CHOICE · 選擇題（共 40 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
特種貨物與勞務稅(俗稱奢侈稅)近日研議之修法動向,對不動產市場之影響,是屬於下列何 種因素?
- A一般因素
- B區域因素
- C個別因素
- D期待因素
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第2條第14款規定，一般因素係指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素。特種貨物及勞務稅（奢侈稅）修法動向係屬稅制政策，為影響全國不動產市場整體水準之因素，故屬一般因素（A正確）。 【B選項錯誤】區域因素係指影響特定地區不動產價格水準之因素，如交通、商圈、公共設施等，奢侈稅修法非針對特定區域，故B錯誤。【C選項錯誤】個別因素係指影響特定宗地或建物本身條件之因素，如形狀、面積、朝向等，故C錯誤。【D選項錯誤】修法可能引發期待，但本題按影響範圍分類，稅制政策對市場的全面影響屬一般因素，故D錯誤。下列何者較接近不動產估價價格種類中之正常價格?
- A臺北市精華區標售國有土地價格
- B實價登錄之價格
- C奢侈稅經主管機關認定低報之銷售價格
- D土地徵收補償所查估之市價
【正確答案D】正常價格指市場正常交易條件下形成的合理價值。土地徵收補償市價查估所求的是市場正常交易價格，並非把被徵收人的強制讓與當作自由成交案例。實價登錄只記錄成交資訊，仍可能含親友、急售等特殊交易，不能未經查證就一概視為正常價格。因此本題較接近正常價格者為D。 【A選項不選】國有土地標售價格可能受競標或期待因素影響，須分析交易情況，不能直接視為正常價格。【B選項不選】登錄價格須查證及排除或調整特殊交易，登錄本身不保證符合正常價格條件。【C選項不選】已認定低報的銷售價格不能代表市場正常交易價格。【D選項應選】徵收補償查估的市價以市場正常交易價格為目標；強制取得的法律程序不會使查估目標變成限定價格。不動產估價應先確定價格種類,如估價師受託辦理釣魚台估價,你認為應屬於何種價格?
- A正常價格
- B限定價格
- C特定價格
- D特殊價格
【正確答案D】技術規則第2條第4款將特殊價格定義為對不具市場性不動產估計的價值。本題以釣魚台無一般交易市場的特性，對應特殊價格。第6條是要求註明價格種類，不是特殊價格的定義條文；特殊價格也不等於可任意作主觀估價。 【A】正常價格以前提具有市場性為要件。【B】限定價格仍具市場性，涉及權利合併、土地合併或不合理分割等限定條件。【C】特定價格也是具市場性不動產在特定條件下的價值。在不考慮時間、高風險或不便利等因素下,審慎的消費者不會支付高於財貨或勞務成本之代價, 以取得一相同滿意度的替代性財貨或勞務。以上觀念是屬於何種估價原則?
- A競爭原則
- B供需原則
- C替代原則
- D預測原則
【正確答案C】依替代原則的估價理論，替代原則係指消費者在理性行為下，不會以高於可取得相同效用之替代物的代價購買某項財貨。題目所述「消費者不會支付高於財貨替代性成本之代價」完全符合替代原則之定義（C正確）。 【A選項錯誤】競爭原則係指市場競爭導致利潤趨於正常水準，非描述消費者購買行為，故A錯誤。【B選項錯誤】供需原則係指不動產價格由供給與需求力量決定，非描述替代選擇行為，故B錯誤。【D選項錯誤】預測原則係指價格反映對未來利益之預期，非描述替代選擇行為，故D錯誤。依不動產估價技術規則規定,不動產估價師蒐集比較實例應依據之原則,下列敘述何者錯誤?
- A實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者
- B與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近者
- C與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者
- D實例之價格與勘估標的價格種類相同之特定或限定價格者
【正確答案D】第12條第1款允許正常價格、可調整為正常價格，或與勘估標的價格種類相同的比較實例。D把蒐集原則限縮成同種類的特定或限定價格，沒有完整表達法定範圍。不能反過來宣稱特定或限定價格交易一律不得採用；第23條也是影響無法有效掌握及量化調整時才剔除。 【A】第12條第4款，價格形成日期接近。【B】第3款，使用性質或管制相同相近。【C】第2款，同一供需圈近鄰或類似地區。因應財政部查稅及不動產資本利得稅改採實價認定之議題發酵,投資客黃先生於兩個月前,以 低於當時市價 1 成急忙出售房地產一筆,成交價格為新臺幣 1000 萬元。如近兩個月房價又下跌 5%, 則目前市價行情為何?
- A新臺幣 950 萬元
- B新臺幣 1100 萬元
- C新臺幣 1045 萬元
- D新臺幣 1056 萬元
【正確答案D】本題需進行情況調整及時間調整。黃先生以低於當時市價1成（10%）急售，成交價=當時市價×90%，1000萬=當時市價×90%，得當時市價=1000÷0.9≈1111.11萬元。近兩個月房價再下跌5%，目前市價=1111.11萬×(1-5%)=1111.11×0.95≈1055.56萬元≈1056萬元，故D正確。 【A】1000×0.95未還原急售折價。【B】1000×1.1既未正確還原九折，也未作日期調整。【C】1000×1.1×0.95仍錯在把除以0.9當乘1.1。某份不動產估價報告書比較法三個比較標的價格為:新臺幣 12.9、12.6、13.7 萬元/坪,所推估勘 估標的之試算價格分別為:新臺幣 10、9、11.5 萬元/坪,下列敘述何者正確?
- A比較標的一調幅違反規定
- B比較標的二調幅違反規定
- C比較標的二及比較標的三試算價格差距違反規定
- D勘估標的整體條件較比較標的佳
【正確答案C】依考時第26條（95年6月12日修正發布版），檢討後試算價格之間差距仍達20%以上者須排除；所稱差距指「高低價格之差除以各價格平均值」。三個試算價格平均值＝(10＋9＋11.5)÷3≈10.17，第二、三案為9及11.5，差距＝(11.5－9)÷10.17≈24.59%，達門檻；第一、三案(11.5－10)÷10.17≈14.75%、第一、二案(10－9)÷10.17≈9.84%，均未達。102年12月20日修正後之現行條文改為除以「高低價格平均值」，(11.5－9)÷[(11.5＋9)÷2]＝24.39%，結論相同。 【A、B】按第25條，兩案總調整率分別為(10－12.9)/12.9＝−22.48%、(9－12.6)/12.6＝−28.57%，絕對值均未逾30%；題目沒有各單項調整資料，不能由總調幅推定單項違規。【D】試算價格都向下調整，不能據此稱勘估標的整體較佳；情況與日期差異也會影響調整。依不動產估價技術規則規定,以不動產證券化為估價目的,採折現現金流量分析估價時,下列 敘述何者錯誤?
- A各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則
- B因情況特殊不宜採契約租金估價者得敘明
- C契約租金未知者,應以限定租金推估淨收益
- D總費用應依信託計畫資料加以推算
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第33條第2、3項規定，以不動產證券化為目的採折現現金流量分析估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則；契約租金未知者，應以「市場經濟租金」推估淨收益，而非「限定租金」。選項C稱「應以限定租金推估淨收益」，與規定不符，故C為錯誤敘述（答案選C）。 【A選項正確】各期淨收益以契約租金計算為原則，與規定相符，故A不選。【B選項正確】因情況特殊不宜採契約租金者得敘明，與規定相符，故B不選。【D選項正確】總費用應依信託計畫資料推算，與規定相符，故D不選。 D另見第38條第2項。依不動產估價技術規則規定,收益法估價程序有六個項目如下:○1 計算收益價格○2 推算有效總 收入○3 蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料○4 推算總費用○5 計算淨收益○6 決定收益資 本化率或折現率。其估價步驟順序以下何者正確?
- A○5 ○3 ○1 ○6 ○4 ○2
- B○2 ○1 ○5 ○6 ○4 ○3
- C○6 ○4 ○3 ○1 ○5 ○2
- D○3 ○2 ○4 ○5 ○6 ○1
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第34條規定，收益法之估價步驟依序為：①蒐集總收入、總費用及資本化率或折現率等資料→②推算有效總收入→③推算總費用→④計算淨收益→⑤決定收益資本化率或折現率→⑥計算收益價格，即步驟順序為③②④⑤⑥①，對應選項D（③②④⑤⑥①），故D正確。【A、B、C選項】均未依正確程序排列，與規則規定不符，故均錯誤。不動產估價收益法之總費用估算項目,不包含下列何者?
- A地價稅或地租
- B房屋稅
- C所得稅
- D維修費
【正確答案C】第38條第1項列地價稅或地租、房屋稅、保險、管理、維修等費用，營運性不動產另加營運費。所得稅取決於納稅人所得狀況，不列為本題不動產營運總費用。建物折舊的處理另見第40條，須避免已扣折舊費又重複加折舊提存率。 【A、B、D】均為第38條列示項目。收益資本化率之擇定如採風險溢酬法,下列敘述何者錯誤?
- A應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之 變動趨勢等因素
- B選擇最具特殊性財貨之投資報酬率為基準
- C比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異
- D需就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之
【正確答案B】第43條第1項第1款要求以最具一般性財貨的投資報酬率為基準，再比較流通性、風險性、增值性與管理難易等差異。B改為最具特殊性，與規定相反。法條沒有把基準定義成「流通性最佳」；流通性只是比較因素之一。 【A、C、D】都是本款要求考量的市場與標的差異因素。若某不動產之建物經濟耐用年數 50 年、經歷年數 20 年、殘價率 10%,於收益法估價時,建物 價格日期當時價值未來每年折舊提存率為何?
- A0.018
- B0.036
- C0.05
- D0.028
【正確答案D】依第68條定額法，年折舊率＝(1－0.10)/50＝0.018，20年累積折舊率＝0.018×20＝0.36。第41條以價格日期當時剩餘價值為分母：未來每年折舊提存率＝0.018/(1－0.36)＝0.028125，約0.028。 【法規版本】以下依考時95年6月12日版不動產估價技術規則；現行102年版第41條改列等速折舊型及償債基金型公式，第68條不再明列定額法公式；本題按等速折舊計算，結果相同。 【A】0.018是占原總成本的年折舊率，未轉換成占當時價值的提存率。【B、C】均非依第41條公式算出的數值。土地徵收補償估價時,因無買賣實例而採徵收區段內透天租賃實例,如折舊前房地淨收益每年新臺幣 25 萬元、建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 2.5%、建物淨收益推算為每年新臺幣 10 萬元、土地收 益資本化率 3%,則土地收益價格為新臺幣多少萬元?
- A500 萬元
- B833 萬元
- C455 萬元
- D273 萬元
【考選部答案A】依題目計算使用同口徑的折舊前淨收益：房地25萬元減建物10萬元，土地年淨收益15萬元；再以土地收益資本化率3%計，15÷0.03＝500萬元。建物折舊提存率2.5%不能加到土地3%的資本化率中。 B只以25萬元除3%，未扣建物收益；D錯把建物折舊率加進土地分母；C不是本題同口徑計算值。題目未明說10萬元建物收益是否也在折舊前，故500萬元使用兩項收益同口徑的解題前提；若口徑不同，須有建物價值等資料才能換算，不可另造數字作本題答案。成本法操作中,使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質,於價格日 期重新複製建築所需之成本,係指下列何者?
- A重造成本
- B重建成本
- C重置成本
- D提撥成 本
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第48條第4項規定，重建成本係指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。題目所述完全符合重建成本之定義（B正確）。 【A】題問技術規則的正式名稱，為重建成本，不是重造成本。【C】第48條第5項重置成本著重現代材料設計達到同等效用，非原樣複製。【D】不是本條對重新複製建物成本的名稱。不動產估價成本法總成本各項推估中,下列敘述何者錯誤?
- A規劃設計費按總成本之百分之二至百分之三推估
- B廣告費、銷售費按總成本之百分之四至百分之五推估
- C管理費按總成本之百分之三至百分之四推估
- D稅捐按總成本之百分之零點五至百分之一點二推估
【正確答案A】第57條允許按實際營造施工費2%至3%推估規劃設計費，計算基礎不是總成本。另可依建築師酬金標準表及地方工程造價表計算。 【B、C、D】考時第61條於全聯會未公告費率前，分別按總成本4%至5%、3%至4%、0.5%至1.2%推估；有特殊情況並敘明者另有例外。不能與土地開發分析法第77條按總銷售金額的基礎混淆。建物累積折舊額之計算,以採下列何種方法之建物成本價格結果最低?
- A定額法
- B定率法
- C償債基金法
- D逆年數合計法
【正確答案B】比較須固定建物總成本C、耐用年數N、殘價率s及經歷年數n，並讓定率法在第N年達同一殘值。定率法剩餘成本為C×s^(n/N)，前期折舊較快；在耐用期間內，低於定額法的C×[1－(1－s)×n/N]。償債基金法在正利率下、逆年數合計法則以後期較大的權重提列，剩餘成本更高。這是相同條件的比較，不是任意指定不同折舊率仍一律最低。 【四法同條件驗算】自設C＝1000萬元、N＝50、n＝10、s＝10%，基金利率3%：A定額法剩820萬元；B定率法剩約630.96萬元；C償債基金法剩約908.53萬元；D逆年數合計法剩約961.18萬元，所以B最低。D的累積折舊是C×(1－s)×n(n＋1)/[N(N＋1)]，不是年數合計法的前期加速權重；此定義可見102年6月官方草案，草案只用來辨識方法，並非當時已生效的第68條。期初與耐用年期末四法可相等，不能說每一時點都嚴格最低。某建物於 10 年前興建,面積 50 坪,目前建材單價新臺幣 10 萬元/坪,殘餘價格率 4%、經濟耐用年數 40 年,請問該建物累積折舊額為新臺幣多少萬元?
- A140 萬元
- B120 萬元
- C100 萬元
- D80 萬元
【正確答案B】依定額法計算：建物重建成本＝10萬/坪×50坪＝500萬元。年折舊率＝(1－殘餘價格率)÷經濟耐用年數＝(1－4%)÷40年＝0.96÷40＝2.4%/年。年折舊額＝500萬×2.4%＝12萬元/年。累積折舊額(10年)＝12萬×10＝120萬元（B正確）。 【A、C、D】均非500×(1－4%)×10/40的結果。若完全忽略殘值，應算125萬元，也不在選項中。某建商擬開發建地,預計興建樓板面積1000坪,另雨遮外加50 坪,若推定銷售單價平均新臺幣60 萬元/坪, 利潤率 20%、資本利息綜合利率 5%、直接成本新臺幣 2 億元、間接成本新臺幣 5 千萬元,則土地開發分 析價格為新臺幣多少萬元?
- A22619 萬元
- B23480 萬元
- C25000 萬元
- D26814 萬元
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第81條，土地開發分析法：V＝S÷(1+R)÷(1+i)－(C+M)。計算：銷售面積為樓板面積1000坪（依100年5月1日生效預售屋契約規範，雨遮50坪不另計價，不能說考時一律不得登記），S＝1000坪×60萬/坪＝60,000萬元，直接成本C＝20,000萬元，間接成本M＝5,000萬元，合計C+M＝25,000萬元。V＝60,000÷1.20÷1.05－25,000＝60,000÷1.26－25,000＝47,619萬－25,000萬＝22,619萬元（A正確）。 【B、D】均非題示數字依第81條計算結果。【C】若把雨遮50坪也乘60萬元，會得63000/1.2/1.05－25000＝25000萬元，違背此題預售雨遮不計價口徑。下列不動產權利估價之相關敘述,何者錯誤?
- A地上權估價,應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之 空間位置等因素
- B抵押權估價,應直接以實際債權額為基礎,考慮其他順位抵押權設定狀況、流通性、風險性、增 值性及執行上之難易程度等因素調整
- C租賃權估價,應考慮契約內容、用途、租期、租金支付方式、使用目的及使用情形等因素
- D容積移轉估價,應考慮容積送出基地、接受基地及其他影響不動產價格及相關法令等因素
【正確答案B】第121條要求先估價格日期當時勘估標的的正常價格，再以實際債權額為基礎，考量其他順位及風險等因素調整。B省略先估正常價格而稱直接以債權額為基礎。 【A】第116條地上權因素。【C】第122條租賃權因素。【D】第123條容積移轉因素，均與條文相符。權利變換後區分所有建物及其土地應有部分,應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫、建材 標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性等因素,以都市更新評價基準日當時 之何種類型價格查估之?
- A新成屋價格
- B預售屋價格
- C中古屋價格
- D徵收補償價格
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第128條，權利變換後區分所有建物係以更新完成之建築計畫、建材標準及設備等級進行評估，應以評價基準日當時之「新成屋價格」查估，以反映更新完成後之完整效益（A正確）。 【B選項錯誤】預售屋價格係指建物未完成前之銷售價格，非以完成狀態估價，故B錯誤。【C選項錯誤】中古屋價格含有折舊，不適用於更新後新建物之評估，故C錯誤。【D選項錯誤】徵收補償價格係另一估價目的之價格種類，與都市更新權利變換性質不同，故D錯誤。T 市東區某店面於 5 年前出租經營,現到期擬續租,當年簽約契約租金每年新臺幣250 萬元,目前市場經 濟租金每年可達新臺幣 350 萬元,若分析此租金上漲應有 60%歸功於承租經營者,在相關必要費用不增 加情況下,最合理之續租租約年租金為何?
- A新臺幣 250 萬元
- B新臺幣 290 萬元
- C新臺幣 310 萬元
- D新臺幣 350 萬元
【正確答案B】依技術規則第133條第4款，租金上漲100萬元（350-250萬元），其中60%（60萬元）歸因承租人經營貢獻，業主可合理分配之部分為40%（40萬元）。合理續租租金＝原契約租金＋業主可合理分配增值＝250萬＋40萬＝290萬元（B正確）。 【A選項錯誤】250萬元係維持原租金未調整，未反映市場租金上漲，對業主不公平，故A錯誤。【C選項錯誤】310萬元係250萬+(100萬×60%)，誤將業主分配比例計算為60%，方向相反，故C錯誤。【D選項錯誤】350萬元係完全以市場經濟租金計算，未扣除承租人60%貢獻部分，故D錯誤。請問下列對價格日期的敘述,何者正確?
- A不動產價格的委託日期
- B不動產價格的基準日期
- C不動產價格的查估日期
- D不動產價格的交易日期
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條第7款規定，價格日期係指估價結果之不動產價格所對應之特定時間點，即「不動產價格之基準日期」，故B正確。 【A選項錯誤】委託日期係委託人委託估價師進行估價作業之日期，非價格所對應之基準時間點，故A錯誤。【C選項錯誤】查估日期係估價師實際從事估價作業之日期，與價格日期可能不同，故C錯誤。【D選項錯誤】交易日期係指不動產實際買賣完成之日期，非估價之價格基準日，故D錯誤。請問下列何者非屬區域因素調整的考量項目?
- A交通條件
- B樓層別條件
- C商圈發展條件
- D學區條件
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條第15款規定，區域因素係指影響近鄰地區不動產價格水準之因素，交通條件、商圈發展條件、學區條件等均屬影響地區整體價格水準之條件（條文本身未逐項列舉）；「樓層別條件」係針對特定建物本身不同樓層之差異，影響個別標的而非整個區域，依同條第16款屬「個別因素」（不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素）而非區域因素（B正確）。 【A選項錯誤】交通條件影響整個區域之可及性與便利性，屬區域因素，故A不選。【C選項錯誤】商圈發展條件影響整個區域之商業價值，屬區域因素，故C不選。【D選項錯誤】學區條件影響整個區域之居住需求，屬區域因素，故D不選。某建商欲以土地開發分析法評估某土地作為住宅銷售個案之土地價值,請問下列何者非建商運 用該方法應蒐集的資料?
- A資本利率
- B廣告費
- C利潤率
- D資本化率
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第81條，土地開發分析法公式V＝[S÷(1+R)÷(1+i)]－(C+M)需要蒐集：預期總銷售金額(S)、直接成本(C)、間接成本(M)（含廣告費）、利潤率(R)及資本利息綜合利率(i)。「資本化率」係收益法中將淨收益轉換為價格之比率，不在土地開發分析法公式中，故D為非必要蒐集資料（D正確）。 【A選項錯誤】資本利率（資本利息綜合利率i）係公式必要參數，必須蒐集，故A不選。【B選項錯誤】廣告費屬間接成本之一，需要蒐集，故B不選。【C選項錯誤】利潤率R為公式必要參數，需要蒐集，故C不選。依不動產估價技術規則規定,以計量模型分析法建立一有 10 個自變數的模型,應至少使用多 少比較案例?
- A3 個
- B10 個
- C50 個
- D100 個
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第20條第1款規定，以計量模型分析法建立模型時，比較案例數應至少為自變數個數之5倍以上。本題有10個自變數，故至少需要10×5＝50個比較案例（C正確）。 【A選項錯誤】3個案例遠不足10個自變數×5倍之需求，故A錯誤。【B選項錯誤】10個案例僅等於自變數數量，未達5倍最低要求50個，故B錯誤。【D選項錯誤】100個雖可使用但超過最低要求，題目問的是「至少」，故D錯誤。勘估標的距離變電所遠近為以下何種影響因素?
- A特殊因素
- B個別因素
- C區域因素
- D一般因素
【正確答案B】第2條第16款的個別因素，指不動產受本身條件影響而產生價格差異。題目比較勘估標的距離變電所的遠近，著重本身區位條件，選B。 【A選項】本題依一般、區域及個別因素區分，不另以特殊因素取代。【C選項】第2條第15款著重近鄰地區價格水準；此題著重特定標的距離。【D選項】第2條第14款一般因素對市場價格有全面影響。請問折現現金流量分析之公式 P=Σ(k=1至n′)[CF_k/(1+Y)^k]+P_n′/(1+Y)^n′,n′為下列何者?
- A物理耐用年數
- B經濟耐用年數
- C殘餘耐用年數
- D折現現金流量分析期間
【正確答案D】第32條明列n′為折現現金流量分析期間，選D。式中Σ(k＝1至n′)把第1年至分析期末各期收益折現後加總，再加期末價值的現值；^表示次方，_表示下標。它不是第56條的成本比較公式。 【A選項】物理耐用年數是建物實體可使用年限，非此公式設定的分析期間。【B選項】經濟耐用年數與投資分析期間不同。【C選項】原選項為殘餘耐用年數，混入的k＝1屬公式加總下限，已移回公式。有關不動產估價之最有效使用原則,下列敘述何者錯誤?
- A為消費者主觀效用之認知
- B具有良好意識及通常之使用能力者之認知
- C需以合法、實質可能、正當合理、財務可行為前提
- D得以獲致最高利益之使用
【正確答案A】第2條第17款以客觀上具有良好意識及通常使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下獲致最高利益的使用為標準。A把客觀標準改為消費者主觀效用，為本題錯誤敘述。 【B選項】符合通常使用能力的判斷主體。【C選項】四項前提均為法定要件，原資料文字錯序已還原。【D選項】最高利益須在前述限制下追求，與法定定義一致。不動產估價由三大方法所推估之價值,於綜合決定勘估標的價格時,下列敘述何者錯誤?
- A屬於不動產估價程序之後段步驟
- B過程中應就其中金額顯著差異者重新檢討
- C應視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異,考量價格形成因素之相近程度判斷
- D以經濟租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者,折現現金流量分析之收益價格應視前項 情形賦予相對較大之權重
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第15條第2項規定，以「契約租金」（非經濟租金）作為不動產證券化信託利益分配基礎者，折現現金流量分析之收益價格應賦予相對較大之權重。選項D誤將「契約租金」寫為「經濟租金」，故D為錯誤敘述（答案選D）。 【A選項正確】綜合決定價格屬估價程序之後段步驟，與規定相符，故A不選。【B選項正確】對金額顯著差異者應重新檢討，與規定相符，故B不選。【C選項正確】應視資料可信度及估價種類目的差異考量，與規定相符，故C不選。依不動產估價技術規則規定,某建商蓋到一半的建案,其建物應如何估價?
- A依實際完成部分估價
- B以總銷售金額扣除土地管銷成本及利潤率,再扣除剩餘建築費用
- C以總銷售金額扣除土地管銷成本及利潤率,再扣除延遲損失及剩餘建築費用
- D無法估價
【正確答案A】第63條容許按實際完成部分估價，或以標準建物營造施工費標準表為基礎，參考工程進度營造費用比例表估算。 【B、C】不是本條所列未完工建物的估算方法。【D】第63條已明確允許估價。臺北市政府最近發布之 5 月份住宅價格指數,中山、松山、南港區標準住宅總價新臺幣 1224 萬元,萬華、文山、北投區新臺幣 1079 萬元,其價差達新臺幣 145 萬元。該價差屬於下列何種方法 之運用?
- A定額法
- B差異法
- C差額法
- D量化法
【正確答案C】依第19條第6款差額法，以評定的價差調整。本題住宅價格指數比較不同區域之標準住宅總價，以兩地區之價格相減求其差值（1224萬－1079萬＝145萬），此方法稱為「差額法」，即以兩種價格之絕對差距量化區域差異（C正確）。 【A】不是每期固定金額的折舊計算。【B、D】題中用兩組標準住宅價格相減的絕對金額145萬元，最精確對應法定名稱差額法；不能說估價完全不使用量化方法。依不動產估價技術規則第 7 條規定:「依本規則辦理估價所稱之面積,已辦理登記者,以登記 之面積為準;其未辦理登記或以部分面積為估價者,應調查註明之。」因此房地產買賣實價登錄時, 如屬未登記建物,辦理申報登錄時,應如何辦理?
- A仍選擇房地合併申報
- B如有車位,則選擇房地加車位申報
- C單純以土地申報即可
- D以土地申報並應於備註欄註明之
【正確答案D】本題指土地連同其上未登記建物一起買賣的申報。臺北市政府101年官方填寫範例明示：交易標的選土地，按契約總價申報，備註註明含未辦保存登記建物；未登記建物不填入建物交易標的清冊。因此選D。估價技術規則第7條規範估價面積，實價申報方式另有官方填寫說明，不能單靠第7條推導。 【A、B錯誤】未登記建物沒有可供填報的建號，不能逕按已登記房屋選房地或房地加車位；車位未單獨計價，也不改變本題土地附未登記建物的申報類型。【C錯誤】只填土地而省略未登記建物的備註，無法完整表達影響契約總價的交易內容。【適用範圍】官方範例另提醒，僅移轉未登記建物而不移轉土地，當時免申報；本題不能推廣成一切未登記建物交易都必須以土地申報。成本法總成本中營造施工費之求取,估價實務上最常用的方法為何?
- A淨計法
- B單位工程法
- C工程造價比較法
- D單位面(體)積比較法
【正確答案D】單位面積或體積比較法，是以類似或標準建物的每單位營造施工費，經比較調整後乘上勘估標的面積或體積，依據為考時估價技術規則第56條第1項第2款。華信不動產估價師聯合事務所100年9月10日的成本法實務文章，也以此作為實務最常應用的間接法，與本題答案一致；這是實務方法的說明，並非第56條訂有使用頻率排名。 【A、B】第55條淨計法及單位工程法，需要材料人工或細部工程數量資料。【C】第56條另一間接法，按工程概算項目逐项比較調整。請問試算價格之調整運算過程中,區域因素或個別因素調整之任一單獨項目之價格調整率大於多少,即 應排除該比較案例之適用?
- A5%
- B10%
- C15%
- D20%
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第25條規定，區域因素或個別因素調整之「任一單獨項目」之價格調整率超過百分之十五（15%），即應排除該比較案例之適用（C正確）。 但標的性質或區位特殊、缺乏市場交易資料，並在報告敘明者有例外。 【A、B】5%與10%均非第25條單项門檻。【D】第26條規範檢討後試算價格間差距達20%以上，與單項調整不同；不是20%都可容許。以下何者為不動產估價技術規則所稱之勘估標的?○1 地上權○2 專利權○3 蘋果樹上的蘋果○4 堆 置田中已採收之稻穀○5 未登記建物
- A○2 ○3 ○4
- B○1 ○2 ○4
- C○1 ○2 ○5
- D○1 ○3 ○5
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第2條第9款規定，本規則所稱勘估標的，指不動產估價師接受委託所估價之土地、建築改良物（簡稱建物）、農作改良物及其權利（不應把定義擅自限縮為均須已登記的物權）。①地上權屬不動產物權可估；③蘋果樹上的蘋果尚未採收，依民法第66條第2項為該不動產之部分，且果樹屬第109條所稱農作改良物，可估；⑤未登記建物依規則仍可估。②專利權屬無形智慧財產權，非不動產；④已採收堆置之稻穀已與土地分離成為動產，均非本規則之勘估標的。故正確為①③⑤，選D。 【A選項錯誤】②專利權非不動產，④稻穀已為動產，故A錯誤。【B選項錯誤】②專利權非不動產估價標的，故B錯誤。【C選項錯誤】②專利權非不動產估價標的，故C錯誤。土地開發分析法公式 V=[S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)],其中 i 為開發或建築所需總成本之資本利息綜 合利率,則 R 為:
- A資本化率
- B土地價值率
- C營業稅率
- D適當之利潤率
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第81條，土地開發分析法公式V＝[S÷(1+R)÷(1+i)]－(C+M)中，R為「適當之利潤率」，即開發商在開發過程中合理要求之投資利潤百分比（D正確）。 【A選項錯誤】資本化率係收益法中將淨收益轉換為價格之比率，非土地開發分析法公式中R所代表，故A錯誤。【B選項錯誤】土地價值率並非本公式中任何符號之正式定義，故B錯誤。【C選項錯誤】營業稅率雖與銷售有關，但公式中R明確定義為利潤率而非稅率，故C錯誤。依不動產估價技術規則規定,實際建築使用的容積率超過法定容積率時,應如何估價?
- A以實際建築使用合法部分之現況估價
- B以法定容積之使用方式估價,再依使用狀況調整
- C僅能依法定容積估價
- D實際使用部分全部均可以估價
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第102條規定，實際建築使用之容積率超過法定容積率時，應就「實際建築使用合法部分之現況」加以估價，即以合法使用部分之現況評估其價格（A正確）。 並須敘明法定容積對估值的影響。 【B、C】都忽略實際合法使用部分。【D】不能不區分合法與違建而全部混估；但第103條容許委託人要求評估違建價值，並在報告分別標示合法與違建價格的例外，不是違建永遠不得估值。某房屋受地震損害經鑑定無法居住使用,下列估價原則何者較能掌握其房地價格?
- A先估計重建價格,再以重建後房地價格扣掉重建所花費金額
- B以素地價格估價,並扣除拆除建物費用
- C以比較法估計一般正常未受損價格,再以特殊情況調整
- D無法估價
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第106條，對於受地震損害經鑑定無法居住使用之房屋，最適當之估價方式係以素地（空地）價格估價，並扣除拆除建物所需費用，以反映最有效使用下之土地價值（B正確）。 【A、C】題示建物已無使用價值，第106條直接提供素地價值與拆除成本的處理，較切合題意；不代表其他方法在所有不同條件下都沒有估價意義。【D】仍可就土地及拆除負擔估價。依不動產估價技術規則規定,建物殘餘價格率之上限為多少?
- A5%
- B10%
- C15%
- D20%
【正確答案B】本題依考時95年6月12日版不動產估價技術規則第67條第1項，殘餘價格率由全聯會公告；未公告前，得視建物狀況及社會習慣判定，但不得超過10%，故選B。第3項的比率以建物總成本為分母。現行102年12月20日版第1項已改為「並以不超過百分之十為原則」，另增第4項要求考量清理或清除成本；不可把舊版的絕對上限原封當作現行規定。 【A選項錯誤】5%低於規定上限10%，並非規則規定之上限值，故A錯誤。【C選項錯誤】15%超過規定上限10%，故C錯誤。【D選項錯誤】20%超過規定上限10%，故D錯誤。依中華民國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報規定,目前住宅用鋼筋混凝土造房屋之經 濟耐用年限為多少年?
- A35 年
- B40 年
- C50 年
- D60 年
【正確答案C】本題所問的第四號公報「建物經濟耐用年數表」，住宅用鋼筋混凝土造列為50年。100年9月的估價師實務文章已刊載這個用途、構造與年數的對應；101年臺北市都市更新第86次會議紀錄第3頁亦明確指出公報RC建物為50年，與考選部C一致。經濟耐用年數是估價上的年限，不能直接當成建物必須拆除的年齡。 【A、B、D】35、40、60均非題目所指住宅用鋼筋混凝土造的公報年數。不同構造或用途應查各自欄位，不能混用。