CHOICE · 選擇題（共 40 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
依不動產估價技術規則之規定,公共設施用地及公共設施保留地之估價,以何種方法為原則?
- A收益法
- B成本法
- C比較法
- D土地開發分析法
【正確答案C】依不動產估價技術規則**第97條**：「**公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。**無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。」故以**比較法**為原則，C正確。（第93條規範的是農場或牧場之估價。） 【A、B、D】均不是第97條所定的原則方法。該條另定無買賣實例時，得比較與毗鄰土地的分區、強度差異及價值減損，斟酌毗鄰土地平均價格推算；不應把其他方法一概說成禁止適用。請問國內某大專院校擬購買鄰接學校之土地作為擴校之用,此以合併使用為目的之不動產買賣,係屬下 列何種價格?
- A正常價格
- B限定價格
- C特定價格
- D特殊價格
【正確答案B】第2條第2款，限定價格包括其他權利與所有權合併、不動產合併，以及違反經濟合理性的分割等限定條件。學校購買鄰地為合併擴校，符合不動產合併目的。 【A】正常價格以正常交易條件形成合理價值。【C】特定價格是具有市場性的不動產在特定條件下形成的價值；本題合併目的已明列於限定價格。【D】特殊價格針對不具市場性的不動產。有關特殊價格的敘述,下列何者錯誤?
- A總統府的估價是屬特殊價格
- B無法以貨幣金額表示
- C指對不具市場性之不動產所估計之價值
- D宗教建築物的估價是屬特殊價格
【正確答案B】第2條第4款，特殊價格針對不具市場性的不動產，仍以貨幣金額表示。因此B把不具市場性說成無法以金額表示，敘述錯誤。 【A、D】是本題以特殊用途、不具市場性為前提的例子；不能推成所有宗教用途建物都永遠不能買賣。【C】符合定義。於不動產估價作業程序中,下列何者不屬於「確定估價基本事項」的內容?
- A估價方法
- B價格日期
- C價格種類及條件
- D估價目的
【正確答案A】依不動產估價技術規則第 9 條規定，確定估價基本事項包括：一、勘估標的內容。二、價格日期。三、價格種類及條件。四、估價目的。估價方法屬於估價作業之執行方法，並非基本事項內容。 【B選項錯誤】價格日期為基本事項之一。【C選項錯誤】價格種類及條件為基本事項之一。【D選項錯誤】估價目的為基本事項之一。就住宅用地之估價而言,下列何者非屬影響價格水準之區域因素?
- A公共設施、公益設施等配置狀態
- B噪音、空氣污染、土壤污染等公害發生之程度
- C臨接道路之寬度
- D離市中心之距離及交通設施狀態
【正確答案C】臨接道路之寬度屬於個別因素，是針對特定宗地之區位條件；區域因素則為影響一整個地區價格水準之因素。 【A、B、D】本題從近鄰地區共同環境、設施與交通條件判斷，屬區域層次。公害也可能只影響特定宗地，仍須按影響範圍分辨；C明確指特定宗地臨接道路寬度，最直接屬個別因素。不動產與其環境配合,以保持協調一致之利用,則其收益才能發揮最大化,例如在學校附近開設餐廳或 書局等。此現象就不動產估價原則而言,是屬下列何者?
- A貢獻原則
- B均衡原則
- C供需原則
- D適合原則
【正確答案D】適合原則指不動產之利用方式應與其所處環境相互協調配合，才能發揮最大收益。學校附近設餐廳或書局即為典型的適合原則。 【A選項錯誤】貢獻原則指不動產各部分對整體價格之貢獻度。【B選項錯誤】均衡原則指不動產內部構成要素之平衡。【C選項錯誤】供需原則指價格由市場供需決定。依不動產估價技術規則之規定,評估何種價格種類時,應同時估計其正常價格?
- A限定價格
- B正常租金
- C限定租金
- D特定價格
【正確答案D】第6條第2項，採特定價格估價，應說明估價條件，並同時估計正常價格。這項明文義務的對象是特定價格。 【A、B、C】第6條沒有對這三種價格或租金設定相同的明文要求。不動產估價常用之比較法、成本法與收益法,其評價基礎為何?
- A均衡原則
- B適合原則
- C替代原則
- D外部性原則
【正確答案C】替代原則是三方法的共同評價基礎：比較法參照可替代標的的交易，成本法考慮取得相當效用替代物的成本，收益法從相當風險與收益的投資替代關係評價。 【A】均衡原則關注內部構成要素的配合。【B】適合原則關注與環境協調。【D】外部性說明外部條件的影響；三者均不是本題要辨認的共同基礎。影響不動產價格的一般因素,不包含下列何者?
- A房地合一稅制之推動
- B國民所得水準
- C距離捷運站遠近
- D兩岸政策之改變
【正確答案C】距離捷運站遠近屬於影響個別宗地或鄰近區域之因素，屬於區域因素或個別因素，並非一般因素。一般因素是指影響整個社會經濟環境的宏觀因素。 【A選項錯誤】房地合一稅制屬於政策面之一般因素。【B選項錯誤】國民所得水準為經濟面之一般因素。【D選項錯誤】兩岸政策屬於政治面之一般因素。客觀淨收益之評估,應符合何種估價原則,以作為評估之基準?
- A最有效使用原則
- B替代原則
- C適合原則
- D外部性原則
【正確答案A】依不動產估價技術規則**第33條第1項**：「**客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。**」故A正確。（第30條係直接資本化法之計算公式：收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率。） 【B選項錯誤】替代原則為估價方法之基礎，非淨收益評估之基準。【C選項錯誤】適合原則強調環境協調。【D選項錯誤】外部性原則說明外部條件影響。臺灣老年人口的比例正大幅增加,高齡化社會已成為重大議題,此屬於何種影響價格因素?
- A一般因素
- B區域因素
- C個別因素
- D特殊因素
【正確答案A】人口結構變化（如高齡化）為影響整體社會經濟及不動產市場之宏觀因素，屬於一般因素。 【B】區域因素針對近鄰地區水準。【C】個別因素針對不動產本身條件。【D】第2條第14至16款及第11條使用一般、區域、個別因素的分類；本題全臺人口結構變動應歸一般因素，不能擴大宣稱所有估價學理都沒有特殊因素一詞。某塊素地為都市計畫工業區土地,若以其變更為住宅區的前提來估價,請問評估之價格種類為:
- A正常價格
- B限定價格
- C特定價格
- D特殊價格
【正確答案C】第2條第3款，特定價格是在特定條件下形成的市場性不動產價值。本題以工業區變更為住宅區作估價前提，屬特定條件。應把這項假設寫清楚，不能當成土地已依法完成變更。 【A】依現有條件估正常價格，不能直接視為已變住宅區。【B】第2款的限定價格是權利合併、不動產合併或違反經濟合理性分割等情形。【D】本題不是以不具市場性為前提。地政機關辦理公告土地現值之估價方法,其主要之法令依據為:
- A地價調查估計規則
- B不動產估價技術規則
- C土地徵收補償市價查估辦法
- D土地建築改良物估價規則
【正確答案A】公告土地現值係依平均地權條例第 46 條及地價調查估計規則辦理，為地政機關評估公告地價及公告土地現值之主要法令依據。 【B】規範不動產估價師的估價技術。【C】針對徵收補償市價查估。【D】土地建築改良物估價規則確實存在，不能以不存在為排除理由；公告土地現值的主要作業規範是A地價調查估計規則。有關樓層別效用比率的敘述,下列何者錯誤?
- A因建物各樓層之效用不同,造成價格有所差異,因此有不同的樓層別效用比率
- B樓層別效用比率是將各層樓之總價以百分率方式來表示
- C樓層別效用比率可能大於 100%或小於 100%
- D樓層別效用比率並非固定不變
【正確答案B】樓層別效用比率是以各樓層之單價（而非總價）與基準層單價之比率，以百分比表示。 【A選項正確】因各樓層採光、通風、視野效用不同，故有不同比率。【C選項正確】效用比率可能大於或小於基準層之 100%。【D選項正確】受市場偏好、建物特性影響，並非固定。收益資本化率或折現率之計算中,選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的,以其淨收益除以價格後, 以所得之商數加以比較決定之方法,為下列何者?
- A風險溢酬法
- B市場萃取法
- C加權平均資金成本法
- D有效總收入乘數法
【正確答案B】依不動產估價技術規則第 43 條規定，市場萃取法係選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以淨收益除以價格，所得商數比較決定收益資本化率。 【A】風險溢酬法從基準利率加減風險調整求率。【C】按資金成本及其比例加權。【D】第43條第5款以淨收益率除以有效總收入乘數求收益資本化率；價格除有效總收入只是在算乘數，還不是所求的率。在成本法中,使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質,於價格日期重新複製 建築所需之成本,稱為下列何者?
- A新建成本
- B建造成本
- C重置成本
- D重建成本
【正確答案D】依不動產估價技術規則第 48 條規定，重建成本指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。 【A、B】不是第48條第4項給本題定義的名稱。【C】重置成本以相同效用為準，不要求照原建材、配置等重新複製。依不動產估價技術規則之規定,以不動產證券化為估價目的,採折現現金流量分析法估價時,各期淨收 益應以勘估標的之何種租金為計算原則?
- A實質租金
- B經濟租金
- C支付租金
- D契約租金
【正確答案D】第33條第2項，不動產證券化採折現現金流量分析法，原則按勘估標的契約租金計算各期淨收益；情況特殊不宜採用且於報告敘明者例外。第3項另定契約租金未知時，以市場經濟租金推估。租金收入仍須扣除相應費用才是淨收益。 【A、C】不是本項明定的原則基準。【B】契約租金未知時適用市場經濟租金；不能漏掉第2項特殊情況例外，說只有未知時才可能不用契約租金。因同種類不動產,由於技術革新、設計變化等,致使勘估標的落伍了,由此發生之建物折舊減價,屬於 下列何種折舊因素?
- A物理性
- B外部性
- C功能性
- D經濟性
【正確答案C】功能性折舊指因設計、技術、配置等因素不符合時代需求或新技術，使建物效用降低之減價。 【A選項錯誤】物理性折舊指建物因自然耗損、結構老化所致之減價。【B選項錯誤】外部性折舊指因外部環境變化所致之減價。【D選項錯誤】經濟性折舊通常與外部性折舊相關，但本題強調設計技術落伍為功能性。有關直接資本化法的敘述,下列何者錯誤?
- A直接資本化法所求得之價格為收益價格
- B指勘估標的過去平均一年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價 格之方法
- C直接資本化法之收益資本化率可由加權平均資金成本法求取
- D直接資本化法之客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準,並參酌鄰近類似不動產 在最有效使用情況下之收益推算之
【正確答案B】依不動產估價技術規則**第29條**：「直接資本化法，指勘估標的**未來平均一年期間**之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。」條文所定為「**未來**平均一年期間」，而非「過去」平均一年，故B敘述錯誤，應選B。（第28條規定的是「收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法」，並非直接資本化法之定義。） 【A選項正確】直接資本化法所得價格即為收益價格。【C選項正確】收益資本化率可採市場萃取法、風險溢酬法、加權平均資金成本法等求取。【D選項正確】客觀淨收益應以最有效使用為基準。有關租金估價的敘述,下列何者正確?
- A續訂租約之租金屬正常租金
- B不動產租金估計,應視新訂租約與續訂租約分別為之
- C淨租金指承租人每期支付予出租人之租金,加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數
- D不動產租金估計,以估計勘估標的之支付租金為原則
【正確答案B】依不動產估價技術規則**第131條**：「**不動產租金估計，應視新訂租約與續訂租約分別為之。**」故B正確。（第83條規範的是以合併或分割為前提之宗地估價，應考慮合併或分割前後之價格變動情形而予酌量增減。） 【A選項錯誤】續訂租約之租金屬限定租金，非正常租金。【C選項錯誤】C選項所述為實質租金而非淨租金。【D選項錯誤】不動產租金估計以估計勘估標的之「實質租金」為原則。有關建物殘餘價格率之敘述,下列何者錯誤?
- A殘餘價格率是指建物於物理耐用年數屆滿後,其所賸餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價 格占建物總成本之比率
- B建物之殘餘價格率應由不動產估價師公會全國聯合會公告
- C建物之殘餘價格率以不超過百分之十為原則
- D依殘餘價格率計算建物殘餘價格時,應考量建物耐用年數終止後所需清理或清除成本
【正確答案A】依不動產估價技術規則第 67 條規定，殘餘價格率係指建物於「經濟」耐用年數屆滿後，其賸餘結構材料及內部設備仍能出售之價格占建物總成本之比率，而非「物理」耐用年數。 【B選項正確】殘餘價格率由估價師公會全國聯合會公告。【C選項正確】以不超過 10% 為原則。【D選項正確】計算時應考量清理或清除成本。依不動產估價技術規則之規定,下列何者並非由不動產估價師公會全國聯合會公告?
- A建物經濟耐用年數表
- B建築改良物標準單價表
- C營造或施工費標準表
- D廣告費、銷售費、管理費及稅捐之相關費率
【正確答案B】第56條第3項，全聯會公告營造或施工費標準表；未公告前，依直轄市或縣市政府發布的地價調查用建築改良物標準單價表。因此B的發布者是地方政府。 【A】第66條全聯會公告經濟耐用年數表。【C】第56條全聯會公告營造或施工費標準表。【D】第61條全聯會公告相關費率。有關房地估價之敘述,下列何者錯誤?
- A實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價,應以實際建築使用之現況估價,並敘明法定容積對估 值之影響
- B附有違章建築之房地估價,其違建部分不予以評估
- C未達最有效使用狀態之房地估價,應先求取其最有效使用狀態之正常價格,再視其低度使用情況進行調整
- D建物已不具備使用價值,得將其基地視為素地估價。但應考量建物拆除成本予以調整之
【正確答案A】本題問「何者錯誤」。依不動產估價技術規則**第102條**：「實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價，應以**實際建築使用合法部分之現況**估價，並敘明法定容積對估值之影響。」條文所定為「實際建築使用**合法部分**之現況」，A僅寫「實際建築使用之現況」而**漏掉「合法部分」**之限定，超過法定容積之違法部分依條文不得計入估值，故A之敘述錯誤，為本題答案。（第89條規範的是受土壤或地下水污染土地之估價。） 實際容積超過現行法定容積，不代表超過部分一定違法；關鍵仍是辨認實際合法部分。 【B】第103條原則不評違建；委託人要求評估時，應分列合法與違建部分價格，不能省略這個例外。【C】第104條先求最有效使用正常價格，再按低度使用調整。【D】第106條得視為素地，但應考量拆除成本。有關比較法之敘述,下列何者錯誤?
- A比較標的價格為基礎,經比較、分析及調整等,以推算勘估標的價格之方法
- B不動產估價師應採用五件以上比較標的
- C區域因素及個別因素進行價格調整時,其調整以百分率法為原則
- D以比較法所求得之價格為比較價格
【正確答案B】本題問「何者**錯誤**」。依不動產估價技術規則**第27條**：「不動產估價師應採用**三件以上**比較標的……」，條文所定為**三件以上**而非五件以上，故B之敘述與條文不符，B為錯誤敘述，即本題答案。（A正確：比較法係以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法；C正確：區域因素及個別因素之價格調整以百分率法為原則；D正確：以比較法所求得之價格為比較價格。） 這是法定最低件數，不是禁止採用五件；錯在把必須至少三件提高成必須至少五件。 【A選項正確】比較法以比較標的價格為基礎，經比較、分析、調整推算勘估標的價格。【C選項正確】區域因素及個別因素調整以百分率法為原則。【D選項正確】比較法所得價格稱為比較價格。有關市地重劃估價的敘述,下列何者錯誤?
- A相關法令未明定重劃前後地價查估之價格日期
- B重劃前之地價應分別估計各宗土地地價及區段價
- C重劃後之地價應估計重劃後各路街之路線價或區段價
- D估計重劃前後地價應提地價評議委員會評定
【正確答案B】市地重劃實施辦法第20條第1款規定，重劃前應調查位置、地勢、交通、使用、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計各宗土地地價。B額外寫成還應估區段價，非本款規定。 【C】同條第2款才是重劃後各路街路線價或區段價。【D】前後地價均須提地價評議委員會評定。【A】第20條沒有統一定出前後地價查估的固定價格日期；不能把公告土地現值估價的9月1日直接套成市地重劃日期。有一不動產每月租金 5000 元,押金 2 個月,押金存款年利率 5%,請計算其一年實質租金。
- A60000 元
- B5500 元
- C60500 元
- D70000 元
【正確答案C】實質租金 = 年租金 + 押金運用收益。年租金 = 5000 × 12 = 60,000 元；押金 = 5000 × 2 = 10,000 元，押金運用收益 = 10,000 × 5% = 500 元；合計 60,000 + 500 = 60,500 元。 【A】只算年支付租金，漏500元押金收益。【B】5,500把一個月租金與一整年押金收益相加，期間不一致。【D】70,000把10,000元押金本金全加進年租金；應計其運用收益。有關不動產租金之估計,以估計勘估標的之何種租金為原則?
- A契約租金
- B實質租金
- C支付租金
- D押租金
【正確答案B】依不動產估價技術規則**第130條第1項**：「**不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則。**」同條第2項並定「前項所稱實質租金，指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數」。故B正確。（A契約租金係契約約定之租金；C支付租金為承租人各期實際支付之金額，未加計押金等運用收益；D押租金本金不是租金收入，計入的是其運用收益。） 【A選項錯誤】契約租金為契約上約定之租金。【C選項錯誤】支付租金僅為承租人實際支付部分。【D選項錯誤】押租金為擔保性質款項。依不動產估價技術規則之規定,林地採成本法估價時,其總費用之計算,何者不是應考量之項目?
- A造林費
- B營運費用
- C林地改良費
- D道路開挖費用
【正確答案B】第92條針對林地採成本法，列造林費、林地改良費及道路開挖費用，A、C、D均對應條文。B營運費用不是這項成本法列舉。 這不表示收益法推估林地收益時也可忽略營運費用；本題明確限定第92條的成本法費用分類。資本利息年利率為 2%,土地價值:建物價值= 6:4,開發年數 3 年,資本利息綜合利率為:
- A2.4%
- B3.6%
- C4.8%
- D6%
【正確答案C】依不動產估價技術規則第 79 條公式：資本利息綜合利率 = 資本利息年利率 × (土地價值比率 + 建物價值比率 × 1/2) × 開發年數 = 2% × (0.6 + 0.4 × 1/2) × 3 = 2% × 0.8 × 3 = 4.8%。 【A】不符題定公式代入結果。【B】3.6%只計0.6土地部分，漏建物分期資金利息。【D】6%是2%直接乘3年，漏土地及建物投入時點加權。不動產估價技術規則有關耐用年數之敘述,下列何者最為正確?
- A建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主
- B建物折舊額計算應以物理耐用年數為主
- C經濟耐用年數指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數
- D物理耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數
【正確答案A】第65條第1項，以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算。不是把物理耐用年數永遠限成不能採用的輔助資料。C是物理耐用年數定義，D是經濟耐用年數定義，兩者對調。 【B選項錯誤】折舊計算以經濟耐用年數為主，非物理耐用年數。【C選項錯誤】C選項所述為物理耐用年數之定義。【D選項錯誤】D選項所述為經濟耐用年數之定義。依不動產估價技術規則之規定,下列何者非屬不動產估價師公會全國聯合會公告之項目?
- A建物工程進度營造費用比例表
- B開發或建築利潤率
- C建造執照工程造價表
- D營造或施工費標準表
【正確答案C】第57條指直轄市或縣市政府發布的建造執照工程造價表，非由估價師公會全聯會公告。 【A】第63條全聯會公告工程進度營造費用比例表。【B】第60條全聯會公告開發或建築利潤率。【D】第56條全聯會公告營造或施工費標準表。不動產估價技術規則有關廣告費、銷售費、管理費、稅捐及開發或建築利潤之規定,下列述敘何者正確?
- A廣告費、銷售費等,於成本估價時必須計入
- B開發或建築利潤,可視勘估標的之性質,於成本估價時得不予計入
- C稅捐於成本估價時必須計入
- D管理費於成本估價時一律計入
【正確答案B】第62條明定，廣告費、銷售費、管理費、稅捐及開發或建築利潤，可視標的性質於成本估價時不計入。因此B正確，A、C、D所說一律或必須計入都過於絕對。估價中不列某項稅費，不等於法律免除實際納稅義務。 【A選項錯誤】廣告費、銷售費並非一律必須計入，需視個案性質。【C選項錯誤】稅捐亦非一律必須計入，視情況而定。【D選項錯誤】管理費並非一律計入，需視性質決定。某建物樓地板面積為 100 坪,重建每坪 10 萬元,若耐用年數為 50 年,殘值率為 10%,目前已使用 10 年, 採定額法折舊,請問該建物之現值為幾萬元?
- A820
- B720
- C620
- D520
【正確答案A】重建成本 = 100 坪 × 10 萬元 = 1,000 萬元。定額法折舊：累積折舊額 = 1,000 × (1 - 10%) × 10/50 = 1,000 × 0.9 × 0.2 = 180 萬元。建物現值 = 1,000 - 180 = 820 萬元。 【B、C、D】均不等於1,000－1,000×90%×10/50。應用收益法進行不動產估價時,勘估標的總費用計算,不包括下列何者?
- A地價稅
- B房屋稅
- C管理費
- D土地增值稅
【正確答案D】土地增值稅係於土地移轉時課徵，屬資本利得稅性質，不屬於收益法總費用計算之經常性支出。 第38條處理營運期間總費用。若用折現現金流量法估期末處分淨收入，仍須另評估處分相關稅費，不能理解為任何收益法計算都一律忽略土地增值稅。 【A選項錯誤】地價稅為每年持有期間課徵之稅捐，屬總費用。【B選項錯誤】房屋稅亦為每年課徵之持有稅，屬總費用。【C選項錯誤】管理費為不動產經營之必要支出，屬總費用。下列何種估價方法,係以未來期望利益計算不動產價值?
- A成本法
- B收益法
- C比較法
- D土地開發分析法
【正確答案B】收益法（包含直接資本化法及折現現金流量分析法）係以勘估標的未來期望之淨收益，透過資本化率或折現率推算其不動產價值。 【A選項錯誤】成本法係以重建或重置成本減折舊推算價值，屬成本面。【C選項錯誤】比較法係以市場交易案例為基礎。【D選項錯誤】土地開發分析法以銷售總額扣除成本推算土地價值。 土地開發分析法也包含對未來銷售的預期，但本題直接從未來淨收益資本化或折現辨認的是收益法，不能說其他方法完全不涉及未來。依不動產估價技術規則之規定,下列敘述何者正確?
- A比較標的與勘估標的間能成立替代關係,且其價格互為影響之最適範圍稱為近鄰地區
- B勘估標的或比較標的周圍,供相同或類似用途之不動產,形成同質性較高之地區,稱為類似地區
- C所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時,應進行區域因素調整
- D所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時,應進行個別因素調整
【正確答案C】不動產估價技術規則第19條第3款把不同近鄰地區造成的價格水準差異，歸為區域因素調整。第4款另處理標的本身條件差異。C對應跨近鄰地區的調整原因，不能因D也提到調整，就把兩者混為同一概念。 【A錯誤】第2條第11款稱同一供需圈，重點是替代關係及價格互相影響，範圍不等於近鄰地區。【B錯誤】這是第12款近鄰地區；第13款類似地區須在同一供需圈內、近鄰地區以外且使用性質相近。【D不適當】不同近鄰地區本身只能推出要分析區域差異，個別調整要另有屋齡、面積等本身條件差異。例如兩比較物屋齡面積條件相同而地區水準不同，不能只因跨區就認定有個別價差；同區也可能因屋齡不同需要個別調整。跨區且個別條件也不同時，兩項調整可同時進行，C不是否定個別因素調整。依不動產估價技術規則第 26 條規定,檢討後試算價格之間差距達多少以上者,應排除該試算價格之適用?
- A30%
- B20%
- C15%
- D10%
【正確答案B】依不動產估價技術規則第 26 條規定，比較標的試算價格經檢討調整後，相互之間差距達 20% 以上者，應排除該試算價格之適用。 差距是高低價差除以兩者平均值，達20%包含恰好20%。題目是在問法定門檻；30%也已超過門檻，但不是條文設定的最低門檻。 【A選項錯誤】30% 非法定標準。【C選項錯誤】15% 非法定標準。【D選項錯誤】10% 非法定標準。試算價格之調整運算過程中,下列何者符合不動產估價技術規則第 25 條之規定?
- A各項因素內之任一單獨項目之價格調整率為 12%時,必須敘明理由
- B各項因素內之任一單獨項目之價格調整率為 20%時,不須敘明理由
- C各項因素內之任一單獨項目之價格調整率為 30%時,不須敘明理由
- D各項因素內之任一單獨項目之價格調整率為 17%時,必須敘明理由
【正確答案D】依第25條，區域因素調整、個別因素調整或其內任一單獨項目之價格調整率大於15%，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於30%時，應判定該比較標的與勘估標的差異過大而排除其適用；但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。D的單項調整率17%已大於15%，若例外採用該比較標的，必須於估價報告書中敘明理由，故D符合第25條規定。 【A】單項12%未超過15%，就單項門檻不須排除；但例如總調整率35%，仍會觸發總門檻，不能推成12%就必然合格。【B、C】單項20%或30%均大於15%，依第25條本文應排除該比較標的，不能以不須敘明為由直接採用；這裡的30%是單項值，不能誤當總調整率恰為30%。【D】單項17%大於15%，依第25條本文原應排除；僅於勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，始得例外採用，故採用時必須敘明理由，D正確。【界線】法條是大於，不是以上；單項恰15%、總調整率恰30%，不因恰好等於門檻而被本條排除。依不動產估價技術規則之規定,附著於土地之工事及水利土壤之改良,應以何種方法估價為原則?
- A比較法
- B收益法
- C成本法
- D土地開發分析法
【正確答案C】第112條，以成本法估價為原則，但可斟酌比較法及收益法結果決定估價額。 【A、B】條文明許斟酌比較法及收益法之估價結果，但不是原則方法。【D】不是本條指定的原則方法。某一住宅用地,面積 1000 坪,建蔽率 50%,容積率 225%,擬規劃地上 7 層地下 2 層之集合住宅。假設 本案完工後總銷售金額為 80000 萬元,資本利息綜合利率為 12%、利潤率為 20%、開發或建築所需之直 接成本為 20000 萬元、開發或建築所需之間接成本為 8400 萬元,以土地開發分析法估計本住宅用地的價 格,請問下列何者最接近?
- A46267 萬元
- B42859 萬元
- C38393 萬元
- D31124 萬元
【正確答案D】第81條公式：V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)。以萬元計：V＝80,000÷1.20÷1.12－(20,000＋8,400)＝59,523.8095－28,400＝31,123.8095，最接近31,124萬元。總銷售金額已給定，無須再乘面積或容積率。 【A、B、C】均不符公式代入結果。
