CHOICE · 選擇題（共 40 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時,其調整以那 一種方法為原則?
- A比較法
- B差額法
- C百分率法
- D計量模型分析法
【正確答案C】不動產估價技術規則第24條明定區域及個別因素差異的調整以百分率法為原則，也得採差額法，並於報告書敘明。百分率法按各因素優劣差異評定百分率，再調整比較標的價格。 【A】比較法是整體估價方法。【B】法條容許差額法，但不是本題所問原則；不必虛構只有特殊情形才容許。【D】計量模型可協助推算調整率或額，不是第24條的原則答案。下列何者最適合說明建築物預期的耐用年數期滿時,欲廢棄之資產價值?
- A回收價值(salvage value)
- B清算價值(liquidation value)
- C剩餘價值(residual value)
- D殘餘價值(scrap value)
【正確答案D】考時不動產估價技術規則第67條所稱殘餘價格，是建物於經濟耐用年數屆滿後，所賸餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格；殘餘價格率即該價格占建物總成本之比率，以不超過10%為原則，並不是每棟一律10%；確實無殘餘價格時，於計算折舊時不予提列；計算殘餘價格時並應考量清理或清除成本。建築物耐用年數期滿、欲廢棄時的資產價值，即對應D殘餘價值（scrap value）。 【A、C】本題問的是建築物耐用年數期滿、欲廢棄時的資產價值，與技術規則第67條所稱殘餘價格（建物於經濟耐用年數屆滿後，所賸餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格）直接對應的是D殘餘價值（scrap value），故A回收價值、C剩餘價值不是最適答案。【B】清算的處分情境與耐用年數屆滿不是同一判準，不能只因廢棄就等同清算。【補充】67條所稱殘餘價格率是占建物總成本的比率，與貨幣金額的殘餘價格不是同一量；依同條第4項計算殘餘價格時，還須考量清理或清除成本。下列有關不動產市場與一般商品市場比較的敘述,何者正確?
- A一般商品市場交易成本低,不動產市場交易成本高
- B一般商品市場資訊不完全,不動產市場資訊極為完全
- C一般商品市場經常有人為干預,不動產市場完全沒有人為干預
- D一般商品市場為不完全競爭市場,不動產市場為完全競爭市場
【正確答案A】不動產市場具有不可移動性、異質性、市場局部性、資訊不對稱、交易金額龐大、過戶登記程序繁複等特性，故交易成本（含仲介費、代書費、契稅、印花稅、登記規費等）相對於一般商品市場為高；一般商品標準化程度高、流通便利，交易成本相對較低，故A選項正確。 此為一般市場特性的比較，不表示每一種一般商品都標準化，也不表示每筆不動產交易每一項費用都必然發生。 【B選項錯誤】不動產市場資訊不對稱問題嚴重，並非「資訊極為完全」；反倒是一般商品市場資訊較易取得。【C選項錯誤】不動產市場因涉及土地使用、公共利益等，常受政府政策、稅制、金融管制等人為干預，並非「完全沒有人為干預」。【D選項錯誤】依市場結構分類，不動產市場因標的具獨占性、異質性，屬於不完全競爭市場，並非完全競爭市場。下列有關影響近鄰地區不動產價格水準之區域因素的敘述,何者錯誤?
- A軍事禁限建與使用分區管制,影響不動產價值
- B街道配置與公共設施愈完備,其不動產價值愈高
- C宗地坵塊面臨街道之寬度愈寬,其不動產價值愈高
- D瓦斯、上下水道等公用設備愈完備,其不動產價值愈高
【正確答案C】技術規則第2條第15、16款區分區域因素與個別因素。特定宗地面臨街道的寬度，是就該宗地臨路條件的個別差異而言，非整個近鄰地區共同水準。 【A選項正確】軍事禁限建及使用分區管制屬於行政上之區域管制，影響整個區域之不動產價值。【B選項正確】街道配置與公共設施完備度屬於公共建設條件，是影響近鄰地區整體價格水準之區域因素。【D選項正確】瓦斯、上下水道等公用設備之普及完備程度，係影響該區域整體生活機能與不動產價值之區域因素。 各種設施對價格的影響仍須按用途與市場需求判斷，本題是在辨認區域與個別層次，不是主張任何道路或設施愈大一律愈貴。下列何者不屬於鄰避設施(NIMBY)?
- A公園
- B監獄
- C變電廠
- D垃圾掩埋場
【正確答案A】鄰避設施指居民因預期污染、噪音或安全等不利影響，而不願設於住處附近的設施。就四個選項的一般情境，公園較常提供休憩與環境效益；監獄、變電廠、垃圾掩埋場較易引起鄰避反應，因此選A。不能由此認定所有公園必然漲價，或把居民疑慮當作每種危害已經證實。 【B、C、D】分別可能涉及治安、電力設施安全及污染等居民疑慮，屬本題典型鄰避情境。影響幅度應按具體設施及市場證據評估。房地合一課稅的相關法案,已經立法院三讀通過,總統公布,並訂於 2016 年 1 月 1 日實施,其對不動產 市場之影響是屬於下列何種因素?`
- A一般因素
- B個別因素
- C特殊因素
- D區域因素
【正確答案A】影響不動產價格之因素分為一般因素、區域因素及個別因素三類。一般因素指影響全國或廣大地區不動產價格水準之共通因素，包括政治、經濟、社會、自然、行政及財稅等政策性因素。房地合一課稅制度係由政府透過立法程序，在全國範圍內對不動產交易所得課稅之稅制改革，影響全國不動產市場買賣行為，故屬於一般因素中之行政（稅制）因素。 定義依第2條第14款，是對市場及價格水準發生全面影響的共同因素。 【B選項錯誤】個別因素指影響特定不動產自身價格之因素，如面積、形狀、臨路等，不適用於全國性稅制。【C選項錯誤】特殊因素並非估價技術規則所定義之標準因素分類。【D選項錯誤】區域因素影響範圍限於近鄰地區或同一供需圈，房地合一稅影響全國，並非區域性因素。下列有關比較法估價時之區域分析的敘述,何者正確?
- A類似地區係指同一供需圈內,近鄰地區內與勘估標的使用性質相近之地區
- B同一供需圈係指比較標的與勘估標的間能成立貢獻關係,且其價格互為影響之最適範圍
- C近鄰地區係指勘估標的或比較標的周圍,供相同或類似用途之不動產,形成異質性較高之地區
- D區域分析是要分析判定對象不動產屬於何種地區,有何特性,其對該地區內之不動產價格形成有何影 響等
【正確答案D】區域分析是先判定勘估標的所屬地區及其特性，再分析區域因素如何影響當地不動產價格。這是對估價分析工作的學理說明；第2條定義同一供需圈、近鄰地區、類似地區及區域因素，第11條第2款要求蒐集影響價格的一般、區域及個別因素，並未在第2條另列「區域分析」的定義。D符合此分析目的。 【A】第2條第13款是同一供需圈內、近鄰地區以外而使用性質相近的其他地區，不是近鄰地區內。【B】第11款是替代關係，非貢獻關係。【C】第12款為同質性較高，非異質性較高。下列有關不動產估價三大基本方法之敘述,何者正確?
- A比較法運用重置觀點得出比較價格
- B收益法運用投資觀點得出收益價格
- C成本法運用未來成本得出成本價格
- D比較法運用交易觀點得出成交價格
【正確答案B】第28、29、31條以未來客觀淨收益及期末價值等，透過資本化或折現推算收益價格，反映投資觀點。比較法依第18、21條由交易實例調整得比較價格；成本法依第48條由價格日期重建或重置成本扣減折舊等得成本價格。 【A選項錯誤】比較法係以「市場交易」觀點為基礎，運用比較標的成交價格進行調整，並非運用「重置」觀點。【C選項錯誤】成本法係以「重建或重置」觀點，運用「重建（置）成本」減去折舊額求得成本價格，並非以「未來成本」推算。【D選項錯誤】比較法所得之價格稱為「比較價格」，而非「成交價格」；成交價格係指市場上實際交易之價格。如果同一勘估標的運用比較法估價,所得三個試算價格有相當差距時,下列何者是決定其比較價格最好 的方法?
- A取中間值
- B取平均值
- C就價格偏高或偏低者重新檢討
- D賦予 45%、30%、25%加權決定
【正確答案C】技術規則第26條要求對偏高或偏低的試算價格重新檢討，確認合理才作為比較價格基礎；檢討後差距仍達20%以上者排除。20%是高低價差除以兩者平均值。不能先用取中位、平均或任意權重掩蓋差異。 【A選項錯誤】取中間值無法解決差距之根本原因。【B選項錯誤】取平均值會將偏誤之試算價格納入計算，影響估價合理性。【D選項錯誤】機械式賦予加權比例（45%、30%、25%）並無客觀依據，且未檢討差距成因，不符技術規則之要求。甲君將其所有一棟透天厝以 1,275 萬元賣給其小舅子,經判斷比正常價格便宜一成五。試問在其他條件不 變下,其正常價格應為多少?
- A1,083.75 萬元
- B1,147.5 萬元
- C1,500 萬元
- D1,416.7 萬元
【正確答案C】便宜一成五表示成交價是正常價格的85%，故正常價格＝1,275÷0.85＝1,500萬元。這是情況調整，分母應用85%，不能把成交價再乘85%。 【A】1,083.75是1,275×85%，方向相反。【B、D】分別誤用九成乘算或九成還原，與15%折讓不符。一比較標的於 102 年 8 月以 1,000 萬元成交,當時的價格指數為 90%;勘估標的價格日期 104 年 8 月當期 之價格指數為 95%。假設其他條件相同,試問該勘估標的經價格日期調整後之價格約為多少?
- A947.37 萬元
- B950.00 萬元
- C1,000.00 萬元
- D1,055.56 萬元
【正確答案D】依不動產估價技術規則第19條第2款的價格日期調整，調整後價格＝1,000×95%÷90%＝1,055.555…萬元，約1,055.56萬元。價格指數上升，應向上調整；原D選項開頭誤為英文字母l，已依官方第2頁影像還原數字1。 【A選項錯誤】947.37萬元約為1,000×90÷95，將指數比例倒置。【B選項錯誤】950萬元等於1,000×95%，漏除原日期指數90%，不是完整日期調整。【C選項錯誤】1,000萬元未反映價格指數變化。依不動產估價技術規則之規定,下列有關比較法個別因素調整及試算價格求取之敘述,何者正確?
- A就勘估標的與比較標的差異進行價格調整時,以差額法為原則
- B就勘估標的與比較標的差異進行價格調整時,以定性分析法為原則
- C偏高或偏低檢討後試算價格間差距仍達百分之十以上者,應排除該試算價格之適用
- D偏高或偏低檢討後試算價格間差距仍達百分之二十以上者,應排除該試算價格之適用
【正確答案D】第26條，偏高偏低試算價格經檢討後仍有20%以上差距，應排除該試算價格；差距以高低價差除以兩者平均值衡量。 【A、B】第24條以百分率法為原則。【C】法定排除差距是20%，非10%。依不動產估價技術規則之規定,以不動產證券化為估價目的,採折現現金流量分析法估價時,各期淨收 益應以下列何者為計算原則?
- A勘估標的之契約租金
- B勘估標的之經濟租金
- C比較標的之契約租金
- D比較標的之經濟租金
【正確答案A】第33條第2項，以不動產證券化為目的採折現現金流量分析法，各期淨收益原則依勘估標的契約租金計算；特殊情況不宜採用並於報告敘明者例外，第3項並規定契約租金未知時以市場經濟租金推估。 【B】是契約租金未知等情形的處理，非本題原則。【C、D】對象須先是勘估標的，非直接取比較標的租金作各期淨收益。某不動產之總收益為 200 萬元,若總費用為總收益的 30%,資本化率為 5%,則該不動產之純收益應為多 少?
- A60 萬元
- B70 萬元
- C130 萬元
- D140 萬元
【正確答案D】費用＝200×30%＝60萬元，純收益＝200－60＝140萬元。5%資本化率是從淨收益換算收益價格時才使用，140÷5%＝2,800萬元不是本題所問。 【A】60萬元是費用。【B、C】不等於200萬元扣30%費用的結果，無須猜測未提供的錯算過程。第 15 題考選部更正：一律給分（A、B、C、D）練這題 →下列有關直接資本化法計算收益價格公式之敘述,何者正確?
- A勘估標的未來平均一年期間之客觀總收益 × 收益資本化率
- B勘估標的未來平均一年期間之客觀總收益 ÷收益資本化率
- C勘估標的過去平均一年期間之客觀總收益 × 收益資本化率
- D勘估標的過去平均一年期間之客觀總收益 ÷收益資本化率
【官方更正：本題一律給分】考選部更正答案認定 A、B、C、D 任一選項均給分。網站已將四個選項全部設為可計分答案，不再以單一選項判錯。 正確公式依第30條為「未來平均一年期間的客觀淨收益÷收益資本化率」。四個選項都寫總收益，另有乘除及過去未來的差別；給分更正不代表四條公式在專業上都正確。下列有關收益法估價程序的排列,何者正確?1計算淨收益 2推算總費用 3計算收益價格 4推 算有效總收入 5決定收益資本化率 6蒐集收入、費用及資本化率等資料
- A561243
- B564213
- C642153
- D652143
【正確答案C】第34條程序為蒐集資料⑥→推算有效總收入④→推算總費用②→計算淨收益①→決定資本化率或折現率⑤→計算收益價格③，故為642153。 【A、B】尚未蒐集資料就先決定率，不符條文順序。【D】未先求有效總收入即計淨收益，且把決定率提前。下列有關收益資本化率決定之敘述,何者正確?
- A依加權平均資金成本方式決定之方法謂之市場萃取法
- B有效總收入乘數法之公式為:淨收益率 ÷有效總收入乘數
- C債務保障比率法之公式為:債務保障比率 × 貸款常數 ÷貸款資金占不動產價格比率
- D選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的,以其淨收益除以價格後,以所得之商數加以比較決定之 方法謂之風險溢酬法
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第43條規定，收益資本化率或折現率之決定方法包含風險溢酬法、市場萃取法、加權平均資金成本法、債務保障比率法及有效總收入乘數法。其中有效總收入乘數法之公式為：淨收益率÷有效總收入乘數，即以比較標的之淨收益占有效總收入之比率（淨收益率），除以有效總收入乘數，求得收益資本化率。本題官方公告正解為B。 【A選項錯誤】依加權平均資金成本方式決定者為「加權平均資金成本法」，並非市場萃取法。【C選項錯誤】債務保障比率法之公式為：債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率，並非除以貸款資金比率。【D選項錯誤】以比較標的淨收益除以價格求商數之方法為「市場萃取法」，並非風險溢酬法。建物估價以求取重建成本為原則,但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者,得採取下列何 種成本替代之?
- A毛胚成本
- B比較成本
- C重置成本
- D總體成本
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第48條第3項規定，建物估價以求取重建成本為原則，但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採重置成本替代之。重建成本係指以與原建物相同材料、設計、施工方法所需之成本；而重置成本則指以價格日期當時建材、技術重新取得相同效用建物所需之成本。當原始材料停產或施工方法已不再使用時，重建成本實務上難以計算，故以重置成本替代。 【A選項錯誤】毛胚成本指未經內部裝修之基本建物成本，非估價技術規則所定之替代成本。【B選項錯誤】比較成本並非不動產估價技術規則所明定之名詞。【D選項錯誤】總體成本非估價技術規則所定之成本類型。營造或施工費,得就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物, 經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整以求取之,下列何者不是其子方法?
- A單位工程法
- B工程造價比較法
- C單位面積比較法
- D單位體積比較法
【正確答案A】題幹是第54條第2款間接法，第56條子方法包括工程造價比較法、單位面積或體積比較法。單位工程法在第55條，是直接法的一種。 【B、C、D】均屬第56條間接法，因此不是要選的排除項。下列有關建物殘餘價格率之敘述,何者正確?
- A建物之殘餘價格率應由全聯會公告之,並以不超過百分之二十為原則
- B建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者,於計算折舊時應酌予推估提列
- C殘餘價格率計算建物殘餘價格時,應考量建物耐用年數終止後所需清理或清除成本
- D殘餘價格率指建物於物理耐用年數屆滿後,其所賸餘之結構材料及內部設備預定出售之價格占建物總 成本之比率
【正確答案C】第67條第4項要求，按殘餘價格率算建物殘餘價格時，考量耐用年數終止後的清理或清除成本。 【A】第1項以不超過10%為原則，非20%。【B】第2項確無殘值者不予提列，非酌予推估。【D】第3項明定經濟耐用年數屆滿，非物理耐用年數。一棟透天厝因緊鄰施工中工地而發生牆壁龜裂現象,估價時最可能將此一情形列為下列何種折舊?
- A功能性折舊
- B物理性折舊
- C經濟性折舊
- D破壞性折舊
【正確答案B】牆壁龜裂是建物實體因外力受損，依第65、68條所區分的物理、功能及經濟因素，最直接屬物理性折舊。原因來自鄰地施工，不會因此自動變成經濟性折舊。 【A】功能性著重效用、配置等不足。【C】經濟性著重市場或外在條件造成價值減損；本題明示的是建物物理損傷。【D】破壞性不是此分類中的獨立種類。下列有關土地開發分析估價程序的排列,何者正確?1計算土地開發分析價格 2估算各項成本及相關 費用 3估算開發後總銷售金額 4確定土地開發內容及預期開發時間 5選擇適當之利潤率及資本利 息綜合利率 6估算開發後可銷售之土地或建物面積 7現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析 8調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料
- A87654321
- B78423651
- C63258741
- D48763251
【正確答案D】第71條依序為確定內容與時間④、調查費用與行情⑧、勘察分析⑦、估可售面積⑥、估總銷售額③、估各項成本②、選利潤率與綜合利率⑤、算土地價格①，即48763251。 【A、B、C】與該條順序不符；尤其總銷售額須在可售面積等條件確認後估算。土地開發分析法之資本利息綜合利率,應依不動產估價技術規則第 58 條及第 59 條規定計算資本利息年 利率,並參考下列那一項公式計算之?
- A資本利息年利率 ×(土地價值比率 +建物價值比率)×1/2 ×開發年數
- B資本利息年利率 ×(土地價值比率 +建物價值比率 ×1/2)×開發年數
- C資本利息年利率 ×(土地價值比率 ×1/2+建物價值比率)×開發年數
- D資本利息年利率 ×(土地價值比率 +建物價值比率)×1/4 ×開發年數
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第79條規定，土地開發分析法之資本利息綜合利率，應參考公式計算：資本利息年利率×（土地價值比率＋建物價值比率×1/2）×開發年數。其中土地價值比率須全期計息，係因土地於開發期間自始至終均有資金占用；而建物部分因施工期間資金係按進度逐步投入，故以建物價值比率乘以1/2估算其平均占用期間。本題官方公告正解為B。 這是法定參考公式；第2項對資本負擔特殊或取得土地後未立即施工者，另容許調整二分之一部分並敘明。 【A選項錯誤】土地及建物均乘1/2不符實務上土地全期計息之原則。【C選項錯誤】土地價值比率乘以1/2反而低估土地資金占用成本。【D選項錯誤】乘以1/4並無合理計算依據，不符技術規則精神。某甲將透天厝出租於某乙使用,雙方約定每月租金為 35,000 元,押金兩個月,定存年利率設為 1.5%,則 下列何者為其一年之實質租金?
- A71,050 元
- B420,000 元
- C421,050 元
- D701,050 元
【正確答案C】依《不動產估價技術規則》第130條，實質租金 = 支付租金 + 押金（保證金）運用收益。計算：每月租金35,000元×12個月＝420,000元；押金2個月＝70,000元；押金運用收益＝70,000×1.5%＝1,050元。故一年實質租金 = 420,000 + 1,050 = 421,050元。 【A】把應返還的押金本金當年租金，且漏掉全年支付租金。【B】漏押金運用收益1,050元。【D】與420,000＋1,050的結果不符。下列何者不是不動產租金估計時應考慮的因素?
- A出租人數
- B使用目的
- C租期長短
- D稅費負擔
【正確答案A】第129條列契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準及其變動、續約與變更條件等。B、C、D均直接列入；出租人數並非該條明列因素，因此按本題選A。 本條另有其他相關因素的概括文字；不能把A理解為不論任何契約或交易條件，出租人數都絕不可能間接影響議約。比較標的在不動產估價技術規則中係指可供與勘估標的間,按情況、價格日期及下列那些因素之差異進 行比較之標的?1區域因素 2一般因素 3經濟因素 4政治因素 5個別因素
- A15
- B25
- C123
- D2345
【正確答案A】第2條第10款的比較標的定義，依情況、價格日期、區域因素及個別因素差異比較，題列符合者是①與⑤。 【B、C、D】將一般、經濟或政治因素代入本款的比較項目，非其用詞；不代表這些因素不影響市場。不動產估價作業程序包含下列 8 項,請問其正確程序為何?1確定估價基本事項 2擬定估價計畫 3確認勘估標的狀態 4蒐集資料 5整理、比較、分析資料 6決定勘估標的價格 7運用估價方法 推算勘估標的價格 8製作估價報告書
- A12345678
- B12435678
- C12345768
- D12435768
【正確答案D】第8條順序為確定事項①→擬計畫②→蒐集資料④→確認狀態③→分析資料⑤→運用方法⑦→決定價格⑥→製作報告⑧，即12435768。 【A、C】把確認狀態移到蒐集資料前。【A、B】把決定價格放在運用方法前。下列那一個區域比較可能符合不動產估價技術規則中所定義與臺北市信義區的不動產具替代關係,且其 價格互為影響之「同一供需圈」?
- A香港上環
- B上海徐家匯區
- C紐約曼哈頓區
- D臺北市大安區
【正確答案D】第2條第11款以可替代且價格互相影響界定同一供需圈。就題列地區，臺北市大安區與信義區較可能有相近需求者及替代物件，故D最適合。 【A、B、C】跨國城市在制度、幣別與生活就業市場上差異較大。供需圈仍須按具體用途及需求分析，不能因此說整個大安區的任何不動產都一定與信義區互為替代。下列有關計量模型分析法之敘述,何者正確?1所蒐集之比較標的需要有相當數量且具代表性 2透過 計量模型分析 3會求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之差異 4用以推算各主要影響價格 因素之調整率及調整額之方法
- A134
- B124
- C123
- D234
【正確答案B】第19條第7款，蒐集相當數量具代表性比較標的，透過模型求出價格因素與比較標的價格的關係式，再推算調整率或額。①②④符合，③錯把關係式說成二者差異。 【A、C、D】均包含③，故不選。下列那幾項條件違反不動產估價技術規則中對應用計量模型分析法之要求?1須蒐集應用計量模型分析 關係式應變數個數五倍以上之比較標的 2計量模型分析採迴歸分析者,其調整後判定係數不得高於零 點七 3截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得小於百分之五
- A僅12
- B僅13
- C僅23
- D123
【正確答案D】第20條：樣本須達關係式自變數個數五倍以上；調整後判定係數不得低於0.7；截距以外各主要因素係數同為零的顯著機率不得大於5%。①把自變數改成應變數，②③都倒轉不等號，三項均錯。 【A、B、C】各漏掉一項錯誤。不得低於是至少0.7，不得大於是至多5%，邊界也應分清。下列對以進行開發為前提之宗地估價,何者正確?1得採土地開發分析法進行估價 2得採收益法進行 估價 3並參酌比較法之評估結果決定其估價額 4並參酌成本法之評估結果決定其估價額
- A13
- B24
- C34
- D12
【正確答案A】技術規則第87條規定，對以進行開發為前提之宗地，得採土地開發分析法進行估價，並參酌比較法或收益法之評估結果決定其估價額。①得採土地開發分析法、③參酌比較法之評估結果，均與條文相符，故選A。②依本條文字，收益法是作為參酌其評估結果的方法，不是本條所定的估價方法；④成本法則未列於本條。 【A】①③不是把兩個估價額相加，也不是法條命令一律取平均，須綜合判斷其資料與適用性。【B、C】④成本法不是87條列明的參酌方法，不能將87條的收益法改成成本法。【D】不能為排除①②便說收益法絕不可運用：14條原則兼採二種以上方法，特殊不能兼採者須在報告敘明。【不同層次】75條另准用比較法或收益法求取開發後銷售單價；這個單價是開發分析的輸入，與87條參酌宗地的估價結果屬不同層次，不能因算單價用了比較法，就當作已另完成宗地的第二套估價。實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價,應以那些部分之現況估價,並敘明法定容積對估值 之影響?
- A以所有實際建築使用部分估價
- B以實際建築使用合法部分再扣除違章建築部分後估價
- C以實際建築使用合法部分估價
- D不論是否合法皆以法定容積率部分估價
【正確答案C】第102條要求以實際建築使用合法部分的現況估價，並敘明法定容積對估值影響。合法既有建築的實際容積可能超過現行法定容積，不能自動當違建或全部切到法定上限。 【A】包含了不合法部分。【B】合法部分已排除違建，不能再從合法部分扣一次。【D】不分合法情況逕用法定容積，不合條文。續訂租約之租金估計,得採下列那些方式為之?1以續訂租約之租賃實例為標的,運用收益法估計之 2勘估標的價格乘以租金收益率,以估計淨收益,再加計必要費用 3以勘估標的原契約租金之淨收益, 就其租金變動趨勢調整後,再加計必要費用 4分析企業經營之總收入,據以估計勘估標的在一定期間 內之淨收益,再加計必要費用。
- A124
- B13
- C僅3
- D34
【正確答案C】第133條第3款規定，以勘估標的原契約租金之淨收益，就其租金變動趨勢調整後，再加計必要費用，與③相符。例如同一年度基準的原淨租金10萬元、趨勢上調5%、必要費用2萬元，算得10×1.05＋2＝12.5萬元；若直接將已含費用的總租金再加費用，會重複計算。此為示範數字，不是原題另有已知條件。 【①】第133條第1款以續訂租約之租賃實例為比較標的，應運用比較法估計，①寫成收益法，不符。【②】②「以勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用」是第132條第2款新訂租約的估計方式；第133條第2款續訂租約則須以勘估標的於價格日期當時之正常價格為基礎，乘以「續租之租金收益率」，二者不同，故②不選。【④】分析企業經營總收入的敘述是第132條第3款新訂租約的方法，不是第133條明列的續租方法。【補充】第133條另有第4款：分析勘估標的原契約租金與市場經濟租金之差額中應歸屬於出租人之適當部分，加計契約租金；本題選項未列此法，選項中符合第133條者僅③。不動產租金估計,以估計勘估標的之實質租金為原則。此處實質租金指包括下列那些收益?1承租人每 期支付予出租人之租金 2押金運用收益 3保證金運用收益 4權利金運用收益
- A僅24
- B1234
- C僅13
- D僅12
【正確答案B】第130條實質租金包括每期支付租金，加押金或保證金、權利金及其他相關運用收益。題列①②③④都屬範圍，故選B。 【A、C、D】均漏列部分收益。押金或保證金計入的是運用收益，不能把應返還的本金直接當租金收入。依土地開發分析法評估不動產價格時,如果開發後預期總銷售金額為 1 億元,適當之利潤率為 10%,開 發所需之直接成本為 5,000 萬元,開發所需之間接成本為 3,000 萬元,開發所需總成本之資本利息綜合利 率為 4%,請問土地開發分析價格為何?(萬元以後四捨五入)
- A741 萬元
- B772 萬元
- C1,091 萬元
- D1,615 萬元
【正確答案A】第81條：土地開發分析價格＝總銷售額÷(1＋利潤率)÷(1＋資本利息綜合利率)－(直接成本＋間接成本)。以萬元計：10,000÷1.10÷1.04－(5,000＋3,000)＝741.2587…，萬元以下四捨五入得741萬元。 【B】若把1.10×1.04誤作1＋0.10＋0.04，會約得772，漏了複合項。【C】1,091約為只扣利潤未扣利息。【D】1,615約為只扣利息未扣利潤。在使用比較法估價時,採用下列那些情況下之交易價格時,應先作適當之調整;該影響交易價格之情況 無法有效掌握及量化調整時,則應不予採用?1張先生因債務人無力償債而承接其抵押給張先生的廠房 2父子間之不動產買賣 3王先生因為移民急賣手上的不動產 4財政部國有財產署標售土地 5臺中 市政府向教育部價購土地
- A僅345
- B12345
- C僅124
- D僅123
【正確答案B】第23條列應先調整的情況：①債權債務影響對應第3款；②親友交易對應第4款；③急賣對應第1款；④⑤公有土地標售、讓售對應第8款。因此五項均應按其影響調整，無法有效掌握及量化時不採。 【A、C、D】均漏掉法條列舉情況。不是說凡屬公有土地實例就絕不能採用，重點是查明情況影響並作調整。當比較標的收益價格為 500 萬元,勘估標的收益價格為 800 萬元,比較標的未來平均一年期間之客觀淨 收益為 48 萬元,勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益為 40 萬元,此時其收益資本化率為何?
- A5%
- B6%
- C8%
- D9.6%
【正確答案A】按題目所問勘估標的的收益資本化率，第30條公式反推為淨收益÷收益價格＝40÷800＝5%。 【D】48÷500＝9.6%是比較標的的比率，不能把兩個標的的收益與價格混用。【B、C】不是勘估標的40÷800的結果。此題是已知價格反推，不是在教市場萃取時忽略比較資料。下列有關土地建築開發之直接成本及間接成本之敘述,何者正確?1直接成本係指營造或施工費 2規 劃設計費、廣告費、銷售費皆為間接成本 3直接成本包含規劃設計費 4間接成本不包含銷售費
- A23
- B12
- C14
- D34
【正確答案B】第76條直接成本是營造或施工費；間接成本包括規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其他負擔。①②正確。 ③把設計費列直接成本、④把銷售費排除間接成本，均與條文相反，故含③④的A、C、D不選。當債務保障比率為 1.3,貸款常數為 0.1,貸款以外的資金占不動產價格比率為 40%時,請問此時收益資 本化率為何?
- A3.1%
- B5.2%
- C6.5%
- D7.8%
【正確答案D】貸款以外資金占價格40%，所以貸款比率為60%。收益資本化率＝債務保障比率1.3×貸款常數0.1×貸款比率60%＝0.078，即7.8%，故選D。 法源為第43條第4款；40%是貸款以外資金比例，須先換算貸款60%。下列何者最適合用來推估不動產租金?
- A殘餘法
- B資本化率法
- C還原利率法
- D差額分配法
【正確答案D】差額分配法對應第133條第4款：分析原契約租金與市場經濟租金的差額中，應歸屬出租人的適當部分，再加契約租金，用以估計續訂租約租金。 【A、B、C】不是本題所列直接對應上述續租調整的方式。這不表示收益價格與租金完全不能互相推估，而是辨認本題方法名稱。