土地法第一百零四條規定基地承租人之優先購買權，係為解決基地租賃關係下房地分屬不同所有人所生之衝突，惟於共有基地共有人之一僅出售其應有部分時，是否仍有優先購買權之適用，學說與實務見解迭有討論。茲就各議題分述如下。
（一）共有基地共有人之一出售應有部分時，基地承租人有無優先購買權
1. 通說及實務見解採否定說：依最高法院六十五年台上字第二一一三號判例及最高法院七十年度第二次民事庭會議決議意旨，土地法第一百零四條所定基地承租人之優先購買權，限於基地全部出賣時始有適用；共有人之一出售其應有部分者，基地承租人並無優先購買權。其理由略如下：
(1) 條文文義之限制：土地法第一百零四條第一項規定「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權」，所謂「基地出賣」應指基地之整體出賣，而非應有部分之出賣。應有部分之出賣，於民法上為共有人之處分自由（民法第八百十九條第一項），其性質與基地全部之出賣有別。
(2) 與土地法第三十四條之一第四項之關係：土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此與土地法第一百零四條之優先購買權，立法目的不同：前者在簡化共有關係，後者在解決房地分屬之衝突。實務認為應有部分出賣時，僅生土地法第三十四條之一第四項他共有人優先購買之問題，不及於基地承租人。
(3) 法律安定性之考量：應有部分之買賣，於市場交易上常見，若令承租人對應有部分均有優先購買權，將使應有部分流通受限，影響共有財產之處分自由及市場交易之安定。
2. 少數說採肯定說：少數學者主張，土地法第一百零四條之立法目的在於使基地與其上建物得以歸屬於同一人，避免房地分屬之衝突，故應有部分出售時，亦應有優先購買權之適用，以確實達成房地合一之政策目標。然此說在實務上未為採納，地政士辦理登記時應以通說為準。
3. 結論：依現行實務見解，共有基地之共有人之一出售其應有部分時，基地承租人並無依土地法第一百零四條主張優先購買權之餘地；惟其他共有人依土地法第三十四條之一第四項仍有優先承購權，且應於接到出賣通知後之十日內以書面表示之。
（二）優先購買權之屬性：物權效力說與債權效力說
1. 二種立法例之區分：法律所定之優先購買權，依其法律效力可分為「物權效力」與「債權效力」二種類型：
(1) 具物權效力者：得對抗第三人，所有權人若違反優先購買權通知義務逕將不動產出賣登記予第三人，優先購買權人得訴請塗銷該移轉登記。例如土地法第一百零四條（基地承租人）及土地法第一百零七條（耕地承租人）所定之優先購買權，依各該條第二項明文規定「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」，學說稱為具物權效力之優先購買權。
(2) 具債權效力者：僅生請求權之效力，所有權人違反通知義務時，優先購買權人僅得請求損害賠償，不得對抗已辦妥登記之第三人。例如土地法第三十四條之一第四項他共有人之優先承購權，依最高法院六十八年台上字第三一四一號判例見解，具債權效力，但近年實務有調整。
2. 土地法第一百零四條優先購買權之屬性：本條優先購買權具物權效力，依同條第二項「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」之規定，承租人得於知悉後以同一條件向出賣人主張優先購買，並訴請塗銷登記，恢復其優先購買之地位。
3. 物權效力之意義：物權效力使優先購買權人得直接對抗已登記之第三人，強化其權利保障，符合本條解決房地分屬衝突之政策目標。
（三）優先購買權成立之要件：是否需所有權人與第三人間有買賣契約之存在
1. 通說採肯定說：依最高法院實務見解（如六十五年台上字第八五三號判例參照），土地法第一百零四條優先購買權之行使，以所有權人與第三人間「已成立買賣契約」為要件。其理由：
(1) 條文用語為「依同樣條件優先購買」，所謂「同樣條件」必先有第三人之具體出價條件存在，承租人方得「依」其條件主張優先購買。
(2) 若僅所有權人單方擬定價格通知承租人即可，將使所有權人得透過任意提高價格而事實上規避優先購買權，反而損害承租人之權益。
(3) 優先購買權之本旨，在於使承租人「取代」第三人而為買受人，自須有第三人之存在及具體之買賣條件，方有取代之對象。
2. 否定說：少數見解認為所有權人僅須通知擬出賣之價格，承租人即得主張優先購買；惟此說易為所有權人所利用，故為通說所不採。
3. 通知義務之內容：依通說，所有權人應將其與第三人擬定之買賣契約全部條件（包括價金、付款方式、過戶日期、稅費負擔等）通知承租人，承租人於接到通知後法定期間內（依土地法第一百零四條第二項，十日內）以書面表示優先購買，方為合法行使。
4. 結論：依現行實務及通說，所有權人與第三人間須有具體之買賣契約存在，承租人始得依「同樣條件」主張優先購買；所有權人僅單方擬定價格通知承租人，並不足以發生優先購買權之效力。
（四）結論
綜上所述，就土地法第一百零四條基地承租人優先購買權之三項議題：1.共有基地共有人之一出售應有部分時，依通說及實務，基地承租人並無優先購買權，僅其他共有人依土地法第三十四條之一第四項有優先承購權；2.本條優先購買權具物權效力，得對抗未經通知逕行登記之第三人，承租人得訴請塗銷登記；3.優先購買權之行使須以所有權人與第三人間已成立買賣契約為要件，並依「同樣條件」主張，所有權人單方擬定價格通知並不足以滿足條件。地政士於受託辦理基地買賣登記時，應主動查詢有無基地租賃關係，並協助當事人依法踐行通知義務並取得承租人放棄優先購買權之證明，以免登記後遭塗銷致生損害。