CHOICE · 選擇題（共 25 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
政府宣布實價登錄 2.0 新制自 110 年 7 月 1 日施行,此為影響不動產價格之何種因素?
- A情況因素
- B一般因素
- C區域因素
- D個別因素
【正確答案B】第2條第14款的一般因素，對不動產市場及價格水準產生全面影響，包括政治、社會、經濟等共同因素。全國實價登錄政策屬此類；「全面」不代表每一筆房地都同方向、同幅度變動。 【A選項】第19條情況調整針對比較標的個別交易的特殊形成條件，非本題全國政策。【C選項】第2條第15款是近鄰地區的價格水準因素。【D選項】第16款是個別不動產本身條件差異。不動產所在地區對外連絡道路為中山路,路寬 30 公尺,並有兩線捷運經過。請問此為影響不動產 價格之何種因素?
- A情況因素
- B一般因素
- C區域因素
- D個別因素
【正確答案C】第2條第15款區域因素影響近鄰地區價格水準。本題描述地區對外道路及捷運交通條件，因此選C；若題目只問單一宗地臨路情形，才要改從個別因素判斷。 【A選項】特殊交易情況調整，非地區交通。【B選項】一般因素是全面影響市場的共同因素。【D選項】個別因素看單筆不動產條件；同一交通設施可能對不同標的影響不同，不可僅看到道路就一律分類。不動產因鄰近殯儀館,造成價格之減損,此屬於何種原則?
- A競爭原則
- B供需原則
- C替代原則
- D外部性原則
【正確答案D】依不動產估價理論，外部性原則（Principle of Externalities）係指不動產價值受其外部環境（鄰地、周邊嫌惡設施或增值設施）影響而增減之原則。殯儀館屬典型嫌惡設施，因其外部負面影響導致鄰近不動產價格減損，正是外部性原則之體現。 【A 選項錯誤】競爭原則係指同類不動產間因競爭導致超額利潤消失，與本題無關。【B 選項錯誤】供需原則指價格由供給與需求決定。【C 選項錯誤】替代原則指理性買方不會支付超過同效用替代品之價格。公寓因加裝電梯而價格提昇,此屬於何種不動產估價原則?
- A外部性原則
- B貢獻原則
- C替代原則
- D遞增原則
【正確答案B】貢獻原則（Principle of Contribution）係指不動產整體價值為各構成部分之貢獻所組成，追加投資所產生之增值即為該部分之貢獻。公寓加裝電梯後整體價值提昇之部分，即為電梯此構件對整體房地價值之貢獻，屬貢獻原則之應用。應衡量加裝後的價值增量，不是將電梯造價直接等額加到房價，也不代表每項改良必然增值。 【A 選項錯誤】外部性原則關注外部環境對不動產價值之影響，電梯屬內部改良非外部因素。【C 選項錯誤】替代原則指可替代品間之價格關係。【D 選項錯誤】估價理論中有「收益遞增遞減原則」，但單一追加改良導致增值仍屬貢獻原則範疇。建物總成本 1,000 萬元,經濟耐用年數 50 年,建物殘餘價格率 10%。若每年折舊額皆相同,請問 每年折舊率為何?
- A1.5%
- B1.8%
- C2%
- D2.2%
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第65、68條及第40條之1等速折舊型計算：每年折舊額＝建物總成本×(1－殘餘價格率)÷經濟耐用年數＝1,000 萬×(1－10%)÷50＝1,000×0.9÷50＝18 萬元。每年折舊率＝每年折舊額÷總成本＝18÷1,000＝1.8%。 【A、D選項】1.5%、2.2%不等於0.9÷50；不替錯誤數字編造不存在的計算路徑。【C選項】2%＝1÷50，漏扣10%殘價。有一 500 坪建地可興建大樓出售,預期新大樓之總銷售金額為 10 億元,若營建施工費為 3 億元、 管理銷售費用等間接成本為 9 千萬元、要求的利潤率為 18%、資本綜合利率為 5%。請問該建地 每坪價格約為多少?
- A100.5 萬元
- B83.4 萬元
- C65.8 萬元
- D41.7 萬元
【正確答案B】第81條：V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）。統一以萬元計：V＝100,000÷1.18÷1.05－（30,000＋9,000）＝41,710.25萬元；每坪＝41,710.25÷500＝83.4205萬元，約83.4萬元。利潤率不是直接乘總銷售金額再扣。 【A、C、D選項】均不符第81條公式與500坪分母。總價約4.171億元，除面積後才是每坪83.4萬元，不能混用億元、萬元與單價。對不具市場性之不動產所估計之價值,並以貨幣金額表示者,為何種價格?
- A正常價格
- B限定價格
- C特定價格
- D特殊價格
【正確答案D】第2條第4款：不具市場性的不動產估值，以貨幣表示，為特殊價格。不是第5款（正常租金）；古蹟或公共設施等名稱本身不保證沒有市場性，仍須看標的條件。 【A選項】正常價格以市場性及正常交易條件為前提。【B選項】限定價格為第2款所列權利合併、不動產合併或不合理分割等條件，並非一般設定其他權利就屬之。【C選項】特定價格仍具市場性，基於特定條件形成；不能僅由法院拍賣就一律認定。勘估標的之營造或施工費,依不動產估價技術規則之規定,不包含下列那一項目?
- A間接材料費
- B稅捐
- C資本利息
- D廣告費
【正確答案D】第53條列營造或施工費八項：直接材料、直接人工、間接材料、間接人工、管理費、稅捐、資本利息及營造施工利潤。廣告費另列第52條總成本，不屬第53條的營造施工費。廣告可能在預售期間發生，不能說只能建成後才發生。 【A、B、C選項】分別是第53條第3、6、7款。就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中,選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物,經比較與 勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整,以求取勘估標的營造或施工費的方法為何?
- A直接法
- B間接法
- C淨計法
- D單位工程法
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第54條，營造或施工費之計算方法分為直接法及間接法。間接法係就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中，選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費之方法。題目敘述完全對應間接法定義。 【A選項】第54條第1款直接法調查標的材料、勞力並依單價計算；第55條分淨計法及單位工程法。【C、D選項】均屬第55條直接法。工程造價比較法則屬第56條的間接法。100 坪之辦公室出租,每月每坪正常租金為 1,000 元,推估該辦公室合理空置率為 8%,每年之地 價稅、房屋稅、保險費、管理費及維修費為 120,000 元,貸款支出為 200,000 元。該辦公室每年之 淨收益為多少?
- A1,080,000 元
- B984,000 元
- C880,000 元
- D784,000 元
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第36、38、42條收益法計算淨收益：年總潛在收入＝100 坪×1,000 元×12 月＝1,200,000 元。有效總收入＝1,200,000×(1－8%)＝1,104,000 元。年淨收益＝有效總收入－必要費用＝1,104,000－120,000＝984,000 元。本題為不動產本身淨收益，未扣融資償付；貸款支出不是此處的營運必要費用，不能將本金與利息一概都稱資本性支出。 【A選項】1,080,000＝1,200,000－120,000，漏扣8%空置損失。【C選項】880,000＝1,200,000－120,000－200,000，既漏空置，又誤扣貸款。【D選項】784,000＝984,000－200,000，空置已算對，但誤扣貸款。依不動產估價技術規則規定,以不動產證券化為估價目的者,其折現現金流量分析法之總費用應 依何種資料加以推算?
- A市場相關資料
- B信託計畫資料
- C類似產品資料
- D歷史費用資料
【正確答案B】依不動產估價技術規則**第38條第2項**：「以不動產證券化為估價目的者，其折現現金流量分析法之總費用應依**信託計畫資料**加以推算。」故B正確。（同條第1項所定者為一般情形之總費用推算，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料推算，項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等；其為營運性不動產者，並應加計營運費用。）比較標的於 110 年 1 月以 2,000 萬元成交,當時之價格指數為 95;勘估標的之價格日期為 110 年 9 月,價格指數為 101。假設其他條件皆相同,請問勘估標的經價格日期調整後之價格約為多少?
- A2,020 萬元
- B2,105 萬元
- C2,126 萬元
- D2,188 萬元
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第19條第2款價格日期調整：調整後價格＝比較標的成交價×(勘估標的價格日期指數÷比較標的交易日期指數)＝2,000 萬×(101÷95)＝2,000×1.0632≒2,126 萬元。 【A、B、D選項】均不等於2,000×101÷95＝2,126.3158萬元。依不動產估價技術規則規定,下列有關租金之兩種敘述,何者正確?
- A不動產租金估計,以估計勘估標的之實質租金為原則;以不動產證券化為估價目的,採折現現 金流量分析法估價時,各期淨收益應以勘估標的之經濟租金計算為原則
- B不動產租金估計,以估計勘估標的之契約租金為原則;以不動產證券化為估價目的,採折現現 金流量分析法估價時,各期淨收益應以勘估標的之經濟租金計算為原則
- C不動產租金估計,以估計勘估標的之實質租金為原則;以不動產證券化為估價目的,採折現現 金流量分析法估價時,各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則
- D不動產租金估計,以估計勘估標的之契約租金為原則;以不動產證券化為估價目的,採折現現 金流量分析法估價時,各期淨收益亦以勘估標的之契約租金計算為原則
【正確答案C】第130條以實質租金為原則，含每期支付租金及押金、保證金、權利金等相關運用收益。第33條第2項對證券化折現現金流量法，以契約租金計算各期淨收益為原則；特殊不宜採契約租金須在報告敘明，契約租金未知依第3項採市場經濟租金。 【A 選項錯誤】後段「經濟租金」錯誤，應為契約租金。【B 選項錯誤】前段「契約租金」錯誤，應為實質租金；後段「經濟租金」亦錯誤。【D 選項錯誤】前段「契約租金」錯誤，應為實質租金。都市更新權利變換前之透天厝(僅有一所有權人)房地總價為 1,500 萬元,房地價值比為 1:9。若 該基地素地價格經評估為 1,300 萬元整,請問該基地之權利價值依不動產估價技術規則規定應為 多少?
- A1,500 萬元
- B1,400 萬元
- C1,350 萬元
- D1,300 萬元
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第126條之1對非區分所有建物的規定，權利變換前基地之權利價值，應以房地總價按房地價值比分算土地部分價值，並與素地價格比較取較高者。本題土地價值比為 9/(1+9)＝9/10，惟題目房地價值比為 1:9 應解為房：地＝1:9，故地價值占比＝9/10，土地分算價值＝1,500×9/10＝1,350 萬元。該 1,350 萬元高於素地價格 1,300 萬元，故權利價值取 1,350 萬元。 【A 選項錯誤】1,500 萬元為房地總價非土地部分。【B 選項錯誤】1,400 萬元非正確分算結果。【D 選項錯誤】1,300 萬元為素地價格，因分算結果較高，應取較高者 1,350 萬元。依不動產估價技術規則規定,下列有關特殊宗地之估價,何者敘述錯誤?
- A公共設施保留地之估價,以比較法估價為原則
- B林地之估價,以比較法估價為原則
- C農場之估價,以比較法估價為原則
- D墓地之估價,以比較法估價為原則
【正確答案B】第92條的林地估價，得依林木成長情形分別採比較法、收益法、成本法，沒有一律比較法或一律收益法的原則。採成本法時尚須考慮造林、林地改良及道路開挖費。 【A選項正確】公共設施及保留地第97條，以比較法為原則。【C選項正確】農場或牧場第93條，比較法為原則。【D選項正確】池沼、墓地第95條，比較法為原則。三條另定無買賣實例時的比較推估方式。土地承租人欲購買所承租土地供未來繼續使用,委託不動產估價師進行估價,其價格種類為何?
- A正常價格
- B限定價格
- C特定價格
- D特殊價格
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條第2款，限定價格係基於下列情形之一所估計之價格：(1)以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的；(2)以不動產合併為目的；(3)以違反經濟合理性之不動產分割為前提。土地承租人（擁有租賃權）欲購買所承租土地（取得所有權），係將租賃權與所有權合併，完全符合限定價格第1目情形。 【A選項】本題具有權利與所有權合併的限定目的，應採第2款分類。【C選項】特定價格基於特定條件，但本題已有更明確限定價格類別；不能以是否法拍作一概例子。【D選項】特殊價格以不具市場性為前提。近年受疫情影響,各地商圈人潮減少、店面空置率提高,此屬於何種價格影響因素?
- A一般因素
- B區域因素
- C個別因素
- D總體因素
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第 2 條及估價理論，一般因素係指影響全國或較大範圍不動產價格之普遍性、總體性因素，包括政治、經濟、社會、政策、疫情等宏觀因素。疫情影響屬全國（甚至全球）性之社會經濟因素，導致「各地商圈」（非特定地區）普遍受影響，屬一般因素範疇。 【B 選項錯誤】區域因素限於特定地區內之影響因素，題目明示「各地商圈」表示非單一區域。【C 選項錯誤】個別因素指勘估標的本身條件。【D 選項錯誤】估價理論標準分類為一般、區域、個別三大因素，「總體因素」非正式分類術語（總體性影響歸類於一般因素）。勘估標的乙之價格日期、勘察日期分別為 110 年 8 月 15 日、110 年 9 月 15 日,若比較標的交易 日期為 110 年 7 月 10 日(經查 110 年 7 至 9 月不動產指數分別為:106%、108%、107%),其價 格日期調整百分率為何?
- A98%
- B99%
- C101%
- D102%
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第19條第2款價格日期調整，調整基準為勘估標的之「價格日期」（非勘察日期）。勘估標的價格日期為 110 年 8 月 15 日，對應指數 108%；比較標的交易日期為 110 年 7 月 10 日，對應指數 106%。價格日期調整百分率＝價格日期指數÷交易日期指數＝108÷106≒1.0189≒102%。此處102%是乘在比較價格上的調整係數；淨增加率約1.89%，不可稱增加102%。 【A 選項錯誤】98% 為反向計算（106÷108）。【B 選項錯誤】99% 計算錯誤。【C 選項錯誤】101% 誤用 9 月指數（107÷106≒101%），惟應使用價格日期（8 月）而非勘察日期（9 月）之指數。勘估標的若為未完工之建物,應依何種方式估價?
- A未完工之建物應依比準建物進行估價
- B未完工之建物應依實際完成部分估價
- C未完工之建物應待完工後再進行估價
- D未完工之建物無法產生正常報酬,不予估計
【正確答案B】第63條未完工建物應按實際完成部分估價，或以標準建物營造施工費表為基礎，參考工程進度費用比例表估算。後一途徑仍須反映完成進度，不能估成已完工總價。不是第52條。 【A選項】未交代依標準建物費表並配合工程進度等條件，不能取代第63條完整規範；也不能反過來說絕不可參考標準建物。【C選項】本條允許未完工估價，不必等完工。【D選項】未完工不等於全無價值而不估。某房地之淨收益 100 萬元/年,其中建物淨收益 60 萬元/年。假設土地、建物之收益資本化率分別 為 2%、4%,請問土地收益價格為?
- A1,000 萬元
- B2,000 萬元
- C2,500 萬元
- D5,000 萬元
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第44條第1項第2款收益法計算土地殘餘法：土地淨收益＝房地總淨收益－建物淨收益＝100－60＝40 萬元。土地收益價格＝土地淨收益÷土地收益資本化率＝40÷2%＝40÷0.02＝2,000 萬元。 【A 選項錯誤】1,000 萬元為誤用建物資本化率或其他計算錯誤。【C 選項錯誤】2,500 萬元為 100÷4% 或類似誤算。【D 選項錯誤】5,000 萬元為 100÷2%（誤用總淨收益而非土地淨收益）。依據不動產估價技術規則第 43 條規定,收益資本化率應考慮之因素不包括下列何者?
- A貨幣變動之狀況
- B銀行定期存款利率
- C不動產投資之損益
- D不動產價格變動趨勢
【正確答案C】第43條第1款風險溢酬法列銀行定存利率、政府公債利率、不動產投資「風險性」、貨幣變動及不動產價格趨勢等；C把風險性換成損益。 【A、B、D選項】都是第43條第1款所列。本款另要求比較流通性、風險性、增值性及管理難易等；不能將本題理解成所有估價決策都不得參考收益資訊。勘估標的丙之市場價格 1,000 萬元,經分析當地同類型不動產之租金收益率 5%,必要費用 20 萬 元/年,租賃所得稅約 2 萬元。若丙為新訂租約,根據上開資料估計之年租金為?
- A50 萬元
- B52 萬元
- C70 萬元
- D72 萬元
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第132條第2款新訂租約之積算法：年租金＝勘估標的價格×租金收益率＋必要費用。淨收益＝1,000 萬×5%＝50 萬元。年租金＝淨收益＋必要費用＝50＋20＝70 萬元。（租賃所得稅為出租人個人所得稅，非估價應計必要費用，本題不列入不動產本身必要費用；第132條並未逐字列出「租賃所得稅不列入」。） 【A 選項錯誤】50 萬元僅為淨收益（未加必要費用）。【B 選項錯誤】52 萬元為誤加所得稅而未加必要費用（50＋2）。【D 選項錯誤】72 萬元為誤加所得稅（50＋20＋2），惟租賃所得稅非估價必要費用項目。續訂租約之租金估計方法中,差額分配法係指下列何種差額?
- A市場經濟租金與原契約租金之差額
- B原實質租金與市場經濟租金之差額
- C市場正常租金與原實質租金之差額
- D原契約租金與市場正常租金之差額
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第 133 條第 4 款，續訂租約之差額分配法係分析勘估標的「原契約租金與市場經濟租金」之差額中，應歸屬於出租人之適當部分，加計原契約租金。故差額即指「市場經濟租金與原契約租金之差額」。 【B選項】把原契約租金換成原實質租金，非第133條第4款指定的比較基礎；問題不在兩者排列先後。【C選項】同時更動原契約租金與市場經濟租金的用語。【D選項】本題問條文指定差額，應依原契約租金與市場經濟租金；不能因此擴張宣稱正常租金與經濟租金在任何學理脈絡都互不相關。實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地,應以何種方式估價?
- A以原規定之法定容積進行估價
- B以原規定法定容積的上限進行估價
- C以實際建築使用部分之現況進行估價
- D以實際建築使用合法部分之現況估價
【正確答案D】第102條：實際建築使用容積超過法定容積時，按實際建築使用「合法部分」的現況估價，並敘明法定容積影響。超過現行法定容積不等於必然違建，不能一律切掉現行上限以上部分。 【A、B選項】單用原法定容積或其上限，未反映實際合法建築情形。【C選項】少了合法部分限定。違建另依第103條原則不估；委託人要求且合法、違建分別標價揭露者，有例外，不能只說隨意低估即可。某區分所有建物位於住宅大樓十樓,其樓層別效用比為 110%,平均樓層別效用比為 105%。假設 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率為 40%,該區分所有建物之地價分配率為何?
- A65%
- B66%
- C68%
- D70%
【正確答案C】第100條第2項：地價分配率＝該樓層效用比－平均樓層效用比×全棟建物成本占房地總價比率＝110%－105%×40%＝110%－42%＝68%。此數是規則定義的地價分配率，不是先將110%與105%相除再求該層土地價值占比。 【A、B、D選項】65%、66%、70%均不等於110%－42%。