104 年 全科考題

104 年 不動產經紀人 各科入口

104 年不動產經紀人考了什麼

申論題完整題幹如下（點看 LandExam 原創擬答全文）；選擇題各科節錄前 5 題，完整 180 題詳解在各科頁。

民法概要

• 申論一、 A建地面積130坪，乙為A地所有權人，於民國(下同)101年7月26日委由甲不動產經紀人代為尋找買主，甲乙簽訂專任委託銷售契約約定：「……二、委託底價：每坪20萬元(合計2,600萬元)；三、服務費：超過每坪20萬元以上，均算為『服務費』予甲；四、委託期限：自101年7月26日至101年10月25日止……」甲於101年8月26日找到丙願意以每坪21萬元購買，乙丙雙方碰面後，乙表示要先塗銷A地原有的抵押權登記，再與丙約期簽約。之後，一直到101年10月25日前止，乙均以抵押權登記尚未塗銷為理由，拒絕簽約。102年2月25日後乙丙雙方合意辦理A地所有權移轉登記完畢，而買賣價格即為每坪21萬元。甲發現後即起訴，請求乙給付130萬元服務費，請問有無理由？(25分) 看題解 →
• 申論二、 乙企業向甲銀行申請企業貸款5,000萬元，乙提供其所有的A素地為擔保，設定抵押權給甲，甲同意貸款，但要求乙同意將A素地同時設定地上權給甲，然而就設定地上權的契約，並未約定權利金或地租的給付。請問雙方設定抵押權與地上權的效力？(25分) 看題解 →
• 選擇甲與乙通謀虛偽意思表示，將甲所有之A地賣予乙並移轉登記為乙所有。嗣後乙擅自將A地出賣丙，並完成移轉登記，惟丙不知甲、乙通謀虛偽意思表示之事。下列敘述，何者正確？ 看答案詳解 →
• 選擇承上題，嗣後丙將A地又賣給丁，並完成移轉登記。A地之所有權應屬何人？ 看答案詳解 →
• 選擇甲對乙表示，如不贈與家傳骨董，即告發其走私之事，乙被迫贈與之。該贈與契約效力為： 看答案詳解 →
• 選擇下列契約，何者不得聲請法院撤銷？ 看答案詳解 →
• 選擇甲授權乙為代理人，由乙代為與丙協議及締結房屋買賣事宜。下列敘述，何者正確？ 看答案詳解 →
• 看「民法概要」全部 42 題與完整解析 →

不動產估價概要

• 申論一、最近國內房地產市場呈現不景氣狀況，此一現象在不動產估價原則來說是屬於那一種原則？對於不動產估價工作來說，需要掌握那些不動產估價原則？請詳述說明之。 看題解 →
• 申論二、不論是收益法或是成本法在房地產收益價格估計時都扮演著重要的角色，當估價時，勘估標的如果包含建物應加計建物之折舊提存費，請問要如何計算建物的折舊提存費？又勘估標的在估價時，對於其營造或施工費要如何估計？請分別論述之。 看題解 →
• 選擇比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以那一種方法為原則？ 看答案詳解 →
• 選擇下列何者最適合說明建築物預期的耐用年數期滿時，欲廢棄之資產價值？ 看答案詳解 →
• 選擇下列有關不動產市場與一般商品市場比較的敘述，何者正確？ 看答案詳解 →
• 選擇下列有關影響近鄰地區不動產價格水準之區域因素的敘述，何者錯誤？ 看答案詳解 →
• 選擇下列何者不屬於鄰避設施（NIMBY）？ 看答案詳解 →
• 看「不動產估價概要」全部 42 題與完整解析 →

土地法與土地相關稅法概要

• 申論二、經應受補償人以書面同意延期或分期發給。三、應受補償人拒絕受領或不能受領。四、應受補償人所在地不明。(2)土地徵收條例第 22 條第 5 項：徵收補償價額經復議、行政救濟結果有變動或補償費經依法發給完竣，嗣經發現原補償價額認定錯誤者，其應補償價額差額，應於其結果確定之日起 3 個月內發給之。2.土地法類似規定如下：(1)土地法第 233 條：徵收土地應補償之地價及其他補償費，應於公告期滿後 15 日內發給之。(2)土地法第 237 條第 1 項：直轄巿或縣  (巿)  地政機關發給補償地價及補償費，有左列情形之一時，得將款額提存一、應受補償人拒絕受領或不能受領者。 看題解 →
• 申論二、應受補償人所在地不明者。(三)析論：1.土地徵收，係國家因公共事業之需要，對人民受憲法保障之財產權，經由法定程序予以剝奪，但應給予合理之補償，以填補被徵收人之損失。對被徵收土地之所有權人而言，係為公共利益所受特別犧牲，是補償費之發給不宜遷延過久。故土地法第 233 條及土地徵收條例第 20 條明定補償費應於「公告期滿後 15 日內」發給。2.至於，未於前述法定期限發給之效力為何？土地法未予明定，依司法院院字第 2704 號及大法官釋字第 110 號解釋：「征收土地核准案固應從此失其效力」，土地徵收條例第 20 條爰明定「徵收從此失其效力」，目的在督促徵收機關應嚴格遵守。3.但是，未於前述法定期限發給補償費之情形甚多，並非全可歸責於徵收機關，故對於不可歸責於徵收機關之情形宜列舉明定，土地法規定有兩款，土地徵收條例增訂兩款共四款。4.最後，對於徵收補償價額有異議，於異議依法定程序處理確定後，補償費差額是否應於確定後 15 日內發給？土地法未予明定，易滋爭議，土地徵收條例第 22 條第 5 項則明定「應於其結果確定之日起 3 個月內發給之」，以免因增加補償之數額過於龐大，需動支預備金，或有其他特殊情事等正當原因，致未能於十五日內發給而造成徵收失效。 看題解 →
• 選擇直轄市或縣（市）地政機關為處理土地法有關不動產之糾紛，應設置下列何項委員會？ 看答案詳解 →
• 選擇於共有土地設定下列何種權利，不適用土地法第 34 之 1 規定，以多數決方式行之？ 看答案詳解 →
• 選擇聲請為土地權利變更登記，應由權利人按何種地價的千分之一繳納登記費？ 看答案詳解 →
• 選擇聲請保全關於土地權利移轉或使其消滅之請求權，請求權人得檢附登記名義人之同意書，聲請為 何種登記？ 看答案詳解 →
• 選擇不動產優先購買權，有債權效力與物權效力之分，下列何者屬債權效力之優先購買權？ 看答案詳解 →
• 看「土地法與土地相關稅法概要」全部 42 題與完整解析 →

不動產經紀相關法規概要

• 申論一、不動產經紀人甲任職於A 不動產經紀公司，受好友請託仲介銷售房屋，甲於網路上房屋交易網站刊登銷售該屋之廣告，並刊有甲的聯絡電話。試問甲的仲介行為，依不動產經紀業管理條例規定，應如何進行方為適法？又若屬違法，請說明違反規定之原因為何？ 看題解 →
• 申論二、甲不動產代銷公司委託乙廣告公司，對其所代銷之不動產製作並刊登廣告。為招徠購屋者，甲不動產代銷公司要求乙廣告公司在廣告上載明開車到市中心只要五分鐘；事後購屋者與甲不動產代銷公司對此廣告，產生爭議。試問甲不動產代銷公司與乙廣告公司，依公平交易法之規定，有何責任？請說明之。 看題解 →
• 選擇區分所有建物之型態為五樓有電梯之住宅，依內政部公布之「不動產說明書應記載及不 得記載事項」之規範，將其歸類為下列何者？ 看答案詳解 →
• 選擇依不動產經紀業管理條例規定，領有經紀業營業員證明者，於其證明有效期限屆滿時， 應檢附完成訓練至少多少小時以上之證明文件，向中央主管機關指定之機構、團體重新辦理 登錄？ 看答案詳解 →
• 選擇不動產經紀人員執行業務，下列敘述何者錯誤？ 看答案詳解 →
• 選擇依不動產經紀業管理條例之規定，非不動產經紀業而經營不動產仲介或代銷業務者，應 予處罰，下列敘述何者正確？ 看答案詳解 →
• 選擇甲與乙兩事業結合時，依公平交易法規定，下列那種情況無須向中央主管機關申請許可？ 看答案詳解 →
• 看「不動產經紀相關法規概要」全部 42 題與完整解析 →

國文

• 申論孔子說：「不在其位，不謀其政。」許多人都將這句話奉為保身的圭臬，不去過問自己職掌以外的事。但也有人認為「不在其位，不謀其政。」的態度過於消極。試以「論不在其位不謀其政」為題，作文一篇，闡述看法。 看題解 →
• 選擇「陳太丘與友期行，期日中。過中(甲)不至，太丘舍去，(乙)去後(丙)乃至。」(《世說新語‧方正》) 文中(甲)(乙)(丙)所指稱的主詞，下列選項何者正確？ 看答案詳解 →
• 選擇下列各組「」內的文字，前後意義相同的是： 看答案詳解 →
• 選擇(1)近需《論語》一用，請得便託人帶下，一月內□□不誤(2)辱承邀敘，本當奉陪；唯有要事，未克趨陪，敬請□□(3)日前商談之事，未悉尊意如何？盼即□□，俾安排後續事宜。上列文句缺空處，依序最適合填入的詞語是： 看答案詳解 →
• 選擇農曆新年時，民眾常在家門口張貼春聯。請問下列那一幅對聯的順序正確？ 看答案詳解 →
• 選擇貫雲石〈清江引〉：「若還與他相見時，道個真傳示。不是不修書，不是無才思，遶清江買不得天樣紙。」下列選項何者與本文的意義相近？ 看答案詳解 →
• 看「國文」全部 21 題與完整解析 →

不動產經紀人 必讀法規

把 104 年題目練熟之後