一、爭點
依不動產經紀業管理條例之規定，「不動產」與「經紀人員」之定義為何？又委由經紀業仲介或代銷之買賣、互易、租賃案件，哪些文件應由經紀業指派經紀人簽章？
二、法律依據與涵攝
（一）不動產之定義（第四條第一款）
1. 依不動產經紀業管理條例第四條第一款規定，不動產係指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利。
2. 房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。
3. 質言之，本條例所稱不動產，採廣義立法，除民法物權編所稱之土地及定著物外，並包括「可移轉之權利」（如地上權、區分所有權、預售屋之預訂權利等），俾使仲介行為涵蓋預售屋市場。
（二）經紀人員之定義（第四條第五款）
1. 同條例第四條第五款規定，經紀人員指經紀人或經紀營業員，二者均為從事仲介或代銷業務之人。
2. 依第十三條、第十四條規定，經紀人應經國家考試及格並領有證書；經紀營業員則經由訓練合格並向直轄市、縣（市）主管機關登錄、加入公會後，始得執行業務。
3. 兩者區別在於：經紀人具備全方位簽章權限，經紀營業員僅得從事一般業務輔助。
（三）應由經紀人簽章之文件（第二十二條）
1. 依不動產經紀業管理條例第二十二條第一項規定，不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：
（１）不動產出租、出售委託契約書。
（２）不動產承租、承購要約書。
（３）定金收據。
（４）不動產買賣、互易、租賃契約書。
（５）不動產說明書。
2. 上開五種文件，攸關交易雙方之重大權義（如委託條件、要約意思、定金性質、契約成立、標的物揭露），故應由具國家考試及格資格之經紀人親自簽章，以擔保專業品質並明確法律責任。
3. 違反者，依同條例第二十九條規定，得處以罰鍰並命限期改正，情節重大者得廢止許可。
三、實務見解
（一）內政部歷年函釋強調，經紀人簽章之意義在於對所載內容之真實性負法律責任，並非單純見證；故經紀人若怠於查證標的物之產權或重要事項，致買受人受有損害者，應依第二十六條與經紀業負連帶賠償責任。
（二）學說（蔡明誠、王澤鑑教授）認為，經紀人之簽章具「準專業證明」之效力，類同建築師、估價師之簽證制度，立法目的在維護不動產交易之安全與公共信賴。
四、結論
綜上所述，不動產經紀業管理條例第四條分別界定不動產與經紀人員之內涵，第二十二條則明定五種重要交易文件應由經紀人親自簽章，課以實質審查及責任，旨在落實不動產交易之專業化與透明化。經紀業務從業人員應切實遵循上開規定，避免因怠於簽章或委由非經紀人代簽，致生民事賠償及行政處罰之風險。