CHOICE · 選擇題（共 40 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
政策宣示不動產交易將採實價登錄，此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素？
- A特殊因素
- B個別因素
- C區域因素
- D一般因素
【正確答案D】不動產估價技術規則第2條第14款，一般因素是對不動產市場與價格水準發生全面影響的自然、政治、社會、經濟等共同因素。實價登錄政策影響整體交易資訊與市場，故歸一般因素。 【A選項】不是第2條所列的價格形成因素分類。【B、C選項】個別因素著重標的本身條件；區域因素著重近鄰地區價格水準。本題問整體政策，並非某一標的的條件或單一近鄰地區的差異；不能概括說個別因素永遠與政策無關。飛航管制對於建築高度之限制,此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素?
- A特殊因素
- B個別因素
- C區域因素
- D一般因素
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第2條第15款，區域因素係指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。飛航管制係針對特定機場附近區域限制建築高度，具有明確的地理範圍限制，對特定區域之不動產均有影響，故屬區域因素。 【A選項】不是第2條所列的價格形成因素分類。【B選項】此題以機場周邊的區域性限高為觀察對象，歸區域因素；個別基地的實際可建條件，仍須於具體估價時調查。【D選項】本題不是對整體市場發生全面影響的共同因素。不動產座北朝南，此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素？
- A特殊因素
- B個別因素
- C區域因素
- D一般因素
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條第16款，個別因素係指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素；方位、形狀、面積、地勢等屬不動產本身條件。座北朝南係該不動產本身之方位特性，直接影響該棟建物之日照、通風等個別條件，故屬個別因素。 【A選項】不是第2條所列的價格形成因素分類。【C、D選項】座向是該標的的本身條件，不是近鄰地區共同價格條件或整體市場因素。下列因素那些屬於影響地價之一般因素？①利率 ②位置 ③道路寬度 ④土地形狀 ⑤土地政策
- A①③
- B②④
- C①⑤
- D①②③④⑤
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】估價理論，一般因素係影響全國不動產市場之政策、經濟、社會等總體因素。①利率為金融政策工具，影響全國不動產購買力與資金成本，屬一般因素；⑤土地政策為政府施政方向，對全國不動產市場均有影響，屬一般因素。故選①⑤之C選項。 【A選項錯誤】③道路寬度屬區域因素或個別因素，非一般因素。【B選項錯誤】②位置、④土地形狀均屬個別因素，非一般因素。【D選項錯誤】②③④均非一般因素，不得全選。勘估標的距離捷運車站之遠近為下列何種影響因素？
- A區域因素
- B個別因素
- C特別因素
- D一般因素
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條第16款，個別因素係指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素；與交通設施之個別距離屬該不動產本身條件。距捷運站之遠近係每個不動產各自不同之個別條件，反映該特定不動產與交通設施間之個別關係，故屬個別因素。 【A選項錯誤】區域因素係指影響某一地區整體不動產之條件（如區域內是否有捷運站），而非個別不動產與捷運站之距離。【C選項錯誤】特別因素不是第2條所列的價格形成因素分類，本題的個別交通距離應歸個別因素。【D選項錯誤】一般因素係全國性總體因素，交通距離係個別條件。公寓新增電梯設備，提高了該棟建物之價值，屬於：
- A貢獻原則
- B外部性原則
- C預測原則
- D適合原則
【正確答案A】依估價理論之貢獻原則，不動產各組成部分之價值，依其對整體價值貢獻程度而定；增加一項設備或改善，其對整體價值的貢獻即為其增加的價值。公寓新增電梯提高了整棟建物之使用性與市場吸引力，其新增價值即屬電梯設備對整體建物之貢獻，故屬貢獻原則。 【B選項錯誤】外部性原則係指外部環境（非不動產本身）對其價值的影響，如鄰近垃圾場降低價值，新增電梯係建物本身改善，非外部因素。【C選項錯誤】預測原則著重市場參與者對未來利益的預期；本題特別指出新增設備對整體價值的增益，最直接對應貢獻原則。【D選項錯誤】適合原則係指不動產特性與外部環境達成協調一致，非描述設備新增。下列何者為成本法重置成本之成立依據？
- A最有效使用原則
- B競爭原則
- C替代原則
- D均衡原則
【正確答案C】成本法以第48條的重建或重置成本為基礎，其估價理論依據是替代原則：理性買方不願支付高於重新建造同等效用不動產所需成本之價格，在替代物效用相當、取得條件可比的前提下，替代成本可作為價格判斷的依據。故成本法重置成本之成立依據為替代原則。 【A選項錯誤】最有效使用原則係指不動產應以最能發揮潛力之方式使用，為估價之總體原則，非成本法重置成本之特定依據。【B選項錯誤】競爭原則係指市場競爭導致超額利潤趨於消失，非成本法之基礎。【D選項錯誤】均衡原則係指各生產要素之最適投入比例，非成本法重置成本之基礎。不動產之特性與其外部環境達成協調一致，是為何種原則？
- A外部性原則
- B適合原則
- C貢獻原則
- D最有效使用原則
【正確答案B】依估價理論之適合原則，不動產之特性（規模、用途、形式等）與其外部環境達成協調一致時，能獲得最大效用，進而反映於最高價值。此描述完整符合適合原則之定義。 【A選項錯誤】外部性原則係指外部環境之改變（如道路開闢、污染源設置）對不動產價值之正面或負面影響，非描述協調一致。【C選項錯誤】貢獻原則係指各組成部分對整體價值之貢獻程度，非協調性。【D選項錯誤】最有效使用原則係指不動產應以法律許可、財務可行、實質可能且價值最大之方式使用，非描述協調一致。不動產估價之價格種類，包括下列那些？①一般價格 ②正常價格 ③限定價格 ④特定價格 ⑤特別價格
- A②③④
- B①②③④
- C①③④⑤
- D②③④⑤
【正確答案A】依第2條及第6條第1項，法定價格種類共有正常、限定、特定、特殊四種。題列②③④名稱正確；⑤寫的是「特別」，不是「特殊」，故選A。 【B、C選項】含非法定名稱①「一般價格」。【D選項】含⑤「特別價格」。法規有特殊價格，不能因題目沒列對就說法定價格只有三種。下列何者屬於限定價格？①租賃權與租賃地合併之買賣 ②企業資產重估 ③違反經濟合理性之不動產分割買賣 ④學校或公益使用之不動產估價
- A①③
- B①②③
- C①③④
- D①②③④
【正確答案A】第2條第2款限定價格，是具有市場性的不動產在三種限定條件之一形成的價值：其他權利與所有權合併、不動產合併、或違反經濟合理性的分割。①符合權利合併，③符合分割前提，故選①③。 【B選項】②企業資產重估本身不是上述三種限定條件。【C、D選項】④學校或公益用途也不能直接認定為限定價格；若標的不具市場性，才屬第2條第4款特殊價格，不能一概改稱特定價格。運用成本法進行不動產估價，下列何者不需納入計算？
- A土地總成本
- B建物總成本
- C建物累積折舊額
- D土地增值
【正確答案D】依第69條，房地成本價格＝土地成本價格＋建物成本價格；建物成本價格為建物總成本減累積折舊額。第52條第2項要求包含土地時加計價格日期當時的土地價格，不再另外加一筆「土地增值」，以免重複計算。 【A選項錯誤】土地總成本為成本法必要組成，需納入計算。【B選項錯誤】建物總成本（重建成本）為成本法之核心，必須納入。【C選項錯誤】建物累積折舊額為成本法之必要扣除項目，需納入計算。依不動產估價技術規則之規定,計算建物折舊額時應以何種年數為主?
- A物理耐用年數
- B經濟耐用年數
- C資本使用年數
- D調整耐用年數
【正確答案B】第65條第1項規定建物折舊額以經濟耐用年數為主，必要時得採物理耐用年數。經濟耐用年數指功能或效益衰退至不值得使用所經歷的年數；物理耐用年數則著重自然耗損或外力破壞至不堪使用。 【A選項】是必要時可採的基準，並非題問的主要基準。【C、D選項】不是第65條指定的主要基準。第56條是營造施工費的間接估算法，不能援為本題依據。雙併公寓同層打通之住宅，其市場出售價格應以何種價格評估？
- A正常價格
- B特定價格
- C限定價格
- D特殊價格
【正確答案A】第2條第1款的正常價格，以具有市場性、買賣雙方有意願、經適當行銷及正常交易條件為前提。本題是打通完成後的住宅對外出售，按此條件評估正常價格；不是為了與鄰戶合併而取得鄰戶的限定價格。 【B選項】特定價格仍以具有市場性為前提，不能解成所有非市場流通目的。【C選項】第2條第2款針對合併或特定分割前提，不是任何曾經合併的房屋永遠都屬限定價格。【D選項】特殊價格針對不具市場性的不動產，本題一般住宅沒有此條件。計量模型分析法為何種估價方法之應用？
- A成本法
- B原價法
- C比較法
- D收益法
【正確答案C】計量模型分析法列於比較法一節的第19條第7款：以具代表性的比較標的，分析主要因素與價格的關係，求取調整率及調整額；第20條另定樣本及統計檢定條件。因此屬比較法的應用，並非第25條的內容。 【A選項】成本法以重建或重置成本扣除折舊等推價，但不能因此說成本資料完全不能使用統計模型。【B選項】原價法不是本題第19條的分類。【D選項】收益法以收益估價，包含直接資本化及折現現金流量分析；不是此處比較案例調整模型的分類。林君將其所有不動產賣給女兒，成交價格為2,000萬元，經判斷此一價格較正常價格便宜2成。請問在其他條件不變下，該不動產之正常價格為多少？
- A1,600萬元
- B1,666萬元
- C2,400萬元
- D2,500萬元
【正確答案D】本題涉及情況調整計算。設正常價格為X，「較正常價格便宜2成」即成交價格 = 正常價格 × (1 - 20%) = X × 0.8。故：2,000萬 = X × 0.8，X = 2,000萬 ÷ 0.8 = 2,500萬元。依【不動產估價技術規則】第23條第4款規定，親友間交易價格應進行情況調整，調整至正常價格。 【A選項錯誤】1,600萬元為2,000萬×0.8之誤算，係將正常價格反向錯誤計算。【B選項錯誤】1,666萬元計算有誤，非正確結果。【C選項錯誤】2,400萬元係2,000萬×1.2之計算，誤將折扣直接加成，未正確以分母處理（應除以0.8）。依不動產估價技術規則規定，以成本法推估建物折舊前之價格時，以求取何種成本為原則？
- A重製成本
- B重置成本
- C重建成本
- D營造成本
【正確答案C】第48條第3項以重建成本為原則；第4項重建成本是使用與標的相同或極類似的建材標準、設計、配置及施工品質，按價格日期重新複製所需的成本。 【A選項】條文名稱為重建成本。【B選項】重置成本依第5項，是以現代建材標準、設計及配置建造同等效用建物的成本；第3項於原材料已無生產或施工方法改變時，得採重置成本替代。【D選項】營造或施工費只是總成本的一個項目。因接近行動電話基地臺而引起之價值減損，屬於下列何種因素？
- A物理的因素
- B功能的因素
- C特殊的因素
- D經濟的因素
【正確答案D】依考時95年6月12日版不動產估價技術規則第68條第3項，建物折舊除物理與功能因素外，並得考量經濟因素。題示基地臺鄰近造成的減損來自外在環境對市場需求的影響，屬經濟因素（外部折舊），故選D。現行102年12月20日版將此規定列於第68條第2項，不能沿用舊版項次。 【A選項錯誤】物理的因素係指建物本身因使用磨損、老化等物理性衰退所造成之減損，與外部設施無關。【B選項錯誤】功能的因素係指建物設計過時、功能不符現代需求所造成之減損，非外部環境問題。【C選項錯誤】特殊的因素並非不動產估價技術規則所定義之折舊原因類別。下列何者不屬於營造或施工費應考量之項目？
- A銷售費
- B稅捐
- C資本利息
- D利潤
【正確答案A】第53條列營造或施工費八項：直接材料、直接人工、間接材料、間接人工、管理費、稅捐、資本利息及營造施工利潤。銷售費另外列在第52條總成本項下，沒有列入第53條的營造施工費。 【B選項錯誤】稅捐（如施工相關之營業稅）屬營造費應考量項目。【C選項錯誤】資本利息為施工期間資金成本，屬營造費之一部分。【D選項錯誤】利潤（承包商合理利潤）屬營造費之組成部分。下列有關比較法之敘述，何者正確？
- A經檢討後試算價格之間差距達 15%以下者,應排除該試算價格之適用
- B進行個別因素調整時,任一單獨項目之價格調整率大於 20%時,不應排除該比較標的之適用
- C進行區域因素調整時,任一單獨項目之價格調整率大於 30%時,不應排除該比較標的之適用
- D經檢討後試算價格之間差距達20%以上者，應排除該試算價格之適用
【正確答案D】考時第26條第1項規定，檢討後試算價格差距仍達20%以上者排除；第2項用高低價格之差除以各價格平均值計算。這與第25條對比較標的調整幅度的限制不同。 【A選項】15%以下不是第26條排除門檻；但低於門檻也不代表必然合理，仍須檢討。【B、C選項】考時第25條對單項調整大於15%、總調整大於30%原則排除，故不能概稱大於20%或30%不應排除。該條另有性質或區位特殊、缺乏市場資料並敘明的例外，不能漏掉。有一土地平均每年之淨收益為50萬元整，而土地的資本化率皆為年利率5%，請問該土地之價格?
- A2,100萬元
- B900萬元
- C1,000萬元
- D1,800萬元
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第30條規定，直接資本化法之計算公式為：收益價格 = 淨收益 ÷ 資本化率。代入數值：價格 = 50萬 ÷ 5% = 50萬 ÷ 0.05 = 1,000萬元。 【A選項錯誤】2,100萬元無法由題目數據正確推算。【B選項錯誤】900萬元計算有誤，非正確之資本化結果。【D選項錯誤】1,800萬元非正確之資本化計算結果。下列那些價格不宜直接視為正常交易價格，於無法掌握調整時，應不予採用。①親友間之買賣 ②法院拍賣 ③賣方支付土地增值稅之交易 ④期待變更之價格
- A①②③
- B①②④
- C②③④
- D①②③④
【正確答案B】考時第23條第4、7、2款分別列親友交易、法院拍賣及期待因素影響的交易；應先適當調整，無法有效掌握並量化影響時才不採用。因此①②④符合題意，不代表這些交易必然全部低於市價。 【A、C、D選項】均含③。一般有償移轉的土地增值稅由原所有權人負擔，單憑賣方付稅不構成異常交易，也不能要求每件此類交易另作情況調整。勘估標的與比較標的若因樓層之不同，而有100萬元的價格調整。此調整屬於下列何種方法之運用?
- A差額法
- B定額法
- C定率法
- D百分率法
【正確答案A】第19條第6款的差額法，以因素差異所評定的金額調整價格；本題用100萬元調整，正是差額法。考時第24條以百分率法為原則，也允許差額法並敘明。 【B、C選項】定額法、定率法是第68條折舊方法的名稱，不能取代本題的差額法；不能說定額法不是正式名稱。【D選項】百分率法按差異百分比調整，而題目直接給金額。某店面每月租金8萬元，押金為3個月租金額，銀行定存年利率3%，空置損失約占總收入之8%，該不動產之有效總收入為：
- A88.98萬元/年
- B96萬元/年
- C96.72萬元/年
- D120萬元/年
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第36條與第130條規定，有效總收入 = (潛在總收入 + 押金運用收入) - 空置損失。計算步驟：①潛在總收入 = 8萬×12個月 = 96萬元/年；②押金運用收入 = 8萬×3個月×年利率3% = 24萬×3% = 0.72萬元/年；③含押金之潛在總收入 = 96萬+0.72萬 = 96.72萬元；④空置損失 = 96.72萬×8% = 7.7376萬元；⑤有效總收入 = 96.72萬 - 7.7376萬 ≈ 88.98萬元/年，故選A。 【B選項錯誤】96萬為潛在總收入（未加押金運用收入且未扣空置損失）。【C選項錯誤】96.72萬為加入押金運用收入後之小計，未扣除空置損失。【D選項錯誤】120萬不符題目數據之正確計算。某一不動產之土地價格為600萬元，建築物價格為400萬元，已知土地之個別資本化率為5%，建築物之個別資本化率為8%，請問該不動產之綜合資本化率為：
- A13%
- B3%
- C6.2%
- D7.2%
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】考時第46條第2項第1款規定，綜合資本化率採加權平均法計算。不動產總價值 = 600萬+400萬 = 1,000萬；土地比例 = 600/1000 = 60%；建物比例 = 400/1000 = 40%；綜合資本化率 = 60%×5% + 40%×8% = 3% + 3.2% = 6.2%。 【A選項】直接加5%與8%，未按價值比率加權。【B選項】只算土地部分3%，漏了建物3.2%。【D選項】不符合題示60%與40%的權重。此題以所給個別資本化率計算，不另憑空添加折舊提存率。下列何者不宜列入收益法中總費用之項目?
- A地租
- B貸款利息
- C保險費
- D維修費
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第38條與第42條規定，收益法之淨收益 = 有效總收入 - 必要費用。必要費用包括管理費、維修費、保險費、地租、稅捐等，但不包括貸款利息。原因在於：估價係評估不動產本身之價值，與買方之融資方式無關，貸款利息為個別融資成本，納入將導致因融資結構不同而影響估價客觀性，故不列入。 【A選項】如估計承租基地建物等須支付地租的標的，地租可列費用；不能將他人地租加到完整土地所有權估價。【C、D選項】合理保險與維修支出為維持收益的費用。依不動產估價技術規則之規定，下列何者非以比較法估價為原則?
- A公共設施保留地
- B池沼
- C建物
- D墓地
【正確答案C】考試當時第108條以成本法估建物為原則；第48條並規定建物原則求重建成本。第95條池沼、第96條墓地、第97條公共設施保留地，均明定比較法為原則，因此選建物。 【A、B、D選項】依考時第97、95、96條均以比較法為原則。第96條後於102年刪除，不能將刪除後版本直接套回100年題目。對具永續性固定收益之土地，以直接資本化法評估其價值，如於第0年年初評得其價值為A、第5年年初評得其價值為B，則兩者關係如何?
- AA＞B
- BA=B
- CA＜B
- D不一定
【考選部答案B】直接資本化法以一年淨收益除以收益資本化率。題目的「永續性固定收益」表示收益不因經過五年而縮短可收取年限；在相同估價條件及資本化率下，兩時點均為同一固定年收益的永續價值，故A＝B。 A、C把經過五年誤當成永續收益期間縮短或增長。D若另假設市場資本化率在五年間變動，價格確可不同；原題並未給這項變動資料，考選部以固定條件的直接資本化模型選B。不可將「永續」說成資本化率永遠不變。直接資本化法之資本化率為下列何者間關係?
- A自有資金與貸款額
- B有效收益與價值
- C毛收益與價值
- D淨收益與價值
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第29條及第30條規定，直接資本化法之資本化率（Cap Rate）定義為：資本化率 = 淨收益 ÷ 不動產價值，即反映淨收益（net income）與不動產市場價值（value）之間的比率關係。此為直接資本化率之核心定義。 【A選項】自有資金與貸款額之比不是淨收益資本化率，也不等於貸款額除總價的貸款成數。【B、C選項】直接資本化採扣除總費用後的淨收益；有效總收入或毛收入尚未扣費用，不能取代淨收益。第42條有明確區分。都市更新權利變換後區分所有建物及其土地應有部分應考量之因素，應以何種價格查估之?
- A估價當時之新成屋價格
- B評價基準日當時之新成屋價格
- C估價當時之預售屋價格
- D評價基準日當時之預售屋價格
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第128條，都市更新權利變換估價應以評價基準日當時之新成屋價格查估。評價基準日係指估價報告書中所載明之價格基準時點，以該日之新成屋市場價格為準，確保估價之時間一致性與公平性，各權利人依同一基準日價格計算，方能確保分配公平。 【A選項錯誤】估價當時（即估價師實際進行估價之日）與評價基準日可能不同，若兩者相差較久，市場價格可能已有變動，應以評價基準日為準，而非估價當時，以確保估價之時間一致性。【C選項錯誤】權利變換後之標的物為新成屋型態之區分所有建物，非預售屋，且時點應為評價基準日。【D選項錯誤】應以新成屋價格為基準，非預售屋價格。不動產估價報告中常表明評估價格適用的有效期間，此係下列何種原則的具體考量?
- A替代原則
- B競爭原則
- C最有效使用原則
- D變動原則
【正確答案D】依估價理論之變動原則，不動產之價格隨時間、市場及環境變化而持續改變。估價報告書中標示評估價格之有效期間，正是基於此原則：承認不動產價格具有時效性，超過有效期間後價格可能已不再反映市場實況。這不表示有效期間內保證價格不變；第6條仍要求切合價格日期當時的價值。 【A選項錯誤】替代原則係指以替代物之成本或價格作為估價基準，與有效期間無關。【B選項錯誤】競爭原則係指市場競爭導致超額利潤消失，非描述價格時效問題。【C選項錯誤】最有效使用原則係指不動產應以最有效方式使用，非說明價格隨時間變動之情形。應用直接資本化法推算不動產淨收益時,下列那些項目不應列入費用項? 1地價稅及房屋稅 2房屋貸 款的利息 3改良性資本支出 4土地增值稅 5租金收入所產生的所得稅
- A②③⑤
- B③④⑤
- C②③④⑤
- D①②③④⑤
【正確答案C】依第38條費用範圍、第42條淨收益概念及本題不動產本身營運淨收益的口徑，不應將下列項目當作當期營運費用：②房屋貸款利息（屬個別融資成本，與不動產本身價值無關）、③改良性資本支出（屬資本投資，非經常性維持費用）、④土地增值稅（屬處分時一次性稅負，非持有期間之經常費用）、⑤租金收入所產生的所得稅（屬業主個人所得稅，非不動產本身之必要費用）。①地價稅及房屋稅屬持有期間之必要稅負，應列入費用。故不應列入者為②③④⑤，選C。 【A選項錯誤】漏列④土地增值稅，不完整。【B選項錯誤】漏列②房屋貸款利息，不完整。【D選項錯誤】①地價稅及房屋稅應列入費用，不得全部排除。不動產估價技術規則規定:「建物已不具備使用價值，將其基地視為素地估價」，此為：
- A部分估價
- B獨立估價
- C限制估價
- D特殊估價
【正確答案B】第106條允許建物已無使用價值時，將基地視為素地估價，但須考量拆除成本調整。此為獨立估價：排除原建物持續存在的使用拘束，以素地條件評價。 【A選項】部分估價是在考量土地、建物相互關係下，評估其中土地或建物的價值；不能只解成切一小塊面積。【C、D選項】不是本題視為素地的估價前提。第106條沒有自行命名這四種方法，應區分條文處理規則與估價學上的名稱。不動產於市場上以最有效利用方式利用所能產生的收益,稱為:
- A支付租金
- B實質租金
- C差額租金
- D經濟租金
【正確答案D】經濟租金是從市場及最有效使用角度評估可取得的合理租金水準，並不等於現有契約實際收取的數字。第33條亦以最有效使用的客觀淨收益為估計基礎，並提到市場經濟租金。 【A選項】支付租金是契約每期支付的金額。【B選項】第130條實質租金另納入押金等運用收益，與按最有效使用估計的市場水準概念不同。【C選項】差額租金是租金水準間的差額，不是市場經濟租金本身。樓層別效用比係以何種學說為基礎？
- A土地與建物聯合貢獻說
- B土地貢獻說
- C建物貢獻說
- D最有效使用原則
【正確答案A】樓層別效用比表現各樓層房地整體的相對效用，對應土地與建物聯合貢獻說。第98條要求專有、共用部分及基地權利合併估價，並比較樓層效用；第100條再從效用比扣出建物部分求地價分配率，兩種比率不能混同。 【B、C選項】只將差異歸土地或建物其中一方，與本題房地聯合貢獻的觀點不同。【D選項】最有效使用是估價原則，並非本題聯合貢獻的學說名稱。有一棟公寓其平均樓層別效用比為124%，全棟建物成本占全棟房地總價格之60%，1樓之樓層別效用比為150％，1樓之地價分配率為：
- A74.4%
- B75.6%
- C159%
- D150%
【正確答案B】第100條第2項：地價分配率＝該樓層效用比－平均樓層效用比×全棟建物成本占房地總價比率。因此1樓為150%－124%×60%＝150%－74.4%＝75.6%。不再除以平均效用比或土地價值比率。 【A選項】74.4%是應扣除的建物部分。【C選項】159%不合題示公式；地價分配率不是每戶占全部土地的份額，不能只因超過100%就判錯。【D選項】150%尚未扣除建物部分。應用直接資本化法估價時,已知獲利率為 5%、收益年增率為 2%,則直接資本化率應採下列何者較佳?
- A7%
- B5%
- C3%
- D2%
【正確答案C】在收益按固定成長率持續成長、獲利率不變且高於成長率的模型下，價值V＝下一期淨收益I₁÷（獲利率y－成長率g）。故直接資本化率I₁/V＝y－g＝5%－2%＝3%。這是固定成長收益現值模型的推導，第29條本身沒有寫出減成長率的公式。 【A選項錯誤】7%為5%+2%之加總，方向錯誤，不符Gordon成長模型。【B選項錯誤】5%為獲利率本身，未考量收益年增率對資本化率之影響。【D選項錯誤】2%僅為收益年增率，非資本化率本身。以差額租金還原法所得出之價格為:
- A所有權價格
- B經濟租金
- C實質租金
- D租賃權價格
【正確答案D】若市場經濟租金高於租約應付租金，承租人可享有節省租金的利益；將剩餘租期內可享有的差額收益折現，得到租賃權的價值。第122條要求考慮契約內容、租期及支付方式等；第41條規範建物折舊提存率，並非差額租金還原法。 【A選項】不是整體所有權價值。【B、C選項】經濟租金及實質租金都是租金水準，與將差額收益折為權利現值不同。實質租金依第130條還包含押金等運用收益，不能只說是每期現金租金。有限租期不能直接當成永久收益。兩宗土地合併後整體利用，合併後價格為1,000萬元，其合併前價格分別為300萬元及500萬元，則對於原來500萬元之土地，其合併後價格應為：
- A600萬元
- B700萬元
- C625萬元
- D425萬元
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第84條規定，合併後之增值利益（盈餘）應按合併前各土地之價值比例分配。計算過程：①合併前總價值 = 300萬+500萬 = 800萬；②合併後總價值 = 1,000萬；③合併增值盈餘 = 1,000萬−800萬 = 200萬；④500萬土地之分配比例 = 500/800 = 62.5%；⑤500萬土地合併後價格 = 500萬 + 200萬×62.5% = 500萬+125萬 = 625萬元。 【A選項錯誤】600萬係誤以盈餘平均分配（各100萬），未按原有價值比例分配，錯誤。【B選項錯誤】700萬將200萬全部分配給500萬土地，計算有誤。【D選項錯誤】425萬計算方向錯誤，出現價值減損而非增值分配。林乙向王甲承租房屋 , 每月支付的實質租金為10,000 元 , 這棟房屋如於市場上重新出租 , 合理租金為16,000 元。假設王甲、林乙對該租金增加的貢獻各半,請問於王甲考慮續約的情況下,其合理的租金應該調整 為多少?
- A10,000元
- B13,000元
- C16,000元
- D19,000元
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第133條第4款續租差額分配方式，應考量雙方之貢獻。市場合理租金（經濟租金）= 16,000元；現行實質租金 = 10,000元；差額 = 6,000元。若王甲（出租人）與林乙（承租人）對該租金增加各貢獻一半，則出租人可取得差額之½ = 3,000元之調漲空間。合理調整後租金 = 現行租金 + 差額×½ = 10,000+3,000 = 13,000元。 【A選項錯誤】10,000元為現行租金，無任何調整，未反映出租人應得之合理部分。【C選項錯誤】16,000元為市場合理租金，係將全部差額歸出租人享有，未考量承租人對此一關係之½貢獻。【D選項錯誤】19,000元不是在原租金10,000元加上差額6,000元的一半所得的結果。依不動產估價技術規則規定,承租人每期支付予出租人之租金,加計押金或保證金、權利金及其他相關 運用收益之總數,稱為?
- A純租金
- B支付租金
- C實質租金
- D經濟租金
【正確答案C】第130條第2項的實質租金，是每期支付租金加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數。重點是把相關利益換算納入，不是將可退還押金本金全數當作當期租金。 【A選項】純租金著重扣除必要費用後的收益。【B選項】支付租金尚未加計題示運用收益。【D選項】經濟租金是市場與最有效使用下的合理租金水準，與本題實質租金的組成不同。