CHOICE · 選擇題（共 40 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
有關土地法及平均地權條例規定照價收買之時機,下列何者正確?
- A所有權人申報地價未達公告現值之百分之八十時
- B荒地限期使用並經加徵荒地稅滿 2 年後仍不使用者
- C土地所有權人認為標準地價過高,不能為其百分之二十以內增減之申報時,得聲請該管直轄市或縣(市) 政府照價收買
- D私有土地超過最高限額限期 1 年未出售或使用者
【正確答案C】土地法第156條限定申報地價在標準地價20%以內增減；第157條規定，所有權人認為標準地價過高而不能依第156條申報時，得聲請地方政府照標準地價收買。 【A】平均地權條例第16條比較的是公告地價，不是公告土地現值；申報不足公告地價80%時，得照價收買或以80%為申報地價。【B】第26條之1是加徵荒地稅滿3年仍不用，並有法定例外。【D】第72條原則給2年出售或建築使用，非1年。依契稅條例規定,下列何種情形得免徵契稅?
- A向法院標購所得之拍賣不動產者
- B政府因公務需要,以公有不動產交換取得不動產所有權者
- C依法標購公產者
- D先典後賣取得不動產者
【正確答案B】契稅條例第14條第3款規定，政府因公務需要以公有不動產交換，或因土地重劃交換不動產取得所有權，免徵契稅。 【A、C】第11條明定依法領買、標購公產及向法院標購拍賣不動產，仍應申報繳納。【D】第10條規定，先典後賣且典權人與買主同一人時，可抵繳原典權契稅，不是全部免稅。有關地價稅之特別稅率,下列何項用地不適用千分之二之特別稅率?
- A公有供公共使用土地
- B國民住宅用地
- C自用住宅用地
- D公共設施保留地供自用住宅使用者
【正確答案A】土地稅法第20條，公有土地供公共使用者免徵地價稅，不是適用2‰稅率。 【B】第17條第2項國民住宅用地適用2‰。【C】第17條第1項合格自用住宅用地適用2‰。【D】第19條公共設施保留地的6‰規定排除自用住宅用地；符合自用要件者適用2‰。甲有 A 地,乙有 B 地,二地相鄰,因地界不規則,雙方為建屋方便,故約定將相鄰部分的界址取直,因 而逾越原界址的土地,均同意對方建屋,但未辦理土地所有權移轉登記,其後甲將 A 地出賣並移轉登記 於丙。下列敘述何者正確?
- A目前實務上認為該界址取直的約定得予以登記
- B最高法院決議認為本件有民法第 796 條越界建築規定之適用
- C最高法院決議認為該等土地之約定交互使用是使用借貸
- D最高法院決議認為丙不能主張乙係無權占有而請求拆屋還地
【正確答案D】本題對應最高法院75年度第5次民事庭會議決議（一）：互相提供土地使用具有對價，性質是互為租賃，並非無償借貸，也未約定移轉所有權而成立互易。決議依民法第425條認受讓人不能以無權占有要求拆屋還地。法務部84年法律決字第13078號函亦援引同一決議確認交換使用土地的租賃性質。題目問的是該決議見解，實際案件仍須辨認契約成立時點與第425條的適用範圍。 【A】這項交互使用債權約定本身，不等於已完成土地所有權移轉或地上權登記。【B】占用出於雙方約定，不是決議所論第796條未經合意越界情形。【C】交換使用有對價，決議不採使用借貸。適用範圍仍須辨認契約內容及後續第425條修法，不得泛稱任何使用約定均拘束買受人。依房屋稅條例規定,房屋標準價格由下列何委員會負責?
- A地價評議委員會
- B不動產仲裁委員會
- C不動產評議委員會
- D不動產評價委員會
【正確答案D】依【房屋稅條例】第10條規定，主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準價格，核計房屋現值；房屋標準價格係由不動產評價委員會評定。 【A、B、C】房屋稅條例第10條所指定的是不動產評價委員會；這三個名稱均不是本條負責評定房屋標準價格的委員會。不能因此泛稱所有不動產仲裁組織都非法定機關。依據房屋稅條例規定,房屋稅之納稅義務人不包括下列何者?
- A所有權人
- B債權人
- C典權人
- D信託受託人
【正確答案B】依【房屋稅條例】第4條第1項規定，房屋稅向房屋所有人徵收之；其設有典權者，向典權人徵收之；共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納。第4條第5項規定信託房屋之房屋稅，於信託關係存續中，以受託人為房屋稅之納稅義務人。「債權人」並非房屋稅之納稅義務人，單憑對他人享有債權，不取得本條的納稅義務人身分；若同時具有所有人等另一身分，仍應按該身分判斷。 【A選項錯誤】所有權人為房屋稅之主要納稅義務人。【C選項錯誤】設有典權者，由典權人為納稅義務人。【D選項錯誤】信託房屋於信託關係存續中，以信託受託人為納稅義務人。地價稅採累進稅率,關於累進起點地價之規定,下列何者正確?
- A以各該直轄市或縣(市)土地扣除工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地後 5 公畝之平均地價為準
- B以各該直轄市或縣(市)土地扣除工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地後 7 公頃之平均地價為準
- C以各該直轄市或縣(市)土地扣除工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地後 7 公畝之平均地價為準
- D以各該直轄市或縣(市)土地扣除工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地後 5 公頃之平均地價為準
【正確答案C】依【土地稅法】第16條第2項規定，所稱累進起點地價，以各該直轄市或縣（市）土地七公畝之平均地價為準，但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。本條明定累進起點地價之計算基準為七公畝。 【A】面積數量應為7公畝，非5公畝。【B】7公頃為700公畝，比7公畝大100倍。【D】數量及單位均錯；法定基準是7公畝，即700平方公尺。有關實施區段徵收之土地,其土地之租稅優惠,下列敘述何者錯誤?
- A以現金補償其地價者,免徵土地增值稅
- B區段徵收領回抵價地後第一次移轉,免徵土地增值稅
- C以抵價地補償其地價者,免徵土地增值稅
- D自辦理完成之日起地價稅減半徵收 2 年
【正確答案B】土地稅法第39條之1及土地稅減免規則第20條第6款：區段徵收以現金或抵價地補償地價時免土地增值稅；領回抵價地後第一次移轉，則按實際領回抵價地的地價作為原地價計算，減徵40%，不是免徵。減免規則第17條另規定，區段徵收辦理完成後，自完成之日起地價稅或田賦減半徵收2年，稅目不能混淆。 【A、C】分別是現金、抵價地補償，符合免徵土地增值稅規定。【D】符合土地稅減免規則第17條的完成後2年減半規定。本題問錯誤敘述，因此選B。有關公告地價與公告土地現值的差別,下列敘述何者正確?
- A公告地價為課徵地價稅之依據,公告土地現值為課徵土地增值稅之依據
- B公告地價每年公告 1 次,公告土地現值每 3 年公告 1 次
- C公告地價比公告土地現值更貼近市價
- D公告地價由地價及標準地價評議委員會評議決定之,公告土地現值由地方主管機關查估之
【正確答案A；依105年制度】公告地價供所有權人申報地價，地價稅實際以申報地價為課稅基礎；公告土地現值則供申報移轉現值、核課土地增值稅。A是兩種公告價格的用途比較。土地徵收條例第30條已改按徵收當期市價補償，不可再把公告土地現值直接說成105年的徵收補償標準。 【B】當時平均地權條例第14條是每3年重新規定地價、必要時延長；第46條公告土地現值每年1月1日公告。每2年制度是106年後修法，不適用本題。【C】本題所比較制度下，公告土地現值較接近市價。【D】兩者均須經法定評議程序，不能把公告土地現值簡化成只有查估而無評議。私有土地所有權消滅之情形眾多,下列何者為相對消滅之情形?
- A因逾期未辦理土地總登記而消滅
- B因土地流失而消滅
- C因買賣而消滅
- D因拋棄而消滅
【正確答案C】私有土地所有權之消滅可分為「絕對消滅」（土地不復存在或不再為私有客體）與「相對消滅」（所有權人變動但土地仍存在且仍為私有）。「因買賣而消滅」係指原所有權人因買賣移轉而喪失所有權，但該土地仍為私有並由買受人取得，土地本身並未消滅，屬「相對消滅」。 本題所謂買賣消滅，應理解為已依法移轉所有權，僅簽買賣契約尚不使不動產所有權消滅。 【A】土地法第57條須完成無主土地公告等程序，不是逾期當天就自動消滅。【B】應依第12條土地因天然變遷成為湖澤或可通運水道等法定情形判斷，不能將任何河流改道都當成土地滅失。【D】有效拋棄後無主土地歸國有的依據是土地法第10條；民法第764條本身不直接規定土地歸國有。以上是本題以「私有」土地權利為觀察角度的分類。有關土地增值稅之優惠規定,下列何者正確?
- A土地所有權人出售其自用住宅用地,得享一生一次之百分之五土地增值稅優惠稅率
- B土地所有權人於土地重劃後第一次移轉,得享土地增值稅減半徵收之優惠稅率
- C因繼承而移轉之土地,得免徵土地增值稅
- D政府出售公有土地,得享土地增值稅減半之優惠稅率
【正確答案C】土地稅法第28條但書明定因繼承移轉土地免徵土地增值稅。繼承後再次移轉的一般原地價基準見第31條第2項，並有領回抵價地地價較高時從高認定的但書；不是第31條之1信託規定。 【A】第34條優惠為10%，非5%。【B】考時第39條第4項規定經重劃之土地於重劃後第一次移轉時，土地增值稅減徵40%，不是減半（現行法移列第39條之1第1項）。【D】第28條但書為政府出售公有土地免徵，非減半。依最高法院民事庭會議決議的見解,下列敘述何者正確?
- A甲將位於城市地方的 A 基地出租於乙蓋房屋供營業用,則乙不得請求甲協同申請地上權之登記
- B甲、乙、丙等三人共有 A 地,應有部分均等,甲與乙將 A 地全部設定有償地上權於丁時,丙依法得以 同樣條件優先取得地上權
- C甲、乙、丙等三人公同共有 A 地,甲出賣其應有部分於丁時,乙與丙之先買權的競合,依其應有部分 比例定之
- D甲將位於城市地方的 A 屋出租於乙供營業用,則其租金得超過 A 屋及其基地申報總價年息百分之十
【正確答案D】最高法院94年度第2次民事庭會議採乙說：城市地方營業用房屋，承租人享有商業利益，約定租金不受土地法第97條10%上限限制。本題出租供營業使用，依該決議選D。 【A】民法第422條之1及土地法第102條有租基地建屋請求地上權登記的規定，不能僅因營業用而否定。【B】土地法第34條之1第4項規範出賣應有部分的優先承購，不等於設定地上權也有同樣優先取得權。【C】公同共有不能逕套分別共有人自由出賣已確定應有部分的前提。另分別共有一般買賣與法院變價分割的優先購買競合規則須分開判斷，並非一律抽籤。關於徵收不動產的敘述,下列何者錯誤?
- A甲出賣 A 地於乙,但 A 地仍登記為甲所有;嗣後 A 地經政府依法徵收,則乙得向甲請求讓與其徵收補 償請求權
- B甲與乙二人公同共有的 A 地被徵收,該徵收補償金仍為甲與乙二人公同共有
- C甲將其 A 地設定最高限額抵押權於乙,嗣後 A 地被徵收,甲取得的徵收補償金為 A 地的代位物
- D甲的 A 地被徵收,於 A 地登記於需用土地人乙之時,甲始喪失 A 地所有權
【正確答案D】依【土地徵收條例】第21條第1項規定，被徵收土地或土地改良物之所有權人，對於其土地或土地改良物之權利義務，於應受之補償費發給「完竣時」終止；並非於登記於需用土地人名義時始喪失所有權。故D敘述「於A地登記於需用土地人乙之時，甲始喪失A地所有權」為錯誤。 【A】民法第225條第2項是在不可歸責於債務人而免給付的情形，得請求讓與代償請求權或交付代償物。【B】共有土地的補償金承接原公同共有關係。【C】最高限額抵押權依第881條之17準用第881條，補償代位同樣適用於最高限額抵押權。甲、乙、丙等三人公同共有 A 屋,甲與乙擅自於 105 年 8 月 8 日將 A 屋出賣於丁。下列敘述何者錯誤?
- A如採處分權說,且甲與乙債務不履行,則丙亦應負損害賠償責任
- B如採代理權說,則丙應負擔法律關係上出賣人的義務與責任
- C就契稅而言,甲、乙、丙均無庸申報納稅
- D甲、乙、丙、丁均無庸繳納特種貨物及勞務稅
【考選部答案A】採法定處分權說，甲乙依法處分共有屋的權限來自土地法第34條之1，並非代理未同意的丙締結買賣契約；丙不因此成為丁的出賣人，故不當然負甲乙對丁的債務不履行損害賠償責任。103年度台上字第2333號判決已說明此一區別。第34條之1第5項準用於公同共有；考前執行要點第6點第2項規定，潛在應有部分依公同關係的法律、習慣或法律行為認定，沒有規定而比例不明時推定均等。本題未給不同分配依據，甲乙二人合計三分之二，連同人數均超過半數，可據此討論多數處分；如另有實際比例，須依該比例判斷。 【B選項正確】題目明定「如採代理權說」，在此學說前提下，丙承受被代理人的出賣人義務及責任；不能把這個假設再混成普通無權代理而要求丙追認。【C選項正確】契稅條例第4條規定買賣契稅由買受人申報納稅，本題買受人為丁，不是出賣方甲乙丙。【D選項正確】104年增訂特種貨物及勞務稅條例第6條之1，自105年1月1日起停止課徵房地項目的特種貨物及勞務稅；題示105年8月8日交易在停止課徵之後。這不表示其他所得稅或土地相關稅負也一律免除。依土地法規定,直轄市或縣(市)政府對於其所經管公有土地,須經民意機關同意,並經行政院核准後, 方得進行一定行為。下列行為何者屬之?
- A訂定 5 年租約
- B無償撥用
- C設定負擔
- D臨時使用
【正確答案C】依【土地法】第25條規定，直轄市或縣（市）政府對於其所經管之公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得為處分或「設定負擔」或為超過10年期間之租賃。本條所列須踐行此特殊程序之行為包括：處分、設定負擔、超過10年之租賃。選項C「設定負擔」即為第25條明文所列須經民意機關同意及行政院核准之行為，敘述正確。 【A選項錯誤】第25條限制者為「超過10年」之租賃；訂定5年租約未達門檻，無須踐行該程序。【B選項錯誤】無償撥用依【土地法】第26條及【國有財產法】規定另有程序，並非第25條所列行為。【D選項錯誤】「臨時使用」並非第25條所列處分、設定負擔或長期租賃之行為，無須踐行該特殊程序。甲將 A 地設定地上權給乙蓋 B 屋後,甲將 A 地出賣並移轉登記給丙,嗣後乙將 B 屋連同地上權一併出賣 於丁。依法院實務見解,下列敘述何者最正確?
- A除另有約定外,乙不得將地上權讓與丁
- B丙不得主張優先承購權
- C丙得主張優先承購權,優先承購權的客體僅為 B 屋
- D丙得主張優先承購權,優先承購權的客體為 B 屋及地上權,而地上權原則上因混同而消滅
【正確答案D】最高法院87年度台上字第2149號判決認為，基地所有人依土地法第104條優先購買房屋時，地上權亦應隨同移轉。本題B屋與地上權一併出售，丙得依同樣條件承購整體。丙取得後，基地所有權與地上權歸同一人，依民法第762條原則上因混同消滅；存續於所有人或第三人有法律上利益時，則有但書例外。民法第838條第3項也要求地上權與其建築物不得分離讓與。 【A選項錯誤】依【民法】第838條規定，地上權人原則上得將地上權讓與他人，僅於另有約定時始受限制，故乙得連同B屋一併讓與丁。【B選項錯誤】依【土地法】第104條規定，基地所有權人於地上權連同房屋出賣時有優先承購權。【C選項錯誤】依實務見解，優先承購權之客體應為B屋及地上權整體，並非僅B屋。關於土地權利變更登記,依土地法規定,下列何種情況免繳納登記費?
- A共有物分割登記
- B限制登記
- C移轉登記
- D繼承登記
【正確答案B】依【土地法】第78條第1項規定，下列登記免繳納登記費：(1)因土地重劃之變更登記；(2)更正登記；(3)消滅登記；(4)塗銷登記；(5)更名登記；(6)住址變更登記；(7)標示變更登記；(8)限制登記。故「限制登記」（如預告登記、查封、假處分、破產登記等）依法免繳納登記費。 【A、C、D】土地法第76條原則課登記費；移轉並不限有償買賣，也可能是贈與。這些名稱本身並非第78條列舉免繳的登記類型；若特別法律另有減免，則另按其要件辦理，不能憑空說繼承實務部分免。甲、乙、丙、丁、戊等五人分別共有 A 屋,應有部分均等。下列何者錯誤?
- A甲出賣其應有部分給庚,如乙主張先買權,依實務見解,則庚不得訴請甲移轉應有部分
- B甲擅自將A屋全部出賣給辛,則辛得請求甲移轉其應有部分,此時,丙得就該應有部分主張先買權
- C依土地法第34 條之1 執行要點規定,如甲、乙與丙擅自將A 屋全部出賣給壬,則丁的先買權客體為A 屋全部
- D丙、丁與戊如有故意或過失以低價出售A 屋全部,以致甲受有損害,依實務見解,即難謂非不法侵害甲之權利, 甲得依據侵權行為之法則請求損害賠償
【正確答案C】本題須按105年考試時的土地法第34條之1執行要點第10點第1款判斷。甲、乙、丙的人數及持分均過半，得按該條處分共有物全部；但當時要點規定，他共有人優先購買的客體是出賣人的應有部分。故丁得先買甲乙丙合計五分之三，並非整棟A屋。不可將後來修正的優先承購範圍倒套本題。 【A正確】最高法院95年度台上字第2214號指出，他共有人有效行使優先承購權後，原買受人不得再請求出賣人移轉所有權。這是移轉給第三人前的情形；若第三人已完成登記，須另依債權效力處理，不能逕行塗銷。【B正確】依88年度台上字第90號，未經其他共有人同意出售全部，買賣債權契約仍有效；無法取得其他持分時，買方仍得請求締約共有人移轉其自己持分。因此辛可請求甲的五分之一，而丙可就甲出賣的持分依34條之1第4項行使先買權。【D正確】69年度台上字第1104號明示，即使依法有處分權，故意或過失以低價出售而侵害他共有人權利，仍可能負侵權賠償責任；須具備過失、損害及因果關係等要件，並非只要價格較低即當然賠償。甲將其 A 屋賣給乙,但尚未為移轉登記,關於乙就 A 屋的移轉請求權申請預告登記,下列敘述何者錯誤?
- A乙得單獨申請該預告登記,申請時並應提出甲的同意書
- B乙申請該預告登記時,法條規定甲於例外時應親自到場,其規範意旨在於確認身分及同意的真意,而 非使甲成為登記申請人
- C該預告登記為保全登記、暫時登記,其登記免納登記費
- D甲如將 A 屋移轉於丙,學理上稱該移轉為中間處分
【正確答案B】土地登記規則第137條要求登記名義人同意書，並規定除符合法定免到場情形外，登記名義人應親自到場依第40條核身程序辦理。故「原則到場、法定例外免到場」，不能寫成B的「例外時才應到場」。到場是確認身分及同意真意，並不使甲成為乙的預告登記申請人。 【A選項敘述正確，非本題答案】預告登記得由請求權人單獨申請並提出登記名義人同意書，敘述正確。【C選項敘述正確，非本題答案】預告登記為限制登記之一，依【土地法】第78條免納登記費，敘述正確。【D選項敘述正確，非本題答案】預告登記後登記名義人再為移轉行為，學理上稱為中間處分，敘述正確。甲有 A 耕地一筆,在 99 年 8 月 8 日將 A 地出租於乙,於租賃期間,A 地被徵收並經徵收執行機關囑託登 記機關登記為需用土地人丙所有,乙得否主張其為優先購買權人,因而請求塗銷 A 地的該登記?
- A得,因為乙的先買權具物權效力
- B得,因為承租人先買權的規定得類推適用於徵收的情形
- C否,因為A 地並非基地,亦非有三七五租約的耕地
- D否,因為土地徵收具公益的政策目的
【正確答案D】99年新訂農地租約先適用農業發展條例第20條，優先承買依民法第460條之1處理。徵收是公益目的的公權力取得，並非該條出賣或出典，不能以先買權排除徵收或請求塗銷徵收登記。 【A、B】優先承買的保護不延伸為對公益徵收的否決權。【C】不適用三七五租約，仍可能依民法第460條之1有優先承買權，並非完全無先買權。有關已辦理過地籍測量之地區,實施地籍圖重測與土地複丈之原因與目的,下列何者正確?
- A地籍圖重測之原因包括地籍原圖破損、滅失等重大原因
- B土地複丈之原因包括原土地測量疏失、比例尺變更等原因
- C地籍圖重測之目的為訂正地籍原圖
- D土地複丈之目的為重新測製新的地籍原圖
【正確答案A】土地法第46條之1規定，已辦地籍測量地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因，得重新實施地籍測量。A符合條文明定原因。 【B】比例尺變更是本條列舉的重測原因；不能把它與個別土地複丈混列。原測量錯誤的更正須依具體情形處理，不能一概說測量疏失與複丈無關。【C、D】重測重新辦理地籍測量、製作地籍圖；複丈針對個別土地分割、鑑界、更正等需求，二者目的不能對調。甲向乙承租 A 地耕作,租約未經公證,租期自 99 年 1 月 28 日起至 106 年 1 月 27 日止,而乙於租期內將 系爭 A 地以 60 萬元出售予丙,並於 101 年移轉予丙。乙雖未以書面通知甲行使先買權,然其確曾以口頭 通知甲,而為甲所明確知悉,甲卻故意壓低價格,明示不願以 60 萬元購買,僅欲以 50 萬元買受,未行 使先買權,並經證人證實上開情事。甲已知悉系爭買賣條件,待系爭 A 地價格上漲 3 倍餘後,以數年前 之價格主張優先承購,有無理由?
- A有理由,因乙違背土地法書面通知先買權的義務在先,故甲仍得主張先買權
- B有理由,因乙違背民法書面通知先買權的義務在先,故甲仍得主張先買權
- C有理由,因乙違背耕地三七五減租條例書面通知先買權的義務在先,故甲仍得主張先買權
- D無理由,因有其他證據證明通知,且縱認通知不生效力,甲如已主張讓與不破租賃,並持續付租金給 丙,則甲先買權的主張已屬權利失效
【正確答案D；須合併觀察明知、拒買與延後主張】最高法院98年度台上字第96號民事判決（98年1月16日）維持原審判斷：承租人明知出賣條件，明示拒絕同價購買、只願出較低價格，長期數年未行使優先承買權，待土地價格上漲二倍餘才按舊價主張，違反誠信原則，不許再行使優先權。對照本題與該判決，原案為170／140萬元、五年租期及漲價二倍餘；本題則為60／50萬元、七年租期及漲價三倍餘；可參照的是明知條件、拒絕同價買受及延後主張的具體行為，不能把漲價或繳租本身當成失權通則。原判另認定口頭通知有證人證明，及承租人透過證人詢問向新買受人繳租，據以判斷通知及默示放棄；不是認定民法一律不需書面。 【A】土地法第107條第1項定耕地承租人依同樣條件優先承買或承典，第2項準用第104條第2項；後者定接到出賣通知後十日內不表示，視為放棄，未明文限定書面，故不能把民法的書面要求說成土地法明文。【B】民法第460條之1第2項準用第426條之2第2、3項，確有書面通知、十日內以書面表示承買及未書面通知而移轉登記不得對抗的規定。98台上96採土地法為特別法優先適用，並認民法書面通知以證據為目的，有其他證據證明通知仍生效力；另以具體行為違反誠信原則否准請求。本題參照該判決，不能刪掉民法的書面明文，也不能因未書面通知就排除第148條審查。【C】99年新訂農業用地租約依農業發展條例第20條第1項，不適用耕地三七五減租條例；本條例未規定者，仍適用土地法、民法及其他有關法律。【D】原判租期為五年；本題七年且未公證，依民法第425條第2項，不適用第1項讓與不破租賃，不能宣稱原租約當然拘束丙。D的『如已主張讓與不破租賃，並持續付租』是另列的條件行為，須有事實支持；原判全文認定的是詢問向何人繳租，並未認定已主張讓與不破租賃或持續付租。優先承買權是否受誠信限制，與租約能否對抗買受人須分別判斷；選D的依據是本題明知、拒絕同價買受及多年後按舊價主張的整體事實。平均地權條例對於農業用地之定義,下列敘述何者正確?
- A僅指都市土地農業區、保護區範圍內土地
- B指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內土地,依法供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者
- C指非都市土地或都市土地農業區、保護區、風景區範圍內土地,依法供農作使用者
- D僅指非都市土地供農作使用者
【正確答案B】平均地權條例第3條第3款定義農業用地，涵蓋非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用等法定類別。B列出其中的主要使用類別；完整定義另包括農舍等與農業經營不可分離使用及農民團體、合作農場所用設施。 【A選項錯誤】農業用地之範圍非僅限於都市土地農業區、保護區，亦包含非都市土地。【C選項錯誤】農業用地不包含都市計畫風景區範圍內土地，且使用態樣不限於農作。【D選項錯誤】農業用地非僅限於非都市土地之農作使用，亦包含都市計畫農業區、保護區及森林、養殖、畜牧、保育等使用。甲於 105 年 9 月 1 日將其 A 屋和其坐落的 B 地出售於乙。在未有特約的情形,下列敘述何者正確?
- A乙就 A 屋和 B 地應繳納奢侈稅
- B乙就 B 地應繳納契稅
- C乙就 B 地應繳納土地增值稅
- D乙應繳納印花稅
【正確答案D】印花稅法第5條第5款、第7條第4款的典賣、讓受及分割不動產契據，按金額1‰貼用印花稅票。就本題辦理房地移轉的契據而言，乙須依法繳納；不是所有私人間房屋買賣文件不問用途都按1‰課徵。 【A】105年起房地項目的特銷稅依第6條之1停止課徵。【B】契稅條例第2條但書是開徵土地增值稅區域的土地免徵契稅，不是契稅法定客體從來不含土地；本題B地按該制度判斷。【C】土地稅法第5條有償移轉原則以原所有權人甲為土增稅納稅義務人。A 地及坐落其上之 B 屋原同屬甲所有。甲僅將 B 屋贈與並移轉給乙,乙以 B 屋設定抵押權給丙,其後, 法院拍賣 B 屋而由丁拍定。下列敘述何者正確?
- A由於法律規定甲乙間就 A 地視為有地上權關係,故甲得主張先買權
- B由於法律推定甲為出租人,故甲得主張先買權
- C由於實務上認為強制拍賣在性質上為公法上的買賣,故甲不得主張先買權
- D由於物權效力先買權不得任意創設,故甲不得主張先買權
【正確答案B】依【民法】第425條之1規定，土地及其上之房屋同屬一人所有，僅將其一讓與或同時讓與不同之人時，土地與房屋各所有人間，「推定」於房屋得使用期限內，有租賃關係。本題甲僅將B屋贈與乙，依本條規定甲（A地所有人）與乙（B屋所有人）間就A地推定有租賃關係，甲為法定推定之出租人，故甲於B屋拍賣時得依【土地法】第104條主張基地優先購買權。 【A選項錯誤】【民法】第425條之1係「推定租賃關係」而非「視為地上權」，故甲非以地上權人身分主張先買權。【C選項錯誤】最高法院實務認為強制執行拍賣性質上仍屬買賣（私法上買賣），並不排除基地所有權人優先承購權之適用。【D選項錯誤】基地所有人之優先承購權有【土地法】第104條明文規定，並非任意創設。依所得稅法之規定,下列關於土地房屋交易所得稅之敘述,何者正確?
- A交易之房屋、土地係於 103 年 1 月 1 日之次日以後取得,並持有期間少於 2 年者,應予課徵所得稅
- B於 103 年 1 月 1 日之次日後取得依農業發展條例申請興建之農舍,應予課徵所得稅
- C交易前無出租、供營業或執行業務使用者,應免納所得稅
- D被徵收前先行協議價購之土地及其改良物,應予課徵所得稅
【考選部答案A；依105年房地合一1.0】當時所得稅法第4條之4規定，105年起交易房地，若103年1月2日以後取得且持有2年以內，或105年1月1日以後取得，屬新制範圍。A符合前一組條件；前一組須同時「持有2年以內」，並非所有103年後取得的房地都列入。現行第4條之4自110年7月1日起修正，第1項改以105年1月1日以後取得的房屋、土地為範圍，已刪除上述「103年次日後取得且二年內」一款；本題採105年考時規定。 【B】本題所問土地房屋交易所得稅，即考時所得稅法第4條之4起之房地合一課稅規定。依第4條之4第3項，同條第1項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍，故103年1月1日之次日以後取得之農舍，不適用該規定課徵所得稅，B錯誤。【C】第4條之5第1項第1款自住優惠另要求辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年、交易前6年內無出租或供營業、執行業務使用，且交易前6年內未曾適用，免稅所得額並以400萬元為限；不是單憑無出租就全免。【D】第4條之5第1項第3款規定，被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物免納所得稅，故D錯誤。甲有 A 地一筆,關於「甲同意 A 地無償供不特定公眾通行」的資訊,依相關規定與實務見解,下列敘述 何者正確?
- A該資訊屬土地法規定應登記事項,且得登錄於土地參考資訊檔內
- B該資訊屬土地法規定應登記事項,但無法登錄於土地參考資訊檔內
- C該資訊非屬土地法規定應登記事項,但得登錄於土地參考資訊檔內
- D該資訊非屬土地法規定應登記事項,且無法登錄於土地參考資訊檔內
【正確答案C】土地法第37條規範土地及建築改良物的所有權、他項權利登記。所有人同意土地無償供不特定公眾通行，不因此成為法定權利登記事項；現行官方公開的土地參考資訊檔分類附件以D3類別涵蓋此資訊，可供查詢參考。 【A選項錯誤】無償供公眾通行之同意非屬土地法應登記事項，敘述前段錯誤。【B選項錯誤】此資訊非應登記事項，且得登錄於土地參考資訊檔。【D選項錯誤】此資訊雖非應登記事項，但仍得登錄於土地參考資訊檔內供參。依相關規定與實務見解,關於地權與地用的敘述,下列何者最正確?
- A甲與乙分別共有 A 地,則甲出賣其應有部分時,乙有先買權,且該先買權得預先拋棄
- B甲將其 B 基地出租於乙,乙於 B 地蓋有 C 屋,則於租賃期間,甲將 B 地出賣時,乙有先買權,且該先 買權不得預先拋棄
- C甲於 88 年將其 D 耕地出租於乙,則於租賃期間,甲將 D 地出賣時,乙有先買權,且該先買權得預先 拋棄
- D甲於 89 年將其 E 基地出租於乙蓋 F 屋,約定租賃期間 20 年,則於 105 年時,乙請求甲會同申請地上 權登記的權利已消滅
【考選部答案A】土地法第34條之1第4項使其他共有人享有優先承購權。最高法院80年度台上字第2529號判決明示，共有人在他共有人即將與第三人成立買賣之際，可以預先拋棄即將取得的優先承買權。應依具體交易及有效意思表示判斷，不宜擴張為任何不明內容的永久概括拋棄都有效。 【B選項錯誤】84年度臺灣高等法院暨所屬法院法律座談會民事類第17號採肯定說，認土地法第104條所定權利得預先約定拋棄，故不能一律稱「不得預先拋棄」。此為法律座談會的研討結論，並非對所有法院均有拘束力。【C選項錯誤】題目是88年已成立的耕地租約，應區別89年修法後新訂租約。釋字第124號對耕地三七五減租條例第15條明示：承租人事前拋棄，不排除出租人嗣後依法以書面通知賣典條件及讓其決定是否承受的義務。【D選項不精確】租地建屋的地上權登記請求，並非因租期有20年就完全不受時效限制。臺中地院94年度簡上字第242號判決援引68年台上字第2749號，採自基地租約成立起算15年時效；但民法第144條的效果是出租人於時效完成後得拒絕給付，不是僅憑89年至105年的年份便使一切權利當然消滅，且尚須排除中斷等事由。故本題以A為最正確答案；D的排除理由不應理解為租期內永遠沒有消滅時效。A 地原地目為「田」,經所有權人甲申請變更地目為「建」,嗣乙地政事務所認該地目變更係屬違法, 請示丙縣政府如何處理,俟丙決議後,乙乃依丙決議之原則,維持「建」地目之登記,惟於 A 地之土地 登記簿標示部其他登記事項欄註記:「本土地涉及違法地目變更,土地使用管制仍應受原『田』地目之 限制」,並通知甲。依最高行政法院決議見解,甲如不服該註記,是否得循行政訴訟途徑請求救濟?
- A該註記為行政處分,故甲得提起撤銷訴訟請求救濟
- B該註記為行政處分,故甲得提起課予義務訴訟請求救濟
- C該註記為事實行為,故甲得提起一般給付訴訟請求救濟
- D該註記並非行政處分,故甲不得循行政訴訟途徑請求救濟
【正確答案C】最高行政法院99年3月份第1次庭長法官聯席會議認為，題示註記不直接發生法律效果，是行政事實行為；若違法影響土地所有權，可依行政訴訟法第8條提一般給付訴訟，請求除去註記。得提訴與實際有無理由應分開。 【A選項錯誤】該註記非行政處分，不得提起撤銷訴訟。【B選項錯誤】該註記非行政處分，不得提起課予義務訴訟。【D選項錯誤】註記雖非行政處分，但仍對甲產生事實上不利益，依實務見解仍得循一般給付訴訟途徑救濟，並非完全不得救濟。都市計畫法所定義的都市計畫事業,下列何者不包括在內?
- A公共設施建設
- B新市鎮建設
- C新市區建設
- D舊市區更新建設
【正確答案B】都市計畫法第7條第3款的都市計畫事業定義，列公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業。B「新市鎮建設」不是本款列出的用語。 【A、C、D】均為第7條第3款列示項目。本題是定義用語辨識，不能反推新市鎮開發在任何情形均不受都市計畫法規範。甲於 101 年 5 月 20 日將其 A 耕地出租於乙。下列敘述何者正確?
- A甲與乙約定該租賃契約租期 7 年,如未訂立書面契約,則視為不定期限租賃
- B租期屆滿後,如乙仍為 A 地之使用收益,而甲不即表示反對之意思,則視為不定期限繼續契約
- C在租賃期間,甲如自願出賣 A 地於丙,對乙有先買權通知的不真正義務(對己義務、間接義務)
- D在租賃期間,法院如拍賣 A 地而由丙拍定,實務上認為法院對乙有先買權的通知義務,待乙放棄先買 權後,法院始通知丙繳價金
【正確答案D】101年新訂耕地租約的先買權依民法第460條之1準用第426條之2。辦理強制執行事件應行注意事項第44點要求通知依法享有先買權者表示；101年6月21日修正的不動產投標參考要點第11點第1款進一步明定，待先買權人放棄承買確定後，另行通知得標人繳交價金，正是D的程序。 【A】農業發展條例第21條第1項明文排除民法第422條，逾一年未訂書面不因此視為不定期。【B】同條第2項排除第451條，不能僅由續用、不反對推成不定期。【C】第460條之1準用第426條之2要求書面通知，不能以僅對己不利益的不真正義務概括。101年新租不適用三七五租期6年及續約規則。依實務見解,關於地籍、地用與地稅的敘述,下列何者錯誤?
- A甲有已登記的 A 地,在占有人乙向地政機關申請時效取得地上權登記之前,甲向乙提起拆屋還地訴訟, 倘乙於該訴訟繫屬中提起反訴,請求確認其地上權登記請求權存在及命甲容忍其辦理地上權登記,且 其提起反訴於程序上並無不合,法院自應就其為訴訟標的之法律關係存否,為實體上裁判
- B甲有一工廠之 A 鐵塔,為專供機械設備用之建築物,可認為非房屋稅課徵之對象
- C原住民甲於山坡地範圍內的 A 原住民保留地取得農育權,並繼續自行經營滿 5 年,則甲得無償取得 A 地所有權
- D甲將其 A 基地出租於乙蓋 B 屋,於租賃期間,B 屋因故滅失,則甲得收回 A 地
【正確答案D】最高法院51年台上字第2987號判例就房屋因火災焚毀的情形指出，基地租賃關係並不當然消滅。租賃標的是A基地，本題又明示仍在租賃期間，不能只因B屋滅失就認定甲得收回土地；須另有合法終止或其他租約消滅原因。 【A】最高法院88年度台上字第404號判決明確區分僅提出抗辯與合法提起反訴；反訴請求確認登記請求權並命所有人容忍登記時，法院應實體裁判，但不表示占有人必然勝訴。【B】財政部58年函所列專供機械設備用建築物包括鐵塔，可不作房屋稅客體。【C】依考時山坡地保育利用條例第37條及內政部105年3月14日內授中辦地字第10513020053號函，原保地農育權5年期滿得辦所有權取得登記。這是當年的制度，不能套用108年刪除5年等待期的新制。甲有 A 地與坐落 A 地上之 B 屋,但僅將 A 地自願出賣並移轉於乙;經查 B 屋並非區分所有建物,亦非 農舍。下列敘述何者正確?
- A甲僅將 A 地出賣並移轉於乙,違反處分一體化的法律規定
- B甲與乙間就 A 地視為已有租賃關係
- C甲與乙間就 A 地有法定地上權關係
- D日後甲出賣其 B 屋時,乙得主張先買權
【正確答案D】依【民法】第426條之2規定，租用基地建築房屋者，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；承租人房屋出賣時，基地所有權人亦有依同樣條件優先承買之權。本題甲將A地出賣於乙後，B屋仍為甲所有，日後甲出賣B屋時，A地所有人乙得依【民法】第426條之2主張優先承買權。 【A】民法第799條第5項及農業發展條例第18條第4項確有房地併同處分規定；題目特別排除區分所有建物及農舍，才不適用這些限制，不能說我國完全沒有處分一體化規定。【B】第425條之1用語是可反證的推定，不是視為。【C】題示自願買賣適用推定租賃，不直接發生法定地上權；法定地上權另有第838條之1、第876條等規定，不能說只存在第876條。甲、乙、丙、丁、戊、己等六人分別共有 A 地,其中的甲、乙、丙、丁將 A 地全部出賣給戊。依近年最 高法院判決見解,下列敘述何者正確?
- A甲、乙、丙、丁得將 A 地有償處分給戊
- B甲、乙、丙、丁不得將 A 地有償處分給戊,因為共有人不得為土地法第 34 條之 1 第 1 項的受讓人
- C甲、乙、丙、丁不得將 A 地有償處分給戊,因為有利害衝突顯失公平情形,難認正當
- D甲、乙、丙、丁將 A 地出賣給戊時,因為並非出賣應有部分,故己不得主張先買權
【考選部答案A】最高法院103年度台上字第2333號判決指出，土地法第34條之1第1項處分的承受人不以共有人以外之人為限；但買受的共有人之人數及應有部分，不得計入同意處分的門檻。本題戊是買受人，出賣人為甲、乙、丙、丁，並未把戊列入同意處分者。題目未另示持分，依民法第817條第2項應有部分不明時推定均等，甲乙丙丁為六人中的四人、合計六分之四，符合人數過半及持分過半的門檻。因此得有償處分予戊；若實際持分並非均等，仍須依實際持分重新判斷。此依據在105年考試前已存在，毋須援用考後106年度會議。 【B選項錯誤】103年度台上字第2333號判決並未全面禁止共有人為買受人，而是排除買受人本身的人數與持分計入處分門檻。【C選項錯誤】不得僅因戊為共有人即認交易當然不公平而無效。本題甲乙丙丁自行符合多數處分門檻；與原判決中須把買受人持分計入才達門檻的情形不同。【D選項錯誤】錯在「因為並非出賣應有部分」的理由。全部共有物的出售，仍包含各出賣人應有部分的處分。該判決另明示買受人本身為共有人時，其他共有人無優先承購權；故本題不能反過來說己一定有先買權。須區別未同意共有人在出售予外部第三人時的先買權，與本題出售予共有人戊的情形。關於優先購買權之種類與效力,依土地法第 104 條規定,下列何者正確?
- A基地出賣時,長期占有人具有優先購買權
- B基地出賣時,地上權人、典權人與承租人有依同樣條件優先購買之權,其順序以抽籤決定之
- C基地出賣時,優先購買權人於接到通知後 30 日內未表示者,視同放棄優先購買權
- D基地出賣時,地上權人之優先購買權效力大於共有土地他共有人之優先購買權效力
【正確答案D】土地法第104條的優先購買具有對抗第三人契約的效力；第34條之1第4項一般共有人先買權則屬債權效力。二者競合時，第104條優先於一般共有人先買權。此與第104條各先買權人間依登記先後的順序問題不同。 【A】僅有長期占有，不是第104條列舉的地上權人、典權人或承租人。【B】同條第1項規定順序以登記先後定，不是抽籤。【C】同條第2項為接到出賣通知後10日，不是30日。有關土地徵收補償之性質,下列何者正確?
- A補償內容僅有地價補償
- B屬於一般犧牲
- C屬於損害賠償
- D屬於損失補償
【正確答案D】依【土地徵收條例】第1條及第30條規定，土地徵收係國家基於公益目的，對特定人之財產權所為之強制取得行為，被徵收人應受合理補償，其性質為「特別犧牲之損失補償」，並非一般犧牲、損害賠償或刑事補償。 【A選項錯誤】依【土地徵收條例】第30條至第34條規定，徵收補償內容除地價補償外，尚包含建築改良物、農作改良物、營業損失、遷移費、土地改良費等，並非僅地價補償。【B選項錯誤】徵收補償係對特定人之「特別犧牲」（非一般犧牲）所為之補償，一般犧牲不構成補償請求基礎。【C選項錯誤】徵收係合法行政行為，並非不法侵害，不屬損害賠償，而為損失補償。甲未依法繳納契稅,請問目前應移送何處強制執行?
- A普通法院
- B行政法院
- C法務部行政執行署所屬行政執行分署
- D財政部國有財產署
【正確答案C】未繳契稅屬公法上金錢給付義務，依行政執行法第4、11條移送行政執行機關。契稅條例第25條文字雖為「移送法院強制執行」，但行政執行法第42條第1項規定，法律有公法上金錢給付義務移送法院強制執行之規定者，自該法修正條文施行之日起不適用之。105年名稱為法務部行政執行署所屬行政執行分署。 【A、B、D】均非本題一般欠稅移送的行政執行機關。行政法院在其他法定案件有執行職權，不能泛稱其永不執行公法上金錢給付。依平均地權條例規定,為避免私人壟斷,應對私有土地面積有最高額之限制。其相關限制內容,下列何 者正確?
- A對於未建築私有建築用地最高面積以 10 公畝為限
- B對於宅地最高面積以 10 公畝為限
- C超額土地當於 1 年內出售
- D逾期未出售之土地,政府得予以徵收
【正確答案A】平均地權條例第71條規定，地方政府對尚未建築的私有建築用地應限制最高面積，原則以10公畝為限。工業、學校及核准大規模建築用地另按需要訂定；法令限制不能建築的土地，計算時扣除。 【B】本題第71條針對尚未建築的私有建築用地，不是泛指全部宅地。【C】第72條通知2年內出售或建築使用。【D】逾期得照價收買，非本條的徵收；建設發展較緩地段另有但書。甲有 A 地一筆,並將 A 地出賣給乙,約定由乙負擔以應辦理所有權移轉登記日當期之公告土地現值計算 之土地增值稅;但甲遲延辦理 A 地所有權移轉登記,致乙多繳稅額。下列敘述何者正確?
- A依目前最高法院見解,由乙負擔土地增值稅的約定係屬無效
- B依目前行政法院見解,由乙負擔土地增值稅的約定係屬違憲
- C依目前最高法院見解,乙得向甲請求給付遲延的損害賠償
- D依目前最高法院見解,乙不得向甲請求賠償
【正確答案C】依最高法院實務見解，土地買賣契約約定由買受人負擔土地增值稅者，依【契約自由原則】，該約定有效，並非無效或違憲。出賣人若遲延辦理所有權移轉登記致買受人多繳土地增值稅，該多繳稅額屬出賣人遲延履行所生之損害，買受人得依【民法】第231條規定請求出賣人賠償遲延所生之損害。 仍以可歸責的遲延、因果關係及實際增加稅額為要件；私下約定由乙負擔，不改變稅法對甲的納稅義務。 【A、B】當事人就稅款內部負擔的約定，不能只因土增稅法定納稅人為甲即認無效或違憲；它不改變稅捐機關依法向誰課稅。【D】符合民法第231條要件時可以請求遲延損害，不能一概否定。關於地用與徵收的敘述,下列何者正確?
- A甲於 90 年將 A 耕地出租於乙,則須經甲同意,乙始得將 A 地轉租於丙
- B甲的 A 地被徵收,卻拒絕受領補償費,則於該補償費繳存土地徵收補償費保管專戶保管時,甲喪失 A 地所有權
- C甲將其 A 地出租於乙,如市地重劃後該租賃權消滅,則乙得主張具物權效力的先買權而請求塗銷因市 地重劃而為之 A 地所有權移轉登記
- D甲於 90 年將位於苗栗縣的 A 耕地出租於乙,如因市地重劃致不能達原租賃目的,則由苗栗縣政府註銷 其租約並通知甲與乙
【正確答案B】土地徵收條例第26條第1、3項，因拒絕受領等未受領的補償費，依法繳存保管專戶時視同補償完竣；配合第21條第1項，被徵收土地所有權人對其土地的權利義務，於應受之補償費發給完竣時終止，故甲於補償費繳存保管專戶時喪失A地所有權。公告期滿後15日內發給補償費是第20條的規定；第26條的保管專戶並明定不適用提存法。 【A】90年新訂租約依農業發展條例第20條第1項不適用耕地三七五減租條例，但該條例未規定者適用土地法、民法。土地法第108條規定承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人；民法第458條第3款亦以承租人將耕作地全部或一部轉租於他人為出租人得終止契約的事由。故A稱「須經甲同意，乙始得轉租」錯誤，經同意仍不得轉租。【C】市地重劃不是一般出賣，不能據先買權請求塗銷重劃登記。【D】90年所訂租約屬農業發展條例89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，依同條例第20條第1項應依該條例之規定；同條例第22條並規定此類租約之租賃關係終止、由出租人收回農業用地時，不適用平均地權條例第63條等有關由出租人給付承租人補償金之規定。本題依考選部公布答案B為準。