102 年 全科考題

102 年 不動產經紀人 各科入口

102 年不動產經紀人考了什麼

申論題完整題幹如下（點看 LandExam 原創擬答全文）；選擇題各科節錄前 5 題，完整 180 題詳解在各科頁。

民法概要

• 申論一、甲、乙、丙三人共有房屋一棟，應有部份各三分之一，甲將該房屋出租於丁又甲看見房屋門窗不 牢，僱工修復後交付丁使用。試問：甲將房屋出租於丁之契約效力為何？乙、丙對丁可否主張所有物 返還請求權？甲僱工修復房屋門窗是否需事先徵得乙、丙之同意，方可得為之？請說明之(25 分) 看題解 →
• 申論二、甲向乙借款新臺幣 1000 萬元，並將其所有之 A 地設定抵押權以為擔保，嗣後乙死亡，甲藉故不依 約清償該債務。試問：乙之子丙，在未辦繼承登記之下，可否實行抵押權？民法第 759 條所謂非經登記 不得處分之意涵為何？請說明之。(25 分) 看題解 →
• 選擇甲向乙建設公司購買預售屋一戶，約定甲應依已完成之工程進度所定付款明細表之規定於工程完工後 繳款，半年後乙建設公司資金週轉不靈，財產遭法院查封，甲是否應繼續繳納約定的工程款？ 看答案詳解 →
• 選擇甲將其所有 A 屋委託乙仲介公司銷售，定價新臺幣 980 萬元，丙經乙仲介公司銷售人員帶看之後，對 A 屋甚是滿意，但是希望價格能降為新臺幣 950 萬元，乃給付新臺幣 20 萬元斡旋金予乙仲介公司作為與屋 主斡旋差價之用。下列敘述何者正確？ 看答案詳解 →
• 選擇甲經由乙仲介向丙購得 A 屋，甲於交屋遷入後始得知 A 屋曾發生非自然死亡事件。關於當事人間的權 利義務，下列敘述何者正確？ 看答案詳解 →
• 選擇甲以新臺幣 1000 萬元向乙購買某特定房屋，買賣契約何時成立？ 看答案詳解 →
• 選擇甲與乙訂立租賃契約，向乙承租房屋，雙方約定租賃期限為二年，未以書面為之，且甲亦為交付押金。 下列敘述何者正確？ 看答案詳解 →
• 看「民法概要」全部 42 題與完整解析 →

不動產估價概要

• 申論一、運用比較法進行估價時，比較標的有那些情況會影響交易價格，且無法有效掌握及量化調整者， 應不予採用？ 看題解 →
• 申論一、 急買急賣。 二、 期待因素影響之交易。 三、 受債權債務關係影響之交易。 四、 親友關係人間之交易。 五、 畸零地或有合併使用之交易。 六、 地上物處理有糾紛之交易。 七、 法院拍賣。 八、 受迷信影響之交易。 九、 包含公共設施用地之交易。 十、 人為哄抬之交易。 十一、其他。 二、現有一筆建地，土地面積 1600 坪，位於都市計畫住宅區，建蔽率 50％，容積率 225％，所在地 區生活機能健全，土地現況不需整地為可建築狀態。根據最有效利用原則確立未來土地開發方式為興 建透天住宅，在計算開發完成之總銷售面積與蒐集市場行情之後，得知一年後建築完成之預期總銷售 金額為新台幣 12 億 4200 萬元（一年之資金折現率為 1.33％），建築所需的直接成本為新台幣 1 億 8000 萬元，資本利息綜合利率為 1.94％，開發商的要求利潤為 20％，規劃設計費用為營造費用的 3％，廣 告銷售費用為總銷售金額的 5％，稅捐費用為總銷售金額的 1％，管理費用為總銷售金額的 3％，施 工期間 1 年。請以土地開發分析法推估該土地的試算價格。 看題解 →
• 選擇特種貨物與勞務稅（俗稱奢侈稅）近日研議之修法動向，對不動產市場之影響，是屬於下列何 種因素？ 看答案詳解 →
• 選擇下列何者較接近不動產估價價格種類中之正常價格？ 看答案詳解 →
• 選擇不動產估價應先確定價格種類，如估價師受託辦理釣魚台估價，你認為應屬於何種價格？ 看答案詳解 →
• 選擇在不考慮時間、高風險或不便利等因素下，審慎的消費者不會支付高於財貨或勞務成本之代價， 以取得一相同滿意度的替代性財貨或勞務。以上觀念是屬於何種估價原則？ 1,242,000,000 (1+0.0133) 1,242,000,000 (1+0.0133) 看答案詳解 →
• 選擇依不動產估價技術規則規定，不動產估價師蒐集比較實例應依據之原則，下列敘述何者錯誤？ 看答案詳解 →
• 看「不動產估價概要」全部 42 題與完整解析 →

土地法與土地相關稅法概要

• 申論一、按土地法、平均地權條例及土地徵收條例中，均各有若干限制土地所有權人行使土地權利之規定。 請就其中，舉出三項「禁止土地所有權移轉」之規定內容。又，都市計畫法對於公共設施保留地之使 用，有何限制之規定？請敘述之。（25 分） 看題解 →
• 申論一、土地移轉、分割、設定負擔。 二、建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。 前項禁止期間，以一年六個月為期。 3.平均地權條例第59條： 重劃地區選定後，直轄市或縣 (市) 政府，得視實際需要報經上級主管機關核定後，分別 或同時公告禁止或限制左列事項： 一、土地移轉、分割或設定負擔。 二、建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。 前項禁止或限制之期間，不得超過一年六個月。 第一項公告禁止或限制事項，無須徵詢土地及建築改良物所有權人之意見。 4.土地徵收條例第23條： (1)被徵收之土地或土地改良物自公告日起，除於公告前因繼承、強制執行或法院之判決而 取得所有權或他項權利，並於公告期間內申請登記者外，不得分割、合併、移轉或設定 負擔。 (2)共有分管之耕地，部分被徵收者，土地所有權人得於徵收補償地價發給完竣前或核定發 給抵價地前，申請共有物分割登記或應有部分交換移轉登記，不受前項不得分割、移轉 規定之限制。 (二)都市計畫法對於公共設施保留地使用之限制規定： 1.不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。(都 市計畫法第 51 條) 2.得申請為臨時建築使用。臨時建築之權利人，經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回 復原狀時，應自行無條件拆除；其不自行拆除者，予以強制拆除。(都市計畫法第 50 條) 二、試分別依土地稅法、房屋稅條例及特種貨物及勞務稅條例之規定，說明「地價稅」、「房屋稅」及 「銷售房屋、土地之特種貨物及勞務稅」之稅基及納稅義務人。（25 分） 看題解 →
• 選擇依非都市土地使用管制規則規定，下列何者為甲種建築用地之建蔽率及容積率？ 看答案詳解 →
• 選擇土地徵收條例規定，需用土地人因興辦事業而徵收土地時，應綜合何種因素，以評估是否具備 公益性及必要性？①社會因素 ②經濟因素 ③文化及生態因素 ④地價因素 看答案詳解 →
• 選擇依區域計畫法第 21 條規定，直轄市或縣（市）政府對於違反非都市土地管制使用者之處罰， 下列何項罰則錯誤？ 看答案詳解 →
• 選擇依非都市土地使用管制規則規定，各級政府為執行區域計畫，得就各區域計畫所列重要風景及 名勝地區研擬下列何項計畫？ 看答案詳解 →
• 選擇直轄市或縣（市）政府對於其所管公有土地之處理，下列何者依土地法規定免經民意機關同意 之程序？ 看答案詳解 →
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不動產經紀相關法規概要

• 申論一、某不動產仲介公司被委託出售一棟五層公寓大廈之某層樓（下稱系爭樓層），該大廈地下室劃設四 個停車位，並經規約供系爭樓層以外之區分所有權人使用；今系爭樓層之區分所有權人因無車位而委託 前述不動產仲介公司出售。試依據公寓大廈管理條例規定，分析下列問題： (一)何謂「約定共用部分」？（5 分） (二)何謂「規約」？（5 分） (三)系爭樓層承購戶於辦竣該不動產所有權移轉登記後，始發現無車位可資使用，乃主張該規約對其不 生效力，其主張有無理由？（15 分） 看題解 →
• 申論二、試依據不動產經紀業管理條例規定，分析下列問題： (一)何謂「不動產經紀業」？（5 分） (二)不動產仲介業受委託出售不動產者，其依法應指派經紀人於該出售委託契約書上簽章，其立法目的 為何？（10 分） (三)倘若不動產仲介業違反前述(二)之情事者，主管機關應如何處理？（10 分） 看題解 →
• 選擇關於區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印之文件，不包 括以下何者？ 看答案詳解 →
• 選擇專有部分之共同壁內管線損壞，若係因不可歸責共同壁雙方之事由所致者，其維修費用應由何人 負擔？ 看答案詳解 →
• 選擇請領不動產經紀人證書，應向何機關申請？ 看答案詳解 →
• 選擇代銷經紀業不須於營業處所揭示下列何種文件？ 看答案詳解 →
• 選擇事業違反公平交易法第 19 條之規定，以脅迫方法使他事業參與聯合之行為，經中央主管機關限 期命其停止後，再為相同或類似違反行為者，得處行為人如何之罰責？ 看答案詳解 →
• 看「不動產經紀相關法規概要」全部 42 題與完整解析 →

國文

• 申論中華是禮儀之邦，儒家文化是禮樂文化，禮是我國傳統文化的核心。《禮記．玉藻》：「君子之容舒遲。見所尊者齊遬，足容重，手容恭，目容端，口容止，聲容靜，頭容直，氣容肅，立容德，色容莊，坐如尸。」幾乎涉及人體容貌的每一個部分，歸結到一點上，就是要「正」，請以「生活禮儀的重要」為題，闡述看法。 看題解 →
• 選擇湯顯祖《牡丹亭．驚夢》：「原來姹紫嫣紅開遍，似這般都付與斷井頹垣。良辰美景奈何天，賞心樂事誰家院！」主要表達何種感觸？ 看答案詳解 →
• 選擇趙襄子攻翟，勝老人、中人，使使者來謁之，襄子方食摶飯，有憂色。左右曰：「一朝而兩城下，此人之所以喜也，今君有憂色何？」襄子曰：「江河之大也，不過三日；飄風暴雨，日中不須臾。今趙氏之德行，無所於積，一朝而兩城下，亡其及我乎？」孔子聞之曰：「趙氏其昌乎！」（《呂氏春秋．慎大覽》）這則故事可說明孔子以為成功的原因，就在於： 看答案詳解 →
• 選擇「楚莊王好細腰，故朝有餓人。」（《荀子．君道》）下列選項中，何者最能說明這兩句話的文義？ 看答案詳解 →
• 選擇那天，我和父親在江蘇家鄉的河邊上散步，我們恰巧看到一群鴨子，正要下水嬉戲，我發現河水被牠們弄皺了，感到非常有趣。不久，鴨子又繼續游向對岸。父親問我：「孩子！你看到了吧？每隻鴨子在水面上，都游出一條屬於自己的水路。」我說：「我看到了！」父親摸摸我的頭，微笑地說：「你看河裡，大鴨子游出來的水路，是大路；小鴨子游出來的水路，是小路。每隻鴨子都有自己的路，而且小鴨子也能夠像大鴨子一樣，從河的此岸到達河的彼岸。」（聖嚴法師〈大鴨游出大路，小鴨游出小路〉）上文中，「每隻鴨子都有自己的路，而且小鴨子也能夠像大鴨子一樣，從河的此岸到達河的彼岸。」所說的意思，下列選項何者最為貼近？ 看答案詳解 →
• 選擇（承上題）根據上文，作者的父親認為力量很大時走出的大路與力量小時走出的小路，二者之間真正的差異在於： 看答案詳解 →
• 看「國文」全部 21 題與完整解析 →

不動產經紀人 必讀法規

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