自用住宅用地土地增值稅特別稅率，乃土地稅法為實現「居住正義」、保障一般民眾自住需求所設之優惠規定，其適用設有面積及次數之雙重限制，俾免淪為投機者之避稅工具。茲依土地稅法第34條及相關規定，析述如後。
（一）自用住宅用地特別稅率之概要
依土地稅法第34條第1項規定，土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過3公畝部分、非都市土地面積未超過7公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10%徵收之。較諸一般用地適用之20%、30%、40%累進稅率，此一特別稅率明顯為優惠待遇，且有「一生一次」原則之限制（同條第3項）。
（二）申報面積超過限制時之計算順序
土地所有權人出售自用住宅用地時，常有所有土地連同房屋一併出售，而其面積超過上開都市3公畝、非都市7公畝之上限。此時應如何計算？依土地稅法施行細則第8條及第9條之精神，並參酌財政部相關函釋，應依下列順序處理：
1. 第一順序——同一年度先行出售者：若土地所有權人於同一年度內，分次出售自用住宅用地，應依「先出售先計算」之原則，先就先出售部分計入面積，至面積限制為止；後出售部分超過面積限制者，按一般稅率課徵。
2. 第二順序——同一筆土地內按比例計算：若同一筆土地之面積超過限制，應依面積比例計算。例如都市土地一筆共5公畝，超出3公畝之限制者，應就3公畝部分按10%特別稅率課徵，剩餘2公畝部分按一般累進稅率課徵。
3. 第三順序——數筆土地一併出售者：若數筆土地一併出售，應由土地所有權人擇定其欲適用特別稅率之土地。經擇定後，至面積限制為止之部分適用10%稅率，其餘部分按一般稅率課徵。實務上以「漲價總數額較高者」優先適用特別稅率，較有利於納稅義務人。
4. 第四順序——共有土地依持分計算：若為共有土地，每一共有人按其持分比例計算面積。例如A、B二人各持分1/2之都市土地6公畝，每人各得3公畝，恰符合面積限制。
5. 主管稽徵機關之決定：上述順序，土地所有權人未自行擇定者，由主管稽徵機關依「對納稅義務人最有利」之原則決定。
（三）再出售自用住宅用地不受一次限制之情形
土地稅法第34條第3項規定，自用住宅用地特別稅率「以一次為限」。然同條第5項另設例外，使土地所有權人於符合特定條件時，再出售自用住宅用地仍得適用特別稅率。具體而言：
1. 「一生一屋」之放寬規定（土地稅法第34條第5項）：土地所有權人適用一生一次優惠後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，仍得適用10%特別稅率：
（1）出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
（2）出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
（3）出售前持有該土地6年以上。
（4）土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地辦竣戶籍登記且持有該自用住宅連續滿6年。
（5）出售前5年內，無供營業使用或出租。
此即俗稱「一生一屋」之優惠，旨在保障真正自住者，限制投機性買賣。其面積標準較「一生一次」減半，且須符合連續設籍6年等嚴格條件。
2. 配偶相互贈與後出售之情形（土地稅法第34條之1）：配偶相互贈與之土地，於再出售時，仍以原土地所有權人取得之原規定地價或前次移轉現值為準計算漲價總數額；配偶之一方原已適用過自用住宅優惠者，他方之適用次數仍受影響。但若雙方各自於不同期間取得，並符合各該次自用住宅要件者，得分別適用。
3. 重購退稅之情形（土地稅法第35條）：土地所有權人於出售自用住宅用地後2年內，重購自用住宅用地者，其新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額，得就已納土地增值稅退還新購土地超過部分。雖屬「退稅」性質而非直接適用特別稅率，但實質上達成減免效果，且不受一生一次限制。
4. 其他特殊規定：因公用徵收、依法徵收之自用住宅用地，原非土地所有權人主動出售，依土地稅減免規則第20條，其增值稅得減徵或免徵，亦不計入一生一次之適用次數。
（四）結論
綜上，土地所有權人申報自用住宅用地面積超過限制時，應依「同年度先售先計、同筆按比例、數筆由所有權人擇定（未擇定者由稽徵機關依最有利原則決定）、共有依持分」之順序計算至面積上限為止。再出售自用住宅用地適用特別稅率不受一次限制者，主要為土地稅法第34條第5項「一生一屋」之放寬規定，並輔以重購退稅、徵收用地等例外。此等規定之核心精神，在於兼顧居住正義與防杜投機，使優惠真正及於有實質自住需求之民眾，而非淪為富人節稅之工具。地政士於協助當事人辦理出售自用住宅用地之申報時，應特別留意上開順序及條件，以保障當事人最大稅捐優惠權益。