土地登記制度係以「公示原則」與「公信原則」為核心，旨在確保不動產權利歸屬之明確性。土地登記規則第26條揭櫫之「共同申請主義」，乃為確保登記真實性所設之制度設計，本題就權利人、義務人之概念及實例，分述如下。
（一）法律依據與制度意旨
土地登記規則第26條規定：「土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。」此即所謂共同申請主義。其立法理由有三：第一，由登記利害立場相反之雙方共同申請，可相互審查確認登記之真實意思；第二，避免一方擅自登記侵害他方權益；第三，登記機關係形式審查機關，藉由雙方會同申請以節省實質審查成本，提升登記效率。
（二）土地登記權利人
1. 定義：依土地登記規則第27條（按舊條次為第26條規定之配套條文）及學理上見解，土地登記權利人係指因登記之完成，**取得權利或免除義務，對其有利益者**。換言之，登記後在土地登記簿上被記載為享有某種權利之人，或因登記而免除原負擔之人，均屬權利人。
2. 性質：權利人因登記而於物權法上取得實體權利（民法第758條第1項：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」），故登記對其具有積極法律效果。
3. 舉例：
（1）所有權移轉登記：買賣、贈與、互易、交換之**買受人或受讓人**為權利人。
（2）抵押權設定登記：**抵押權人**（如金融機構或債權人）為權利人，因登記取得擔保物權。
（3）地上權設定登記：**地上權人**為權利人，登記後取得在他人土地上有建築物或其他工作物之權利（民法第832條）。
（4）不動產役權設定登記：**需役不動產所有人**為權利人。
（5）典權設定登記：**典權人**為權利人。
（6）抵押權塗銷登記：**抵押人（土地所有權人）**為權利人，因塗銷登記其土地恢復不負擔狀態。
（7）預告登記：**請求權人**為權利人。
（三）土地登記義務人
1. 定義：土地登記義務人係指因登記之完成，**喪失權利或負擔義務，對其有不利益者**。亦即登記後土地登記簿上其原有權利受到減損、限制或消滅之人。
2. 性質：義務人因登記而負擔處分行為之效果，故登記行為須有其同意意思，方得確保登記內容真實反映實體權利變動。
3. 舉例：
（1）所有權移轉登記：**出賣人或贈與人**為義務人，因登記後喪失所有權。
（2）抵押權設定登記：**設定抵押之土地所有權人**（即抵押人）為義務人，因登記後其土地受到擔保物權之負擔。
（3）地上權設定登記：**土地所有權人**為義務人，其土地受到地上權之限制。
（4）抵押權塗銷登記：**抵押權人（債權人）**為義務人，因登記後其抵押權消滅。
（5）地上權塗銷登記：**地上權人**為義務人，喪失其用益物權。
（6）所有權更名登記：原所有權人為形式上義務人（如配偶間更名）。
（四）共同申請主義之例外—單獨申請
依土地登記規則第27條規定，下列各款登記得由權利人或登記名義人單獨申請：
1. 土地總登記。
2. 建物所有權第一次登記。
3. 因繼承取得土地權利之登記。
4. 因法院、行政執行分署或公正第三人拍定、法院判決確定之登記。
5. 標示變更登記。
6. 更名或住址變更登記。
7. 消滅登記。
8. 預告登記或塗銷預告登記。
9. 法定地上權登記。
10. 依土地法第12條第2項規定回復所有權之登記。
11. 依土地登記規則第143條第3項規定回復所有權之登記。
12. 依祭祀公業條例第51條規定派下員全體公同共有土地申請登記為祭祀公業法人所有之登記。
13. 依民法第769條、第770條或第772條規定因時效完成之登記。
14. 依民法第824條之1第1項規定之共有物分割登記。
15. 其他法律有得由權利人單獨申請登記之規定者。
例外情形之共同特徵為：義務人不存在、無法配合申請，或登記原因已由國家公權力（法院判決、強制執行）確認，無須義務人同意即可確保登記真實性。
（五）權利義務雙方身分之相對性
值得注意者，權利人與義務人之身分認定具有「相對性」，須就「特定登記行為」分別認定。例如同一抵押權設定登記行為中，債權人為權利人、土地所有權人為義務人；於日後塗銷該抵押權之登記行為中，則債權人變為義務人、土地所有權人變為權利人。地政士受理登記案件時，應就該次登記行為之利益歸屬正確判斷雙方身分，以免發生申請主體錯誤之程序瑕疵。
（六）結論
共同申請主義為我國土地登記制度之基石，其立法目的在透過利害相對之雙方共同申請，確保登記之真實性與安全性。權利人為「因登記受益者」，義務人為「因登記受損者」，二者依法應會同申請。例外情形則考量義務人不存在或登記原因已具有國家公信力，得由權利人或登記名義人單獨申請，以兼顧登記效率與當事人權益保障。