LLandExam · 不動產考試練習
109 年 · 不動產經紀人 · 考古題

民法概要

27
總題數
25
選擇題
2
申論題
87
分鐘(預估)
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ESSAY · 申論題(共 2 題)

申論題目與擬答

第 1 題附 LandExam 原創擬答全文(依題意分點作答;法條、公式與計算均已對照考試當時有效資料複核),其餘題目免費登入即可看完整擬答。點「練這題」進互動模式可獲 AI 依四維度(法條準確度・論述完整度・結構・字數)即時評分。

申論題 #1
甲男、乙女結婚十餘年,未約定夫妻財產制度。婚後甲出資購買A屋一棟,登記在乙女名下。嗣後因故,甲、乙雙方乃協議離婚,協議離婚期間甲男未經乙女同意,擅自拿走A屋所有權狀與乙的印章,與丙簽訂A屋買賣契約,但尚未完成產權移轉登記。試問:A屋之所有權為何人所有?甲、丙間A屋買賣契約之效力為何?(25分)
LandExam 參考擬答(非官方標準答案)

【參考擬答】
一、A屋仍屬乙所有
民法第1005條使未約定財產制的夫妻適用法定財產制;第1017條原則由夫妻各自所有其財產,不因婚後買屋即共有。A屋登記在乙名下,依第759條之1第1項推定乙適法享有所有權,甲出資不使其當然成為所有人。題目未交代借名、贈與或借款的內部約定,不應自行增設。
原卷明載尚未完成產權移轉登記。依第758條,買賣這種法律行為移轉不動產物權,須經登記才生效,因此丙尚未取得,乙仍是所有人。原卷沒有離婚時約定A屋歸甲,也沒有已移轉給丙的情節。
二、買賣效力須辨別簽約名義
若依題示甲與丙簽約,甲以自己名義為出賣人,屬他人之物買賣。買賣是債權行為,出賣人當時非所有人不使契約當然無效;甲依第348條仍負交付及使丙取得所有權的義務。第118條無權處分規範的是物權處分效力,不能直接用來宣告買賣契約無效。
若拿走乙印章的意思是冒以乙名義代理簽約,則須另依第170條無權代理判斷:未經乙承認,對乙不生效力;不得只因持有印章就認定有代理權或表見代理。原卷未明說簽約所用名義,故應交代這項分別,避免把無權代理與他人之物買賣混為一談。無論上述何種簽約構造,本件尚未完成移轉登記,不能推論丙已取得所有權。

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申論題 #2
二、甲向乙建設公司購買與丙地主合建之預售房屋A屋一棟,乙建設公司以買受人甲為起造人進行蓋造。房屋完工後,甲取得房屋所有權並登記完畢,但土地部分因地主丙債務問題,導致合建土地遭債權人查封,而無法移轉登記於買受人甲。事隔逾20年,該筆土地經法院強制執行由某丁拍定。試依民法相關規定說明:甲得否主張時效取得地上權?(25分)
LandExam 擬答(節錄)

【參考擬答】 一、年限以外仍須有地上權意思 依第772條準用第769、770條,時效取得地上權須以行使地上權的意思,和平、公然、繼續占有土地達20年;開始占有時善意且無過失者為10年。須為在他人土地上有建築物或其他工作物等地上權內容而占有,完成時效後可請求登記,不是房屋存在20年就自動取得已登記地上權。…

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CHOICE · 選擇題(共 25 題)

選擇題目與解析

每題列出題幹、4 選項(正解標朱印紅)與完整解析(含錯誤選項分析)。答案以考選部公告為準。

第 1 題正解 A練這題 →

下列關於法律上之物的敘述,何者正確?

  1. A從物在客觀上需常助主物之效用,且與主物為各自獨立之兩個物,動產或不動產均可為從物
  2. B物之成分或其天然孳息,分離後原則上屬於該成分或天然孳息之占有人
  3. C無權占有他人土地建築房屋,建築完成時,該房屋原則上屬於土地所有人所有
  4. D已足避風雨,可達經濟上使用目的,但屋頂尚未完全完工之房屋,屬土地之成分
【正確答案A】依【民法】第68條第1項規定:「非主物之成分,常助主物之效用,而同屬於一人者,為從物。但交易上有特別習慣者,依其習慣。」從物須與主物各自獨立,於客觀上常助主物之效用,且不限於動產,動產或不動產均得為從物,故A正確。 【B選項】第766條:物之成分及天然孳息分離後,除法律另有規定,仍歸物之所有人;第70條另處理有收取天然孳息權人的取得,不是誰占有就歸誰。【C選項】具獨立性的房屋可由建造人原始取得;無權使用基地不使房屋當然歸地主,但可能有拆屋還地、賠償或不當得利問題,不能說僅有金錢責任。【D選項】最高法院63年第6次民庭會議決議,以足避風雨、可達經濟使用目的判斷獨立不動產,不以屋頂全部完工為必要。
第 2 題正解 A練這題 →

下列何者非消滅時效適用之客體?

  1. A人格權受侵害時之除去妨害請求權
  2. B夫妻因離婚所約定之贍養費請求權
  3. C繼承權受侵害時之回復請求權
  4. D未登記不動產所有權人之返還請求權
【正確答案A】第18條人格權受侵害的除去妨害請求,保護持續存在的人格利益,不適用財產上請求權的消滅時效;不能把另行請求損害賠償也一概排除時效。法務部「強制執行法上請求權之消滅時效」研究亦作此區分。 【B選項】約定贍養費是財產請求權;原則第125條15年,若約定一年或不及一年定期給付,各期請求適用第126條5年。【C選項】第1146條繼承回復請求權有知悉侵害起2年、繼承開始起10年時效。【D選項】未登記不動產的返還請求不在已登記不動產返還請求免於消滅時效的範圍。
第 3 題正解 C練這題 →

甲與乙訂立買賣契約,將其二手汽車出賣予乙,若當事人間無特別約定者,關於該汽車之利益及 危險,下列何者正確?

  1. A於甲與乙簽訂汽車買賣契約時起,由乙承受
  2. B自該車辦理過戶登記於乙時,由乙承受
  3. C自該車交付於乙時起,由乙承受
  4. D於乙支付價金完畢時,由乙承受
【正確答案C】依【民法】第373條規定:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」本題甲乙間就二手汽車買賣若無特別約定,則利益及危險自汽車交付乙時起,由乙承受負擔,故C正確。 【A選項錯誤】契約成立(簽訂買賣契約)僅生債權債務關係,依第373條利益危險並非自契約成立時即由買受人承受。【B選項錯誤】汽車雖為動產,其過戶登記僅為行政管理目的,並非民法上所有權移轉之要件,亦非利益危險移轉之時點。【D選項錯誤】支付價金完畢與利益危險移轉無必然關連,民法第373條明定以「交付時」為準,並非以價金給付完畢為準。
第 4 題正解 C練這題 →

下列有關契約成立之敘述,何者錯誤?

  1. A契約得以要約與承諾之意思表示合致而成立
  2. B契約得以要約交錯之方式而成立
  3. C契約得以承諾交錯之方式而成立
  4. D契約得以要約與意思實現方式而成立
【正確答案C】第153條以雙方意思合致為契約成立原則。承諾須針對要約作成;沒有相應要約,不能單以「承諾交錯」作獨立成立方式。這不表示雙方在事實上絕不可能同時發出訊息。 【A選項正確】要約與承諾意思合致。【B選項正確】交錯要約是雙方互發內容相合的要約,並須考量意思表示到達生效,不能只看發出時間。【D選項正確】第161條依習慣、事件性質無須承諾通知,於相當時期有可認為承諾的事實即成立;要約人預先聲明無須通知亦同。
第 5 題正解 B練這題 →

下列關於利息之敘述,何者正確?

  1. A應付利息之債務,其利率未經約定亦無法律可據者,原則上以週年利率為百分之六計算
  2. B約定利率逾週年百分之十二者,經一年後,債務人得隨時清償原本。但須於一個月前預告債權人
  3. C約定利率,超過週年百分之二十者,其約定當然無效,此時應以法定利率計算應給付之利息
  4. D債權人受領超過最高利率之利息,對於超過部分之利息係不當得利,應返還債務人
【正確答案B】依【民法】第204條規定:「約定利率逾週年百分之十二者,經一年後,債務人得隨時清償原本。但須於一個月前預告債權人。前項清償之權利,不得以契約除去或限制之。」故B符合條文規定。 【A選項】第203條為年息5%,不是6%。【C選項】109年適用的第205條是超過年息20%部分無請求權,不是整個利率約定無效或改按法定利率。110年1月20日修法後,於同年7月20日施行超過16%部分約定無效的新制,不能倒用於本題。【D選項】考時舊法下,債務人任意給付超額利息,不能僅因超過上限即按不當得利索回;110年修法理由也說明了這項舊法效果。
第 6 題正解 C練這題 →

下列有關定金之敘述,何者正確?

  1. A訂約當事人之一方,由他方受有定金時,其契約視為成立
  2. B定金為諾成契約,於當事人約定時即成立
  3. C契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還
  4. D契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金視為債務不履行損害賠償之總額
【正確答案C】依【民法】第249條規定:「定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。」故C正確。 【A選項錯誤】依【民法】第248條規定,訂約當事人之一方,由他方受有定金時,「推定」其契約成立,並非「視為」成立,二者法律效果不同。【B選項錯誤】定金為要物契約,須有定金交付始成立,並非諾成契約。【D選項錯誤】依第249條第4款,因不可歸責於雙方當事人之事由致不能履行時,定金應返還之,並非作為損害賠償。
第 7 題正解 D練這題 →

甲借給乙 100 萬元,借期屆至,甲請求乙返還 100 萬元借款,乙因此開立 100 萬元之本票交由甲 受領。下列敘述,何者正確?

  1. A甲所受領乙開立的 100 萬元本票,是債之內容更改
  2. B甲所受領乙開立的 100 萬元本票,是抵銷
  3. C甲所受領乙開立的 100 萬元本票,是代物清償
  4. D甲所受領乙開立的 100 萬元本票,是新債清償
【正確答案D】依【民法】第320條規定:「因清償債務而對於債權人負擔新債務者,除當事人另有意思表示外,若新債務不履行時,其舊債務仍不消滅。」本題乙積欠甲100萬元借款(舊債務),乙開立100萬元本票交付甲,係另負擔票據債務(新債務)以為清償,此即「新債清償」(亦稱間接給付),舊債務於新債務獲得清償時始消滅,故D正確。 【A選項】本題另負票據債務,不是單純保持同一債務而變更內容;也沒有消滅舊債、另立新債的更改合意。【B選項】第334條抵銷須互負適於抵銷的債務,本題欠缺。【C選項】第319條代物清償以受領他種給付代替原給付而消滅舊債;僅收本票在無特別合意時依第320條處理。
第 8 題正解 C練這題 →

下列關於房屋租賃之敘述,何者正確?

  1. A出租人將租賃之房屋交付承租人後,非經承租人同意,不得將其所有權讓與第三人
  2. B出租人出賣租賃之房屋時,承租人有依同樣條件優先承買之權利
  3. C除有反對之約定外,承租人依法得將其一部分轉租於他人
  4. D房屋租賃之租金,當事人得因其價值之昇降,聲請法院增減之,但以定期租賃為限
【正確答案C】依【民法】第443條第1項規定:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。」故房屋租賃中,除當事人另有反對約定外,承租人得就房屋之一部分轉租,C正確。 【A選項】讓與房屋所有權本身不須承租人同意。第425條租賃繼續存在須已交付且承租人占有中;未公證、期限逾5年或不定期的不動產租賃有第2項例外,不能說所有租約均對抗受讓人。【B選項】房屋承租人沒有一般性的法定優先承買權,另約優先權或特別法要件須另論。【D選項】第442條排除定期不動產租賃,原選項把適用範圍寫反。
第 9 題正解 D練這題 →

甲將其名下之房屋出售並交付乙占有,惟尚未辦理所有權登記之前,甲又出售該屋於善意之丙且 辦理所有權登記完畢。則乙對丙之主張,下列何者正確?

  1. A乙得依據其與甲所訂立之買賣契約而請求丙塗銷房屋所有權登記
  2. B乙得向丙主張不當得利而請求丙塗銷房屋所有權登記
  3. C乙得向丙主張撤銷權而請求丙塗銷房屋所有權登記
  4. D乙無法請求丙塗銷房屋所有權登記,只得向甲請求債務不履行之損害賠償
【正確答案D】第758條針對依法律行為取得不動產物權,須經登記。乙僅受交付,尚未取得房屋所有權;甲又與善意丙買賣並完成移轉,依題示事實,乙不能要求丙塗銷,只能向甲主張不能履行移轉義務的責任。 【A選項】甲乙契約不能直接拘束丙。【B選項】丙自有權處分的甲受讓,有取得的法律原因。【C選項】第244條第2項對有償行為要求受益人亦知損害債權;本題丙善意。此外第3項明定僅有害於以給付特定物為標的之債權者,不適用前兩項。不能拿一般詐欺、脅迫的撤銷取代此處要件。
第 10 題正解 C練這題 →

甲將其土地出售乙,但因價金給付方式仍有爭議,故甲拒絕交付予乙,亦不辦理登記,乙起訴請 求甲履行買賣契約之給付義務,經判決勝訴確定。下列敘述,何者正確?

  1. A因甲已將其土地出售乙,故所有權屬於乙
  2. B因乙已取得土地買賣契約給付請求權勝訴確定,故所有權屬於乙
  3. C因甲尚未辦理土地所有權移轉登記於乙,故所有權仍屬於甲
  4. D因該地尚未交付予乙占有,故所有權仍屬於甲
【正確答案C】第758條規定依買賣移轉不動產所有權須經登記。乙勝訴的是命甲履行的給付判決,不是第759條直接造成物權變動的形成判決;尚未完成移轉登記,仍由甲所有。 【A選項】買賣契約成立不等於取得物權。【B選項】給付判決確定仍須據以辦理移轉登記;不宜稱本題只是確認判決。【D選項】本件法律行為移轉以登記為要件,理由不是未交付;第759條另有非因法律行為取得的情形。
第 11 題正解 A練這題 →

關於委任契約受任人之報酬,下列敘述,何者錯誤?

  1. A委任關係因可歸責於受任人之事由,而於委任事務處理完畢前經終止者,受任人仍得就已經處 理之部分比例請求報酬
  2. B受任人受有報酬之注意義務,高於受任人未受報酬之注意義務
  3. C當事人縱未約定報酬,但依交易習慣或委任事務之性質應給與報酬者,受任人得請求報酬
  4. D除契約另有規定外,原則上於委任關係終止時,受任人須明確報告始末後才能請求報酬
【正確答案A】第548條第2項允許未辦完事務即終止時,就已處理部分請求報酬,條件是終止因非可歸責於受任人的事由。A恰寫成可歸責,不能據此條請求。另有契約約定的權利須另行判斷,不宜擴張為任何情況都永遠無報酬。 【B選項正確】依【民法】第535條規定,受任人處理委任事務,應依委任人之指示,並與處理自己事務為同一之注意,其受有報酬者,應以善良管理人之注意為之;故有償委任之注意義務(善良管理人)較無償委任(與處理自己事務同一之注意)為高。【C選項正確】依【民法】第547條規定,報酬縱未約定,如依習慣或依委任事務之性質,應給與報酬者,受任人得請求報酬。【D選項正確】依【民法】第548條第1項規定:「受任人應受報酬者,除契約另有訂定外,非於委任關係終止及為明確報告顛末後,不得請求給付。」
第 12 題正解 B練這題 →

甲將自己所有的違章建築 A 屋賣給乙,有關於買賣違章建築之法律關係。下列敘述,依實務見解, 何者錯誤?

  1. A土地與土地上之違章建築同屬於一人所有,嗣將違章建築與土地分別讓與相異之人,仍有民法 第 425 條之 1 推定租賃關係規定之適用
  2. B違章建築之買受人對於無權占用房屋之人,得行使民法第 767 條之物上請求權
  3. C違章建築遭拍賣,拍定人自取得法院權利移轉證書之日起,取得該違章建築之權利
  4. D甲、乙買賣違章建築,所讓與的是事實上之處分權
【正確答案B】私人買賣未能登記的違章建築,買受人通常取得事實上處分權,沒有依買賣完成所有權移轉,不能直接以自己是所有人而行使第767條第1項請求。其他請求權或類推適用的問題須依各別要件判斷;也不能忽略第767條第2項準用於其他物權的規定。 【A選項正確】依實務,土地與違建原同一人所有而分別讓與,仍可適用第425條之1推定租賃;司法周刊2085期整理的100、102、106、107年度裁判可供追溯。【C選項正確】強制執行法第98條以領得權利移轉證書為取得時點。若拍賣原始所有人的建物所有權,拍定人可取得所有權;不能一律說只得事實上處分權。法務部93年法律問題研究意見明採此前提。【D選項正確】私人買賣與法院拍賣取得不同,67年第2次民庭決議說明違建私人買賣的事實上處分權讓與。
第 13 題正解 C練這題 →

甲乙丙共同出資購買一筆 A 土地,應有部分各三分之一。下列何種行為應經甲乙丙三個共有人全 體同意,始為有效?

  1. A共有人之一將其應有部分移轉予第三人
  2. B共有人之一將其應有部分設定抵押權予第三人
  3. C共有人之一將 A 土地設定抵押權予第三人
  4. D共有人之一將 A 土地設定有償之地上權予第三人
【正確答案C】依【民法】第819條第2項規定:「共有物之處分、變更及設定負擔,應得共有人全體之同意。」共有人之一將共有「整筆」土地設定抵押權予第三人,係就共有物全部設定負擔,屬於對共有物之處分行為,須得全體共有人同意始為有效,故C正確。 【A選項】第819條第1項可處分自己的應有部分;土地法第34條之1第4項另有其他共有人優先購買權,並非事先同意權。【B選項】抵押自己的應有部分不須全體同意。【D選項】原文是A土地,不能擅改成「其應有部分」。土地法第34條之1第1項將設定地上權列入多數決:本題2人同意即人數、持分均過半,不必全體同意;這不代表1人可單獨設定。整筆土地的抵押權未列入該項,故C須全體同意。
第 14 題正解 C練這題 →

下列何者非屬公同共有之性質?

  1. A繼承人有數人時,其繼承取得之遺產
  2. B合夥人之合夥財產
  3. C屬於社團法人名下之財產
  4. D屬於夫妻共同財產制下之財產
【正確答案C】依【民法】第827條至第831條規定,公同共有係依法律規定、習慣或法律行為,成一公同關係之數人,基於其公同關係而共有一物者。常見公同關係包括繼承、合夥及夫妻共同財產制等。社團法人名下之財產屬於該法人單獨所有,並非由社員公同共有,社員僅有社員權,故C非屬公同共有,為正解。 【A選項屬公同共有】依【民法】第1151條規定,繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。【B選項屬公同共有】依【民法】第668條規定,各合夥人之出資及其他合夥財產,為合夥人全體之公同共有。【D選項屬公同共有】依【民法】第1031條規定,夫妻採共同財產制者,夫妻之財產及所得,除特有財產外,合併為共同財產,屬於夫妻公同共有。
第 15 題正解 D練這題 →

甲現年十七歲,在山中拾獲名貴木材一塊,嗣後該木材遭乙竊取,乙請人雕刻成名貴的佛像,以 高價出售於惡意的丙,並交付之。下列敘述,何者正確?

  1. A甲因未滿二十歲,不得占有該木材
  2. B乙不能取得名貴的佛像所有權
  3. C乙將名貴的佛像讓與並交付予丙,係屬無權處分
  4. D甲得向乙請求償還該木材的價額
【正確答案D】依民法第814條,加工於他人之動產者,其加工物之所有權屬於材料所有人;但因加工所增之價值顯逾材料之價值者,其加工物之所有權屬於加工人。本題乙將甲的木材雕刻成名貴佛像並以高價出售,依題意加工所增價值顯逾材料價值,佛像所有權歸加工人乙,故B錯;乙既為佛像所有人,將佛像讓與並交付予丙屬有權處分,C亦錯。甲因第814條喪失木材所有權而受損害,依第816條得依關於不當得利之規定,請求乙償還價額,故D正確。 【A】依第940條,占有是事實管領,17歲可占有,與有無完全行為能力不同。【B、C】若材料價值100、加工增值20,不能只因成品售價高於材料就說增值顯逾材料;若加工增值顯逾材料,才進入第814條但書。此數字僅示範比較對象,不代表法律有固定倍數門檻。丙明知權利瑕疵,不能用善意取得補足乙的處分權。【D的前提】第802條無主物先占與第803、807條拾得遺失物不同;後者須通知或招領等法定程序,並非拾到即所有。若甲確因第814條失去材料權利,才依第816條結合179、181條處理償價;若未失權,應另判斷原物返還及其他請求。判斷時須先確認材料權屬,並比較加工增值與材料價值。
第 16 題正解 C練這題 →

甲、乙共有一筆 A 土地,面積 400 坪,應有部分各為二分之一。下列敘述,何者正確?

  1. A甲、乙對於共有之 A 土地,各有一個所有權,但其權利之行使應受應有部分之限制
  2. B甲、乙對於共有之 A 土地,各有 200 坪所有權
  3. C應有部分各為二分之一是甲、乙對於共有土地所有權之比例
  4. D對於共有之 A 土地,甲、乙分別享有處分權及管理權
【正確答案C】依【民法】第817條第1項規定:「數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。」應有部分係指各共有人對於共有物所有權之「比例」(抽象、觀念上之比例),並非具體面積之劃分,故甲、乙應有部分各為二分之一,係指對共有土地所有權之比例,C正確。 【A選項錯誤】共有物上僅存在「一個」所有權,由共有人按其應有部分共同享有,並非各共有人均有獨立之所有權。【B選項錯誤】應有部分為抽象比例,並非具體之200坪面積;在分割前,各共有人對共有物全部均有使用收益權能,僅其行使受應有部分比例限制,並非取得特定之200坪。【D選項錯誤】依【民法】第819條第2項及第820條規定,共有物處分原則全體同意,土地法第34條之1所列行為另有多數決例外;管理依約定或第820條多數決等規則,簡易修繕及其他保存行為各共有人可單獨為之。因此不能說各人可自行決定共有土地的一切處分與管理。
第 17 題正解 B練這題 →

甲、乙、丙、丁四人共有一筆 A 土地,應有部分各登記為四分之一,甲未經乙、丙、丁之同意, 擅自占有 A 土地四分之三面積的土地,在其上興建一 B 屋。下列敘述,何者正確?

  1. A乙、丙、丁僅得分別請求甲返還占用 A 土地四分之一之土地
  2. B乙、丙、丁得分別請求甲返還所占用 A 土地四分之三之土地
  3. C乙、丙、丁應共同請求甲返還所占用 A 土地四分之一之土地
  4. D乙、丙、丁應共同請求甲返還所占用 A 土地四分之三之土地
【正確答案B】依【民法】第767條第1項規定:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。」第821條規定:「各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之。」本題未有分管約定或合法管理決定,甲擅自排他占用特定基地,對其他共有人屬無權占有;問題不是3/4大於1/4,即使只排他占用1/4面積,也不因持分相同而當然合法。其他共有人乙、丙、丁依第821條,得各自單獨對甲請求返還其無權占有之全部部分(即3/4),但回復後須為全體共有人之利益為之,故B正確。 【A選項錯誤】乙丙丁無須僅就1/4部分請求返還,依第821條得就甲無權占有之3/4全部請求返還。【C/D 選項錯誤】依第821條規定,共有人得「單獨」(而非須共同)對第三人或無權占有人為本於所有權之請求,無須必要共同訴訟。
第 18 題正解 B練這題 →

下列關於地上權之敘述,何者正確?

  1. A地上權人若因不可抗力,妨礙其土地之使用,依法即得請求免除或減少租金
  2. B土地所有權讓與時,地上權人已預付之地租,非經登記,不得對抗第三人
  3. C地上權人須連續積欠地租達二年,土地所有人始得終止地上權
  4. D地上權無支付地租之約定者,地上權人應於一年前通知土地所有人,始得拋棄其權利
【正確答案B】依【民法】第836條之1規定:「土地所有權讓與時,已預付之地租,非經登記,不得對抗第三人。」故地上權人雖已預付地租,倘未經登記,不得對抗受讓土地之新所有人,B正確。 【A選項錯誤】依【民法】第837條規定,地上權人,縱因不可抗力,妨礙其土地之使用,不得請求免除或減少租金,故敘述與法相反。【C選項錯誤】依【民法】第836條第1項規定,地上權人積欠地租「達二年之總額」,除另有習慣外,土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租,如地上權人於期限內不為支付,土地所有人得終止地上權;故為「累積達二年總額」即可,並非須「連續」積欠二年。【D選項錯誤】依【民法】第834條規定,地上權無支付地租之約定者,地上權人得隨時拋棄其權利;有地租約定時,第835條須分別處理:有期限者得支付未到期3年地租後拋棄(不足3年給剩餘期間);未定期限者,才是一年前通知或支付一年地租。第836條另有抵押權人通知及終止意思表示等要求,不能只以欠租金額達門檻即認已終止。
第 19 題正解 B練這題 →

以建築物設定抵押權者,下列何者非抵押權效力所及之標的物範圍?

  1. A抵押物扣押後,抵押人就抵押物所得收取之租金
  2. B抵押之建築物存在所必要且性質上得讓與之權利
  3. C設定抵押權後所增建附加於該建築物,而不具獨立性之部分
  4. D抵押之建築物滅失後殘餘之鋼筋
【正確答案B】直接依第877條之1判斷:抵押建物存在所必要且可讓與的權利,拍賣時應併付拍賣,但抵押權人對該權利價金沒有優先受償權。不能將「應併拍」當成抵押權效力當然及於它,也不必編造通說例外。 【A選項】租金是法定孳息,適用第864條而非第863條;扣押後可收取者效力及之,但須通知負清償義務之人始得對抗。【C選項】第862條第3項包含附加而不獨立的部分。【D選項】第862條之1包含抵押物滅失後殘餘物。
第 20 題正解 A練這題 →

下列關於夫妻財產制契約之訂立,何者正確?

  1. A夫妻於結婚前或結婚後,均得以書面約定夫妻財產制契約
  2. B夫妻財產制契約之訂立應經登記,否則不生效力
  3. C夫妻財產制契約之訂立,當事人如為未成年人時,應得其法定代理人之同意始為有效
  4. D夫妻於婚姻關係存續中,得以契約廢止其財產制契約,或改用他種約定財產制,但以一次為限
【正確答案A】依【民法】第1004條規定:「夫妻得於結婚前或結婚後,以契約就本法所定之約定財產制中,選擇其一,為其夫妻財產制。」並依第1007條規定,夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止,應以書面為之;故夫妻於結婚前或結婚後均得以書面約定夫妻財產制契約,A正確。 【B選項】第1008條登記是對抗第三人的要件,不是當事人間生效要件。【C選項】第1006條已於91年6月26日刪除,回歸一般行為能力規定。109年成年仍為20歲,但當時第13條第3項使已婚未成年人有行為能力,因此不能不分情形要求法代同意;婚前未成年訂約仍須依第77條等判斷。不可倒用112年18歲成年制度。【D選項】第1012條無變更一次的限制。
第 21 題正解 B練這題 →

甲、乙結婚並約定共同財產制為夫妻財產制,共同財產制關係存續中二人之共同財產為 2000 萬元, 若甲、乙離婚而無特別約定時,則乙可分得若干共同財產?

  1. A2000 萬元
  2. B1000 萬元
  3. C1500 萬元
  4. D500 萬元
【正確答案B】依民法第1040條第2項,共同財產制關係存續中取得之共同財產,由夫妻各得其半數;但另有約定者,從其約定。題目所稱2000萬元為共同財產制關係存續中之共同財產,且無特別約定,乙可分得2000÷2=1000萬元,選B。同條第1項另規定夫妻各取回訂立共同財產制契約時之財產;這與法定財產制的剩餘財產「差額」分配不同。 【A、C、D】依第1040條第2項,共同財產制關係存續中取得之共同財產,無特別約定時由夫妻各得其半數;2000、1500、500均非半數。【補充:第1040條兩項的不同作用】假設共同財產2000萬元中,有甲訂約時帶入600萬元、乙帶入200萬元,其餘1200萬元為存續中取得,則依第1項先各取回600、200,再依第2項各分600,乙合計800萬元。【特有財產】第1031、1031條之1另將特有財產排除於共同財產之外,亦不得先混入2000萬元再除以二。
第 22 題正解 B練這題 →

下列關於夫妻法定財產制之敘述,何者正確?

  1. A於法定財產制下,夫或妻之財產分為婚前財產與婚後財產,婚前財產由夫妻各自所有,婚後財 產則由夫妻共有
  2. B於法定財產制下,夫或妻之婚前及婚後財產,於婚姻關係存續中所生之孳息,均屬於婚後財產 之範圍
  3. C無論採何種約定財產,當夫或妻其財產不足清償其債務時,法院得因他方之請求,宣告改用法 定財產制
  4. D夫或妻各自管理、使用、收益其婚前財產與婚後財產,但對於婚後財產為處分時,應得他方之 同意
【正確答案B】第1017條第2項將婚前財產於婚姻存續中所生孳息視為婚後財產;婚後財產在婚姻存續中所生的孳息也屬婚後財產。但分類為婚後財產,不等於夫妻共有。 【A選項】第1017條第1項原則由夫妻各自所有。【C選項】第1010條符合要件時宣告改用分別財產制,不是法定財產制。【D選項】第1018條各自管理、使用、收益及處分婚前與婚後財產,沒有一般性須他方同意的處分限制。
第 23 題正解 B練這題 →

甲乙夫妻育有丙、丁二子及戊女。丙與己女結婚,婚後育有一子庚,戊女未婚生下一子辛。多年 後甲死亡,而戊早於甲死亡,丙則拋棄繼承。設甲留有遺產 900 萬元,則甲之遺產應如何繼承?

  1. A乙、丁、庚各繼承 300 萬元
  2. B乙、丁、辛各繼承 300 萬元
  3. C乙、丁各繼承 450 萬元
  4. D乙、丁、庚、辛各繼承 225 萬元
【正確答案B】依【民法】第1138條規定,遺產繼承人除配偶外,依下列順序定之:一、直系血親卑親屬。第1140條規定:「第1138條所定第一順序之繼承人,有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者,由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。」第1144條規定,配偶與第一順序繼承人同為繼承時,其應繼分與他繼承人平均。本題甲死亡時:戊女於甲死亡前已死亡,由其子辛代位繼承;丙拋棄繼承,依【民法】第1176條第1項,第一順序繼承人中有拋棄繼承權者,其應繼分歸屬於其他同為繼承之人;又第1140條代位繼承僅限於繼承開始前死亡或喪失繼承權,拋棄繼承不在其列,故丙之子庚不得代位繼承,亦不得分配。故繼承人為配偶乙、次子丁、代位繼承人辛三人,各分得900萬÷3=300萬元,B正確。 【A選項錯誤】庚不得繼承(拋棄繼承不適用代位)。【C選項錯誤】辛得代位繼承戊之應繼分,不得忽略辛。【D選項錯誤】庚無繼承資格,不應分配。第1176條第5項是親等較近的第一順序繼承人全部拋棄時的規則,本題仍有丁,不能引用該項。
第 24 題正解 A練這題 →

甲、乙為夫妻,並無子女。丙、丁為甲之父母。甲死亡時留有 350 萬元之現金及對丙有 50 萬元之 債權。試問,於遺產分割時,丙可以分得多少遺產?

  1. A50 萬元
  2. B100 萬元
  3. C200 萬元
  4. D350 萬元
【正確答案A】遺產包括現金350萬元及對丙的債權50萬元,共400萬元。依第1144條,配偶乙分1/2=200萬元;父母丙、丁各100萬元。依第1172條,丙欠被繼承人的50萬元須由其應繼分扣還,所以分割時另外取得的現金為100-50=50萬元。 【B選項】100萬元是丙扣還前的應繼分價額。【C選項】200萬元是乙的份額。【D選項】350萬元是待分現金總額。分給乙200、丙50、丁100,現金合計350萬元,與題目相符。
第 25 題正解 B練這題 →

甲乙夫妻婚後育有一子丙,三人與甲寡居之母親丁同住。甲乙兩人因感情不睦,故協議離婚,惟 某日前往辦理離婚登記途中,甲不幸發生事故身亡。甲生前曾預立有效遺囑一份,記載將來所有 遺產均由獨子丙繼承。甲身後遺有現金 600 萬元。若繼承人主張特留分扣減權時,甲之遺產應如 何分配?

  1. A乙繼承 300 萬元,丙繼承 300 萬元
  2. B乙繼承 150 萬元,丙繼承 450 萬元
  3. C乙繼承 200 萬元,丁繼承 200 萬元,丙繼承 200 萬元
  4. D乙繼承 100 萬元,丁繼承 100 萬元,丙繼承 400 萬元
【正確答案B】依【民法】第1050條規定,兩願離婚應以書面為之,有二人以上證人之簽名並應向戶政機關為離婚之登記;本題甲乙尚未完成離婚登記,故婚姻關係仍存續,乙仍為甲之配偶。又依第1138條規定,甲之繼承人為配偶乙及第一順序之直系血親卑親屬丙;母親丁屬第二順序,於有第一順序繼承人時不得繼承。依第1144條,配偶與第一順序同為繼承時,其應繼分與他繼承人平均,故乙、丙應繼分各為1/2即300萬元。甲遺囑將全部遺產留給丙,侵害乙之特留分;依第1223條規定,配偶之特留分為其應繼分之1/2,即300萬×1/2=150萬元。乙得依第1225條行使特留分扣減權,扣減後乙得150萬元,丙得600萬-150萬=450萬元,B正確。 【A選項錯誤】未考量遺囑指定及特留分扣減效果。【C/D 選項錯誤】丁屬第二順序繼承人,於有第一順序丙存在時不得繼承,不得分配遺產。
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109 年 不動產經紀人 其他科目

FAQ · 常見問題

不動產經紀人 考試常見問題

不動產經紀人考試需要什麼資格?
依《不動產經紀業管理條例》第 13 條,年滿 20 歲、具中華民國國籍、未受監護或輔助宣告者均可報考;學歷不限。考試由考選部辦理,每年舉辦一次,通常於 11 月。
地政士考試報考資格為何?
依《地政士法》第 5 條,年滿 20 歲且具中華民國國籍者皆可報考,學歷不限。屬專門職業及技術人員普通考試,每年舉辦一次,通常於 6 月。
不動產經紀人與地政士有什麼不同?
經紀人從事不動產仲介或代銷;地政士辦理土地登記、稅務申報、權利移轉等專業代辦業務。兩者考試科目部分重疊(如民法、土地法),但地政士須加考土地登記實務。
考古題該從哪一年開始練?
建議從近 5 年著手熟悉題型與考點分布,再回頭補早年題目。本站自民國 100 年起逐年收錄完整考古題與解析。
申論題怎麼準備才能拿高分?
依考試規範採 IRAC 結構:爭點 → 法條 → 本案分析 → 結論。引用條號需含項款、用語應採台灣法律慣用詞。本站提供 AI 評分對照範本擬答。
錯題複習該怎麼安排?
採間隔重複法(SRS):第一次答錯隔 10 分鐘、1 天、3 天、7 天、14 天、30 天再見。本站「錯題複習」功能會自動依此排程,連續答對 2 次即畢業。
不動產經紀人考試科目有哪些?
共 4 科專業科目(民法概要、不動產估價概要、土地法與土地相關稅法概要、不動產經紀相關法規概要)+ 國文(作文)。國文採申論式、120 分鐘;其餘 4 科採申論+測驗混合式、各 90 分鐘。考試 2 天舉行,第 1 天考國文、民法、估價;第 2 天考土地法、經紀法規。
不動產經紀人歷年錄取率約多少?
近年錄取率約 15-25%,112-114 年介於 18-22%。屬中等偏難的專技普考。
經紀人證照考過後可以做什麼?
可從事不動產仲介、代銷業務,或於不動產經紀業擔任經紀人/經紀營業員。亦可選擇進入估價師事務所、建商銷售部門。
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