一、土地登記所公示的法律關係
依土地法第37條第1項，土地登記是土地及建築改良物所有權與其他權利的登記。就權利變動原因而言，可分為「法律行為」與「法律事實」：前者以人的意思表示為核心；後者則由法律直接把一定事實與權利變動效果相連結。
二、法律行為
（一）意義
法律行為是以意思表示為要素，依表意人所欲發生一定私法效果的行為，得為單獨行為、契約或共同行為。不動產物權因法律行為而取得、設定、喪失或變更者，依民法第758條，該物權行為應以書面為之，且非經登記不生效力。因此，登記在此是物權變動的生效要件。
（二）例示
1.買賣、贈與或交換契約先使當事人負擔移轉所有權的債務；當事人再以書面為物權合意並完成所有權移轉登記，受讓人才取得不動產所有權。不能把買賣契約本身與所有權移轉登記混為一談。
2.土地所有人與債權人約定設定普通抵押權，或所有人與他人約定設定地上權，均須以書面作成物權行為並辦妥登記，抵押權或地上權始成立。
3.當事人合意拋棄須登記的物權，亦屬法律行為所生的物權喪失，應依其性質辦理塗銷登記。
三、法律事實
（一）意義
法律事實是法律行為以外、由法律直接賦予權利變動效果的事實，包括人的行為、事件或一定狀態。此類權利變動不以當事人以物權變動為目的的意思表示為必要。
（二）民法第759條的典型情形
因繼承、強制執行、徵收、法院判決或其他非因法律行為，在登記前已取得不動產物權者，依民法第759條，取得本身不以登記為生效要件，但仍應經登記始得處分該物權。其例例如下：
1.被繼承人死亡而繼承開始，繼承人依法承受不動產物權。
2.不動產經強制執行拍賣，拍定人於依法領得權利移轉證書時取得所有權。
3.徵收機關依法完成補償程序而取得被徵收土地權利。
4.形成判決確定，例如共有物分割判決直接形成權利變動。單純命當事人辦理移轉登記的給付判決，並不屬此處所稱在登記前即生物權變動的判決。
（三）時效取得須另行區分
時效完成也是可作為登記原因的法律事實，但依民法第769條、第770條（其他財產權並依第772條準用），占有人於期間完成時取得的是「請求登記」的權利，並非像第759條所列繼承等情形在登記前即已取得不動產物權；仍須完成登記，始取得所有權或相應物權。
四、結論
因法律行為發生的不動產物權變動，以書面及登記為生效要件；非因法律行為的法律事實，則須逐一依實體法判斷其效果。繼承、強制執行、徵收及形成判決等，原則上在登記前已取得物權，但登記後始得處分；時效完成則僅先取得登記請求權，不能逕與民法第759條的直接取得混同。