土地登記，依土地法第37條第1項規定，係指土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。其應登記之範圍，包括各類「法律行為」與「法律事實」所生之權利變動，並透過登記制度賦予公示與公信效力。茲依土地法、土地登記規則及民法相關規定，析述其內涵並舉例說明如下。
（一）土地登記之範圍與類型
依土地登記規則第4條規定：「下列土地權利之取得、設定、移轉、變更或消滅，應經登記：一、所有權。二、地上權。三、中華民國九十九年八月三日前發生之永佃權。四、不動產役權。五、典權。六、農育權。七、抵押權。八、耕作權。九、依習慣形成之物權。十、信託登記。」此即土地登記之客體範圍。
依土地登記規則第7條規定，土地登記，係指土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記，並依下列分類辦理：(1)總登記；(2)所有權第一次登記；(3)所有權移轉登記；(4)他項權利登記；(5)變更登記；(6)更正登記；(7)塗銷登記；(8)消滅登記；(9)其他依法律規定之登記。
（二）法律行為所生之登記
法律行為，係指基於當事人意思表示而生之法律效果。其應登記之事項及範例如下：
1. 物權之設定：
（1）抵押權之設定：例如A向銀行借款500萬元，提供其所有不動產供擔保，雙方訂立抵押權設定契約並向地政事務所辦理抵押權設定登記。依民法第758條規定，不動產物權之設定，應以書面為之，且非經登記不生效力。
（2）地上權之設定：例如A將其土地設定30年期之普通地上權於B，供B建造房屋使用，雙方應辦理地上權設定登記，登記後始生物權效力。
（3）不動產役權、農育權、典權之設定，均須登記始生物權效力。
2. 物權之移轉：
（1）買賣移轉：A以新臺幣2,000萬元將其房地出售予B，雙方訂立不動產買賣契約後，應辦理所有權移轉登記，登記完竣後，B始取得所有權。
（2）贈與移轉：父親將其名下土地贈與子女，雙方訂立贈與契約後辦理贈與所有權移轉登記。
（3）交換移轉：A、B雙方互易不動產，亦須各別辦理所有權移轉登記。
3. 物權之變更：
（1）抵押權內容之變更：例如抵押債權額之增加、利息利率之變更、清償期之延長等，應辦理抵押權內容變更登記。
（2）共有型態之變更：分別共有變更為公同共有，或公同共有變更為分別共有，應辦理共有型態變更登記。
4. 物權之消滅：
（1）抵押權之塗銷：抵押債權清償後，雙方應會同申請抵押權塗銷登記。
（2）拋棄：所有權人拋棄其所有權，應辦理拋棄登記。
5. 信託登記：依信託法第4條第1項規定，以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不得對抗第三人。例如A將其房地信託予B銀行管理，應辦理信託登記。
（三）法律事實所生之登記
法律事實，係指非基於當事人意思表示，而由法律規定當然發生法律效果之事件。其應登記之事項及範例如下：
1. 繼承：
（1）繼承登記：依民法第1147條規定，繼承因被繼承人死亡而開始；同法第759條規定，因繼承於登記前已取得不動產物權者，非經登記不得處分其物權。例如父親死亡，其名下房地由配偶及子女共同繼承，繼承人應於被繼承人死亡之日起6個月內辦理繼承登記。
（2）遺贈登記：被繼承人以遺囑將特定不動產遺贈予非繼承人者，受遺贈人應辦理遺贈所有權移轉登記。
2. 法院判決：
（1）勝訴判決：A起訴請求B移轉土地所有權，經法院判決勝訴確定後，A得單獨檢附判決書及確定證明書辦理所有權移轉登記。
（2）拍賣移轉：B之不動產經法院強制執行拍賣予C，C應持法院核發之不動產權利移轉證書辦理拍賣所有權移轉登記。
3. 取得時效：依民法第769條、第770條規定，以所有之意思20年（善意無過失10年）和平公然占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有權人。例如A以所有意思和平公然占有他人未登記土地連續20年，得請求登記為所有人。同理，地上權、不動產役權之時效取得，亦可請求登記。
4. 徵收：依土地徵收條例第26條規定，土地徵收公告期滿後，被徵收土地之所有權移轉於需用土地人；需用土地人應辦理徵收登記。
5. 公用收用：例如國家因國防設備之需要徵收土地，徵收完竣後辦理徵收所有權登記。
6. 抛棄繼承之效果：因部分繼承人拋棄繼承，致應繼分發生變動者，應於繼承登記中反映其效果。
7. 法人合併、分割、解散：例如二公司合併，存續公司繼受消滅公司之不動產所有權，應辦理合併移轉登記。
8. 重劃結果：依平均地權條例第60條，市地重劃完成後，應辦理重劃登記，重新分配之土地所有權及他項權利。
9. 其他法律事實：例如建物因火災滅失之消滅登記、地籍重測之變更登記、地震致地形變動之更正登記等，均屬法律事實所生之登記事項。
（四）登記之效力
依民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」此為「登記生效要件主義」。同法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」此為「登記處分要件主義」。
故法律行為所生之物權變動，登記為「生效要件」；法律事實所生之物權變動，雖權利已先取得，登記為「處分要件」。土地法第43條另規定登記具有絕對效力，賦予登記公信力以保護善意第三人。
（五）結論
土地登記之範圍涵蓋所有權及七種法定他項權利、信託登記與依習慣形成之物權，所登記之權利變動原因可分為「法律行為」（如買賣、贈與、抵押權設定、信託等）與「法律事實」（如繼承、判決、時效取得、徵收、重劃等）兩大類。前者非經登記不生物權效力，後者非經登記不得處分。透過此一完整登記體系，土地法第43條所揭示之登記絕對效力得以發揮，公示原則與公信原則乃為土地交易安全之重要支柱。地政士於辦理各類登記案件時，應正確判別其法律性質，方能援引適當條文及檢附正確文件，落實土地登記之公示功能。