LLandExam · 不動產考試練習
105 年 · 地政士 · 考古題

民法概要與信託法概要

4
總題數
4
申論題
100
分鐘(預估)
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ESSAY · 申論題(共 4 題)

申論題目與擬答

第 1 題附 LandExam 原創擬答全文(爭點 → 法律依據 → 涵攝 → 結論,條號經獨立查核比對全國法規資料庫),其餘題目免費登入即可看完整擬答。點「練這題」進互動模式可獲 AI 依四維度(法條準確度・論述完整度・結構・字數)即時評分。

申論題 #1
一、甲向乙賣場購買某品牌之全新的除濕機,嗣後發現該除濕機之部分零件原即有瑕疵,可能導致失火燃燒。問:甲得向乙主張何種權利?(25 分)
LandExam 擬答(原創・經獨立法規查核)

壹、破題

本題涉及商品瑕疵之消費爭議。除濕機部分零件原即有瑕疵,致有失火燃燒之虞,買受人甲對於賣方乙得主張之權利,可分為民法上「買賣標的物瑕疵擔保責任」、「不完全給付之債務不履行責任」、消費者保護法上「商品責任」三個層面。又因甲屬「消費者」、乙屬「企業經營者」,本案應優先適用消費者保護法之相關規定。茲分述如下。

貳、民法上之請求權基礎

一、買賣標的物瑕疵擔保責任

(一)物之瑕疵之意義(民法第354條)

民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用,或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不在此限。」第2項:「出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」

本件除濕機之部分零件原即有瑕疵,可能導致失火燃燒,顯然屬「減少其通常效用」之瑕疵(除濕機應安全除濕,不應有失火之虞),且具減少價值之客觀瑕疵,合於民法第354條第1項規定。

(二)買受人之選擇權(民法第359條、第360條)

民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」

民法第360條:「買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償;出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」

本件甲得依下列方式擇一行使:

1. 解除契約(民法第359條前段):請求乙返還價金,並退還除濕機。
2. 請求減少價金(民法第359條後段):依瑕疵程度,按比例減少所支付之價金。
3. 請求另行交付無瑕疵之物(民法第364條):種類之債(除濕機為品牌商品,屬種類物)之買受人,得請求出賣人另行交付無瑕疵之物以代瑕疵物。本件甲得請求乙另行交付一台同款同型、無瑕疵之新除濕機。
4. 請求不履行之損害賠償(民法第360條):如除濕機之品質為乙所保證(如保固承諾、廣告誇飾),或乙故意不告知瑕疵者,甲得不解除契約或減少價金,而請求不履行之損害賠償。

(三)行使期間之限制(民法第365條)

民法第365條第1項:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」第2項:「前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」

故甲應於發現瑕疵後及時依民法第356條為通知,並於通知後六個月內行使解除權或減少價金請求權,否則該等權利消滅。

二、不完全給付之債務不履行責任

(一)條文依據

民法第227條第1項:「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」第2項:「因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。」

(二)構成要件之分析

1. 乙之給付(除濕機)有瑕疵,構成不完全給付(瑕疵給付)。
2. 該瑕疵可歸責於乙:除濕機係乙賣場銷售之商品,乙為出賣人,應就商品品質負責;縱乙非製造人,亦因其交付有瑕疵之物而具有過失。

(三)權利之行使

1. 給付遲延或給付不能之規定(民法第227條第1項):得請求補正、解除契約或請求損害賠償。
2. 加害給付之損害賠償(民法第227條第2項):如除濕機因失火燃燒致甲之其他財產(如室內傢俱、衣物)受損,或致甲身體受傷,係不完全給付所生之「履行利益以外之損害」(即「附隨損害」或「侵害結果損害」),甲得依民法第227條第2項請求乙賠償。此為「加害給付」之概念,係近年實務及學說通說(如最高法院77年度第7次民事庭會議決議、王澤鑑教授見解)。

三、二者之競合

民法第354條以下之瑕疵擔保責任與民法第227條之不完全給付責任,學說上有競合說與限制競合說之爭。最高法院77年度第7次民事庭會議決議採「競合說」,認為瑕疵擔保責任與不完全給付責任於物之瑕疵情形下併存,買受人得擇一行使。實務並認為,瑕疵擔保責任之請求消滅期間(民法第365條)較短,不完全給付之損害賠償請求權則適用一般時效(民法第125條為15年),對買受人較有利。

參、消費者保護法上之商品責任

一、條文依據:消費者保護法第7條

消費者保護法第7條第1項:「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者,於提供商品流通進入市場,或提供服務時,應確保該商品或服務,符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。」第2項:「商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者,應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。」第3項:「企業經營者違反前二項規定,致生損害於消費者或第三人時,應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者,法院得減輕其賠償責任。」

二、擴及銷售商之責任:消費者保護法第8條

消費者保護法第8條第1項:「從事經銷之企業經營者,就商品或服務所生之損害,與設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者連帶負賠償責任。但其對於損害之防免已盡相當之注意,或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者,不在此限。」

三、本件之適用

(一)乙為「銷售商品之企業經營者」(賣場),依消費者保護法第8條,與製造商連帶負賠償責任。乙若欲免責,須證明其對損害防免已盡相當注意義務(如商品有合格標章、定期巡檢等),舉證責任在乙。

(二)責任性質為「無過失責任」(消費者保護法第7條第3項本文,企業經營者無法因無過失而完全免責,僅得「減輕」賠償責任)。

(三)損害賠償範圍:包括除濕機本身之損害、因失火所生之其他財產損害(如傢俱衣物)、人身損害(傷害醫療費用、慰撫金等)。

四、消費者保護法上之懲罰性賠償金(消費者保護法第51條)

消費者保護法第51條:「依本法所提之訴訟,因企業經營者之故意所致之損害,消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金;但因重大過失所致之損害,得請求三倍以下之懲罰性賠償金,因過失所致之損害,得請求一倍以下之懲罰性賠償金。」

如乙故意隱匿瑕疵或重大過失販賣有失火危險之商品,甲得請求最高五倍之懲罰性賠償金。

肆、結論

綜上所述,甲得對乙主張下列權利:

一、依民法第354條至第365條之物之瑕疵擔保責任,得選擇:
(一)解除契約並返還價金(第359條前段);
(二)請求減少價金(第359條後段);
(三)請求另行交付無瑕疵之物(第364條);
(四)請求不履行之損害賠償(第360條)。
惟須於知瑕疵後六個月內、自交付起五年內行使(第365條)。

二、依民法第227條之不完全給付責任,得請求補正、解除契約、減少價金、給付不能之損害賠償;如除濕機失火致其他財產或人身受損者,得依第227條第2項請求加害給付之損害賠償(時效15年,相對較長)。

三、依消費者保護法第7條、第8條之商品責任,得請求乙(銷售商)與製造商連帶負無過失之損害賠償責任,包括除濕機本身、其他財產損害及人身損害;如乙有故意或重大過失者,並得依第51條請求最高5倍之懲罰性賠償金。

實務上,建議甲先依消費者保護法第43條向消費者保護中心或消費爭議調解委員會申訴調解,如未獲解決,再循民事訴訟途徑同時主張上開民法及消費者保護法之請求權,俾獲最大程度之保障。

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申論題 #2
二、乙在自有土地上自力建屋,開挖地基,不慎損及鄰地甲所擁有之房屋,致該屋外牆部分龜裂。問:甲得向乙主張何種權利?(25 分)
LandExam 擬答(節錄)

壹、破題 本題涉及鄰地施工致他人房屋受損之爭議。乙於自有土地開挖地基損及鄰地甲之房屋,致該屋外牆龜裂,甲對乙得主張之權利,主要可從民法上「侵權行為損害賠償」、「物上請求權」、「鄰地關係之損害賠償」三層面探討。其中民法第794條「侵害他人地基之損害賠償」係特殊規範,學說上又稱「相鄰關係之危險責任」,殊為本題核心。茲分述如下。…

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申論題 #3
三、民法規定請求判決離婚之事由,並分別於第1053 條及第1054 條規定離婚請求權之消滅事由。請說明上述離婚請求權之消滅事由為何?(25 分)
LandExam 擬答(節錄)

壹、破題 我國民法第1052條規定裁判離婚之原因,分為「具體離婚事由」(第1項各款)及「概括離婚事由」(第2項抽象事由)。為避免離婚請求權人怠於行使權利、長期擱置使夫妻關係處於不確定狀態,民法第1053條及第1054條對於部分離婚事由設有「請求權消滅事由」之規定。其立法本旨在於兼顧婚姻安定、權利及時行使原則,並避免事後為達其他目的(如報復、財產分配)而濫行離婚之請求。…

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申論題 #4
四、同一信託之受託人若有數人時,該信託財產之權利歸屬如何?該信託事務之處理應如何進行?若因處理信託事務負擔債務者,該多數受託人是否應個別負責?(25 分)
LandExam 擬答(節錄)

壹、破題 信託制度為英美法上之重要財產管理機制,我國於民國85年制定信託法予以引進。其中受託人之數量,可為一人,亦可為數人;當受託人為「數人」時,信託財產之歸屬、信託事務之處理、債務之分擔等問題,較單一受託人為複雜。信託法第28條至第30條設有相應規定,俾兼顧受益人保護、共同受託人間之內部關係及第三人之交易安全。茲依信託法相關規定分述如下。…

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FAQ · 常見問題

地政士 考試常見問題

不動產經紀人考試需要什麼資格?
依《不動產經紀業管理條例》第 13 條,年滿 20 歲、具中華民國國籍、未受監護或輔助宣告者均可報考;學歷不限。考試由考選部辦理,每年舉辦一次,通常於 11 月。
地政士考試報考資格為何?
依《地政士法》第 5 條,年滿 20 歲且具中華民國國籍者皆可報考,學歷不限。屬專門職業及技術人員普通考試,每年舉辦一次,通常於 6 月。
不動產經紀人與地政士有什麼不同?
經紀人從事不動產仲介或代銷;地政士辦理土地登記、稅務申報、權利移轉等專業代辦業務。兩者考試科目部分重疊(如民法、土地法),但地政士須加考土地登記實務。
考古題該從哪一年開始練?
建議從近 5 年著手熟悉題型與考點分布,再回頭補早年題目。本站自民國 100 年起逐年收錄完整考古題與解析。
申論題怎麼準備才能拿高分?
依考試規範採 IRAC 結構:爭點 → 法條 → 本案分析 → 結論。引用條號需含項款、用語應採台灣法律慣用詞。本站提供 AI 評分對照範本擬答。
錯題複習該怎麼安排?
採間隔重複法(SRS):第一次答錯隔 10 分鐘、1 天、3 天、7 天、14 天、30 天再見。本站「錯題複習」功能會自動依此排程,連續答對 2 次即畢業。
地政士考試科目有哪些?
共 4 科專業科目(民法概要與信託法概要、土地法規、土地登記實務、土地稅法規)+ 國文(作文)。全部採申論式試題:4 科專業科目各 90 分鐘(1 小時 30 分),國文 120 分鐘(2 小時)。考試 2 天舉行,第 1 天考民法、土地稅法、國文;第 2 天考土地登記實務、土地法規。
地政士跟代書是同一個嗎?
是的,「地政士」是依《地政士法》正式名稱,「代書」是俗稱。地政士須通過考選部專技普考並完成登錄,方可開業。
地政士歷年錄取率約多少?
近年約 8-15%,相較不動產經紀人難度較高。
地政士考過後可以做什麼?
可開業承辦土地登記、不動產買賣移轉、繼承贈與稅務申報等業務,或受僱於地政士事務所、建設公司、金融機構不動產部門。
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