共有土地之分割，係由共有關係轉化為單獨所有之物權變動行為。於分割前若部分共有人就共有土地之全部或應有部分設定抵押權，分割後抵押權之歸屬與登記方式，攸關抵押權人之權益及交易安全；又抵押權人對於分割協議之同意與否，亦影響分割登記之程序。茲就民法及土地登記規則相關規定分述如下：
（一）共有土地分割登記之意義與規範依據
按民法第 823 條第 1 項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。」共有物分割之方法，依民法第 824 條第 2 項，得以協議或裁判為之。共有土地分割完成後，應依土地登記規則第 100 條至第 105 條辦理分割登記。又抵押權之效力與分割之關係，主要規範於民法第 824 條之 1 及土地登記規則第 107 條等規定。
（二）部分共有人就共有土地「應有部分」設定抵押權之處理
按民法第 819 條第 1 項規定，各共有人得自由處分其應有部分。共有人得就其應有部分設定抵押權，無須其他共有人同意。此種應有部分抵押權，於共有土地分割後，依民法第 824 條之 1 第 2 項規定處理：「應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。」依此，處理方式可分為兩種：
1. 抵押權人同意分割（或已參加訴訟、經告知未參加者）：
抵押權移存於抵押人（即原設定抵押權之共有人）所分得之土地上，亦即抵押權集中於分得之特定土地，不再及於其他共有人分得之部分。辦理分割登記時，應依土地登記規則第 107 條第 1 項規定，於抵押人所分得土地之他項權利部加註抵押權，並塗銷其他共有人分得部分之抵押權登記。
2. 抵押權人不同意分割且未參加訴訟：
抵押權之效力不因分割而受影響，仍按原應有部分比例繼續存在於分割後各共有人所分得之土地上，亦即每筆分割後之土地，均應於他項權利部記載原抵押權之應有部分（土地登記規則第 107 條第 2 項）。此種情形對抵押權人有利，但對於分得土地之其他共有人則生負擔，故民法第 824 條之 1 第 3 項另設有「補償」機制，使其他共有人得向抵押人請求金錢補償。
（三）部分共有人就共有土地「全部」設定抵押權之處理
依民法第 819 條第 2 項規定，共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意，故就全筆設定抵押權須經全體共有人同意，否則僅就同意之共有人應有部分發生效力（最高法院 67 年台上字第 949 號判例意旨參照）。實務上若已合法設定全筆抵押權，分割後抵押權及於分割後各筆土地之全部，並隨同各筆土地存在；其登記方式為於各筆分割後土地他項權利部均載明抵押權，繼續發生擔保效力。
（四）部分共有人未取得土地之處理
依民法第 824 條第 3 項規定，以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，或不分配於某共有人，而以金錢補償之。即部分共有人可能不分得任何土地，僅取得金錢補償。此時若該未分得土地之共有人原就應有部分設有抵押權者：
1. 抵押權人同意分割者：依民法第 824 條之 1 第 2 項，抵押權應移存於該共有人所分得之部分；惟其既未分得土地而僅取得金錢補償，依同條第 4 項規定，抵押權移存於該共有人所得之金錢補償債權上，發生「物上代位」之效果（民法第 881 條準用）。實務上應於分割登記時辦理抵押權塗銷登記，並由抵押權人對該金錢補償債權主張權利或聲請查封。
2. 抵押權人未同意分割者：抵押權仍按原應有部分存在於分割後各筆土地上，由分得土地之共有人共同負擔，並依民法第 824 條之 1 第 3 項取得對抵押人之補償請求權。
（五）抵押權人不同意分割之處理
抵押權人不同意共有物分割者，並不影響共有人請求分割之權利，亦即抵押權人之同意並非分割之要件。理由如下：
1. 共有物分割係共有人間之內部關係，抵押權人僅為他項權利人，無權阻卻分割之進行。
2. 民法第 824 條之 1 已就抵押權人之保護設有完整機制：不同意者，抵押權繼續按原應有部分存在於各分得土地上；同意者，則移存於抵押人所分得之土地。
3. 縱抵押權人未同意分割，登記機關仍應依共有人之分割協議或法院確定判決辦理分割登記，無須先取得抵押權人同意。
於辦理分割登記時，應通知抵押權人；抵押權人若同意分割，得簽具同意書，俾辦理抵押權移存登記；若不同意，則登記機關仍辦理分割登記，並於分割後各筆土地之他項權利部按原應有部分繼續登記抵押權。
（六）結論
共有土地分割涉及抵押權之處理，應依民法第 824 條之 1 及土地登記規則第 107 條之規定區分辦理：應有部分抵押權原則上不因分割受影響，但抵押權人同意或參加訴訟時則移存於抵押人所分得部分；部分共有人未分得土地者，抵押權移存於金錢補償債權上，依物上代位處理；抵押權人不同意分割者，並不影響分割之進行。地政士辦理共有土地分割登記時，應審慎查明既存抵押權狀況，協助當事人取得抵押權人同意並辦理移存登記，以免分割後各筆土地仍負抵押權負擔，影響後續處分。