LLandExam · 不動產考試練習
102 年 · 不動產經紀人 · 考古題

土地法與土地相關稅法概要

42
總題數
40
選擇題
2
申論題
110
分鐘(預估)
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ESSAY · 申論題(共 2 題)

申論題目與擬答

第 1 題附 LandExam 原創擬答全文(依題意分點作答;法條、公式與計算均已對照考試當時有效資料複核),其餘題目免費登入即可看完整擬答。點「練這題」進互動模式可獲 AI 依四維度(法條準確度・論述完整度・結構・字數)即時評分。

申論題 #1
一、按土地法、平均地權條例及土地徵收條例中,均各有若干限制土地所有權人行使土地權利之規定。 請就其中,舉出三項「禁止土地所有權移轉」之規定內容。又,都市計畫法對於公共設施保留地之使 用,有何限制之規定?請敘述之。(25 分)
LandExam 參考擬答(非官方標準答案)

【參考擬答,非考選部標準擬答】
一、三項禁止或限制移轉的例子
(一)土地法第17條:林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地,以及要塞軍備區域及領域邊境土地,不得移轉、設定負擔或租賃給外國人。外國人因繼承取得者,應在辦竣繼承登記後三年內出售給本國人,逾期依法標售。
(二)平均地權條例第59條:重劃地區選定後,直轄市或縣(市)政府得視需要報經上級主管機關核定,公告禁止或限制土地移轉、分割或設定負擔,以及建築改良物新建、增建、改建、重建、採取土石或變更地形;禁止或限制期間不得超過一年六個月。
(三)土地徵收條例第23條第1項:被徵收之土地或土地改良物自公告日起,除於公告前因繼承、強制執行或法院之判決而取得所有權或他項權利並於公告期間內申請登記者外,不得分割、合併、移轉或設定負擔;土地權利人或使用人並不得在該土地為建築改良物之新建、增建、改建或採取土石、變更地形或為農作改良物之增加種植,其於公告時已在工作中者應即停止。同條第2項另設例外:共有分管之耕地部分被徵收者,土地所有權人得於徵收補償地價發給完竣前或核定發給抵價地前,申請共有物分割登記或應有部分交換移轉登記,不受前項不得分割、移轉規定之限制。
三者的限制對象、原因與期間不同:第一項是外國人取得限制;第二項是重劃期間管制;第三項是徵收公告後凍結權利變動。

二、公共設施保留地的使用限制
依都市計畫法第51條,已指定的公共設施保留地不得作妨礙其指定目的的使用;但在政府取得前,得繼續原來使用,或改作對指定目的妨礙較輕的使用。這不是全面禁止一切使用,而是確保將來道路、公園、學校等公共設施仍可開闢。

依第50條,公共設施保留地在未取得前,得依法申請臨時建築使用;地方政府通知開闢公共設施並限期拆除、回復原狀時,權利人應自行無條件拆除,不自行拆除者得強制拆除。臨時建築因此不形成日後要求保留或另給建物補償的永久權源。

結論:作答應分別從土地法第17條、平均地權條例第59條、土地徵收條例第23條各舉一項,再以都市計畫法第50、51條說明保留地未取得前的有限使用。

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申論題 #2
試分別依土地稅法、房屋稅條例及特種貨物及勞務稅條例之規定,說明「地價稅」、「房屋稅」及「銷售房屋、土地之特種貨物及勞務稅」之稅基及納稅義務人。(25分)
LandExam 擬答(節錄)

【參考擬答,依102年考試時有效法規】 一、地價稅 依土地稅法第15條,以同一納稅義務人在每一直轄市或縣(市)轄區內的申報地價總額為稅基。第3條納稅義務人為土地所有權人、設典土地的典權人、承領土地的承領人、承墾土地的耕作權人;公有或公同共有以管理機關或管理人為義務人,分別共有按各應有部分。第3條之1另定信託存續中以受託人為納稅義務人,並依該條處理信託土地地價歸戶。…

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CHOICE · 選擇題(共 40 題)

選擇題目與解析

每題列出題幹、4 選項(正解標朱印紅)與完整解析(含錯誤選項分析)。答案以考選部公告為準。

第 1 題正解 A練這題 →

依非都市土地使用管制規則規定,下列何者為甲種建築用地之建蔽率及容積率?

  1. A建蔽率 60%,容積率 240%
  2. B建蔽率 60%,容積率 120%
  3. C建蔽率 40%,容積率 240%
  4. D建蔽率 40%,容積率 120%
【正確答案A】考時非都市土地使用管制規則第9條第1項第1款,甲種建築用地建蔽率、容積率上限分別為60%、240%。地方政府得依法酌降,經核定使用計畫較低者亦依計畫,不能把上限當每筆基地均可建滿的保證。 【B選項錯誤】容積率應為240%,非120%。【C選項錯誤】建蔽率應為60%,非40%。【D選項錯誤】建蔽率應為60%,容積率應為240%,均有誤。
第 2 題正解 A練這題 →

土地徵收條例規定,需用土地人因興辦事業而徵收土地時,應綜合何種因素,以評估是否具備 公益性及必要性?①社會因素 ②經濟因素 ③文化及生態因素 ④地價因素

  1. A①②③
  2. B①②④
  3. C①③④
  4. D②③④
【正確答案A】依土地徵收條例第3條之2規定,需用土地人因興辦事業申請徵收土地時,應綜合考量「社會因素、經濟因素、文化及生態因素、永續發展因素」等,以評估是否具備公益性及必要性,並未列入「地價因素」,故①社會因素、②經濟因素、③文化及生態因素正確,選A。 【B、C、D】均把④當作條文獨立列名的評估因素。第3條之2另列永續發展及其他事項;經濟因素包含徵收費用,因此不能把答案解為評估時完全不得考量地價或費用。
第 3 題正解 A練這題 →

依區域計畫法第 21 條規定,直轄市或縣(市)政府對於違反非都市土地管制使用者之處罰, 下列何項罰則錯誤?

  1. A處新臺幣六萬元以上五十萬元以下罰鍰
  2. B得限期令其變更使用、停止使用
  3. C拆除其地上物恢復原狀
  4. D經限期繳納而逾期間不繳納罰鍰者,移送法院強制執行
【考選部答案A】本題限定「依區域計畫法第21條規定」比較罰則文字。考時該條第1項的罰鍰為新臺幣6萬元以上、30萬元以下;A寫成50萬元,數額錯誤。 B、C對應第21條第1項的限期變更、停止使用及拆除恢復原狀。D沿用第21條第3項「移送法院強制執行」的條文字句,所以在本題的條文比對中不是A那種數額錯誤;實際執行已受行政執行法及法務部函釋調整,不宜把D當成現行執行實務教給考生。
第 4 題正解 A練這題 →

依非都市土地使用管制規則規定,各級政府為執行區域計畫,得就各區域計畫所列重要風景及 名勝地區研擬下列何項計畫?

  1. A風景區計畫
  2. B特定專用區計畫
  3. C生態保育區計畫
  4. D觀光遊憩區計畫
【正確答案A】依非都市土地使用管制規則**第12條**:「**為執行區域計畫,各級政府得就各區域計畫所列重要風景及名勝地區研擬風景區計畫**,並依本規則規定程序申請變更為風景區,其面積以**二十五公頃以上**為原則。但離島地區,不在此限。」故A正確。(第2條規定的是非都市土地得劃定之十一種使用分區,與風景區計畫之研擬無關。) 【B選項錯誤】特定專用區計畫非針對風景名勝地區之計畫類型。【C選項錯誤】生態保育區計畫非法規所定類型。【D選項錯誤】觀光遊憩區計畫非法規所定類型。
第 5 題正解 C練這題 →

直轄市或縣(市)政府對於其所管公有土地之處理,下列何者依土地法規定免經民意機關同意 之程序?

  1. A處分
  2. B設定負擔
  3. C撥用
  4. D超過十年期間之租賃
【正確答案C】依土地法第25條規定,直轄市或縣(市)政府對所管公有土地之處分、設定負擔或超過十年期間之租賃,應經該管區內民意機關同意;但「撥用」屬政府機關間調配,不需民意機關同意,故C正確。 第25條另須行政院核准;撥用仍應依第26條層請行政院核准,免經民意機關不代表完全免程序。 【A選項錯誤】處分屬第25條明定需經民意機關同意之項目。【B選項錯誤】設定負擔亦需民意機關同意。【D選項錯誤】超過十年期間之租賃亦需民意機關同意。
第 6 題正解 B練這題 →

依土地法規定關於農作改良物之定義,下列何者不屬之?

  1. A農作物
  2. B維護保育
  3. C水利土壤之改良
  4. D農作物以外之其他植物
【正確答案B】依土地法第5條規定,農作改良物包括:農作物、農作物以外之其他植物、及農地改良(如水利土壤之改良等);「維護保育」並非土地法所定農作改良物之內容,故B不屬之。 【A選項錯誤】農作物屬農作改良物之一。【C選項錯誤】水利土壤之改良屬農地改良,為農作改良物。【D選項錯誤】農作物以外之其他植物亦屬農作改良物。
第 7 題正解 A練這題 →

依土地徵收條例規定實施區段徵收時,原土地所有權人不願領取現金補償者,應於下列何期間 內,檢具有關證明文件,以書面向主管機關申請發給抵價地?

  1. A徵收公告期間
  2. B徵收補償地價發放時
  3. C分配抵價地公告時
  4. D舉行公聽會期間
【正確答案A】依土地徵收條例第40條規定,實施區段徵收時,原土地所有權人不願領取現金補償者,應於「徵收公告期間」內,檢具有關證明文件,以書面向主管機關申請發給抵價地,故A正確。 【B選項錯誤】應於徵收公告期間內申請,非於補償地價發放時。【C選項錯誤】分配抵價地公告時已過申請期限。【D選項錯誤】舉行公聽會期間屬徵收前程序,尚非申請抵價地之時點。
第 8 題正解 D練這題 →

在都市計畫區內之公共設施保留地被徵收時,其地價補償之標準為何?

  1. A應按一般徵收當期之市價
  2. B應按徵收當期公告土地現值加成補償
  3. C應按鄰近公共設施用地之市價
  4. D應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價
【正確答案D】依土地徵收條例第30條第1項後段,在都市計畫區內之公共設施保留地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價,故D正確。該條101年1月4日修正公布,並自101年9月1日施行,102年考試時已適用。A是同項前段的一般徵收補償標準,未表明公共設施保留地的特別計價基準;B是舊制補償方式;C則誤把比較對象寫成公共設施用地。本題法源是土地徵收條例第30條,不應將「平均市價」誤引為都市計畫法第49條原文。 【A選項錯誤】一般徵收按市價係針對一般土地,公共設施保留地有特別規定。【B選項錯誤】加成補償為舊制,現行規定以平均市價為準。【C選項錯誤】應以毗鄰「非公共設施保留地」之平均市價,而非鄰近公共設施用地市價。
第 9 題正解 D練這題 →

出租之公、私有耕地,因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者,直轄市或縣(市)政府依 法如何處理?

  1. A逕予分配土地予租用人
  2. B協調租用當事人變更為基地租用
  3. C重新調整分配為耕地
  4. D逕為註銷其租約並通知當事人
【正確答案D】依平均地權條例第63條規定,出租之公、私有耕地,因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者,直轄市或縣(市)政府應「逕為註銷其租約並通知當事人」,故D正確。 【A選項錯誤】不得逕予分配土地予租用人。【B選項錯誤】非協調變更為基地租用。【C選項錯誤】非重新調整分配為耕地。
第 10 題正解 B練這題 →

政府依平均地權條例規定,實施市地重劃時,法定共同負擔的十項公共設施用地中,下列何 者不屬之?

  1. A國民中學
  2. B體育場
  3. C綠地
  4. D廣場
【正確答案B】平均地權條例第60條第1項的十項共同負擔用地為道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場及零售市場。體育場不在其中。 【A選項不選】國民中學在法定十項之內。【C選項不選】綠地在法定十項之內。【D選項不選】廣場在法定十項之內。
第 11 題正解 C練這題 →

平均地權條例施行細則規定所稱改良土地中,下列何者係屬農地改良事項?

  1. A埋設基地管道
  2. B鋪築基地道路
  3. C土壤改良及防風設施
  4. D整平或填挖基地
【正確答案C】100年11月24日版平均地權條例施行細則第11條第2款列農地改良,包括耕地整理、水土保持、土壤改良及農路、灌溉、排水、防風、防砂、堤防等設施。C符合;A、B、D均為第1款建築基地改良。本題不是第13條。 【A選項錯誤】埋設基地管道屬基地改良,非農地改良。【B選項錯誤】鋪築基地道路屬基地改良,非農地改良。【D選項錯誤】整平或填挖基地屬基地改良,非農地改良。
第 12 題正解 B練這題 →

依土地稅法所稱公告土地現值,係指直轄市及縣(市)政府依下列何法律規定公告之土地現 值?

  1. A土地法
  2. B平均地權條例
  3. C不動產估價技術規則
  4. D土地稅法
【正確答案B】土地稅法第12條將本法所稱公告土地現值,連結至直轄市及縣(市)政府依平均地權條例公告的土地現值;條文本身未分第1款。具體年度公告制度見平均地權條例第46條。 【A】本題問土地稅法第12條明定的法律,不宜擴張成土地法完全沒有地價公告規定。【C】估價技術規則不是此定義指向的法律。【D】土地稅法使用此稅基,但第12條明文連結平均地權條例。
第 13 題正解 D練這題 →

老王不具土地登記專業代理人資格,其因自己所有土地出售給老張而代理雙方到土地登記機 關申辦移轉登記時,登記機關應如何處理?

  1. A不予受理
  2. B予以駁回
  3. C予以補正
  4. D予以受理
【正確答案D】土地登記規則**第37條第1項**僅規定「土地登記之申請,委託代理人為之者,應附具委託書;其委託複代理人者,並應出具委託複代理人之委託書。但登記申請書已載明委託關係者,不在此限」,**並未限定代理人須具備地政士資格**;而**地政士法第50條**之處罰對象,限於「未依法取得開業執照」等情形而「**擅自以地政士為業**」者。老王係就自己出售之個案代理雙方申辦移轉登記,並非以代理申辦土地登記**為業**,不該當該條;本件亦無**土地登記規則第57條第1項**所列之駁回事由(不屬受理機關管轄、依法不應登記、權利關係人間有爭執、逾期未補正),登記機關自應予受理,故D正確。 【A、B】不能僅因個案代理人沒有地政士資格就拒絕受理或駁回;第57條駁回事由也包含逾期未補正,不限不可補正。【C】題目未交代文件欠缺等補正事由,不能單憑無地政士資格要求補正。
第 14 題正解 D練這題 →

依都市計畫法規定,獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體,其所需用之公共設施用地, 屬於私有而無法協議收購者,得依下列何種方式取得?

  1. A請求該管地方政府以交換方式取得
  2. B請求該管地方政府實施徵收
  3. C請求該管地方政府照價收買
  4. D應備妥價款,申請該管直轄市或縣(市)政府代為收買之
【正確答案D】依都市計畫法**第53條**:「獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體,其所需用之公共設施用地,屬於公有者,得申請該公地之管理機關租用;**屬於私有而無法協議收購者,應備妥價款,申請該管直轄市、縣(市)政府代為收買之。**」故D正確。(同法第55條並定,代為收買之土地如有移轉或違背原核准之使用計畫者,直轄市、縣(市)政府有按原價額優先收買之權。第60條規範的是公有土地已有指定用途者免予出售,與本題無關。) 【A選項錯誤】法律規定係申請代為收買,非交換方式。【B選項錯誤】依法為代為收買,非請求實施徵收。【C選項錯誤】照價收買屬地價政策用語,非此條文適用方式。
第 15 題正解 B練這題 →

依非都市土地使用管制規則規定,山坡地範圍內森林區、山坡地保育區及風景區之土地,在 未編定使用地之類別前,適用下列何項用地之管制?

  1. A特定目的事業用地
  2. B林業用地
  3. C生態保護用地
  4. D國土保安用地
【正確答案B】依非都市土地使用管制規則**第7條**:「**山坡地範圍內森林區、山坡地保育區及風景區之土地,在未編定使用地之類別前,適用林業用地之管制。**」故B正確。(第6條規範的是非都市土地應依其容許使用之項目及許可使用細目使用,與本題無關。) 【A、C、D】均非第7條對題示未編定土地指定的管制類別。該條明定適用林業用地;不能另推論山坡地外未編定土地一律預設國土保安用地。
第 16 題正解 A練這題 →

依土地稅法規定,企業或公營事業興建之勞工宿舍,自動工興建或取得土地所有權之日起, 其用地之地價稅適用何項稅率計徵?

  1. A千分之二
  2. B千分之十
  3. C千分之六
  4. D千分之十五
【正確答案A】依土地稅法**第17條第2項**:「**國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍**,自動工興建或取得土地所有權之日起,其用地之地價稅,**適用前項稅率**計徵。」所稱前項稅率即同條第1項自用住宅用地之**千分之二**,故A正確。(第18條第1項第1款規定的是工業用地、礦業用地按千分之十計徵,與勞工宿舍無關。) 【B選項錯誤】**千分之十**是土地稅法第16條第1項之**地價稅基本稅率**,同時也是第18條第1項供事業直接使用土地(工業用地、礦業用地等)之稅率,並非勞工宿舍用地之稅率。【C選項錯誤】**千分之六**是第19條「都市計畫公共設施保留地,在保留期間仍為建築使用者」之稅率(自用住宅用地依第17條規定者除外),並非基本稅率。【D選項錯誤】**千分之十五**是第16條第1項第1款「超過累進起點地價未達五倍者,就其超過部分」之累進第一級稅率,與勞工宿舍用地無關。
第 17 題正解 D練這題 →

依土地稅法規定,因區段徵收完竣而領回之抵價地,於第一次移轉時,其計算漲價總數額之 原地價,以何者為準?

  1. A應以原土地所有權人申報之移轉現值為準
  2. B應以被徵收土地之公告土地現值為準
  3. C應以抵付徵收補償地價之總額為準
  4. D應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為準
【正確答案D】依102年考試時有效之土地稅法(99年11月24日版)**第39條之1第2項**:「區段徵收之土地依平均地權條例第五十四條第一項、第二項規定以抵價地補償其地價者,免徵土地增值稅。**但領回抵價地後第一次移轉時,應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價**,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。」故D正確。(第31條之1規範的是信託土地不課徵土地增值稅後再移轉之原地價認定,與抵價地無關。) (時點提醒:土地稅法已於**110年6月23日**修正,將原第39條第4項「經重劃之土地,於重劃後第一次移轉時,其土地增值稅減徵百分之四十」移列為**第39條之1第1項**,原第39條之1第1項、第2項因而順移為現行**第2項、第3項**。故本題之依據在現行法下為**第39條之1第3項但書**,內容未變。) 【A】本題另有抵價地原地價特別規定,不取此次移轉申報現值。【B】102年一般徵收補償已採市價,不能再說公告土地現值就是徵收補償標準;也不是本題領回抵價地的原地價。【C】原被徵收地補償總額與實際領回抵價地之地價須區分。
第 18 題正解 C練這題 →

都市計畫公共設施保留地,在保留期間未作任何使用並與使用中之土地隔離者,其地價稅之 課徵如何處理?

  1. A按千分之二
  2. B按千分之六
  3. C免徵地價稅
  4. D減半徵收地價稅
【正確答案C】依土地稅法第19條規定,都市計畫公共設施保留地,在保留期間未作任何使用並與使用中之土地隔離者,「免徵地價稅」,故C正確。 【A】千分之二為符合第17條的自用住宅、國民住宅或勞工宿舍等稅率,不能舉工業用地作例。【B】千分之六為仍作建築使用的公共設施保留地稅率,並非基本稅率;第16條基本稅率為千分之十。【D】題示未使用且隔離為免徵,非減半。
第 19 題正解 B練這題 →

下列敘述何者錯誤?

  1. A甲將一筆建地信託於乙,不課徵土地增值稅
  2. B受託人乙依信託契約將受託之建地移轉給歸屬人丙,不課徵土地增值稅
  3. C受託人乙將受託之建地移轉還給委託人甲,不課徵土地增值稅
  4. D受託人乙將受託之建地移轉給新受託人丁,不課徵土地增值稅
【考選部答案B;信託條件須分清】土地稅法第28條之3列舉不課徵的移轉情形,不能概括所有移轉給第三人歸屬人均不課徵。一般非屬列舉例外的第三人移轉須課稅;但第4款另有遺囑信託關係消滅時受託人與受益人間移轉的例外,因此也不能反說所有B型移轉必課稅。 【A】第1款信託成立委託人與受託人間移轉。【D】第2款受託人變更。【C】返還委託人須對照第5款信託不成立、無效、解除或撤銷,以及第3款自益信託關係消滅;不能省略條件便宣稱所有信託消滅返還都不課。適用時應先確認信託種類、受益人及移轉原因,再逐款判斷。
第 20 題正解 A練這題 →

依房屋稅條例規定,私有房屋有下列何種情形,其房屋稅減半徵收?

  1. A政府平價配售之平民住宅
  2. B司法保護事業所有之房屋
  3. C無償供政府機構公用之房屋
  4. D政府配供貧民居住之房屋
【正確答案A】依房屋稅條例第15條第2項規定,政府平價配售之平民住宅,其房屋稅「減半徵收」,故A正確。 【B選項錯誤】「司法保護事業所有之房屋」為第15條**第1項第8款**之**免徵**項目,非減半徵收。【C選項錯誤】「無償供政府機關公用或供軍用之房屋」為第15條**第1項第4款**之**免徵**項目,非減半徵收。【D選項錯誤】「政府配供貧民居住之房屋」規定於**第14條第9款**,屬**公有房屋**之免徵項目,既非私有房屋、亦非減半徵收之情形。
第 21 題正解 C練這題 →

依房屋稅條例規定,房屋稅每年徵收一次。對新建、增建或改建之房屋,於當期建造完成者, 應如何計課?

  1. A免予計課
  2. B一律按年減半徵收之
  3. C按月比例計課,未滿一個月者不計
  4. D按週比例計課,未滿一週者不計
【正確答案C】依102年考試時有效之房屋稅條例**第12條**:「房屋稅每年徵收一次,其開徵日期由省(市)政府定之。**新建、增建或改建房屋,於當期建造完成者,均須按月比例計課,未滿一個月者不計。**」故C正確。(該版第9條規範的是不動產評價委員會之組織,與計課方式無關。) (時點提醒:第12條已於**113年1月3日刪除**,其內容移列為**現行第6條之1**並有擴充:第1項改為「房屋稅以**每年二月之末日**為納稅義務基準日……於每年**五月一日起至五月三十一日止一次徵收**,其課稅所屬期間為上一年七月一日起至當年六月三十日止」;第2項為「新建、增建或改建房屋,於當期建造完成者,按月比例計課,未滿一個月者不計;**當期拆除者,亦同**」;第3項另定三月一日至六月三十日完工者併入次期課徵等規定。) 【A選項錯誤】非免予計課,仍需依比例課稅。【B選項錯誤】非一律減半,係按月比例計課。【D選項錯誤】法規明定按月比例計課,非按週計課。
第 22 題正解 B練這題 →

依契稅條例規定,凡以抵押、借貸等變相方式代替設典,取得不動產使用權者,應以何項契 稅申報繳納?

  1. A買賣
  2. B典權
  3. C交換
  4. D設定
【正確答案B】依契稅條例**第12條第1項**:「凡以遷移、補償等變相方式支付產價,取得不動產所有權者,應照**買賣契稅**申報納稅;其以**抵押、借貸等變相方式代替設典,取得使用權者,應照典權契稅申報納稅**。」故B正確。(第2條規定的是契稅之課稅範圍及土地免徵契稅,與變相方式之認定無關。) 【A】取得所有權的變相買賣與本題代替設典不同。【C】並非互易不動產。【D】契稅條例第3條並無獨立的「設定契稅」類別,不能泛稱設定他項權利均有此種契稅。
第 23 題正解 C練這題 →

某甲所有土地之申報地價總額,超過當地累進起點地價五倍至十倍者,就其超過部分課徵之 地價稅稅率為何?

  1. A千分之三十五
  2. B千分之四十五
  3. C千分之二十五
  4. D千分之十五
【正確答案C】依土地稅法第16條規定,地價稅累進稅率:超過累進起點地價未達5倍者,千分之十五;超過5倍至10倍者,就超過部分課徵「千分之二十五」;超過10倍至15倍者,千分之三十五;超過15倍至20倍者,千分之四十五;超過20倍以上者,千分之五十五。故超過5倍至10倍之稅率為千分之二十五,C正確。 【A】千分之三十五是超過10倍至15倍部分。【B】千分之四十五是超過15倍至20倍部分。【D】千分之十五是超過累進起點地價未達5倍部分的第一級累進稅率,並非基本稅率;基本稅率為千分之十。
第 24 題正解 B練這題 →

依土地徵收條例第 59 條規定,關於私有土地經依徵收計畫使用後,依法變更原使用目的,而 由土地管理機關標售該土地之案件,下列敘述何者錯誤?

  1. A應公告一個月
  2. B被徵收之原他項權利人得申請恢復其權利
  3. C被徵收之原土地所有權人或其繼承人有依同樣條件優先購買權
  4. D於區段徵收之土地不適用本條項之規定
【正確答案B】依土地徵收條例第59條規定,私有土地依徵收計畫使用後依法變更原使用目的,由土地管理機關標售時,法條並未規定「被徵收之原他項權利人得申請恢復其權利」,此項規定不存在,故B為錯誤敘述。 【A選項正確】應公告一個月,符合法條規定。【C選項正確】被徵收之原土地所有權人或其繼承人有依同樣條件優先購買權,符合法條規定。【D選項正確】區段徵收之土地不適用本條項之規定,符合法條規定。
第 25 題正解 D練這題 →

依土地稅法規定,下列何者不屬於免徵土地增值稅之情形?

  1. A區段徵收之土地,以現金補償其地價者
  2. B被徵收之土地
  3. C因繼承而移轉之土地
  4. D已規定地價之土地,設定典權時
【正確答案D】土地稅法第29條規定:「已規定地價之土地,設定典權時,出典人應依本法規定預繳土地增值稅。但出典人回贖時,原繳之土地增值稅,應無息退還。」D屬應預繳土地增值稅之情形,並非免徵,故為本題答案。應注意其性質是「預繳」,回贖時可無息退還;第28條則規範土地所有權移轉,不是設定典權的法源。 【A選項錯誤】依102年考試時有效之土地稅法**第39條之1第1項**「區段徵收之土地,以現金補償其地價者,依前條第一項規定,**免徵**其土地增值稅」,A屬免徵情形,非本題答案。(時點提醒:110年6月23日修法後,本項已順移為現行第39條之1**第2項**。)【B選項錯誤】依**第39條第1項**「被徵收之土地,**免徵**其土地增值稅」,B屬免徵情形。【C選項錯誤】依**第28條但書**「但因繼承而移轉之土地,各級政府出售或依法贈與之公有土地,及受贈之私有土地,**免徵**土地增值稅」,C屬免徵情形。
第 26 題正解 A練這題 →

土地稅法第 9 條所稱自用住宅用地,下列何者正確?

  1. A土地所有權人於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地
  2. B土地所有權人之兄弟於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地
  3. C土地所有權人之旁系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地
  4. D土地所有權人配偶之姊妹於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地
【正確答案A】依土地稅法第9條規定,自用住宅用地係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地。「土地所有權人本人」辦竣戶籍登記符合要件,故A正確。 【B選項錯誤】「兄弟」為旁系親屬,非直系親屬,不符自用住宅用地要件。【C選項錯誤】「旁系親屬」不符法定直系親屬之要件。【D選項錯誤】「配偶之姊妹」係配偶之旁系親屬,非直系親屬,不符要件。
第 27 題正解 D練這題 →

依平均地權條例規定,關於依法申報登錄成交案件之實際資訊,下列敍述何者錯誤?

  1. A登錄之資訊,除涉及個人資料外,得提供政府機關利用
  2. B主管機關得以區段化、去識別化方式提供查詢
  3. C主管機關得委任所屬機關辦理
  4. D政府機關對於已登錄之不動產交易價格,應即作為課稅之依據
【正確答案D】本題問「何者錯誤」。依102年考試時有效之平均地權條例(100年12月30日修正、自101年8月1日施行)**第47條第6項**:「已登錄之不動產交易價格資訊,**在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據**。」係附條件之「始得」,並非當然得作為課稅依據,故D「應即作為課稅之依據」錯誤,為本題答案。(平均地權條例第47條之3係110年1月27日始增訂、自110年7月1日施行,102年考試時尚不存在。) 【A選項正確】依102年考試時有效之第47條**第5項**,登錄之資訊除涉及個人資料外,得**供政府機關利用**並以區段化、去識別化方式提供查詢,A無誤。【B選項正確】同項後段明定得以**區段化、去識別化**方式提供查詢,B無誤。【C選項正確】依同條**第4項**,受理申報登錄成交案件實際資訊,主管機關**得委任所屬機關辦理**,C無誤。(時點提醒:現行第47條第3項已改為「前項申報登錄資訊,除涉及個人資料外,**得提供查詢**」,不再限於區段化、去識別化方式。)
第 28 題正解 D練這題 →

依平均地權條例規定,政府依法取得而得以隨時公開出售,不受土地法第 25 條限制之土地 者,下列何項取得之土地不屬之?

  1. A照價收買
  2. B土地重劃
  3. C區段徵收
  4. D權利變換
【正確答案D】平均地權條例第7條列照價收買、區段徵收、土地重劃取得的土地,得隨時公開出售,不受土地法第25條限制。權利變換不在列舉之內,不能直接套用此例外;都市更新權利變換以都市更新條例為其制度依據。原第26條及土地徵收條例權利變換的說法錯誤。 【A、B、C】分別屬第7條明列三種取得方式。
第 29 題正解 C練這題 →

依土地法規定,碼頭、墳場屬於下列何種用地?

  1. A直接生產用地
  2. B交通水利用地
  3. C建築用地
  4. D其他用地
【正確答案C】土地法第2條第一類建築用地明列碼頭、墳場,也包括住宅、官署、學校、公園等;應依該條法定分類作答,不能僅憑碼頭有運輸功能就選交通水利用地。 【A】直接生產用地例有農、林、漁、牧等。【B】交通水利用地例有道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸等;碼頭另明列第一類。【D】第四類其他土地例為沙漠、雪山。原把公園、名勝古蹟等列第四類沒有本條依據,公園更明列第一類。
第 30 題正解 B練這題 →

直轄市或縣市地政機關列冊管理之未辦繼承登記土地或建築改良物,列冊管理期間逾十五年 後,依法應如何處理?

  1. A移請直轄市或縣市政府公開標售
  2. B移請財政部國有財產署公開標售
  3. C移請財政部國有財產署登記為國有
  4. D登記為直轄市或縣市政府所有
【正確答案B】102年適用土地法第73條之1第2項,列冊管理15年逾期未申請登記,移請國有財產機關公開標售。100年條文字樣為國有財產局,但依101年12月25日權責調整公告,自102年1月1日起由財政部國有財產署管轄,故選B。考時第3項標售前公告30日,優先購買權人在決標後10日內表示,不能套用後來修正的期間。第1項催辦繼承登記公告3個月與第3項標售公告須區分。現行111年6月22日修正的第73條之1第3項,標售前公告已改為3個月,決標後表示優先購買的期間改為30日。 【A選項錯誤】應移請財政部國有財產署,非由地方政府公開標售。【C選項錯誤】法規規定為公開標售,非登記為國有。【D選項錯誤】非登記為直轄市或縣市政府所有。
第 31 題正解 C練這題 →

依土地法規定,預告登記,對於下列何種情形所為新登記,無排除效力?

  1. A因贈與而為新登記
  2. B因信託而為新登記
  3. C因徵收而為新登記
  4. D因市地重劃而為新登記
【正確答案C】考時土地法第79條之1第3項明列,因徵收、法院判決或強制執行所為的新登記,預告登記無排除效力。C是本題列舉中的法定情形。 【A、B錯誤】依第79條之1第2項,登記名義人的贈與或信託處分,如妨礙已登記保全的請求權,對該請求權無效;不是所有贈與或信託一概無效。【D錯誤】考時平均地權條例施行細則第91條第3項規定,重劃前已辦限制登記者,準用前二項的協調、轉載與通知程序。預告登記的限制原則上隨分配土地轉載,不能把重劃當成如徵收一般排除保全效力的事由;也不是預告登記使整個重劃程序不得進行。
第 32 題正解 D練這題 →

依土地法規定,公有荒地之承墾人自墾竣之日起,無償取得所領墾土地之何種權利?

  1. A所有權
  2. B使用權
  3. C地上權
  4. D耕作權
【正確答案D】依土地法第133條規定,公有荒地之承墾人,自墾竣之日起,無償取得所領墾土地之「耕作權」,依法登記,故D正確。 【A】依第133條,先取得耕作權,繼續耕作滿10年才無償取得所有權。【B】本題指定的法定權利名稱是耕作權,不能泛稱一切使用權都不是法律上的權利。【C】取得的是耕作權;地上權依民法第832條係以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權;種植竹木自99年民法物權編修正後已改屬農育權(民法第850條之1),與承墾取得之耕作權不同。
第 33 題正解 D練這題 →

某直轄市市政府因辦理市地重劃而登記為該直轄市有之抵費地,於出售時其程序為何?

  1. A應經內政部同意
  2. B應經行政院同意
  3. C應經該直轄市議會同意
  4. D該直轄市政府可自行公開標售
【正確答案D】平均地權條例第7條規定,政府依法照價收買、區段徵收或因土地重劃而取得之土地,得隨時公開出售,不受土地法第25條之限制。因此本題抵費地出售,無須另經內政部、行政院或直轄市議會同意,D正確。依102年適用之平均地權條例施行細則第84條第2項,抵費地除法定得按底價讓售之情形外,應訂底價公開標售。現行111年8月16日版施行細則第84條第2項,除法定底價讓售外,已並列公開標售、標租或招標設定地上權。 【A選項錯誤】不需內政部同意,地方政府可自行公開標售。【B選項錯誤】不需行政院同意。【C選項錯誤】不需該直轄市議會同意,此即平均地權條例排除土地法第25條限制之目的。
第 34 題正解 C練這題 →

甲夫將其名下土地贈與乙妻,乙妻又將該土地賣給丙友人,則下列敘述何者正確?

  1. A甲乙間,乙丙間之移轉,免徵土地增值稅
  2. B甲乙間,乙丙間之移轉,不課徵土地增值稅
  3. C甲乙間之移轉,不課徵土地增值稅,乙丙間之移轉,應課徵土地增值稅
  4. D乙丙間之移轉,以移轉時之移轉現值為原地價
【正確答案C】依102年考試時有效之土地稅法(99年11月24日版)**第28條之2第1項**:「配偶相互贈與之土地,得申請**不課徵**土地增值稅。但於**再移轉第三人**時,以該土地**第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值**為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。」故甲乙(配偶)間之贈與得申請**不課徵**,乙再出售與丙時則**應課徵**,且其原地價須回溯至甲乙間第一次贈與**之前**的原規定地價或前次移轉現值——此即「不課徵」係**遞延課稅**而非永久免稅之意義。故C正確。 (時點提醒:本條已於**110年6月23日**修正,現行第1項但書之用語改為「但於再移轉**依法應課徵土地增值稅時**,以該土地**第一次不課徵土地增值稅前**之原規定地價或**最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值**為原地價」;同條第2項之減徵準用對象亦由「第三十九條第四項」改為「**第三十九條之一第一項**」。實質規則未變。) 【A、B】甲乙贈與得申請不課徵,乙再出售丙仍須課徵,非兩次均免或均不課。【D】考時原地價須回溯第一次贈與前的原規定地價或前次移轉現值,不能用甲贈乙時或乙售丙時的移轉現值重設原地價。
第 35 題正解 B練這題 →

依土地徵收條例規定,採一般徵收之土地,於徵收補償費發給完竣屆滿三年,未依徵收計畫 開始使用者,原土地所有權人得於何期限內申請收回其土地?

  1. A自徵收補償費發給完竣之日起二十年內
  2. B自徵收公告之日起二十年內
  3. C自未依徵收計畫使用屆滿三年之日起二十年內
  4. D自原土地所有權人領取補償費之日起二十年內
【正確答案B】依土地徵收條例第9條第1項規定,採一般徵收之土地,於徵收補償費發給完竣屆滿三年,未依徵收計畫開始使用者,原土地所有權人得「自徵收公告之日起二十年內」申請收回其土地,故B正確。 第9條第3項另排除因不可歸責於需用土地人的事由致未開始使用者;本題詢問期間起點,不能省略例外而保證所有滿三年均可收回。 【A選項錯誤】起算基準為「徵收公告之日」,非補償費發給完竣之日。【C選項錯誤】起算基準為「徵收公告之日」,非未依計畫使用屆滿三年之日。【D選項錯誤】起算基準為「徵收公告之日」,非領取補償費之日。
第 36 題正解 A練這題 →

依區域計畫法施行細則規定,供山坡地範圍外之農業區內建築使用之土地,依規定編定為何 種土地?

  1. A甲種建築用地
  2. B乙種建築用地
  3. C丙種建築用地
  4. D丁種建築用地
【正確答案A】依區域計畫法施行細則**第13條第1項第1款**:「**甲種建築用地:供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。**」故A正確。(同項第2款乙種建築用地供鄉村區內建築使用者;第3款丙種建築用地供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。第15條規範的是開發計畫應包括之內容及應檢附之文件。) 【B】乙種供鄉村區內建築使用。【C】丙種供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用。【D】丁種供工廠及有關工業設施建築使用。原把乙種寫成山坡地內農業區錯誤。
第 37 題正解 D練這題 →

依區域計畫法施行細則規定,下列何者為非都市土地得劃定之使用區?

  1. A商業區
  2. B住宅區
  3. C住商混合區
  4. D一般農業區
【正確答案D】102年10月23日版區域計畫法施行細則第11條第2款,一般農業區為特定農業區以外供農業使用的土地,屬非都市土地使用區。第13條是編定使用地的規定,不能把使用區與使用地混淆。 【A、B、C】均不是第11條列舉的非都市土地使用區名稱;不必再推論全國都市計畫都統一有住商混合區類別。
第 38 題正解 C練這題 →

依都市計畫法第 17 條規定,都市計畫內屬於第一期優先發展之地區,應於細部計畫發布後, 最多幾年內應完成公共設施?

  1. A一年內
  2. B三年內
  3. C五年內
  4. D七年內
【正確答案C】依都市計畫法第17條規定,都市計畫內屬於第一期優先發展之地區,應於細部計畫發布後「五年內」完成公共設施,故C正確。 【A選項錯誤】一年過短,非法定期限。【B選項錯誤】三年過短,非法定期限。【D選項錯誤】七年過長,非法定期限,法定為五年。
第 39 題正解 A練這題 →

甲、乙、丙、丁四人共同繼承其先祖遺留之可建築土地一筆,各人持分依序為 1/3、4/9、1/9、 1/9,關於該筆共有土地之出售,下列敘述何者正確?

  1. A甲乙同意出售即可
  2. B甲丙同意出售即可
  3. C甲丁同意出售即可
  4. D乙丙或乙丁同意出售即可
【正確答案A】依土地法第34條之1第1項規定,共有土地之處分,以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。本題甲持分1/3、乙持分4/9、丙持分1/9、丁持分1/9,共四人。甲乙合計持分1/3+4/9=3/9+4/9=7/9,超過三分之二(6/9),依但書規定其人數不予計算,甲乙二人同意即可處分,故A正確。 【B選項錯誤】甲丙持分1/3+1/9=4/9,未達二分之一,不符合。【C選項錯誤】甲丁持分1/3+1/9=4/9,未達二分之一,不符合。【D選項錯誤】乙丙持分4/9+1/9=5/9雖超過二分之一但未逾三分之二(6/9),且人數2人未超過4人之半數(需至少3人同意),不符合。
第 40 題正解 D練這題 →

土地稅法所稱公共設施尚未完竣前之「公共設施」,係指下列何者?

  1. A道路、自來水、排水系統、電信
  2. B自來水、排水系統、電力、焚化設施
  3. C電力、電信、排水系統、焚化設施
  4. D道路、自來水、排水系統、電力
【正確答案D】土地稅法施行細則第23條第1項就母法第22條第1項第2款所稱公共設施,列道路、自來水、排水系統及電力四項。因此D符合;不是所有日常所稱公共設施都屬此項稅法定義。 【A選項錯誤】「電信」不在法定四項公共設施之內,A有誤。【B選項錯誤】「焚化設施」不在法定四項之內,B有誤。【C選項錯誤】「電信」及「焚化設施」均非法定公共設施,C有誤。
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102 年 不動產經紀人 其他科目

FAQ · 常見問題

不動產經紀人 考試常見問題

不動產經紀人考試需要什麼資格?
依《不動產經紀業管理條例》第 13 條,年滿 20 歲、具中華民國國籍、未受監護或輔助宣告者均可報考;學歷不限。考試由考選部辦理,每年舉辦一次,通常於 11 月。
地政士考試報考資格為何?
依《地政士法》第 5 條,年滿 20 歲且具中華民國國籍者皆可報考,學歷不限。屬專門職業及技術人員普通考試,每年舉辦一次,通常於 6 月。
不動產經紀人與地政士有什麼不同?
經紀人從事不動產仲介或代銷;地政士辦理土地登記、稅務申報、權利移轉等專業代辦業務。兩者考試科目部分重疊(如民法、土地法),但地政士須加考土地登記實務。
考古題該從哪一年開始練?
建議從近 5 年著手熟悉題型與考點分布,再回頭補早年題目。本站自民國 100 年起逐年收錄完整考古題與解析。
申論題怎麼準備才能拿高分?
依考試規範採 IRAC 結構:爭點 → 法條 → 本案分析 → 結論。引用條號需含項款、用語應採台灣法律慣用詞。本站提供 AI 評分對照範本擬答。
錯題複習該怎麼安排?
採間隔重複法(SRS):第一次答錯隔 10 分鐘、1 天、3 天、7 天、14 天、30 天再見。本站「錯題複習」功能會自動依此排程,連續答對 2 次即畢業。
不動產經紀人考試科目有哪些?
共 4 科專業科目(民法概要、不動產估價概要、土地法與土地相關稅法概要、不動產經紀相關法規概要)+ 國文(作文)。國文採申論式、120 分鐘;其餘 4 科採申論+測驗混合式、各 90 分鐘。考試 2 天舉行,第 1 天考國文、民法、估價;第 2 天考土地法、經紀法規。
不動產經紀人歷年錄取率約多少?
近年錄取率約 15-25%,112-114 年介於 18-22%。屬中等偏難的專技普考。
經紀人證照考過後可以做什麼?
可從事不動產仲介、代銷業務,或於不動產經紀業擔任經紀人/經紀營業員。亦可選擇進入估價師事務所、建商銷售部門。
開始互動練習這份考題→看 不動產經紀人 全部年度→