區分所有建築物制度乃我國集合住宅生活之基石，民法第七九九條為其根本規範，茲就題示四項依序闡述如下：
（一）區分所有權之意義
按民法第七九九條第一項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」是區分所有建築物乃由「專有部分之單獨所有權」與「共有部分之應有部分共有權」兩者結合而成之複合性權利型態。其特色有四：其一，建築物自外觀上仍係一棟整體；其二，建築物可水平或垂直區分，由數人分別占有特定部分；其三，各區分所有人就其所專有部分享有單獨所有權，得自由使用、收益及處分；其四，就共同使用之部分及其附屬物（如樓梯、走廊、屋頂、外牆、機電設備等），由全體區分所有人共有之。又同條第四項明定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」並於第五項規定專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔，此即「主從一體」原則，旨在維持區分所有權之完整性。
（二）專有部分之定義
依民法第七九九條第二項前段規定：「前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。」是專有部分之成立須具備三項要件：
一、構造上之獨立性：該部分須與他部分有明顯之界壁、樓地板等構造上區隔，形成物理上可辨識之獨立空間，僅以圖上劃線者不足當之。
二、使用上之獨立性：該部分於使用、收益上得不依賴他人空間而獨立發揮其機能，例如有獨立之出入口、通風採光等，可單獨供居住、營業之用。樓梯間、走廊雖在構造上有區隔，惟因須供多人通行，欠缺使用上之獨立性，故非屬專有部分。
三、得單獨為所有權之標的：該部分於法律上得單獨登記為所有權之客體，能以建物測量成果圖標示明確，並依法辦理建物所有權第一次登記。
又依同條項後段，專有部分經其所有人之同意，得依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用，此即「約定共用部分」之依據。
（三）共有部分應有部分之計算方式
共有部分指專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，依民法第七九九條第二項後段及第三項規定，凡屬區分所有建築物專有部分以外之其他部分，及不屬於專有部分之附屬物，推定為共有部分。其應有部分之計算依同條第四項本文規定，係按各專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，公式如下：
某區分所有人之共有部分應有部分 ＝ 該人專有部分面積 ÷ 全體專有部分面積總和
舉例言之，A、B、C 三人共同區分所有一棟建築物，其專有部分面積分別為一○○、八○、一二○平方公尺，總面積三○○平方公尺，則 A 之共有部分應有部分為三分之一，B 為十五分之四，C 為五分之二。此一比例計算方式，使共有部分之權利義務與專有部分之大小成正比，符合公平原則。惟該條項但書亦容許區分所有人另以規約或書面約定變更比例，以兼顧個案彈性，例如頂樓住戶得約定享有較多之屋頂平台使用權限。
（四）共有部分修繕費及其他負擔之分擔
依民法第八二二條第一項規定：「共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。」此規定於共有部分亦有適用。再依同法第七九九條之一第一項規定：「區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。」是共有部分之修繕費及其他負擔，原則上應依各區分所有人之應有部分比例分擔之，但區分所有人得以規約另為約定。又同條第二項規定，前項規定，於專有部分經依前條第二項規定之約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，準用之；第三項並明定，規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按權利義務對等原則定之，如有顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內請求法院撤銷之。是規約雖可改變法定比例分擔之原則，惟不得違反權利義務對等原則，否則受不利益之區分所有人得循司法途徑救濟。
綜上，民法第七九九條至第七九九條之二就區分所有建築物之專有部分、共有部分、應有部分計算及費用分擔，建構出兼顧團體性與個別性之完整規範。在現代都市集合住宅普及之背景下，此一制度既能保障各區分所有人之獨立權益，亦透過比例計算與規約約定機制協調共同生活關係，乃我國不動產法制中極具實用價值之核心制度。