信託涉及委託人、受託人、受益人三方關係，土地稅法為配合信託法施行，增訂第三條之一、第五條之二、第二十八條之三、第三十一條之一等條文，建構信託土地之稅捐課徵架構。茲就信託土地於地價稅及土地增值稅之納稅義務人規定，分述如下：
（一）信託架構與課稅原則
按信託法第一條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」信託成立後，信託財產之名義所有權移轉於受託人，惟其經濟利益歸屬於受益人。稅法上之納稅義務人歸屬，須兼顧形式所有權人（受託人）與實質受益人之雙重身分，以避免重複課稅或漏稅。
（二）信託土地之地價稅納稅義務人
依土地稅法第三條之一規定：「土地為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為地價稅或田賦之納稅義務人。前項土地應與委託人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有之土地合併計算地價總額，依第十六條規定稅率課徵地價稅，分別就各該土地地價占地價總額之比例，計算其應納之地價稅。但信託利益之受益人為非委託人且符合下列各款規定者，前項土地應與受益人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有之土地合併計算地價總額：一、受益人已確定並享有全部信託利益者。二、委託人未保留變更受益人之權利者。」其要點如下：
一、納稅義務人為受託人：信託關係存續中，土地之名義所有權人為受託人，故以受託人為地價稅之納稅義務人，由受託人申報地價並繳納地價稅。
二、合併計算原則：與委託人合併。原則上信託土地應與「委託人」在同一直轄市或縣（市）轄區內之土地合併計算地價總額，依第十六條累進稅率課徵；目的在於防止委託人藉信託分散土地以規避累進稅率。
三、合併計算例外：與受益人合併。若受益人為「非委託人」，且同時符合「受益人已確定並享有全部信託利益」及「委託人未保留變更受益人之權利」二要件，土地即與受益人合併計算地價總額；此乃實質課稅原則之展現，當受益人實質享有信託利益且委託人不再控制時，由受益人合併計算更為合理。
四、按比例分配應納稅額：合併計算總額並依累進稅率計得地價稅後，按各筆土地地價占地價總額之比例，分別計算各該土地之應納地價稅，由受託人繳納。
五、自用住宅用地優惠：依土地稅法第三條之一第三項，信託土地若符合自用住宅用地要件（如委託人或其家屬於該地辦竣戶籍登記、無出租或營業使用、面積符合限制等），仍得適用千分之二之優惠稅率。
（三）信託土地之土地增值稅納稅義務人
土地增值稅以土地所有權移轉時為課徵時點，信託關係下之移轉態樣多元，須分別認定。
一、不課徵之情形：依土地稅法第二十八條之三規定，土地為信託財產者，於下列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵土地增值稅：（一）因信託行為成立，委託人與受託人間。（二）信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。（三）信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。（四）因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。（五）因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。上開情形均屬「形式移轉、實質未變動」，故不課徵土地增值稅，僅辦理變更登記。
二、課徵之情形與納稅義務人：依土地稅法第五條之二規定：「受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依信託法第三十五條第一項規定轉為其自有土地時，以受託人為納稅義務人，課徵土地增值稅。以土地為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時，以該歸屬權利人為納稅義務人，課徵土地增值稅。」是受託人有償移轉信託土地、設定典權、或轉為自有土地時，以受託人為納稅義務人；信託關係消滅由委託人以外之歸屬權利人取得時，以該歸屬權利人為納稅義務人。
三、原地價之認定：依土地稅法第三十一條之一規定，依第二十八條之三不課徵土地增值稅之土地，於所有權移轉、設定典權或轉為受託人自有土地時，以該土地不課徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額。是不課徵期間累積之增值，於日後課徵時仍須一併計算，貫徹漲價歸公原則。
四、自用住宅用地優惠稅率：依土地稅法第三十四條之一規定，信託土地若符合自用住宅用地要件（如委託人於信託前已適用、信託期間實際使用情形符合自住等），土地增值稅亦得適用千分之十之優惠稅率。
（四）納稅義務人歸屬之歸納
為利掌握，將信託土地於各課稅事件之納稅義務人歸納如下：
一、地價稅：受託人為納稅義務人；合併計算之對象，原則為委託人，例外為受益人。
二、土地增值稅（信託成立、終止之內部移轉）：原則不課徵。
三、土地增值稅（受託人有償移轉、設定典權、轉為自有）：以受託人為納稅義務人。
四、土地增值稅（信託關係消滅，由委託人以外之歸屬權利人取得）：以歸屬權利人為納稅義務人。
（五）結論
土地稅法就信託土地之地價稅及土地增值稅之納稅義務人，採取「形式所有權人為基礎，輔以實質受益人合併計算」之雙軌設計，既尊重信託法上受託人為名義所有權人之法律關係，又兼顧累進稅率之公平性與實質課稅原則。地政士於協助當事人辦理信託登記及稅捐申報時，應確切掌握各種信託態樣下之納稅義務人歸屬，妥適規劃，避免遭稽徵機關認定為避稅而補稅加罰，並保障當事人合法權益。