LLandExam · 不動產考試練習
107 年 · 地政士 · 考古題

民法概要與信託法概要

4
總題數
4
申論題
100
分鐘(預估)
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ESSAY · 申論題(共 4 題)

申論題目與擬答

第 1 題附 LandExam 原創擬答全文(爭點 → 法律依據 → 涵攝 → 結論,條號經獨立查核比對全國法規資料庫),其餘題目免費登入即可看完整擬答。點「練這題」進互動模式可獲 AI 依四維度(法條準確度・論述完整度・結構・字數)即時評分。

申論題 #1
一、甲、乙結婚後,甲因沉迷網路,爭吵不斷,甲請鄰居丙、丁於其預擬之離婚協議書上簽名後,才與乙協議離婚,隨後即至戶政事務所辦理離婚登記完畢。甲、乙結婚時並未登記夫妻財產制,試述甲婚後用其薪資貸款購買,惟登記於乙名下,共同居住之A屋,所有權為誰所有?如半年後,甲即與網友戊結婚並辦理登記,該婚姻效力如何?(25分)
LandExam 擬答(原創・經獨立法規查核)

本題涉及兩願離婚之要件、夫妻財產制下不動產之歸屬,以及重婚之效力。茲依民法相關規定及實務見解,分項論述。

(一)甲、乙兩願離婚之效力

1. 兩願離婚之要件:依民法第1050條規定,兩願離婚應以書面為之,有2人以上證人之簽名並應向戶政機關為離婚之登記。所謂證人,依最高法院68年台上字第3792號判例及69年第10次民事庭會議決議,須對於兩願離婚有親見或親聞當事人確有離婚真意之事實,始得為之;如僅在離婚協議書上簽名,而未親見親聞當事人離婚之合意,即難認為合法之證人。

2. 本題涵攝:甲僅於預擬之離婚協議書上請鄰居丙、丁「事後」簽名,丙、丁並未親見親聞甲、乙合意離婚之事實,依前揭實務見解,丙、丁不具備證人之適格。雖甲、乙已至戶政事務所辦妥離婚登記,惟兩願離婚之要件有所欠缺,依民法第73條,違反法定方式之法律行為無效。

3. 結論:甲、乙之兩願離婚因欠缺合法證人,於民法上自始無效;甲、乙仍為夫妻關係。縱戶政登記已完成,亦僅生形式上之公示效力,不能補正實體要件之欠缺。

(二)A屋所有權之歸屬

1. 法定財產制:甲、乙結婚時並未以契約訂立夫妻財產制,依民法第1005條規定,應以法定財產制(即所得分配制)為其夫妻財產制。

2. 婚後財產之歸屬原則:依民法第1017條第1項規定,夫或妻之財產,分為婚前財產與婚後財產,由夫妻各自所有;不能證明為婚前或婚後財產者,推定為婚後財產;不能證明為夫或妻所有之財產,推定為夫妻共有。同條規定明確採取「個別所有制」,非共同共有。

3. 本題涵攝:A屋係甲以婚後薪資貸款購買,性質上屬於甲之婚後財產(價金來源為婚後勞力所得)。然甲將A屋登記於乙名下,依民法第758條第1項物權登記生效要件,及實務見解(最高法院72年台上字第3537號判決意旨),不動產之所有權人應以登記名義人為準。

4. 借名登記之主張:學說與實務(最高法院98年度台上字第76號、99年度台上字第1662號判決)均承認借名登記契約。甲若主張A屋係其購買並借名登記於乙名下,得依借名登記契約(性質類似委任)請求乙塗銷登記、移轉登記回甲名下;惟舉證責任在甲,須證明資金來源、購買意思及借名合意。若甲未能舉證,外觀上A屋之所有權即歸屬於登記名義人乙。

5. 剩餘財產分配請求權:縱使A屋登記為乙所有,惟二人婚姻仍存續(如前述兩願離婚無效),尚無民法第1030條之1剩餘財產分配請求權之發動可能;如將來合法離婚,A屋仍可作為乙之婚後財產計入分配。

6. 結論:A屋於登記面為乙所有;甲若主張借名登記並能舉證,得請求移轉登記回甲名下;否則仍以登記名義為準。

(三)甲與戊重婚之效力

1. 一夫一妻原則:依民法第985條第1項規定,有配偶者,不得重婚;同條第2項並規定,一人不得同時與2人以上結婚。此為民法婚姻之根本原則。

2. 重婚之效力:依民法第988條第3款規定,違反第985條規定者,重婚無效。本題甲與乙之婚姻既因兩願離婚無效而仍存續,甲與戊復辦理結婚登記,即構成重婚,後婚當然無效,無待法院判決或撤銷。

3. 信賴保護之例外:民法第988條第3款但書規定,重婚之雙方當事人因善意且無過失信賴一方前婚姻消滅之兩願離婚登記或離婚確定判決而結婚者,不在此限,前後婚姻均為有效。本題戊若係善意(不知甲尚有合法配偶乙),且無過失信賴戶政機關之離婚登記,依但書規定,例外承認其重婚有效;惟此須戊舉證自己之善意無過失。實務上,戊既經由戶政登記得知甲已離婚,其信賴登記公示力,通常可主張善意。

4. 但書之解釋疑義:學說有認為但書之適用結果造成「同時兩段有效婚姻」,與一夫一妻制衝突,故主張限縮解釋。司法院釋字第552號解釋及第362號解釋均肯認善意第三人信賴離婚之外觀,應受保護;但本題真正當事人甲既明知離婚程序有瑕疵,自不在保護範圍。

5. 結論:原則上甲、戊之婚姻因重婚而無效;例外於戊善意無過失信賴離婚登記時,後婚為有效,但前婚(甲、乙)仍屬合法存續,產生雙重有效婚姻之罕見現象,惟甲仍屬重婚,需負刑法第237條重婚罪之刑責。

(四)結論

綜上,甲、乙之兩願離婚因欠缺合法證人而無效,二人婚姻仍存續;A屋因登記於乙名下,原則上為乙所有,甲須舉證借名登記始能主張權利;甲與戊之婚姻原則上因重婚而無效,僅在戊善意無過失信賴登記時,例外有效。本案警示當事人:兩願離婚之證人要件,攸關身分行為之效力,不可輕忽;不動產之登記名義,亦影響權利歸屬至鉅,宜慎為之。

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申論題 #2
二、甲女為詐騙集團成員,因業務需要,佯裝對乙男發生感情,並以家庭因素為理由,先後向乙男詐取新臺幣100萬元,嗣後並假意表示願與乙男結婚以報答乙男之深情。乙男因而將A屋一棟信託給甲女並為信託登記,以做為新居之用,嗣甲、乙二人於酒店中宴客結婚,惟因甲女拖延,一直未辦理結婚登記。一年後甲女生下一子丙,乙男喜不自勝,然於請滿月酒時意外聽到甲女與其友人丁陳述上情,乙男痛心之餘並懷疑丙非其所出,故跟追甲女,甲女發現後心慌,不慎自撞安全島,因未繫安全帶,不幸傷重身亡。試述若甲女已將A屋賣給戊,惟尚未移轉登記,戊可向何人主張何權利?(25分)
LandExam 擬答(節錄)

本題涉及信託登記之效力、信託受託人對信託財產之處分權,以及繼承人對受託人責任之繼承等多重議題。茲依信託法、民法相關規定論述如下。 (一)甲、乙信託登記之效力 1. 信託契約之成立:依信託法第1條規定,稱信託者,謂委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係。本題乙將A屋信託登記予甲,作為新居使用,符合信託契約之外觀。…

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申論題 #3
三、甲、乙各有房屋A、B相互毗鄰,但乙長年未居住B屋,且有重建之打算。某年颱風A、B兩屋同時受創,甲基於經濟考量,未商請乙同意,即請丙同時對A、B兩房屋進行整修,共花費新臺幣50萬元,其中A屋之整修費用為30萬元,B屋必要之整修費用為20 萬元。試述丙可向何人請求整修費用?(25分)
LandExam 擬答(節錄)

本題涉及承攬報酬請求、無因管理及不當得利等三重請求權基礎之競合。茲就丙對甲、乙之請求權,分項論述。 (一)丙對甲之請求 1. 承攬契約:依民法第490條第1項規定,稱承攬者,謂當事人約定,一方為他方完成一定之工作,他方俟工作完成,給付報酬之契約。本題甲與丙就A屋及B屋之整修,已成立承攬契約。雖未明訂個別費用,惟總價50萬元中,A屋費用30萬元、B屋20萬元,可由實際施工內容認定。…

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申論題 #4
四、乙未經甲授與代理權,於107年4月10日,以甲代理人身分與丙訂立價值1千萬元甲所有之A屋之買賣契約。丙於107年5月10日方知乙無代理權限。試述若甲拒絕承認乙代理訂立之買賣契約,丙可否要求甲給付價金?如乙僅18歲,情況有無不同?又如乙以詐術使丙信其為成年人時,法律關係是否不同?(25分)
LandExam 擬答(節錄)

本題涉及無權代理、限制行為能力人為法律行為,以及第三人善意保護之交織。茲就甲拒絕承認後丙之地位,以及乙年齡與詐術因素之影響,分項論述。 (一)甲拒絕承認時丙之權利 1. 無權代理之效力:依民法第170條第1項規定,無代理權人以代理人之名義所為之法律行為,非經本人承認,對於本人不生效力。本題乙未經甲授與代理權,以甲之代理人名義與丙訂立A屋買賣契約,屬無權代理,對甲不生效力,須甲承認始生效力。…

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FAQ · 常見問題

地政士 考試常見問題

不動產經紀人考試需要什麼資格?
依《不動產經紀業管理條例》第 13 條,年滿 20 歲、具中華民國國籍、未受監護或輔助宣告者均可報考;學歷不限。考試由考選部辦理,每年舉辦一次,通常於 11 月。
地政士考試報考資格為何?
依《地政士法》第 5 條,年滿 20 歲且具中華民國國籍者皆可報考,學歷不限。屬專門職業及技術人員普通考試,每年舉辦一次,通常於 6 月。
不動產經紀人與地政士有什麼不同?
經紀人從事不動產仲介或代銷;地政士辦理土地登記、稅務申報、權利移轉等專業代辦業務。兩者考試科目部分重疊(如民法、土地法),但地政士須加考土地登記實務。
考古題該從哪一年開始練?
建議從近 5 年著手熟悉題型與考點分布,再回頭補早年題目。本站自民國 100 年起逐年收錄完整考古題與解析。
申論題怎麼準備才能拿高分?
依考試規範採 IRAC 結構:爭點 → 法條 → 本案分析 → 結論。引用條號需含項款、用語應採台灣法律慣用詞。本站提供 AI 評分對照範本擬答。
錯題複習該怎麼安排?
採間隔重複法(SRS):第一次答錯隔 10 分鐘、1 天、3 天、7 天、14 天、30 天再見。本站「錯題複習」功能會自動依此排程,連續答對 2 次即畢業。
地政士考試科目有哪些?
共 4 科專業科目(民法概要與信託法概要、土地法規、土地登記實務、土地稅法規)+ 國文(作文)。全部採申論式試題:4 科專業科目各 90 分鐘(1 小時 30 分),國文 120 分鐘(2 小時)。考試 2 天舉行,第 1 天考民法、土地稅法、國文;第 2 天考土地登記實務、土地法規。
地政士跟代書是同一個嗎?
是的,「地政士」是依《地政士法》正式名稱,「代書」是俗稱。地政士須通過考選部專技普考並完成登錄,方可開業。
地政士歷年錄取率約多少?
近年約 8-15%,相較不動產經紀人難度較高。
地政士考過後可以做什麼?
可開業承辦土地登記、不動產買賣移轉、繼承贈與稅務申報等業務,或受僱於地政士事務所、建設公司、金融機構不動產部門。
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