一、爭點
（一）梯廳發生凶殺致死案，於不動產估價技術規則中屬何類影響不動產價格之因素。
（二）該事件是否影響第十層樓之價格，以及影響之程度。
二、法律依據
（一）不動產估價技術規則第二條第八款至第十款：一般因素、區域因素、個別因素之定義。
（二）同規則第十二條至第十四條：影響不動產價格因素之分析。
（三）內政部一○一年函釋：「凶宅」之認定範圍與揭露義務。
（四）不動產經紀業管理條例第二十三條、不動產說明書應記載及不得記載事項：凶宅應於不動產說明書揭露。
（五）民法第三五四條第一項、第三五九條：物之瑕疵擔保責任。
三、涵攝
（一）影響不動產價格因素之分類
１．一般因素：影響全國或廣泛地區不動產價格之因素，例如總體經濟、人口、政策、利率、稅制等。
２．區域因素：影響近鄰地區或同一供需圈之因素，例如交通便捷性、嫌惡設施、學區、商圈發展。
３．個別因素：影響「個別不動產」本身之因素，例如基地形狀、樓層、面寬、座向、屋況、是否為凶宅、是否漏水、有無違建等。
（二）梯廳凶殺案應歸屬之類別
１．本件凶殺致死案發生於十樓「梯廳」位置，屬第十層樓所專屬使用之共用部分。其影響並非及於整棟大樓所有住戶，而係特別針對第十層樓使用該梯廳之住戶造成心理嫌惡。
２．就影響範圍言，事件發生地位於第十層樓專用之梯廳，屬該樓層之「個別因素」；惟若梯廳為整棟大樓共用，則亦兼具區域因素或同一棟內之個別因素之雙重性質。
３．依內政部一○一年函釋及不動產說明書應記載事項，凶宅之認定包括「於建物專有部分及共有部分發生之非自然死亡」，故梯廳凶殺案於估價實務上被歸類為「個別因素」中之「心理嫌惡因素」（俗稱凶宅效應）。
（三）是否影響該層樓之價格
１．影響存在：實證研究及實務交易顯示，凶宅效應對不動產價格產生顯著減損，一般稱為「凶宅折價率」。
２．影響程度：依個案不同，折價幅度約為市價之百分之十至百分之三十，惟需綜合考量下列因素：
（１）事件發生時間：本件距勘估基準日僅一年，記憶猶新，折價幅度較高。
（２）事件性質：凶殺致死較自殺、意外死亡更具負面影響。
（３）發生地點：梯廳為日常出入必經之處，住戶心理衝擊大；若係屋內則折價更深。
（４）地區文化與消費者偏好：傳統習俗對凶宅多有忌諱。
（５）是否經宗教儀式淨化、是否經整修翻新。
３．揭露義務：依不動產經紀業管理條例第二十三條及不動產說明書應記載事項，經紀業及賣方均負有揭露義務；未揭露而隱匿者，買方得依民法第三五九條主張解除契約或減少價金，並得依民法第二二七條之一請求損害賠償。
（四）估價方法上之處理
１．比較法：以同棟大樓其他樓層或鄰近大樓無凶宅紀錄之成屋為比較標的，扣除個別因素差異（凶宅折價率）後，得勘估價格。
２．收益法：因凶宅出租困難，租金可能降低，亦會反映於收益價格。
３．成本法：成本法理論上以建物造價為主，較難反映心理因素，故凶宅效應主要透過比較法及收益法調整。
（五）學說與實務見解
１．通說認凶宅效應雖屬心理性、無形性因素，然其於市場上具客觀價格表徵，估價師不得忽略。
２．實務（最高法院相關判決）肯認凶宅屬物之重大瑕疵，賣方有揭露義務，違反者構成瑕疵擔保責任。
四、結論
（一）梯廳凶殺致死案屬「個別因素」中之心理嫌惡因素（凶宅效應），影響範圍以該樓層為主。
（二）該事件確會影響第十層樓之價格，估價師應於比較法與收益法中透過個別因素調整反映該減損；折價幅度依個案具體情形約為市價之百分之十至百分之三十。
（三）出賣人及經紀業負揭露義務，違反者買方得依民法瑕疵擔保規定主張解除契約或減少價金。