CHOICE · 選擇題（共 40 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
何者是地價區段內具代表性,以作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗 地?
- A基準地
- B比準地
- C標準地
- D比較標的
【正確答案B】土地徵收補償市價查估辦法第2條第2款所稱比準地，是地價區段內具代表性、供推估其他土地宗地市價，或查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價的宗地。本題摘取後一用途，名稱為比準地。 【A、C】不是該款定義的名稱。【D】比較標的是估價比較資料的概念，不能取代此查估辦法對比準地的專門定義。不動產租金估計,以估計勘估標的之何種租金為原則?
- A支付租金
- B契約租金
- C實質租金
- D押租金
【正確答案C】依不動產估價技術規則**第130條**：第1項「不動產租金估計，以估計勘估標的之**實質租金**為原則」；第2項「前項所稱實質租金，指承租人每期支付予出租人之租金，**加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數**」。故不動產租金之估計以**實質租金**為原則，C正確。（A支付租金為承租人各期實際支付之金額，未加計押金等運用收益；B契約租金係契約約定之租金；D押租金僅為實質租金之組成部分之一。） 【A】支付租金尚未加上押金等運用收益。【B】契約租金描述約定金額，不是第130條指定的估計原則名稱。【D】押租金本身不是每期租金，其運用收益才是實質租金計算的一部分。建物估價,以何種方法估價為原則?
- A收益法
- B成本法
- C比較法
- D殘餘法
【正確答案B】不動產估價技術規則第108條第1項規定建物估價以成本法為原則；第2項容許其附屬設施一併估計。題目問建物估價的法定原則，因此選成本法。 【A、C、D】不是第108條所定原則；不代表其他適當方法在個案中一概不能參酌。美國第二輪量化寬鬆(QE2)貨幣政策對臺北市不動產市場的影響,於不動產估價中屬於影響價格的 何種因素?
- A一般因素
- B區域因素
- C個別因素
- D特殊因素
【正確答案A】第2條第14款的一般因素，是對不動產市場及價格水準產生全面影響的自然、政治、社會、經濟等共同因素。題示QE2屬總體貨幣政策，其市場影響按此分類屬一般因素；不表示每一地區或每一宗不動產必然有相同漲跌。 【B選項錯誤】「區域因素」係影響特定地區整體環境之因素，如地區交通、公共設施等；QE2為跨越地區的全球性政策，非區域層次之影響。【C選項錯誤】「個別因素」係影響特定宗地或建物本身條件之因素，如面積、形狀、屋齡等；QE2與個別標的本身之物理或權利條件無關。【D選項錯誤】「特殊因素」並非不動產估價技術規則所定之正式因素分類名稱，選項本身即不適用。依不動產估價技術規則之規定,下列何者不是權利估價的範圍?
- A市地重劃
- B農育權
- C區段徵收
- D容積移轉
【正確答案C】第114條列舉權利估價包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換，未列區段徵收。此題問該條的列舉範圍，不是說區段徵收完全不涉及估價。 【A選項錯誤】「市地重劃」係不動產估價技術規則**第114條**明文列舉之權利估價項目，屬權利估價範圍。【B選項錯誤】「農育權」為民法第850條之1所定之**獨立用益物權**（在他人土地上為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權），並非地上權之一種；其估價依技術規則第114條列舉，亦屬權利估價範圍。【D選項錯誤】「容積移轉」同為技術規則**第114條**列舉之權利估價項目，屬權利估價範圍。不動產位於路沖,此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素?
- A一般因素
- B區域因素
- C個別因素
- D特殊因素
【正確答案C】依不動產估價技術規則第2條第16款規定，「個別因素」係指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素；宗地之形狀、面積、臨街情形（如路沖、角地）等均屬不動產本身條件。路沖為特定宗地之個別臨街條件，屬個別因素，故C正確。 【A選項錯誤】「一般因素」為對整體不動產市場普遍影響之因素，如總體經濟、貨幣政策等，與特定宗地臨街條件無關。【B選項錯誤】「區域因素」係影響特定地區整體環境之因素，如地區道路連接性；路沖屬特定宗地之個別條件，非區域層次之影響。【D選項錯誤】「特殊因素」非技術規則所定之正式因素分類，不適用於本題情境。建物之殘餘價格率應由何者公告之？
- A內政部地政司
- B不動產估價師公會全國聯合會
- C全國建築師公會
- D內政部營建署
【正確答案B】依不動產估價技術規則第67條第1項：「建物之殘餘價格率應由全聯會公告之，並以不超過百分之十為原則。」所稱全聯會即中華民國不動產估價師公會全國聯合會。另第66條規定，建物經濟耐用年數表亦由全聯會依建物之經濟功能及使用效益，按不同主體構造種類及地區公告之，故B正確。 【A選項錯誤】內政部地政司主管土地登記、地政法規等業務，非公告建物殘餘價格率之法定主管機關。【C選項錯誤】全國建築師公會為建築師之職業公會，非不動產估價相關之公告機關。【D選項錯誤】內政部營建署主管建築管理、住宅政策等業務，非技術規則所定公告建物殘餘價格率之機關。不動產估價,應切合何時之價值?
- A價格日期當時
- B交易日期當時
- C交換日期當時
- D登記日期當時
【正確答案A】依不動產估價技術規則第6條第1項規定：「不動產估價，應切合價格日期當時之價值。」同規則第2條第7款並將「價格日期」定義為表示不動產價格之基準日期。因此估價結果應反映價格日期當時之價值，故A正確。 【B、C、D】交易、交換或登記日期都不是第6條指定的基準名稱。個案可能與價格日期同日，但不能因此取代「價格日期」的法定概念。有一建物耐用年限 40 年,年限屆滿時之殘餘價格率為 10%,若以定額法計算折舊額,則每年之折 舊率為:
- A2%
- B2.25%
- C2.5%
- D2.75%
【正確答案B】依不動產估價技術規則第68條所列等速折舊路徑，採定額法計算，每年折舊率＝（1－殘餘價格率）÷耐用年限＝（1－10%）÷40年＝90%÷40＝2.25%，故B正確。 【A選項錯誤】2%之計算未正確套用定額法公式，且與耐用年限40年、殘餘率10%之參數不符。【C選項錯誤】2.5%係誤以（1－0%）÷40＝2.5%計算（殘餘率誤設為0%），未扣除殘餘價格率10%。【D選項錯誤】2.75%無法由正確公式（90%÷40）導出，係計算錯誤。某一不動產於 103 年 3 月 1 日的正常價格為 1000 萬元,綜合市場調查並參考不動產價格指數,得知 103 年 3 月 1 日至 103 年 4 月 1 日期間價格上漲一成,在其他條件不變情況下,請問 103 年 4 月 1 日的正常 價格為何?
- A900 萬元
- B909 萬元
- C1100 萬元
- D1111 萬元
【正確答案C】上漲一成是以3月1日1000萬元為基數增加10%，4月1日價格＝1000×(1＋0.1)＝1100萬元。這是第19條第2款價格日期調整的概念，其他條件依題意保持不變。 【A】是下跌10%。【B、D】不是由1000萬元上漲10%的結果；不能把上漲還原與向後調整混用。請問計算建物累積折舊額,下列何者不屬於不動產估價技術規則規範之折舊路徑?
- A等速折舊
- B初期加速折舊
- C初期減速折舊
- D後期減速折舊
【正確答案D】第68條第1項列出的折舊路徑為等速折舊、初期加速折舊、初期減速折舊。D的「後期減速折舊」不是條文列出的名稱。 【A、B、C】均為第68條明列路徑。此題辨認法定分類名稱；初期加速的方法可能在後期每年折舊較少，不能把這種現象另當作法定第四類。確認勘估標的狀態時,應至現場勘察之事項,何者有誤?
- A確定勘估標的內容
- B確認勘估標的之基本資料及權利狀態
- C調查勘估標的及比較標的之使用現況
- D確認影響價格之各項資料
【正確答案A】第9條第1款把「勘估標的內容」列在確定估價基本事項；第13條則規定現場勘察確認基本資料及權利狀態、調查標的使用現況、確認影響價格資料等。A對應第9條的程序分類，非第13條列舉的勘察事項。這不表示現場可忽略確認標的範圍。 【B、C、D】分別對應第13條第1項第1、2、3款。比較標的與勘估標的間能成立替代關係,且其價格互為影響之最適範圍,稱之為:
- A近鄰地區
- B類似地區
- C共同生活圈
- D同一供需圈
【正確答案D】依不動產估價技術規則**第2條第11款**：「**同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍。**」故D正確。（同條第12款「近鄰地區」指勘估標的或比較標的周圍供相同或類似用途之不動產所形成同質性較高之地區；第13款「類似地區」指同一供需圈內、近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區。） 【A】第2條第12款：勘估標的或比較標的周圍、供相同或類似用途且同質性較高的地區，不限以勘估標的為中心。【B】同條第13款：同一供需圈內、近鄰地區以外，與勘估標的使用性質相近的其他地區。【C】不是第2條第11款的定義名稱。依不動產估價技術規則之規定,不動產估價師應經常蒐集何者之相關交易、收益及成本等案例及資料, 並詳予求證其可靠性?
- A勘估標的
- B比較標的
- C買賣標的
- D估價標的
【正確答案B】依不動產估價技術規則**第4條第1項**：「不動產估價師應**經常蒐集比較標的相關交易、收益及成本等案例及資料，並詳予求證其可靠性**。」同條第2項並定該等資料得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、地政機關、金融機構、公有土地管理機關、司法機關、媒體或有關單位蒐集之。故B正確。（第24條規範的是區域因素及個別因素差異之調整方法。） 【A選項錯誤】「勘估標的」係每次委託估價之對象，雖需蒐集其資料，但技術規則明定應「經常蒐集」者為比較標的之案例，以供比較估價使用。【C選項錯誤】「買賣標的」並非技術規則之法定用語，規則使用「比較標的」一詞，非「買賣標的」。【D選項錯誤】「估價標的」易與勘估標的混淆，技術規則第4條明確規定應蒐集「比較標的」，非「估價標的」之案例資料。農場或牧場之估價,以何種方法估價為原則?
- A收益法
- B成本法
- C比較法
- D殘餘法
【正確答案C】第93條規定農場或牧場估價以比較法為原則。沒有買賣實例時，可用附近土地價格為基礎，考量位置、形狀、地形、土壤特性及利用狀況等差異，比較推估。 【A、B、D】不是第93條所定原則方法。勿把農場土地估價與第109至111條的農作改良物估價混淆。財政部目前正在研擬合理課稅方案,擬將房地合一課稅並納入實價課稅精神。此屬於影響不動 產價格之何種因素?
- A特殊因素
- B個別因素
- C區域因素
- D一般因素
【正確答案D】依第2條第14款，稅制政策屬對市場及價格水準產生全面影響的一般因素。題目的「目前正在研擬」是103年考試的時間背景，不是現今房地合一稅仍未施行的敘述。 【A選項錯誤】「特殊因素」非技術規則所定之正式因素分類名稱，不適用。【B選項錯誤】「個別因素」係影響特定宗地或建物本身條件之因素，稅制改革屬全國性政策，非個別標的之條件差異。【C選項錯誤】「區域因素」係影響特定地區之因素；房地合一課稅為全國性政策，影響層面超越特定地區，應歸屬一般因素。依不動產估價技術規則規定,下列有關總成本中廣告費之敘述,何者正確?
- A計算營造或施工費應考量廣告費
- B廣告費按營造或施工費乘以相關費率計算
- C廣告費之相關費率應由不動產估價師公會全國聯合會定期公告之
- D廣告費視勘估標的之性質,於成本估價時應予計入
【正確答案C】依不動產估價技術規則**第61條**：「**廣告費、銷售費、管理費及稅捐，應按總成本乘以相關費率計算，相關費率應由全聯會定期公告之。**」（全聯會即中華民國不動產估價師公會全國聯合會。）故C正確。（第102條規範的是實際建築使用容積率超過法定容積率之房地估價，與廣告費無關。） 【A選項錯誤】依**第52條第1項**，總成本之項目為營造或施工費、規劃設計費、**廣告費、銷售費**、管理費、稅捐及其他負擔、資本利息、開發或建築利潤——廣告費與營造或施工費係**並列之獨立項目**，計算營造或施工費時不含廣告費。【B選項錯誤】依**第61條**，廣告費應按「**總成本**」乘以相關費率計算，**並非按營造或施工費**計算，B之計算基礎錯誤。【D選項錯誤】依**第62條**，廣告費、銷售費、管理費、稅捐及開發或建築利潤，視勘估標的之性質，於成本估價時**得不予計入**，並非「應予計入」。下列有關收益法之敘述,何者有誤?
- A保險費可計入總費用之推算
- B地價稅或地租可計入總費用之推算
- C營運性不動產者,不可加計營運費用
- D有效總收入減總費用即為淨收益
【正確答案C】第38條第1項明定營運性不動產「並應加計營運費用」，C寫成不可加計，與條文相反。 【A、B敘述正確】保險費、地價稅或地租均在第38條列示。【D敘述正確】有效總收入扣除總費用後得到淨收益，對應第34條的收益法推算程序。依不動產估價技術規則規定,下列有關勘估標的試算價格之敘述,何者有誤?
- A試算價格之間差距達百分之二十以上者,應排除該試算價格之適用
- B試算價格間的差距,以高低價格之差除以各價格平均值計算
- C試算價格應就價格偏高或偏低者加以重新檢討
- D經檢討確認適當合理者,始得作為決定比較價格之基礎
【正確答案B】本題問「何者有誤」。依不動產估價技術規則**第26條第2項**：「前項所稱百分之二十以上之差距，指**高低價格之差除以高低價格平均值**達百分之二十以上者。」分母係「**高低價格**平均值」（即最高價格與最低價格兩者之平均），而非「各價格平均值」（全部試算價格之平均）。B將分母寫成「各價格平均值」，與條文不符，故B有誤，為本題答案。（第33條係收益法中客觀淨收益之規定，與試算價格差距之計算無關。） 【A選項敘述正確】依第26條第1項後段，檢討後試算價格之間差距仍達**百分之二十以上**者，應排除該試算價格之適用，A與條文相符，非本題答案。【C選項敘述正確】依同項前段，試算價格應就價格**偏高或偏低者重新檢討**，C與條文相符。【D選項敘述正確】依同項中段，經檢討**確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎**，D與條文相符。甲以 2000 萬元(比市場行情低二成的價格)買了一戶公寓,請問該公寓之市場行情是多少?
- A1600 萬元
- B2200 萬元
- C2400 萬元
- D2500 萬元
【正確答案D】設市場行情為P，甲以低於市場行情二成（即八折）購入，成交價2,000萬元，故2,000＝P×（1－20%）＝P×80%，P＝2,000÷0.8＝2,500萬元，故D正確。 【A選項錯誤】1,600萬元係以2,000×80%計算，方向相反（將成交價再打折），計算有誤。【B選項錯誤】2,200萬元係以2,000×（1＋10%）計算，沒有依成交價等於市場價80%的關係還原；即使還原九折，也應除以0.9而非乘1.1。【C選項錯誤】2,400萬元係以2,000×（1＋20%）計算（在成交價上加回20%），但正確邏輯應為2,000÷（1－20%）＝2,500萬元，折扣之基數為市場行情P，而非成交價2,000萬元。依不動產估價技術規則規定,請問比較法應進行比較、分析及調整之項目為何?○1 情況調整 ○2 價 格日期調整 ○3 一般因素調整 ○4 區域因素調整 ○5 個別因素調整 ○6 價格調整
- A○1 ○2 ○3 ○4
- B○1 ○2 ○4 ○5
- C○1 ○2 ○3 ○4 ○5
- D○1 ○2 ○3 ○4 ○5 ○6
【正確答案B】第21條第2項的試算價格經過四類調整：情況、價格日期、區域因素、個別因素，對應①②④⑤。一般因素的影響可反映在相關分析及日期調整，但不是另列一項一般因素調整；「價格調整」也不是第五類專名。 【A】缺個別因素而多列一般因素。【C、D】加入法定四類以外的名稱。某一屋齡 20 年的 40 坪建物,經調查,其目前之重置成本為每坪 10 萬元,假設其經濟耐用年數 為 50 年,殘餘價格率為 10%,請問其建物成本價格為何?
- A184 萬元
- B216 萬元
- C240 萬元
- D256 萬元
【考選部答案D；等速折舊是本題計算前提】若採等速折舊法，重置成本40坪×每坪10萬元＝400萬元；殘值率10%，殘值40萬元；50年可折舊360萬元，已使用20年折舊360×20÷50＝144萬元；成本價格400－144＝256萬元。 B的216萬元是剩餘可折舊額，漏加40萬元殘值；C的240萬元把全部成本按剩餘年限折舊，沒有保留殘值；A亦非本題等速折舊（定額法）結果。考時估價技術規則第68條第1項規定，建物累積折舊額之計算應視建物特性及市場動態，選擇屬於等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊路徑之折舊方法；本題以等速折舊計算，得D。依路線價法之基本原理,假設其他條件均相同,一宗土地愈接近街道部分,其價值:
- A愈低
- B不受接近街道之影響
- C愈高
- D不變
【正確答案C】路線價法的臨街深度原理，是在其他條件相同下，靠近街道部分的可及性及使用效益較高，往宗地內部遞減。臺中市100年1月24日歷史版「繁榮街道路線價區段宗地地價計算原則」第五點的深度指數可作為說明此原理的例子。這是本題路線價方法的前提，仍須按土地用途、條件及適用地區規定判斷。 【A】方向相反。【B、D】忽略本題要求考慮的臨街深度差異。依不動產估價技術規則,有關試算價格調整率之限制,何者正確?
- A區域因素調整之價格調整率不得大於百分之十五
- B情況調整之價格調整率不得大於百分之十五
- C價格日期調整之價格調整率不得大於百分之十五
- D情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率不得大於百分之十五
【正確答案A】第25條規定區域因素調整、個別因素調整，以及兩者內任一單獨項目的調整率，若大於15%應排除比較標的；情況、日期、區域、個別的總調整率門檻則為大於30%。標的性質或區位特殊、缺乏交易資料，且報告敘明者另有例外。 【B、C】第25條沒有對情況或價格日期調整各自設定15%門檻。【D】四類總調整率的門檻是30%，不是15%。不動產位於路角地,雙面採光,此於不動產估價中屬於影響價格之何種因素?
- A特殊因素
- B個別因素
- C區域因素
- D一般因素
【正確答案B】依不動產估價技術規則第2條第16款，「個別因素」係指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素。路角地及雙面採光都是該不動產本身的臨街、採光條件，屬個別因素，故B正確。 【A選項錯誤】「特殊因素」非技術規則所定之正式因素分類名稱，不適用。【C選項錯誤】「區域因素」係影響特定地區整體條件之因素，路角地屬個別宗地本身之條件，非區域整體性影響。【D選項錯誤】「一般因素」係對整體市場普遍影響之因素，宗地之角地條件屬個別條件，與一般性總體因素無關。捷運於某不動產附近設站,該不動產價格因而提高,此屬於何種估價原則?
- A供需原則
- B競爭原則
- C替代原則
- D外部性原則
【正確答案D】捷運在附近設站是標的不動產外部環境的改善；題示因此增加的價格，最直接對應外部性原則。這是估價理論的分類，並非技術規則第15條的條文定義。 【A】設站也可能增加需求，不能說供需完全無關，但題目強調的是外部公共建設帶來的效益。【B】未描述競爭者進入等機制。【C】未描述可替代不動產對價格的制約。有一畸零地之地主擬購買鄰地合併開發,委託不動產估價師評估購買價格,此價格種類為何?
- A正常價格
- B限定價格
- C特定價格
- D特殊價格
【正確答案B】第2條第2款第2目明列「以不動產合併為目的」所形成的限定價格。畸零地地主為合併開發而購買鄰地，符合此項估價目的。 【A】本題指定合併目的，應按限定價格條件評估。【C】特定價格定義在第2條第3款，不能取代本題已明列的合併情境。【D】特殊價格在同條第4款，以不具市場性為分界，本題沒有這項條件。依不動產估價技術規則規定,於收益法之建物折舊提存費,得依下列何種方式計算?1等速折舊型2初 期減速折舊型3初期加速折舊型4償債基金型
- A○1 ○4
- B○2 ○3
- C○1 ○2 ○3
- D○1 ○2 ○3 ○4
【正確答案A】102年12月20日增訂第40條之1，建物折舊提存費得用等速折舊型或償債基金型計算，對應①④。前者為C×(1－s)/N；後者為C×(1－s)×i/[(1＋i)^N－1]，C為總成本、s為殘餘價格率、i為自有資金計息利率、N為經濟耐用年數。 【B、C、D】把第68條累積折舊路徑與第40條之1收益法折舊提存費的兩種計算方式混在一起。不動產估價作業程序中應確定之基本事項為:
- A委託人
- B勘察日期
- C估價費用
- D估價條件
【正確答案D】第9條的估價基本事項包括標的內容、價格日期、價格種類及條件、估價目的。D估價條件對應其中第3款。 【A】委託人資料雖重要，但不是本條四款名稱。【B】勘察日期不等於價格日期。【C】作業經費屬第10條估價計畫事項，非第9條基本事項。有一棟七層建物,一層一戶,每戶面積皆相同,一樓每坪 100 萬元,七樓每坪 75 萬元,若七樓之樓層別 效用比為 150%,則一樓之樓層別效用比為何?
- A100%
- B125%
- C175%
- D200%
【正確答案D】樓層效用比必須使用相同基準。七樓75萬元對應150%，共同基準單價＝75/1.5＝50萬元；一樓效用比＝100/50＝2＝200%。也可直接算150%×100/75＝200%。第98條涉及樓層效用調整，但本題數值來自比例關係。 【A、B、C】均不符合兩層單價比100:75等於效用比的關係。50萬元是共同基準，不是七樓的正常價格，也不是以一樓100萬元作基準。下列有關影響不動產價格的因素,何者屬區域因素?
- A地區主要道路的連接性
- B臨接道路寬度
- C臨街寬度
- D宗地臨街情形
【正確答案A】依不動產估價技術規則第2條第15款規定，「區域因素」指影響近鄰地區不動產價格水準之因素；交通運輸條件、地區主要道路連接性等影響某地區整體可及性之條件，即屬區域因素，故A正確。 【B選項錯誤】「臨街道路寬度」係指勘估標的直接面臨街道之寬度，為影響特定宗地之個別因素，而非區域整體條件。【C選項錯誤】「臨街寬度」係指宗地面臨街道之寬度，屬特定宗地之個別條件，非區域因素。【D選項錯誤】「宗地臨街情形」（如角地、路沖等）為特定宗地本身之個別條件，屬個別因素。下列有關耐用年數之敘述,何者有誤?
- A建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者,於計算折舊時不予提列
- B建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主
- C建物經濟耐用年數表由不動產估價師公會全國聯合會公告之
- D物理耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數
【正確答案D】本題問「何者有誤」。依不動產估價技術規則**第65條**：第2項「**經濟耐用年數**指建物因**功能或效益衰退至不值得使用**所經歷之年數」；第3項「**物理耐用年數**指建物因**自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用**所經歷之年數」。D所述「物理耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數」，實為**第2項「經濟耐用年數」**之定義，兩者張冠李戴，故D有誤，為本題答案。（第44條係土地收益價格之計算式，與耐用年數無關。） 【A選項敘述正確】依第**67條第2項**，建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提列，A與條文相符，非本題答案。【B選項敘述正確】依第**65條第1項**，建物折舊額計算應以**經濟耐用年數**為主，必要時得以物理耐用年數計算，B與條文相符。【C選項敘述正確】依第**66條**，建物經濟耐用年數表由**全聯會**（不動產估價師公會全國聯合會）依建物之經濟功能及使用效益，按不同主體構造種類及地區公告之，C與條文相符。依不動產估價技術規則規定,下列有關總成本中規劃設計費之敘述,何者正確?
- A規劃設計費按縣(市)政府發布之建築師酬金標準表計算之
- B規劃設計費按縣(市)政府發布之建造執照工程造價表計算之
- C規劃設計費按實際營造施工費之百分之二至百分之五推估之
- D規劃設計費率由不動產估價師公會全國聯合會定期公告之
【正確答案B】第57條規定規劃設計費可按內政部所定建築師酬金標準表及地方政府建造執照工程造價表計算，或按實際營造施工費2%至3%推估。B提到的地方工程造價表是法定依據之一；不是只看造價表便自動得到全部設計費。 【A】建築師酬金標準表的制定機關應為內政部，非縣市政府；不能說該表完全不是法源。【C】比例是2%至3%，非2%至5%。【D】第57條並未規定本項費率由全聯會定期公告，不可與第61條混淆。老舊公寓外牆進行更新,該公寓之價格因此增加,此屬於何種估價原則?
- A供需原則
- B替代原則
- C貢獻原則
- D外部性原則
【正確答案C】「貢獻原則」係指不動產之某一構成部分（改良或修繕）對整體不動產價格之貢獻程度。老舊公寓外牆更新後，因改善建物外觀及居住條件，使整體不動產價格提升，正是該改良項目「貢獻」於整體價值之體現，故屬貢獻原則，C正確。 【A】修繕仍可能影響市場需求，但題目著重某項改良對整體價值的增加，最直接對應貢獻原則。【B】不是在比較替代標的。【D】此題是本公寓構成部分的改良，不是附近外部設施改變。請問「附有建物之宗地估價,應考慮該建物對該宗地價格造成之影響。但以素地估價為前提並 於估價報告書敘明者,不在此限。」中,但書之規定屬於何種類型之估價?
- A獨立估價
- B部分估價
- C正常估價
- D限定估價
【正確答案A】第86條但書容許以素地為前提、在報告敘明後，忽略既有建物對宗地的影響。102年修正理由明確稱此為「獨立估價」概念，故選A。 【B】部分估價保留結合狀態的影響，再估其一部分，與本題忽略建物的前提不同。【C、D】正常或限定價格屬價格種類的區分，不是此項估價範圍前提的名稱。一區分所有建物進行權利變換估價時,經調查其素地總價為 5000 萬元、總成本為 3000 萬元、營 造或施工費單價為 20 萬元、累積折舊率為 80%、全棟建物面積為 100 坪,請問其基地價值比率為 何?
- A63%
- B71%
- C89%
- D93%
【正確答案D】依不動產估價技術規則**第125條第2項**，權利變換前為區分所有建物者，其**基地價值比率**之公式為：
基地價值比率 ＝ 素地單價×基地總面積 ÷〔素地單價×基地總面積 ＋ （營造或施工費單價 ×（1－累積折舊率）× 全棟建物面積）〕
代入題示數據（分子之「素地單價×基地總面積」即題給之**素地總價5,000萬元**）：
分母中之建物部分 ＝ 20萬元／坪 ×（1－80%）× 100坪 ＝ 20×0.2×100 ＝ **400萬元**
基地價值比率 ＝ 5,000萬 ÷（5,000萬＋400萬）＝ 5,000 ÷ 5,400 ≒ **92.6%**
四捨五入約為**93%**，故D正確。
（提醒：題示之「總成本3,000萬元」為干擾項，本公式不使用；公式所用者為**營造或施工費單價**、**累積折舊率**與**全棟建物面積**。本題依103年考時適用的102年12月20日版本核對。）某甲擬投資購買一不動產,預計每年可以獲得 10 萬元淨收益,第三年年底預計可以 200 萬元出 售,假設折現率為 5%,請問合理的價格約為多少?
- A173 萬元
- B200 萬元
- C227 萬元
- D232 萬元
【正確答案B】依不動產估價技術規則第31條（折現現金流量分析法）規定，設折現率為5%，每年淨收益10萬元，第3年年底以200萬元出售：
PV ＝ 10÷(1.05)¹ ＋ 10÷(1.05)² ＋ (10＋200)÷(1.05)³
＝ 9.524 ＋ 9.070 ＋ 210÷1.157625
＝ 9.524 ＋ 9.070 ＋ 181.406
≈ 200萬元，故B正確。 【A】僅將期末出售價200/1.05³折現約172.77萬元，漏算三年租金淨收益。【C、D】不符合題示三期現金流的折現加總；不能臆測為未折現的230萬元或其他未列算式。甲向其好友乙承租房屋乙棟,約定每月租金為 25,000 元,此租金低於合理租金 5,000 元,押金為 2 個月租金,押金運用收益率 2%。請問該房屋每年之支付租金為何?
- A361,000 元
- B360,000 元
- C301,000 元
- D300,000 元
【正確答案D】題目問實際約定的支付租金：25,000×12＝300,000元。依不動產估價技術規則第130條，押金運用收益與支付租金是不同項目。押金收益為25,000×2×2%＝1,000元，若另算實質租金才加入。本題沒有問合理市場租金，不能改用30,000×12。 【A選項】361,000元混合市場租金360,000元與題示實際押金收益1,000元，不是支付租金。【B選項】360,000元是以合理月租30,000元計算的年租，非本契約實付年租。【C選項】301,000元加入押金收益，是在題示無其他項目下的實質租金，非所問支付租金。下列對不動產市場之描述何者有誤?
- A產品異質性
- B人為干預多
- C為完全競爭市場
- D交易成本高
【正確答案C】不動產市場具有產品異質性高、交易資訊不透明、交易成本高、政府人為干預多等特性，為典型之「不完全競爭市場」。C選項稱「為完全競爭市場」，與不動產市場特性相悖，故C之敘述有誤，為本題應選之答案。 【A選項敘述正確】不動產因位置固定、條件各異而具高度異質性，「產品異質性」描述正確。【B選項敘述正確】不動產市場受政府法規、都市計畫、稅賦政策等多方管制，「人為干預多」描述正確。【D選項敘述正確】不動產交易涉及仲介費、代書費、稅費等多項費用，「交易成本高」描述正確。運用收益法進行不動產估價時,下列何者可列入費用項目估計?
- A改良性資本支出
- B保險費
- C貸款債務利息
- D所得稅
【正確答案B】依不動產估價技術規則**第38條第1項**：「勘估標的總費用之推算，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括**地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費**等。其為營運性不動產者，並應加計營運費用。」**保險費**為條文明列之總費用項目，故B正確。 【A】改良性資本支出不當作本題當期一般營運費用；不能推廣成現金流評估永不考慮資本支出。【C】在此評估不動產本身營運收益的口徑，不扣個別投資人的貸款債務利息。【D】本題採所得稅前的不動產收益口徑，不扣業主所得稅。