CHOICE · 選擇題（共 25 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
平均地權條例近日研議抑制炒房之修法動向,其對不動產市場之影響,是屬於不動產估價影響因 素中之下列何種因素?
- A市場因素
- B一般因素
- C區域因素
- D個別因素
【正確答案B】第2條第14款一般因素涵蓋對市場及價格水準發生全面影響的共同因素。題示全國性抑制炒房修法動向屬政策法令變動，選B。 【A選項】本題依一般、區域、個別因素分類，不另以市場因素取代。【C選項】第2條第15款著重近鄰地區價格水準。【D選項】第2條第16款著重標的本身條件，非整體修法動向。不動產估價應敘明價格種類,當不動產估價師受託辦理龜山島估價,您認為應屬於何種價格種 類?
- A正常價格
- B限定價格
- C特定價格
- D特殊價格
【正確答案D】第2條第4款特殊價格適用於不具市場性的標的。本題把龜山島整體作為缺乏一般市場流通性的特殊標的評價，故選D；不必另斷言島上每一筆土地都屬同一種法定保護區。 【A選項】正常價格依第2條第1款以具有市場性為前提。【B選項】限定價格依第2條第2款以市場性及權利合併、不動產合併或違反經濟合理性分割等條件為前提。【C選項】第2條第3款特定價格也以具有市場性為前提。收益資本化率或折現率應綜合評估最適宜之方法決定,如採用債務保障比率方式決定,其計算式 債務保障比率除了乘以貸款資金占不動產價格比率外,應再乘以下列何者?
- A債務保障常數
- B市場常數
- C存款常數
- D貸款常數
【正確答案D】第43條第4款：收益資本化率或折現率＝債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率，故欠缺的乘數是D貸款常數。 【A選項】公式沒有債務保障常數這個額外乘數。【B選項】公式沒有市場常數。【C選項】公式沒有存款常數。依據不動產估價技術規則之規定,在一宗土地內有不同法定用途時,應如何估價?
- A應考量不同用途之合併或分割前後之價格變動情形,予酌量增減
- B應以合併用途後估價,並以合併用途前各筆土地價值比例分算其土地價格
- C應考慮不同用途之建築物對宗地價格造成之影響,予以酌量增減
- D應考量其最有效使用及各種用途之相關性及分割之難易度後,決定分別估價或依主要用途估價
【正確答案D】第85條要求先考量最有效使用、各用途相關性及分割難易度，再決定分別估價或依主要用途估價，故選D；不是第9條。 【A選項】近似第83條合併分割前提的宗地估價，不能取代第85條不同用途分析。【B選項】近似第84條數筆土地合併利用後按原價比例分算，不是不同用途一律合併。【C選項】建物對宗地的影響涉及第86條，非本題第85條要處理的核心。不動產估價原則是估價之根基,不動產估價技術規則對「最有效使用」原則有所定義,請問下列 敘述何者錯誤?
- A得以獲致最高利益之使用
- B基於合法、實質可能前提
- C正當合理、財務可行前提下者
- D具有超凡意識及使用能力者
【正確答案D】第2條第17款要求客觀上具有良好意識及通常使用能力，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下獲致最高利益。D誤改為超凡能力，故為錯誤敘述。 【A選項】最高利益須在法定前提下追求，符合定義。【B選項】合法及實質可能為明定前提。【C選項】正當合理及財務可行也是明定前提。利用計量模型分析法進行估價,應蒐集相當數量具代表性之比較標的,在計量模型的影響不動產 價格之因素中,現有 6 項區域因素,5 項個別因素,因此至少要蒐集多少數量以上之比較標的才 符合不動產估價技術規則之規定?
- A55 筆以上
- B40 筆以上
- C30 筆以上
- D25 筆以上
【正確答案A】第20條第1款要求比較標的至少為關係式自變數個數的五倍。本題6項區域與5項個別因素共11個自變數，11×5＝55筆，選A；截距項不是另加一個自變數。 【B選項】40少於55。【C選項】30少於55。【D選項】25少於55。不動產估價成本法對勘估標的之營造或施工費,其中「指以類似勘估標的之比較標的或標準建物 之單位面積(或體積)營造或施工費單價為基礎,經比較並調整價格後,乘以勘估標的之面積(或 體積)總數,以求取勘估標的營造或施工費。」方法,係指何方法?
- A單位工程法
- B淨計法
- C單位面積(或體積)比較法
- D工程造價比較法
【正確答案C】第56條第2款即單位面積或體積比較法：比較標的或標準建物的單位費用調整後，再乘勘估標的總量，選C。 【A選項】第55條第2款單位工程法按細部工程項目單價與施工數量合計。【B選項】第55條第1款淨計法逐項算材料人工再加費用。【D選項】第56條第1款工程造價比較法按工程概算項目逐項比較調整，與題述方法不同。不動產估價作業程序依不動產估價技術規則規定,總共有八項作業程序,其中第七個步驟為何?
- A製作估價報告書
- B整理、比較、分析資料
- C運用估價方法推算勘估標的價格
- D決定勘估標的價格
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第8條規定，不動產估價作業程序八步驟依序為：一、確定基本事項；二、擬定估價計畫；三、蒐集資料；四、確認勘估標的狀態；五、整理、比較、分析資料；六、運用估價方法推算勘估標的價格；七、決定勘估標的價格；八、製作估價報告書。第七步驟為「決定勘估標的價格」。【A 製作估價報告錯誤】為第八步驟。【B 整理、比較、分析資料錯誤】為第五步驟。【C 運用估價方法推算勘估標的價格錯誤】為第六步驟。目前內政部積極推動試辦電腦估價,所應用計量模型分析法係指「蒐集相當數量具代表性之比較 標的,透過計量模型分析,求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式,以推算各主 要影響價格因素之調整率及調整額之方法。」請問應用時應符合條件中,截距項以外其他各主要 影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於多少?
- A百分之五
- B百分之六
- C百分之七
- D百分之八
【正確答案A】第20條第3款規定，截距項以外主要因素係數同時為零之顯著機率不得大於5%，選A。這是聯合顯著性條件，不能另把每一係數的t檢定或符號要求說成同條明定。 【B選項】6%超過5%。【C選項】7%超過5%。【D選項】8%超過5%。同條其他兩款分別規範樣本至少自變數五倍、調整後判定係數至少0.7。不動產估價應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較,視不同價格所蒐集資料可信度及 估價種類目的條件差異,考量價格形成因素之相近程度,決定勘估標的價格。若以契約約定租金 作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者,何種方法應視前項情形賦予相對較大之權重?
- A比較法
- B直接資本化法之收益價格
- C折現現金流量分析法之收益價格
- D成本法
【正確答案C】第15條第2項規定，題示以契約租金作證券化信託利益分配基礎時，DCF收益價格應視資料等情形給相對較大權重，選C；證券化標的清算時不適用此特別權重規則。 【A選項】比較法仍可參與綜合比較，但不是本項指定應給較大權重的方法。【B選項】直接資本化法以未來平均一年客觀淨收益求價，不是此項指定方法。【D選項】成本法也不是此項指定方法，不能據此宣稱其他方法完全沒有參考價值。不動產估價比較法經比較調整後求得之勘估標的試算價格,應就價格偏高或偏低者重新檢討,經 檢討確認適當合理者,始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達多少以上者, 應排除該試算價格之適用?
- A百分之五
- B百分之十
- C百分之十五
- D百分之二十
【正確答案D】第26條規定，檢討後試算價格差距仍達20%以上者應排除，選D。差距＝高低價格差÷高低價格平均值，不是以低價為分母，也不是第25條的15%/30%調整率門檻。 【A選項】5%不是本題門檻。【B選項】10%不是本題門檻。【C選項】15%是不同的調整率規範，不能移作檢討後試算價格差距門檻。不動產估價之限定價格指具有市場性之不動產,在下列限定條件之一所形成之價值,並以貨幣金 額表示者。請問下列何者非屬限定條件?
- A以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的
- B以不動產合併為目的
- C以違反經濟合理性之不動產分割為前提
- D經適當市場行銷及正常交易條件形成
【正確答案D】第2條第2款列三種限定條件。D描述正常市場行銷與交易，屬第1款正常價格定義的部分內容，不是限定條件，故選D。 【A選項】第2款第1目：所有權以外權利與所有權合併。【B選項】第2款第2目：不動產合併。【C選項】第2款第3目：違反經濟合理性分割，均為明列限定條件。不動產估價,應註明其價格種類;以何種價格估價時應敘明其估價條件,並同時估計其正常價格?
- A限定價格
- B特殊價格
- C特定價格
- D特別價格
【正確答案C】依第6條第2項，以特定價格估價應敘明條件並同時估計正常價格，故選C。這是111年考試適用的102年12月20日版規定。 【A選項】此版本第6條第2項的同時估計義務針對特定價格，不能套用更早版本對限定價格的文字。【B選項】特殊價格針對不具市場性標的，不是本項指定情況。【D選項】特別價格不是第6條列出的價格種類。不動產估價比較法於市場成交資訊充足時廣為運用,有關比較法之敘述,下列何者錯誤?
- A通常採用三件以上比較標的
- B試算價格之調整運算過程中,任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五,應排除該比較標的 之適用
- C試算價格之調整運算過程中,總調整率大於百分之三十時,應排除該比較標的之適用
- D其調整以差額法為原則
【正確答案D】第24條以百分率法為調整原則，亦得採差額法並於報告敘明；沒有必須先證明無法採百分率法的限制。因此D把原則改成差額法，為本題錯誤。 【A選項】第27條要求三件以上比較標的。【B選項】第25條的15%門檻針對區域、個別及其中單獨項目，題目用語應在此範圍理解，不宜擴至所有情況調整。【C選項】第25條總調整率大於30%原則排除；性質或區位特殊缺乏交易資料且敘明者有例外。某建物於五年前取得使用執照,目前重建成本 1,000 萬元,殘餘價格率 5%,經濟耐用年數 50 年, 請問以定額法估算之建物成本價格為何?
- A850 萬元
- B865 萬元
- C895 萬元
- D905 萬元
【正確答案D】依第65至69條的耐用年數、殘值、等速折舊與成本價格概念：每年折舊＝1,000×95%÷50＝19萬元；5年累積95萬元；成本價格＝1,000－95＝905萬元，選D。 【A選項】850萬元不等於題給條件的折舊後價格；忽略殘值會得到900萬元，也不是850萬元。【B選項】865萬元代表扣135萬元，與應扣95萬元不符。【C選項】895萬元代表扣105萬元，與應扣95萬元不符。某開發商擬於新開發區開發建築,預計興建樓板面積 2,000 坪。若推定銷售單價平均 60 萬元/坪, 利潤率 20%、資本利息綜合利率 5%、直接成本 2 億元、間接成本 4 千萬元,請問土地開發分析 價格多少萬元?
- A71,238
- B69,526
- C64,878
- D62,106
【正確答案A】依第75條估總銷售額並按第81條公式，以萬元計：S＝2,000×60＝120,000；V＝120,000÷1.2÷1.05－20,000－4,000＝71,238.095…萬元，選A。本題按所給樓板面積作可銷售面積代算，實務仍須依第74條確認可銷售範圍。 【B選項】69,526不符合題給公式的計算值。【C選項】64,878不符合計算值。【D選項】62,106不符合計算值。不能僅為解釋選項而捏造未提供的費率或成本。某公寓為談危老改建,經委託不動產估價師就 1 至 4 樓之單價分別查估為 80、60、55、50 萬元/坪, 若全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率為 30%,請問 1 至 4 樓之樓層別效用比分別為?
- A170%、130%、120%、100%
- B160%、120%、110%、100%
- C150%、110%、105%、100%
- D140%、120%、110%、100%
【正確答案B】以4樓50萬元/坪為100%，各樓層房地單價相除：80/50＝160%、60/50＝120%、55/50＝110%、50/50＝100%，故選B。第98條的樓層別效用比與第100條地價分配率不同，本題不需要建物成本30%來算效用比。 【A選項】前三層170/130/120與單價比不符。【C選項】前三層150/110/105與單價比不符。【D選項】第一層140%與80/50不符。不能由全棟建物比率推定每層都相同，再把多餘計算當成必要步驟。不動產估價人員應針對不動產勘估標的之價格日期當時的價值進行估價,而所謂價格日期是指:
- A估價人員撰寫估價報告書之日期
- B勘估標的價格之基準日期
- C至勘估標的現場從事調查的日期
- D勘估標的交易之日期
【正確答案B】第2條第7款價格日期是表示不動產價格的基準日期，故選B；第6條要求估價切合該日價值。 【A選項】撰寫報告日期未必是估價基準日。【C選項】第2條第8款稱現場調查日期為勘察日期。【D選項】實際交易日也不當然等於本次估價的基準日。以收益法估價時,對於客觀淨收益的計算應以何種情形為計算基準?
- A以比較標的作最有效使用為計算基準
- B以勘估標的作最大效益使用為計算基準
- C以比較標的作最大效益使用為計算基準
- D以勘估標的作最有效使用為計算基準
【正確答案D】第33條第1項以勘估標的作最有效使用的客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產的收益，故選D。最有效使用仍須符合第2條第17款的合法與財務可行等條件。 【A選項】比較標的可供參酌，但不能把計算基準的主體改成比較標的。【B選項】最大效益用語沒有完整帶出法定最有效使用的限制。【C選項】同時改變主體及法定用語。某高鐵站周圍地區的新建住宅大樓平均成交價格,由三年前每坪 35 萬元上漲到現今每坪接近 50 萬元,此現象可以不動產估價中那一原則加以解釋?
- A變動原則
- B預期原則
- C貢獻原則
- D日期原則
【正確答案A】題目呈現三年間已發生的價格變化，可用估價學理的變動原則解釋，選A。題幹沒有提供實證因果，不能逕斷定漲價必由人口移入或某一建設造成。 【B選項】預期原則著重未來利益對今日價值的形成，本題重點是已觀察到的時序變化。【C選項】貢獻原則著重要素對整體價值的增量。【D選項】價格日期概念著重估值對應基準日，不能因非條文名稱就否認學理上的期日概念。依據不動產估價技術規則,在進行不動產估價作業程序時,下列何者屬於估價要確定的基本事 項?
- A作業所需時間
- B估價目的
- C勘估標的之狀態
- D勘估標的相關交易、收益及成本資料
【正確答案B】第9條基本事項為勘估標的內容、價格日期、價格種類及條件、估價目的，故選B。委託人雖須列於第16條報告內容，並不是第9條新增第五個項目。 【A選項】所需時間屬第10條擬定估價計畫。【C選項】確認狀態是第8條第4款步驟，詳見第13條。【D選項】相關交易收益成本資料屬第11條第3款蒐集資料。科學園區附近的農業用地,未來可能變更為建地,土地所有權人要求估價人員針對其農地未來可 能變更為建地情況進行估價,請問該筆土地的價格屬於何種類?
- A正常價格
- B特定價格
- C限定價格
- D特殊價格
【正確答案B】第2條第3款特定價格為具市場性的標的在特定條件下形成的價值。本題依委託要求，以未來變更為建地的特定條件估價，選B；第6條要求敘明條件並同時估正常價格。 【A選項】正常價格可能反映市場對變更機會的合理期待；但本題是按指定變更條件估價，兩者不可混同。【C選項】本題不是權利合併、不動產合併或違反經濟合理性分割。【D選項】農地具有市場性，非因此成特殊價格。某甲有一棟 5 層透天住宅,其中第一層到第四層為合法建築物,頂樓層為違章建築物,某甲委託 估價人員進行房地估價,並要求估價人員對所有樓層進行估價,估價人員應如何估價較為恰當?
- A僅針對合法建築物進行估價
- B拒絕對建築物估價
- C就合法建築物與違章建築物分別標示各該部分之價格
- D合法建築物以成本法估價,違章建築物則以加速折舊方式估價
【正確答案C】第103條原則不評估違建部分；委託人要求評估，且在報告中分別標示合法建物及違建價格時，容許例外。本題已要求全部樓層，依此分開標示，選C。估價不代表違建因此合法。 【A選項】忽略題目已指定適用例外的委託範圍。【B選項】第103條容許按條件估價，不必僅因有違建一律拒絕；但不能說任何拒絕委託都違反職責。【D選項】法條沒有強制合法部分用成本法、違建用加速折舊的二分規則。有一比較標的於 110 年 10 月以 800 萬元成交,當時的價格指數為 103.6%,不動產勘估標的之價 格日期為 111 年 3 月,當時的價格指數為 100.3%。假設其他條件相同,請問該勘估標的經價格日 期調整後的價格為多少?
- A834.7 萬元
- B826.3 萬元
- C789.6 萬元
- D774.5 萬元
【正確答案D】依第19條第2款價格日期調整概念，調整後＝800×100.3/103.6＝774.517…萬元，取一位小數為774.5，選D；指數下跌，價格應下修。 【A選項】834.7與題給指數換算不符，也不是反向比值計算結果。【B選項】826.3約是誤將指數比倒置：800×103.6/100.3。【C選項】789.6不是題給指數比的換算結果。在土地開發分析法之估價程序中,應進行現況勘查與環境發展程度調查與分析,下列何者不屬於 要勘查與調查分析的事項:
- A影響總銷售金額、成本及費用等因素
- B勘估標的之工程進度、施工及環境狀況
- C比較標的之工程進度、施工及環境狀況
- D週遭環境土地建物及公共設施開發程度
【正確答案C】第73條所列現況勘察包括影響銷售金額成本費用、勘估標的工程施工環境、市場交易資料與周遭開發程度。C把明列的勘估標的改成比較標的，非此項法定文字，故選C。 【A選項】第73條第1款明列。【B選項】第73條第2款明列，且須必要照片或影像。【D選項】第73條第4款明列。這不代表估價時永遠不得查比較案例工程資訊；第3款仍要求市場交易資料。