淨收益，再除土地收益資本化率；兩項淨收益須採一致折舊口徑。【D選項正確】第46條第2項第1款適用已扣折舊的淨收益口徑，以土地及建物收益資本化率按各自價值比率加權。有關特殊宗地估價敘述,下列何者錯誤?
- A農場或牧場之估價,以比較法估價為原則
- B公共設施用地及公共設施保留地之估價,應考慮政府徵收土地之可能價格評估之
- C高爾夫球場之估價,應考慮會員制度、球場設施、開發成本、收益及營運費用等因素
- D鹽田之估價無買賣實例者,得以附近土地價格為基礎,考慮其日照、通風、位置及形狀等差異, 比較推估之
【正確答案B】依第97條，公共設施用地及保留地原則採比較法；無交易案例時，應比較毗鄰土地的使用分區、使用強度及價值減損，並斟酌其平均價格推估。B把政府可能徵收價格當作估價規定，與本條不同；不能混淆市場估價與徵收補償標準。 【A選項正確】第93條：農場、牧場原則採比較法；無實例時考量位置、形狀、地形、土壤特性及利用狀況推估。【C選項正確】第91條列會員制度、球場設施、開發成本、收益及營運費用等因素。【D選項正確】第94條：鹽田無實例時，可用附近土地價格為基礎，考量日照、通風、位置及形狀差異。原解析四個條號均須校正。有關權利估價敘述,下列何者正確?
- A市地重劃前後土地估價係作為地主分配的依據,不屬於權利估價
- B永佃權估價,不需要考慮佃租支付情形,依民間習慣估計之
- C地上權估價,應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定 之空間位置等因素估計之
- D容積移轉估價,主要考慮捐贈公共設施用地的市場價格決定之
【正確答案C】依第116條，地上權估價應考慮用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與限制及空間位置等因素，C正確；不是第99條。 【A選項錯誤】第114條明列市地重劃為權利估價，第122條之1另定重劃前後地價評估依相關法令辦理。【B選項錯誤】第118條明定須考慮佃租支付情形及民間習俗，不能不看佃租。【D選項錯誤】第123條要求考量容積送出基地、接受基地及其他價格因素與相關法令，不能只用捐贈公共設施用地市價決定。下列那種情況評估的是特殊價格?
- A估價師受託辦理評估因都市計畫將公園變更為住宅用地之土地價格
- B估價師受託辦理評估以土地租賃權與租賃地合併為目的之價格
- C估價師受託辦理評估大甲鎮瀾宮的價格
- D估價師受託辦理評估都市邊緣未來可能變更為建地的農地價格
【正確答案C】依第2條第4款，特殊價格的核心是不具市場性。題示鎮瀾宮的宗教文化用途欠缺一般市場交易性，故選C；不宜把條文改寫為所有歷史或宗教建築均自動適用。 【A選項錯誤】評估公園變更住宅用地涉及用途及估價條件的設定，並不是因非市場性而估特殊價格。【B選項錯誤】第2條第2款第1目以所有權以外權利與所有權合併為目的，屬限定價格。【D選項錯誤】農地變更預期並不等於不具市場性；若市場合理反映預期與風險，可影響正常價格，若明設特定條件則另辨特定價格，不能一概叫特定價格。影響不動產價格的三大因素中區域因素甚為重要,下列敘述何者非屬區域因素的描述?
- A王小姐的房子位於信義計畫區內房價水準很高
- B張先生的房子距離大安森林公園約 50 公尺條件很好
- C板橋埔墘生活圈生活機能很好
- D中正紀念堂周遭的房子有很好的價值條件
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條規定，區域因素係指影響近鄰地區內不動產價格水準之地區性條件；個別因素則指影響個別標的之特殊條件。距大安森林公園約50公尺為標的本身之「個別位置條件」，屬個別因素而非區域因素。 【A選項錯誤】信義計畫區為劃定之區域整體環境，屬區域因素。【C選項錯誤】板橋埔墘生活圈之生活機能為該近鄰地區之整體條件，屬區域因素。【D選項錯誤】中正紀念堂周遭整體房價條件係該地區之共同條件，屬區域因素。A 把忠孝東路五段鄰近市政府的店面出租給一間連鎖咖啡店,每月租金 100,000 元,押金 2 個月,假 設年利率 2.5%,約定每年管理費 120,000 元由咖啡店支付,請問其一年支付之實質租金為多少元?
- A1,200,000
- B1,205,000
- C1,085,000
- D1,080,000
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第130條規定，實質租金＝支付租金（名目租金）＋押金、保證金、權利金等運用之收益。題目年租金＝100,000×12＝1,200,000元；押金2個月＝200,000元；押金運用收益＝200,000×2.5%＝5,000元。管理費依題意由承租人自行支付，非由出租人負擔，不應自租金中扣除。故實質租金＝1,200,000＋5,000＝1,205,000元，B正確。 【A選項錯誤】120萬元只算12個月支付租金，漏押金運用收益5,000元。【C選項錯誤】1,085,000＝1,205,000－120,000，是多扣全年管理費，不是原解析所寫10個月。【D選項錯誤】1,080,000＝1,200,000－120,000，既漏押金收益又多扣管理費。題目由承租人另付管理費，不能拿它自出租人的租金中扣除；實質租金也不是扣除經營費用後的淨收益。某公寓因為隔壁基地正在興建危老建案造成外牆龜裂現象,此現象屬於那一種折舊類型?
- A物理性折舊
- B功能性折舊
- C經濟性折舊
- D外部性折舊
【正確答案A】依第65條第3項，自然耗損或外力破壞導致結構衰弱，屬物理因素；第68條亦要求折舊考量物理、功能及經濟因素。題目已出現外牆龜裂這項實體損害，故選物理性折舊A；不是第66條的年數表規定。 【B選項錯誤】功能性退化例如格局設備不再符合使用需求，與題示外力造成的牆體破裂不同。【C選項錯誤】經濟因素可因外部市場環境造成價值減損，但本題特指建物實體已龜裂；物理損害也可能降低經濟價值，不能說它完全沒有價值減損。【D選項錯誤】損害原因來自隔壁，不代表折舊類型必為外部性；應辨識損害作用在建物實體。一棟屋齡 30 年的公寓,假設現在重建成本是 3,000 萬元,耐用年數為 50 年,殘餘價格率為 10%, 以定額法計算折舊的情況下,目前公寓的價值是多少?
- A1,620 萬元
- B1,380 萬元
- C1,080 萬元
- D1,200 萬元
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第65、67至69條及定額法（直線折舊）公式：每年折舊額＝(重建成本－殘值)/耐用年數。殘值＝3,000萬×10%＝300萬，每年折舊額＝(3,000－300)/50＝54萬元；30年累計折舊＝54×30＝1,620萬元。目前公寓現值＝重建成本－累計折舊＝3,000－1,620＝1,380萬元，故B正確。 【A選項錯誤】1,620萬元為累積折舊，不是折舊後價值。【C選項錯誤】1,080萬元等於2,700×20／50，只計可折舊部分剩餘價值，漏加300萬元殘值。【D選項錯誤】1,200萬元為3,000×20／50，直接把全成本按年數折耗，未保留10%殘值。本題只依給定重建成本估建物價值，沒有另給土地價格。比較標的於 112 年 9 月以 3,060 萬元售出,當時房價指數為 102;勘估標的價格日期為 113 年 5 月,房價指數上漲至 105。假設其他條件相同,勘估標的經價格日期調整後的應該是多少?
- A2,970 萬元
- B3,150 萬元
- C3,240 萬元
- D3,210 萬元
【正確答案B】依第19條第2款，將成交價調整到價格日期的水準：3,060×105／102＝3,150萬元，選B。指數上漲，其他條件不變時，調整後價格應高於原成交價。 【A選項錯誤】2,970萬元低於原價，方向不符；若真正以102／105反向計算，結果約2,972.57萬元，也不是精確2,970萬元。【C選項錯誤】3,240萬元相對原價的增幅不等於105／102－1，題目亦無其他調整因素。【D選項錯誤】3,210萬元同樣不符合所給指數比。依據不動產估價技術規則規定試算價格的價格決定,那一項不適用?
- A試算價格調整過程中,任一單獨項目之價格調整率大於 15%時應排除
- B試算價格調整過程中,總調整率大於 20%應排除
- C試算價格調整過程中,總調整率大於 30%應排除
- D試算價格調整過程中,試算價格之間差距達 20%以上應排除
【正確答案B】第25條的總調整率門檻為大於30%，不是20%，故B不適用。第26條的20%是不同試算價格經檢討後的差距，以高低價平均值為分母，不能混成總調整率。 【A選項正確】第25條所稱區域或個別因素內單獨項目，大於15%原則排除；並非第24條。【C選項正確】第25條全部調整總調整率大於30%原則排除比較標的。A、C均須留意特殊性質或區位缺乏市場資料且報告敘明的例外。【D選項正確】第26條要求先檢討，差距仍達20%以上才排除試算價格；題目用語須連同這項前提理解。某一開發案自有資金比例是 30%,其餘資金向銀行貸款,貸款利率為 3%,自有資金報酬率為 2%, 其資本化率為何?
- A2.3%
- B2.7%
- C2.5%
- D2.6%
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第43條第3款加權平均資金成本法公式：資本化率＝自有資金比例×自有資金報酬率＋貸款資金比例×貸款利率。計算：30%×2%＋70%×3%＝0.6%＋2.1%＝2.7%。 【A選項錯誤】2.3%為計算比例錯誤，或誤將自有資金與貸款比例顛倒。【C選項錯誤】2.5%為兩者之簡單算術平均，未加權。【D選項錯誤】2.6%比例計算有誤。某一棟四層樓公寓,各樓層面積皆相同,一樓單價每坪 50 萬元,4 樓單價每坪 40 萬元,假設 4 樓之樓層別效用比為 100%,請問一樓的樓層別效用比是多少?
- A150%
- B130%
- C115%
- D125%
【正確答案D】依題示以4樓100%作基準，一樓效用比＝50／40×100%＝125%，選D。樓層別效用比相關規定在第98條，實際估價須依案例、市場行情與地方習慣推估，不是第68條折舊規定。 【A選項錯誤】150%係未以4樓基準換算而誤判之比值。【B選項錯誤】130%與實際比值不符。【C選項錯誤】115%與實際比值不符；各樓層效用比應以單價比計算，而非直接估算。