CHOICE · 選擇題（共 25 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
下列有關成本法之建物殘餘價格之敘述,何者正確?
- A建物之殘餘價格率以不超過百分之二十為原則
- B建物耐用年數終止後無殘餘價格者,於計算折舊時以最低殘餘價格率提列
- C殘餘價格率,指建物於經濟耐用年數屆滿後,於市場上出售之價格占房地總價格之比率
- D計算建物殘餘價格時,應考量建物耐用年數終止後所需清理或清除成本
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第67條，建物殘餘價格之計算應考量建物耐用年數終止後所需之清理或清除成本。 【A選項】第67條第1項以不超過10%為原則。【B選項】第2項確實無殘餘價格者，計算折舊時不予提列殘餘價格，不能憑空設最低殘價。【C選項】第3項分子是經濟耐用年數屆滿後剩餘結構材料與內部設備可出售的價格，分母是建物總成本，不是房地總價。某一建築物重建成本為 800 萬元,經濟耐用年數為 40 年,物理耐用年數為 50 年,該建築物殘餘 價格為 80 萬元,現已完工使用經過 10 年,請問該建築物以等速折舊計算時,每年折舊額為多少?
- A14.4 萬元
- B16 萬元
- C18 萬元
- D20 萬元
【正確答案C】第65條以經濟耐用年數為主，第68條可選等速折舊。每年折舊＝（800－80）÷40＝18萬元；已使用10年影響累積折舊，不改變等速下每年金額。 【A選項】14.4＝720÷50，誤用物理年限。【B選項】16＝800÷50，同時漏扣殘價並用物理年限。【D選項】20＝800÷40，漏扣80萬元殘價。第65條必要時得採物理年限，本題已給經濟年限且未示特殊必要。進行宗地估價時,下列敘述何者錯誤?
- A以分割為前提之宗地估價,應考慮分割前與分割後之價格變動情形,而予酌量增減
- B數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價,應以合併後土地估價,並以合併前各筆土地價值比 例分算其土地價格
- C一宗土地內有數種不同法定用途時,應考量其最有效使用及各種用途之相關性及分割之難易度 後,決定分別估價或依主要用途估價
- D土地之上下有其他設施通過,致使用受限制之宗地,應先估算其特定價格,再考量該設施通過造 成土地利用之影響,並計算其地價減損額後,從特定價格中扣除之,以其餘額為該宗地之價格
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第88條，土地之上下有其他設施通過致使用受限制之宗地，應先估算其「正常價格」，再扣除地價減損額後為其宗地價格，並非估算「特定價格」。 【A選項正確】第83條，合併或分割前後價變應酌量增減。【B選項正確】第84條，以合併後總價按合併前各筆價值比例分算。【C選項正確】第85條，要考量最有效使用、用途相關性與分割難易，決定分別或依主要用途估價。經分析考量市場上類似不動產之正常租金為每年每坪 12,000 元,合理空置率為 5%,淨收益率為 75%,貸款資金占不動產價格比率 80%,有效總收入乘數為 15,請以有效總收入乘數法計算出收 益資本化率為多少?
- A4.27%
- B4.67%
- C5.0%
- D5.33%
【正確答案C】第43條第5款：收益資本化率＝淨收益率÷有效總收入乘數＝0.75÷15＝0.05＝5%。淨收益率的分母已是有效總收入，不須再扣空置率；本法也不以貸款成數當作淨收益率。 【A、B選項】4.27%、4.67%均非0.75÷15的結果。【D選項】80%÷15約5.33%，誤以貸款成數取代淨收益率。對於區分所有建物估價運用樓層別效用比時,下列敘述何者正確?
- A樓層別效用比是各層樓區分所有建物之立體地價差異所形成的樓層別效用比率
- B樓層別效用比可從各層樓出售價格案例,扣除開發利潤與土地成本費用後,推算區分所有建物 各樓層效用比
- C樓層別效用比包含區分所有建物的土地效用與建築物效用
- D樓層別效用比通常地面層是最高,4 樓為最低;當樓層數越高,樓層別效用比就越高
【正確答案C】第98條將專有部分、共用比例及基地權利合併估價，並以樓層別效用比調整。此比率反映各樓層房地整體效用，包含土地與建物，須與第100條另外計算的地價分配率區分；第75條是土地開發銷售金額，非本題依據。 【A選項】只取土地效用，混淆整體房地與立體地價。【B選項】扣除土地成本後只剩部分建物等價值，無法作整體房地樓層效用比。【D選項】第98條第2項須依市場行情與地方習慣推估，無固定四樓最低、越高必越好的規則。比較法以比較標的價格為基礎,下列那一項比較標的在正常情況下應排除適用?
- A比較標的 A 的比較因素調整中,情況調整率+5%,價格日期調整率-9%,區域因素調整率-12%, 個別因素調整率+10%
- B比較標的 B 的比較因素調整中,情況調整率+5%,價格日期調整率-9%,區域因素調整率+12%, 個別因素調整率+10%
- C比較標的 C 的比較因素調整中,情況調整率+5%,價格日期調整率+9%,區域因素調整率-12%, 個別因素調整率-10%
- D比較標的 D 的比較因素調整中,情況調整率-5%,價格日期調整率-9%,區域因素調整率-12%, 個別因素調整率-10%
【正確答案D】依第25條，總調整幅度大於30%原則排除。以比較價格100依序調整：D＝100×0.95×0.91×0.88×0.90＝68.4684，總調整率為－31.5316%，超過30%。應比較調整前後價格，不能把各階段百分比絕對值加總成36%。 【A選項】1.05×0.91×0.88×1.10－1＝－7.5076%。【B選項】1.05×0.91×1.12×1.10－1＝17.7176%。【C選項】1.05×1.09×0.88×0.90－1＝－9.3556%。三者總調整幅度均未逾30%，所列區域、個別因素調整也未逾15%。第25條另有標的性質或區位特殊、缺乏市場交易資料且於報告敘明的例外，本題問正常情況。某大樓座落於原為住宅區變更為商業區之土地,依據目前土地使用管制相關法令規定,該大樓應 以商業與一般事務所為其法定用途,今勘估標的某層建物未變更為商業區前之原核定用途為住宅 使用,請問勘估標的之估價處理方式,下列何者較為適當?
- A以現行商業區允許之商業與一般事務所估價,並於估價報告書中敘明
- B以現行商業區允許之商業與一般事務所估價,並就住宅用途與建物法定用途估價之差額於估價 報告書中敘明
- C以原核定住宅用途估價,並於估價報告書中敘明
- D以現行商業區允許之商業與一般事務所估價,同時以原核定住宅用途估價,再以兩者平均數為 估價結論,並於估價報告書中敘明
【正確答案B】第105條針對原核定用途與現行土地使用管制不符的合法建物，要求按現行分區允許用途估價，並揭露與建物法定用途估值的差額。本題應比較現行商業、一般事務所用途與原核定住宅用途，不是將合法的原核定用途擅稱違法使用。 【A選項】未包含差額揭露。【C選項】僅取原核定住宅用途，未依第105條現行分區允許用途估價。【D選項】第105條要求差額揭露，不是將兩種估值任意平均。有關都市更新權利變換估價,下列敘述何者錯誤?
- A權利變換前為區分所有建物者,應以全棟建物價值比率,分算各區分所有建物房地總價之基地 權利價值
- B權利變換前區分所有建物之基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值者,應以各區 分所有建物房地總價乘上基地價值比率,計算出各區分所有建物之基地權利價值
- C權利變換前之基地未建築使用者,以素地價值推估其土地權利價值
- D權利變換前為非屬區分所有之建物者,應以該建物之房地總價乘以基地價值比率計算基地權利 價值
【正確答案A】不動產估價技術規則第125條第1項使用的是全棟建物的「基地價值比率」，再乘各區分所有建物房地總價；A誤寫建物價值比率。 【B選項】第126條第2款確有房地總價乘基地價值比率這一步；但此為中間值，仍須依第3、4款求權利價值比率，再按素地總價調整，不能就此停止。【C選項】第127條未建築基地以素地價值推估。【D選項】第126條之1規定非區分所有建物按房地總價乘基地價值比率；低於素地價值時，以素地價值為準。勘估標的為辦公大樓之第 10 層,建物登記面積 50 坪,每月每坪正常租金收入為 2,000 元,該建 物大樓經合理市場分析推算空置率為 5%,勘估標的每年地價稅、房屋稅及保險費等相關總費用 推算為 200,000 元。請問該建物以直接資本化法估價時,推算其有效總收入為多少?
- A940,000 元
- B1,000,000 元
- C1,140,000 元
- D1,200,000 元
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第36條，有效總收入＝潛在總收入×(1-空置率)。潛在總收入＝2,000元×50坪×12月＝1,200,000元；有效總收入＝1,200,000×(1-5%)＝1,200,000×95%＝1,140,000元。 【A選項錯誤】940,000元係以有效總收入扣除總費用（1,140,000-200,000），為淨收益之計算，非有效總收入。【B選項錯誤】1,000,000＝1,200,000－200,000，漏扣空置且誤把費用先扣入有效總收入。【D選項錯誤】1,200,000元為潛在總收入，未扣除空置率，非有效總收入。某一筆建築用地將以土地開發分析法推估價格,其資本利息綜合利率為 4.8%,該土地開發之土地 價值比率占 60%,建物價值比率占 40%,預計開發年數為 2 年,請問資本利息年利率應為多少?
- A2.4%
- B3.0%
- C7.68%
- D9.6%
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第79條，資本利息綜合利率＝資本利息年利率×(土地價值比率×開發年數+建物價值比率×開發年數÷2)。設資本利息年利率為r，則4.8%＝r×(60%×2+40%×2÷2)＝r×(1.2+0.4)＝r×1.6，故r＝4.8%÷1.6＝3.0%。 【A選項錯誤】2.4%為4.8%÷2之結果，未考量土建權重。【C選項錯誤】7.68%為4.8%×1.6之結果，方向相反。【D選項錯誤】9.6%為4.8%×2，未考慮建物權重公式。以下直接資本化法之定義敘述,何者為正確?
- A係指勘估標的未來平均 1 年期間之客觀淨收益,應用調查日期當時適當之收益資本化率推算勘 估標的價格之方法
- B係指勘估標的未來平均 1 年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘 估標的價格之方法
- C係指比較標的未來平均 1 年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘 估標的價格之方法
- D係指比較標的未來平均 3 年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘 估標的價格之方法
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第29條，直接資本化法係指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。 【A選項錯誤】應為「價格日期」當時之收益資本化率，而非「調查日期」。【C選項錯誤】主詞應為「勘估標的」之淨收益，而非「比較標的」。【D選項錯誤】未來平均期間應為1年，而非3年；且主詞應為「勘估標的」。正常價格的定義中,不包含下列那一要件?
- A形成正常價格的不動產具備市場性
- B係為有意願的買賣雙方,依專業知識分析與謹慎行動的交易
- C有意願之買賣雙方不受債權債務關係或親友關係人等等壓力或脅迫
- D經適當市場行銷及交易雙方條件形成之價值
【正確答案D】第2條第1款的關鍵是適當市場行銷與「正常交易條件」，D改成「交易雙方條件」，不能保證正常。前半的適當市場行銷本身仍是要件；正常價格並應以貨幣金額表示。 【A選項正確】需具市場性。【B選項正確】買賣雙方有意願，依專業知識、謹慎行動。【C選項正確】不受脅迫或特殊關係造成的非正常壓力；重點是形成條件是否正常，不是所有親友或債權人間交易一律不可參考。不動產市場是一動態的市場,對於估價的變動原則,下列敘述何者錯誤?
- A不動產估價應掌握影響價格的一般因素、區域因素與個別因素變動,以切合勘察日期當時之價值
- B影響不動產價格因素不斷變動,因此估價報告書應載明價格日期與勘察日期
- C運用成本法估價時,應分析使用建築材料隨時間變動的成本差異對不動產造成的價格影響
- D分析不動產價格景氣週期性變動,以利不動產價格變動趨勢之掌握
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第6條第1項，不動產估價應切合「價格日期」當時之價值，而非「勘察日期」當時之價值。 【B選項正確】影響不動產價格因素不斷變動，第16條第2項第3款要求估價報告書載明價格日期與勘察日期，以明確時點。【C選項正確】運用成本法估價時，應分析建築材料成本隨時間變動之差異對不動產價格之影響。【D選項正確】分析不動產價格景氣週期性變動，有助於掌握價格變動趨勢。某商用不動產之自有資金要求報酬率 8%、向銀行融資之利率 4%,當自有資金的比重為 50%,以 加權平均資金成本法估算之收益法折現率為何?
- A4%
- B6%
- C8%
- D10%
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第43條加權平均資金成本法，折現率＝自有資金報酬率×自有資金比重+融資利率×融資比重＝8%×50%+4%×50%＝4%+2%＝6%。 【A選項錯誤】4%僅為融資利率，未加權。【C選項錯誤】8%僅為自有資金報酬率，未加權。【D選項錯誤】10%不等於加權結果6%。估價人員應用收益法估價時,若某建物經濟耐用年數 45 年、經歷年數 10 年、殘價率 10%,當採 取等速折舊型時,建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率為何?
- A2%
- B2.25%
- C2.5%
- D3%
【正確答案C】直接依第41條等速折舊型：d＝[(1－s)÷N]÷[1－(1－s)×n÷N]。N＝45、n＝10、s＝10%，每年原成本折舊率＝0.9÷45＝2%；當時價值占原成本＝1－2%×10＝80%；d＝2%÷80%＝2.5%。分母是價格日期當時價值，不能直接拿90%除剩餘35年。 【A選項】2%是相對原成本的年折舊率。【B、D選項】2.25%、3%均不符第41條計算。某建築開發公司擬開發建地,開發或建築後預期總銷售金額估計 8.8 億元,開發直接成本 3 億元、 間接成本 8 千萬元,開發商要求利潤率 20%、資本利息綜合利率 4%,試問土地開發分析價格多少?
- A32513 萬元
- B31083 萬元
- C30886 萬元
- D30562 萬元
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第81條土地開發分析法公式：V＝S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)。其中S＝88,000萬元，R（利潤率）＝20%，i（資本利息綜合利率）＝4%，C（直接成本）＝30,000萬元，M（間接成本）＝8,000萬元。V＝88,000÷1.2÷1.04-(30,000+8,000)＝88,000÷1.248-38,000≈70,513-38,000＝32,513萬元。 【B選項錯誤】31,083萬元計算基礎錯誤。【C選項錯誤】30,886萬元不符公式結果。【D選項錯誤】30,562萬元不符公式結果。依據不動產估價技術規則,有關成本法資本利息的敘述,下列敘述何者錯誤?
- A資金中自有資金之計息利率應不高於 1 年期定存利率
- B資金中自有資金之計息利率應不低於活存利率
- C借款則以銀行短期放款利率計息
- D預售收入之資金以定存利率計息
【正確答案D】第59條明定預售收入之資金「應不計息」，所以D定存計息錯誤。 【A選項正確】自有資金之計息利率應不高於1年期定存利率。【B選項正確】自有資金之計息利率應不低於活存利率。【C選項正確】借款部分以銀行短期放款利率計息。成本法營造施工費求取方式,有分為直接法及間接法兩大類,其中以建築細部工程之各項目單價 乘以該工程施工數量合計之方法係指下列何者?
- A淨計法
- B單位工程法
- C工程造價比較法
- D單位面積(或體積)比較法
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第55條第2款，單位工程法係將建築工程區分為細部工程，以各細部工程項目之單價乘以該工程施工數量合計之方法求取營造施工費。 【A選項】第55條第1款淨計法逐項計材料與人工，再加管理費、稅捐、資本利息及利潤，非僅材料人工合計。【C選項】第56條第1項第1款工程造價比較法為間接法。【D選項】同項第2款以比較標的或標準建物的單位面積、體積造價比較調整後，乘勘估標的總量，亦為間接法。依據不動產估價技術規則規定,試算價格之調整運算過程中,情況、價格日期、區域因素及個別 因素等調整的總調整率大於多少幅度時,判定該比較標的與勘估標的差異過大,應排除該比較標 的之適用?
- A15%
- B20%
- C25%
- D30%
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第25條，試算價格之調整運算過程中，情況、價格日期、區域因素及個別因素等調整的總調整率大於30%時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但標的性質或區位特殊、缺乏市場交易資料且於報告敘明者，有但書例外。 【A選項錯誤】15%是第25條另定區域、個別或其內單項調整門檻，不是總調整率門檻。【B選項錯誤】20%非規則所定標準。【C選項錯誤】25%非規則所定標準。內政部近年積極試辦電腦輔助大量估價(CAMA),於應用計量模型分析法應符合之條件,下列敘 述何者錯誤?
- A計量模型分析採迴歸分析者,相關係數不得低於零點八
- B須蒐集應用計量模型分析關係式自變數個數五倍以上之比較標的
- C計量模型分析採迴歸分析者,其調整後判定係數不得低於零點七
- D截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於百分之五
【正確答案A】第20條第2款要求「調整後判定係數」至少0.7，沒有相關係數至少0.8的規定。調整後判定係數須與未調整R²及相關係數區分，不能混稱。 【B選項正確】第20條第1款比較標的至少為自變數個數五倍。【C選項正確】第2款調整後判定係數至少0.7。【D選項正確】第3款截距外主要因素係數同時為零的顯著機率不得大於5%。估價人員就某建物使用與勘估標的相同之建材標準、設計、配置及施工品質,於價格日期重新複 製建築所需之成本,是指下列何者?
- A重置成本
- B重製成本
- C重建成本
- D複舊成本
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第48條，重建成本係指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。 【A選項錯誤】重置成本係指使用價格日期當時之建材標準、設計及配置，於價格日期建築與勘估標的相同效用建物所需之成本，並非完全複製原建物。【B選項錯誤】「重製成本」非技術規則所定名詞。【D選項錯誤】「複舊成本」非技術規則所定名詞。國內已有不動產證券化的個案,依據不動產估價技術規則規定,以契約約定租金作為不動產證券 化受益證券信託利益分配基礎者,何種價格應視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件 差異,考量價格形成因素之相近程度情形賦予相對較大之權重?
- A比較法之實例價格
- B土地開發分析價格
- C直接資本化法之收益價格
- D折現現金流量分析法之收益價格
【正確答案D】第15條第2項直接要求，以契約租金作為證券化信託利益分配基礎時，依資料與估價目的等情形，給折現現金流量分析法收益價格相對較大權重；清算時有但書例外。並非第46條，也不是因租金必然每期固定不變。 【A、B、C選項】不是第15條第2項指定應相對加重的方法；不代表完全不能用其他估價方法。第31條折現各期淨收益與期末價值，第33條第2、3項處理契約租金、例外及未知時市場租金，因此能依各期條件評估。依據不動產估價技術規則,有關成本法建築工期係指自申請建造執照開始至那個時間點為止無間 斷所需之時間?
- A變更建照執照
- B擬定權利變換計畫
- C銷售完竣
- D建築完成達到可交屋使用
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第60條第3項，建築工期係指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用時點為止無間斷所需之時間。 【A選項錯誤】變更建照執照非建築工期之終點。【B選項錯誤】擬定權利變換計畫為都市更新程序，非建築工期終點。【C選項錯誤】銷售完竣為銷售期之終點，非建築工期終點。依據不動產估價技術規則規定,不動產估價應敘明價格種類,請問辦理東沙島估價,此屬於何種 價格?
- A正常價格
- B特殊價格
- C限定價格
- D特定價格
【正確答案B】第2條第4款將不具市場性不動產的估值定為特殊價格，並以貨幣表示。本題整體東沙島估價係按此非一般市場交易標的的前提判斷；地理位置偏遠本身不是唯一判準，也不宜擅增條文沒有的文化、歷史等必要條件。 【A選項】正常價格須有市場性及正常交易條件。【C選項】限定價格須具市場性，並符合權利合併、不動產合併或違反經濟合理性分割等限定條件。【D選項】特定價格仍以具有市場性為前提，因特定條件形成價值。某三層樓獨棟透天新成屋,建物登記面積為 40 坪,坐落基地登記面積為 20 坪,房地之正常價格 為 1200 萬元,經參酌當地市場調查資料,運用估價方法計算出建物價值比率為占房地價格的 30%, 請問該基地單價應為多少?
- A18 萬元/坪
- B30 萬元/坪
- C42 萬元/坪
- D60 萬元/坪
【正確答案C】基地總價＝房地正常價格×(1-建物價值比率)＝1,200萬×(1-30%)＝1,200萬×70%＝840萬元；基地單價＝840萬÷20坪＝42萬元/坪。 【A選項錯誤】18萬元/坪＝1200×30%÷20，以建物價值比率計算，對象錯誤。【B選項錯誤】30萬元/坪＝1200÷40坪，以建物面積計算，對象錯誤。【D選項錯誤】60萬元/坪＝1200÷20坪，未扣除建物價值。