一、爭點
（一）何謂約定專用部分。
（二）公寓大廈起造人於申請建造執照時所成立之約定專用部分，得否以區分所有權人會議決議予以變更。
二、法律依據
依公寓大廈管理條例第三條第五款規定，約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。同條例第二十三條第二項規定，規約除應載明住戶共同遵守事項外，下列各款事項非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。又同條例第三十一條規定，區分所有權人會議之決議，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之；同條例第三十三條第二款並規定，約定專用部分變更時，應經該約定專用部分之區分所有權人同意，否則決議無效。
三、涵攝
（一）約定專用部分之意義
1.公寓大廈共用部分原則上由全體區分所有權人共同使用，惟基於空間使用之效率，得依規約或起造人之分配，將特定共用部分（如露臺、法定空地、屋頂平台）約定供特定住戶專用，即為約定專用部分。
2.其特徵在於：
（1）標的物本質仍屬共用部分。
（2）使用主體限於特定區分所有權人。
（3）須以規約載明，未載明者不生效力。
（二）區分所有權人會議得否變更
1.原則：得以區分所有權人會議決議變更
（1）約定專用部分之設定、變更或廢止，屬規約事項，自得依公寓大廈管理條例第三十一條規定之特別決議門檻為之。
（2）起造人於申請建造執照時所成立之約定專用部分，雖訂於原始規約草案，惟仍屬規約之一部分，並無不可變更之絕對效力。
2.例外：須得使用權人同意
（1）依同條例第三十三條第二款規定，約定專用部分之變更，應經該部分之區分所有權人同意。
（2）此係為保障使用權人之既得利益，避免多數決濫用而剝奪少數住戶之權利。
3.涵攝結論
（1）區分所有權人會議固得以特別決議變更約定專用之內容。
（2）惟若該變更涉及剝奪或限制特定住戶既有之專用權，則須再得該住戶之個別同意，否則決議僅生對其他住戶之效力，對使用權人不生拘束力。
四、結論
約定專用部分係共用部分經約定供特定住戶專用之空間。起造人申請建造執照時成立之約定專用部分，原則上得依公寓大廈管理條例第三十一條規定之特別決議予以變更；然依同條例第三十三條第二款，若變更影響原使用權人之權益，仍應取得該使用權人之同意，方為合法有效。