《土地法》第34條之1係規範共有不動產處分變更時之多數決程序，其第2項對於他共有人之通知或公告義務，乃部分共有人行使多數決處分權之法定先行程序，攸關他共有人權益甚鉅。茲依《土地法》及內政部所訂《土地法第34條之1執行要點》析論其通知或公告之方式與內容如下。
（一）多數決處分之法源依據與通知公告之意義
《土地法》第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」同條第2項規定：「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」
通知或公告之意義在於：1.使他共有人得即時知悉處分、變更或設定負擔之內容，俾依《土地法》第34條之1第4項行使優先承購權；2.確保他共有人對自身權益（如價款計算、應有部分變動）能事先知悉與準備；3.作為部分共有人合法行使多數決之程序要件，欠缺者該處分行為對他共有人不生效力。
（二）通知或公告之方式
依《土地法》第34條之1第2項及內政部訂定之《土地法第34條之1執行要點》第8點規定，通知或公告之方式分述如下：
1.書面通知為原則：
(1)親自送達：部分共有人應將處分內容以書面通知他共有人，得以親自交付、郵寄或委由送達人方式為之。
(2)郵寄送達：以郵寄方式為之者，宜以雙掛號郵件並附回執，俾保全送達證明。實務上多以「存證信函」附帶雙掛號為之，最為穩妥。
(3)送達地點：應依他共有人於登記簿所載住所為送達；如登記住所為臨時居所或現已不在該處居住者，得另查詢戶籍地址送達。
(4)送達生效時點：原則上以該書面通知到達他共有人時生效（《民法》第95條第1項）；如以掛號郵件寄送，雖為他共有人拒收，仍依公示送達或留置送達理論認為已送達。
2.公告為例外：依《土地法》第34條之1第2項後段規定，「不能以書面通知者」始得公告之。所謂不能書面通知，依《土地法第34條之1執行要點》第8點規定，係指他共有人之住居所不明、行蹤不明、或經書面通知無法送達等情形。公告方式如下：
(1)張貼地點：應於土地或建築改良物所在地之鄉（鎮、市、區）公所之公告欄公告；並於登記機關（地政事務所）之公告欄公告；倘有共有人住居所知悉者，仍應同時於該住居所所在地公告。
(2)公告期間：依《土地法第34條之1執行要點》第8點第2款，公告期間應為30日。
(3)補充網路公告：實務上得於該管直轄市、縣（市）政府或地政事務所之網站公告，惟仍應以實體公告為主。
3.切結書檢附：依《土地法第34條之1執行要點》第8點第3款，部分共有人於辦理登記時，應檢附已通知或已公告之證明文件，並切結對他共有人已盡通知或公告義務、如有虛偽不實願負法律責任，登記機關方得受理登記。
（三）通知或公告之內容
依《土地法第34條之1執行要點》第8點及《內政部地政司97年12月18日台內地字第0970227442號函》，通知或公告應記載下列事項：
1.土地或建築改良物之標示：包含坐落、地號、面積、建號、門牌等。
2.處分之內容：
(1)處分行為之種類：明示係屬「出賣」、「交換」、「贈與（公益用途）」、「設定地上權」、「設定農育權」、「設定不動產役權」、「設定典權」或其他變更行為。
(2)價金或對價：詳列買賣價金總額、各共有人應分得金額、給付方式（如即期支票、銀行匯款）及給付時點。
(3)交易條件：包含過戶日期、稅費負擔約定、瑕疵擔保等重大條件。
3.行使多數決之共有人資料：列明同意處分之共有人姓名、應有部分及合計人數比例、應有部分比例，俾他共有人能審視多數決要件是否成就。
4.他共有人優先承購權之告知：依《土地法》第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。應載明：
(1)他共有人得於通知到達或公告期滿之日起10日內以書面表示優先承購之意旨。
(2)逾期不為表示者，視為放棄優先承購權。
(3)行使優先承購之方法（書面送達之地址）。
5.價金提存或保管之約定：他共有人未領之應得價金，應由處分共有人妥為保管或依《提存法》辦理提存，並於通知或公告中載明。
6.通知人之姓名、地址及聯絡方式：俾他共有人能即時聯繫處理。
（四）通知或公告欠缺或不實之效果
1.程序效果：依內政部行政函釋及實務見解，部分共有人未踐行通知或公告程序，登記機關應不予受理該登記申請。
2.私法效果：縱已完成登記，他共有人得依《民法》及《土地法》主張該處分對其不生效力，並得依不當得利、侵權行為主張權利；如涉及不實切結書，並可能負刑法第214條使公務員登載不實罪之刑事責任。
3.損害賠償：他共有人因未經通知致喪失優先承購權者，得依《民法》第184條請求損害賠償。
（五）結論
綜上所述，《土地法》第34條之1第2項所定之通知或公告，乃部分共有人行使多數決處分共有不動產之法定先行程序，方式上以書面通知為原則、公告為例外（書面不能送達時為之）；內容上應詳載標的物、處分內容、多數決成立情形、他共有人優先承購權之告知及價金保管方式等。本程序之嚴謹遵守，不僅保障他共有人之權益，亦攸關處分行為對他共有人之效力及登記之准否。地政士於協辦多數決處分案件時，應確實提醒部分共有人完備通知或公告程序，並妥為保存送達證明，以避免日後爭議。