CHOICE · 選擇題（共 25 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
不動產售屋廣告中「面對公園第一排」,對不動產之影響,是屬於不動產估價影響因素中之何種因 素?
- A一般因素
- B市場因素
- C區域因素
- D個別因素
【正確答案D】依不動產估價技術規則第2條第16款，個別因素是標的本身條件造成的價格差異。題目著重某戶面對公園第一排的景觀與位置優勢，故選D。 【A選項】第2條第14款的一般因素影響整體市場，例如總體經濟。【B選項】市場供需可依影響範圍涉及一般或區域因素，但不是本題所問的個別臨園條件。【C選項】第2條第15款的區域因素影響近鄰地區；公園對周邊整體的影響與特定戶第一排優勢須區分。不動產估價師受託評估總統府價值,此屬於何種價格種類?
- A申報價格
- B特殊價格
- C特定價格
- D限定價格
【正確答案B】依第2條第4款，特殊價格是對不具市場性的不動產所估計之價值。題示總統府屬特殊公共建築，依本題通常的非市場流通前提評估，選B；不能把所有公共建築一概視為不具市場性。 【A選項】申報價格不是第6條列出的四種估計價格種類。【C選項】第2條第3款特定價格以具有市場性為前提。【D選項】限定價格在第2條第2款，限於權利與所有權合併、不動產合併，或違反經濟合理性分割等條件；不是第5款。各直轄市、縣(市)國土計畫於 110 年 4 月 30 日公告實施,此為影響不動產價格之何種因素?
- A一般因素
- B市場因素
- C區域因素
- D個別因素
【正確答案A】依第2條第14款，一般因素包含對市場及價格水準發生全面影響的政治、社會、經濟等共同因素。本題問各縣市國土計畫公告實施這項整體制度變動，選A。 【B選項】本題制度變動應依影響範圍歸入一般因素，不另以市場因素取代。【C選項】第2條第15款為近鄰地區價格水準；若問題改問特定街區的規劃條件，須另判斷。【D選項】第2條第16款為標的本身條件；不能把整體政策公告等同單宗土地的使用管制差異。收益性不動產價值是由現在至將來所能帶給權利人之利潤總計,估價師求取將來的收益據以評估 不動產價值,應重視何種不動產估價原則?
- A期日原則
- B外部性原則
- C預測原則
- D內部性原則
【正確答案C】題意著重未來收益對今日價值的形成，屬估價學理的預測原則，選C。技術規則第29至32條的收益法以未來淨收益及適當資本化率或折現率估價，與此原則相呼應；規則沒有逐條列出所有學理原則。 【A選項】期日概念著重價格日期，第6條要求切合該日價值，並非本題未來利益的核心。【B選項】外部性著重標的以外環境的影響。【D選項】題幹未討論內部構成要素如何配置，而是在預估未來利益。老舊公寓因加裝電梯設備,價格也因此提升,此為何種不動產原則?
- A收益分配原則
- B貢獻原則
- C均衡原則
- D供需原則
【正確答案B】電梯對整體房價增加的價值，表現估價學理的貢獻原則，選B。應看增設後對整體價值的增量，不能直接把電梯施工費全額當成房價增加額。 【A選項】收益分配著重各生產要素的報酬分配，本題問新增設備對房價的影響。【C選項】均衡著重各要素的適當組合；本題直接強調電梯的增值貢獻。【D選項】供需原則討論供給需求對價格的作用，題目沒有給市場供需變動。依不動產估價技術規則規定,比較標的為父親賣給兒子之交易,應進行何種調整?
- A情況調整
- B價格日期調整
- C區域因素調整
- D個人因素調整
【正確答案A】第19條第1款定義情況調整，第23條第4款列親友關係人間交易。父子交易應查明其對成交價格的影響並適當調整；若無法有效掌握及量化，應不予採用該比較標的，故選A。 【B選項】價格日期調整見第19條第2款，處理時間差所致價格變動。【C選項】區域因素調整見第19條第3款，處理不同近鄰地區的差異。【D選項】法定項目是個別因素調整，不是個人因素調整；親屬交易關係在本題屬交易情況。下列之建物殘餘價格率,何者符合不動產估價技術規則之規定?
- A20%
- B18%
- C12%
- D8%
【正確答案D】第67條規定，建物殘餘價格率由全聯會公告，並以不超過10%為原則。四個數字只有8%符合這個一般原則，選D；條文不是第41條，也不宜把原則改寫成絕無例外的硬上限。 【A選項】20%超過一般原則的10%。【B選項】18%超過10%。【C選項】12%亦超過10%。本題未提供特殊情況，不另假定例外。有一不動產平均每年每坪之淨收益為 3,000 元,若收益資本化率為 5%,該不動產每坪之收益價格 為:
- A8 萬元
- B7 萬元
- C6 萬元
- D5 萬元
【正確答案C】依第30條直接資本化公式，每坪收益價格＝未來平均一年客觀淨收益÷收益資本化率＝3,000÷0.05＝60,000元，故選C（6萬元）。 【A選項】8萬元乘5%為4,000元，不等於題給3,000元。【B選項】7萬元乘5%為3,500元，與題設不符。【D選項】5萬元乘5%為2,500元，與題設不符。下列何者不是收益法推算勘估標的總費用之項目?
- A地價稅
- B房屋稅
- C土地增值稅
- D維修費
【正確答案C】第38條列地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等營運總費用。土地增值稅不是本題用以推算經常淨收益的費用，選C；不宜延伸成任何含期末處分現金流的投資分析都不得處理交易稅費。 【A選項】地價稅是第38條明列項目。【B選項】房屋稅是第38條明列項目。【D選項】維修費也是第38條明列項目。有一幢公寓每坪平均售價為 60 萬元,1 樓每坪售價為 75 萬元,4 樓每坪售價為 50 萬元,建物價 格占不動產價格之 40%,若 4 樓之樓層別效用比為 100%,則 1 樓之樓層別效用比為何?
- A175%
- B150%
- C120%
- D102%
【正確答案B】第98條要求區分所有建物合併房地估價並考量樓層別效用比。本題以4樓每坪50萬元為100%的基準，1樓效用比＝75÷50×100%＝150%，選B。題給平均60萬元與建物比率40%不必用於這項房地樓層效用比計算，不能混入基地價值或地價分配率。 【A選項】175%不是75與50之比。【C選項】120%可由60÷50得出，但60是全幢平均，不是1樓售價。【D選項】102%不是題給1樓與基準樓層的單價比。目前銀行之一年期定存利率為 1.57%,活存利率為 0.58%,短期放款利率為 7.11%,下列之敘述何 者正確?
- A資金中自有資金之計息利率為 7.11%
- B資金中預售收入之計息利率為 0.58%
- C資金中自有資金之計息利率為 1.52%
- D資金中借款之計息利率為 1.57%
【正確答案C】第59條規定，自有資金計息利率不得高於一年期定存、不得低於活存；借款用短期放款利率；預售收入不計息。本題自有資金可取0.58%至1.57%，1.52%在範圍內，故C正確，不是以最接近1.57%勉強選答。 【A選項】7.11%高於自有資金上限1.57%。【B選項】預售收入應不計息，不能採0.58%。【D選項】借款應採題給短期放款利率7.11%，不是定存1.57%。就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量,逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工 工資,並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤,以求取勘估標的營造施工費之方法為何?
- A間接法
- B淨計法
- C工程造價比較法
- D單位面積比較法
【正確答案B】第55條第1款淨計法逐項以材料及人工數量乘當時單價，再加相關費用與利潤，與題幹完全相符，選B；它是第54條直接法的一種。 【A選項】間接法依類似比較標的調整求取，非逐一計算本標的材料人工。【C選項】第56條第1款工程造價比較法按工程概算項目逐項比較差異，不能簡化成只比較總造價。【D選項】第56條第2款以比較標的或標準建物單位面積費用調整後乘總面積。不動產租金估計,以估計勘估標的之何種租金為原則?
- A市場租金
- B差額租金
- C實質租金
- D經濟租金
【正確答案C】第130條第1項以實質租金為估計原則；第2項涵蓋每期支付租金以及押金或保證金、權利金及其他相關運用收益，故選C。 【A選項】市場租金資料可供估價參考，但本題問第130條明定的估計口徑，答案是實質租金。【B選項】第133條第4款的續租估計可分析原契約與市場經濟租金之差額，並非以差額租金作一般原則。【D選項】市場經濟租金可見第33條、第133條，與第130條實質租金的收入口徑不同，不宜混為同義。決定收益資本化率之方法中,選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的,以其淨收益除以價格 後,以所得之商數加以比較決定之方法為何?
- A風險溢酬法
- B市場萃取法
- C債務保障比率法
- D折現現金流量分析法
【正確答案B】第43條第2款市場萃取法，以相同或相似標的的淨收益除以價格，比較所得比率，選B。這個單期淨收益／價格比率不能直接稱為內部報酬率；IRR須使整段現金流的淨現值為零。 【A選項】第43條第1款依一般投資報酬基準及風險等差異評估。【C選項】第43條第4款以債務保障比率、貸款常數與貸款比例相乘。【D選項】第31至32條DCF將各期淨收益及期末價值折現加總，是求收益價格的方法。依不動產估價技術規則之規定,有關特殊宗地估價之敘述,下列何者正確?
- A高爾夫球場之估價,以比較法估價為原則
- B溫泉地之估價,以比較法估價為原則
- C鹽田之估價,以比較法估價為原則
- D林地之估價,以比較法估價為原則
【正確答案C】第94條明定鹽田以比較法為原則；沒有買賣實例時，得以附近土地價格為基礎，考量日照、通風、位置及形狀等差異推估，故選C。 【A選項】第91條要求考慮會員制度、設施、成本、收益及營運費用，未規定高爾夫球場一律以比較法為原則。【B選項】第90條列水權、開發成本、水量、水質、水溫等因素，未作此比較法原則規定。【D選項】第92條容許依林木成長情形分別採比較法、收益法及成本法，並非只以比較法或收益法為原則。有關計量模型分析法之敘述,下列何者錯誤?
- A計量模型分析法截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得 大於百分之五
- B計量模型分析法只能用以推算各主要影響價格因素之調整率
- C計量模型分析法可求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式
- D計量模型分析採迴歸分析者,其調整後判定係數不得低於零點七
【正確答案B】第19條第7款的計量模型分析法可推算主要因素的調整率及調整額；B說只能推算調整率，漏掉調整額，故B敘述錯誤、為本題答案。 【A選項】第20條第3款要求所述顯著機率不得大於5%。【C選項】第19條第7款正是透過模型求因素與比較標的價格的關係式。【D選項】第20條第2款要求迴歸分析的調整後判定係數不得低於0.7。有關不動產租金估計之敘述,下列何者正確?
- A不動產租金估計,以估計勘估標的之承租人每期支付予出租人之租金,加計押金或保證金、權 利金及其他相關運用收益之總數為原則
- B新訂租約之租金估計得以勘估標的預估契約租金之淨收益,估計租金未來變動趨勢調整後,再 加計必要費用
- C續訂租約之租金估計得以勘估標的價格乘以租金收益率,以估計淨收益,再加計必要費用
- D不動產之租金估計不應考慮使用目的
【正確答案A】第130條以實質租金為原則，涵蓋每期租金及押金或保證金、權利金等相關運用收益，A符合規定。第131條並要求區分新訂與續訂租約。 【B選項】第133條第3款是續租以原契約租金淨收益調整，B改成新訂租約的預估契約租金，並不相同。【C選項】C使用第132條第2款新訂租約的表述；第133條第2款續租則須以價格日期正常價格及續租租金收益率估計，不能省略這些條件混用。【D選項】第129條明定應考慮使用目的。當債務保障比率要求為 1.5 倍,貸款常數為 0.1,不動產價格為新臺幣 60 億元,自有資金為新臺 幣 15 億元,不足資金則跟銀行貸款。請問在前述情況下收益資本化率(折現率)為何?
- A15%
- B11.25%
- C5%
- D3.75%
【正確答案B】第43條第4款：收益資本化率＝債務保障比率×貸款常數×貸款比例。借款＝60－15＝45億元，貸款比例＝45/60＝75%；1.5×0.1×0.75＝11.25%，故選B。 【A選項】15%只算1.5×0.1，漏乘貸款比例。【C選項】5%代回題給貸款常數及比例，無法滿足1.5倍保障比率。【D選項】3.75%是誤用自有資金比例15/60=25%所得。在宗地估價中,公共設施用地及公共設施保留地之估價,以下列那一種方法估價為原則?
- A比較法
- B收益法
- C成本法
- D土地開發分析法
【正確答案A】第97條規定公共設施用地及保留地以比較法為原則；無買賣實例時，得考量與毗鄰土地的分區、強度差異及價值減損，斟酌毗鄰土地平均價格推算，選A。 【B選項】收益法不是第97條指定的一般原則。【C選項】成本法不是第97條指定的一般原則。【D選項】土地開發分析法不是第97條指定的一般原則；不必另推論所有此類土地在任何條件下都不可能有收益或開發評估需求。下列何者不屬於土地建築開發之間接成本項目?
- A建築開發之施工人員施工費用
- B建築開發之規劃設計費
- C建築開發之管理費
- D建築開發之銷售費
【正確答案A】第76條第1款將營造或施工費列直接成本，施工人員的施工費用屬此類，故A不是間接成本。第2款的間接成本包括規劃設計、廣告銷售、管理及稅捐等。 【B選項】規劃設計費是第76條第2款第1目間接成本。【C選項】管理費是第2款第3目間接成本。【D選項】銷售費是第2款第2目間接成本。土地開發分析公式另以i處理資本利息，不應重複列入M。有關房地成本價格之計算公式,下列何者正確?
- A房地成本價格=土地總成本+建物成本價格
- B房地成本價格=土地總成本+建物總成本
- C房地成本價格=土地價格+建物成本價格-建物累積折舊額
- D房地成本價格=土地價格+建物成本價格+建物累積折舊額
【正確答案A】第69條第1項第1款土地價格＝土地總成本，第3款房地成本價格＝土地價格＋建物成本價格，合併即可得A。第2款建物成本價格已扣累積折舊。 【B選項】建物總成本尚未扣除累積折舊，不能直接取代建物成本價格。【C選項】已折舊的建物成本價格再扣折舊，造成重複扣除。【D選項】在建物成本價格上加回折舊，會回到未折舊成本，不符公式。下列那一種方法不屬於計算收益資本化率或折現率之方法?
- A加權平均資金成本法
- B有效總收入乘數法
- C折現現金流量分析法
- D風險溢酬法
【正確答案C】第43條列出加權平均資金成本、有效總收入乘數、風險溢酬等求率方法。C的折現現金流量分析法是第31至32條以折現率求收益價格的方法，不是本題的求率方法。 【A選項】第43條第3款明列加權平均資金成本法。【B選項】第43條第5款以淨收益率除有效總收入乘數求率。【D選項】第43條第1款明列風險溢酬法。另第43條末項容許必要時採其他求率方法並於報告敘明，並非只有五種才永遠合法。比較法估價試算價格之調整運算過程中,區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內 之任一單獨項目之價格調整率大於(甲),或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率 大於(乙)時,判定該比較標的與勘估標的差異過大,應排除該比較標的之適用。請問(甲)與 (乙)各為多少?
- A(甲)為百分之十五,(乙)為百分之十五
- B(甲)為百分之十五,(乙)為百分之三十
- C(甲)為百分之三十,(乙)為百分之十五
- D(甲)為百分之三十,(乙)為百分之三十
【正確答案B】第25條規定所述區域、個別或其中單獨項目調整率大於15%，或四類調整總調整率大於30%時，原則應排除比較標的，故選B。門檻是大於，不能改成等於即排除；性質或區位特殊缺乏交易資料且於報告敘明者，另有例外。 【A選項】總調整率門檻應為30%，不是15%。【C選項】將兩項門檻倒置。【D選項】第一項門檻應為15%，不是30%。如果一開發案開發後預期總銷售金額為新臺幣 10 億元,適當之利潤率為 10%,開發所需之直接 成本為新臺幣 6 億元,開發所需之間接成本為新臺幣 2 億元,開發所需總成本之資本利息綜合利 率為 5%。請問下列何者最接近此一開發案之土地開發分析價格?
- A新臺幣 2 億元
- B新臺幣 1.5 億元
- C新臺幣 1.091 億元
- D新臺幣 0.658 億元
【正確答案D】第81條公式V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)。以億元為單位：10÷1.10÷1.05－(6＋2)＝0.658008…億元，最接近D。利潤率與資本利息綜合利率須依公式分別處理，不是另猜一個市場折現率。 【A選項】2億元是10－6－2，漏掉利潤與利息。【B選項】1.5億元代回公式不能還原10億元銷售額。【C選項】1.091億元約為10÷1.10－8，只處理利潤而漏除1.05。有關一宗土地內有數種不同法定用途時之估價敘述,下列何者錯誤?
- A估價前應先考量其最有效使用再決定估價方式
- B在考量宗地狀況後可以視不同法定用途採分別估價
- C估價前應先考量各種用途之相關性及分割之難易度再決定估價方式
- D估價時無須考量是否有數種不同法定用途,只需依其主要用途估價
【正確答案D】第85條要求先考量最有效使用、各用途相關性及分割難易度，再決定分別估價或依主要用途估價。D錯在無須考量就直接按主要用途估價；不是主要用途估價本身永遠不允許。 【A選項】先分析最有效使用符合第85條。【B選項】考量後可分別估價符合第85條。【C選項】用途相關性及分割難易度均為明列考量。