一、爭點
（一）何謂公寓大廈管理條例所稱之「約定共用部分」？
（二）何謂「規約」？
（三）系爭樓層之承購戶於辦竣所有權移轉登記後，始發現地下室停車位依規約僅供他層區分所有權人使用，主張該規約對其不生效力，有無理由？
二、法律依據
（一）公寓大廈管理條例第3條第5款：「約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」同條第6款另定「約定專用部分」為共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。本題地下室四個停車位本屬共用部分（地下室為法定空地或共用之地下室），經規約約定僅供系爭樓層以外之區分所有權人使用，性質上為「約定專用部分」，而非「約定共用部分」（題目用語應依事實判斷）。
（二）公寓大廈管理條例第3條第12款：「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」
（三）同條例第24條第1項：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」
（四）同條例第23條規定，規約除法令另有規定外，應載明事項及其變更程序。
（五）同條例第58條第2項：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得使用執照，並經主管建築機關完成戶政及地籍測量資料移交手續後，不得辦理銷售。」
（六）民法第148條誠信原則及消費者保護法第11條至第17條關於定型化契約之規定。
三、涵攝
（一）約定共用部分：本題雖題目用語為「約定共用部分」，但依事實，地下室四停車位本為全體區分所有權人共用之共用部分，經規約約定供「系爭樓層以外」之區分所有權人專用，性質實為「約定專用部分」。惟若解為地下室原為某區分所有權人專有，經規約改為共用，則為「約定共用部分」。題意較傾向為「約定專用」。無論如何，其法律效力均依公寓大廈管理條例及規約定之。
（二）規約之意義：依條例第3條第12款，規約須經區分所有權人會議決議，性質為團體法上之自治規範，對全體區分所有權人及其繼受人均有拘束力。
（三）規約對承購戶之效力：
1.原則：依條例第24條第1項，繼受人（包括買賣、贈與、繼承等）應遵守原區分所有權人依本條例或規約所定一切權利義務事項。故規約原則上對承購戶當然生效，無待其同意。
2.例外：若承購戶能證明出賣人（仲介或原所有權人）違反告知義務，致其無從知悉規約內容者，依消費者保護法、民法第88條（錯誤）、第92條（詐欺）或第359條（物之瑕疵擔保）規定，得對出賣人主張撤銷契約或減少價金；惟此係買賣契約瑕疵擔保問題，與規約之效力為兩事。
3.仲介之說明義務：依不動產經紀業管理條例第23條、第24條及不動產說明書應記載事項，仲介應主動告知標的之共用部分使用情形、停車位歸屬等重要事項；如仲介未為告知，承購戶得向仲介請求損害賠償（同條例第26條）。
（四）本案之分析：
1.承購戶主張「規約對其不生效力」並無理由：規約係依法定程序作成之自治規範，依條例第24條對繼受人當然生效，不以承購戶事前知悉或同意為要件。
2.承購戶之救濟：應向出賣人（原區分所有權人）依民法瑕疵擔保（第354條、第359條）主張減少價金或解除契約；並得向仲介依不動產經紀業管理條例第26條主張損害賠償。
四、結論
（一）約定共用部分為公寓大廈專有部分經約定供共同使用者；規約則為區分所有權人會議決議之自治規範。
（二）承購戶主張規約對其不生效力，無理由。規約依條例第24條對繼受人當然生效。
（三）承購戶之真正救濟途徑，應為對出賣人主張買賣物之瑕疵擔保責任，並對仲介業者主張說明義務違反之損害賠償，而非否認規約之效力。