一、爭點
（一）甲、乙、丙共有之房屋，甲未經乙、丙同意將之出租於丁，該租賃契約之效力為何？
（二）乙、丙得否依民法第767條對丁主張所有物返還請求權？
（三）甲僱工修復門窗，是否須事先徵得乙、丙之同意？
二、法律依據
（一）民法第820條第1項：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」
（二）民法第820條第5項：「共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。」
（三）民法第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」
（四）民法第821條：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」
（五）民法第425條之1及最高法院實務見解：未經全體共有人同意而出租，租約於共有人間之效力與對承租人之效力應分別觀察。
三、涵攝
（一）甲與丁租賃契約之效力：
1.出租行為性質：將共有物出租於他人，使他人為使用收益，依最高法院74年第2次民事庭會議決議，性質上屬於共有物之「管理行為」（非處分行為），應依民法第820條第1項規定為之。
2.甲之應有部分為三分之一，未達過半數，亦未取得乙、丙之同意，故甲單獨出租之行為，違反第820條第1項。
3.惟租賃契約為「債權契約」，僅生債之效力。最高法院通說認為：未經全體共有人同意之租賃契約，於甲與丁之間仍有效成立（債權行為），僅對其他共有人乙、丙不生效力（管理行為違法）。
4.故甲、丁間之租約有效；丁如不能使用收益（因乙、丙主張返還），得對甲依民法第226條主張債務不履行損害賠償，或依第227條主張不完全給付。
（二）乙、丙對丁之所有物返還請求權：
1.丁基於與甲之租約占有房屋，但因甲之出租行為對乙、丙不生效力，故丁對乙、丙而言，係「無權占有」。
2.依民法第767條第1項，乙、丙得請求丁返還房屋；惟依第821條但書，回復共有物之請求僅得為共有人全體之利益為之，故乙、丙僅能請求丁將房屋返還於甲、乙、丙全體共有人，而非僅返還於乙、丙二人。
3.故乙、丙得對丁主張所有物返還請求權有理由，但聲明應為「將房屋返還於原告及甲」，方屬合法。
（三）甲僱工修復門窗是否須先徵得乙、丙同意：
1.修繕門窗之性質：依民法第820條第5項，共有物之「簡易修繕」及其他「保存行為」，得由各共有人單獨為之，無須其他共有人同意。
2.門窗不牢之修復，係防止房屋進一步損害（如雨水侵入、安全顧慮）之行為，屬「保存行為」之一種；其修復費用通常為小額，亦屬「簡易修繕」之範疇。
3.故甲得單獨為之，無須事先徵得乙、丙之同意。
4.惟其修繕費用，依民法第822條第1項，應由共有人按其應有部分分擔；甲得向乙、丙請求其應分擔之費用。
四、結論
（一）甲、丁間之租賃契約於當事人間有效，僅對乙、丙不生效力。
（二）乙、丙得依民法第767條第1項及第821條，對丁主張所有物返還請求權，但須請求返還於共有人全體。
（三）甲修復門窗為保存行為，依民法第820條第5項得單獨為之，無須先徵得乙、丙同意；惟費用由共有人按應有部分分擔。