CHOICE · 選擇題（共 25 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
下列有關未辦繼承登記不動產處理方式之敘述,何者正確?
- A未辦繼承登記不動產,於繼承開始之日起逾六個月未辦理繼承登記者,該管直轄市或縣市地政 機關於查明後,應即公告繼承人於一個月內聲請登記
- B未辦繼承登記不動產,由該管直轄市或縣市地政機關列冊管理期間為十年
- C未辦繼承登記不動產,逾期仍未辦繼承而由該管直轄市或縣市地政機關公開標售時,土地或建 築改良物租賃期間未超過五年者,於標售後以五年為限
- D逾期未辦繼承登記不動產於經公開標售之價款儲存設立在國庫專戶時,繼承人得依其法定應繼 分申請領取
【正確答案D】土地法第73條之1第4項規定，標售所得價款存入國庫專戶，繼承人得按法定應繼分領取；逾十年無人申請提領者歸屬國庫。 【A選項錯誤】第1項是繼承開始逾一年未登記，公告三個月內聲請，並書面通知；不可與第73條六個月申請繼承登記期限混淆。【B選項錯誤】第2項列冊管理十五年。【C選項錯誤】第2項限制的是租賃期間超過五年者，標售後以五年為限；另公開標售係由地政機關移請財政部國有財產署辦理。下列有關共有不動產處分等之敘述,何者錯誤?
- A共有土地或建築改良物的處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應有共有人 過半數及其應有部分合計過半數之同意
- B共有土地或建築改良物的處分、變更或設定負擔,共有人應事先以書面通知他共有人;如不能 以書面通知時,應依法公示催告之
- C共有人對共有土地或建築改良物的處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,對 於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任
- D甲乙丙公同共有一筆土地,甲依法得出賣該共有土地時,乙丙得以同一價格單獨優先承購
【考選部答案B】土地法第34條之1第2項規定，部分共有人依法處分、變更或設定負擔，應先書面通知其他共有人；不能書面通知時應公告，不是向法院聲請公示催告。兩者程序及用途不同。 【A選項正確】第1項原則上要求共有人數及持分合計都超過半數；但持分合計逾三分之二時不計人數，不能漏掉此例外。【C選項正確】第3項規定處分共有人對其他共有人應得的對價或補償負連帶清償責任。【D選項正確】第5項將前四項準用於公同共有；考前106年12月1日修正執行要點第10點及第11點第10款，明定部分公同共有人依法出售時，其他公同共有人得優先購買。題目已給定甲「依法得出賣」的前提，並非說三人公同共有時甲當然能單獨處分；仍須具備法定人數與潛在應有部分門檻。乙或丙得以同樣條件單獨承購；若二人均主張，承購範圍按各自潛在應有部分比例分配，不是兩人各買全部。依土地稅法規定,土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時,在其持有土地期間內,因重新 規定地價增繳之地價稅,准予抵繳其應納之土地增值稅之總額,以不超過土地移轉時應繳增值稅 總額多少為限?
- A百分之一
- B百分之二
- C百分之三
- D百分之五
【正確答案D】土地稅法第31條第3項規定，持有期間因重新規定地價增繳的地價稅，就本次移轉土地部分准予抵繳土地增值稅；抵繳上限為本次應繳增值稅總額的5%。A的1%、B的2%、C的3%均不符此上限。依房屋稅條例之規定,下列有關房屋稅納稅義務人之敘述,何者錯誤?
- A原則上向房屋所有人徵收之
- B未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋,向使用執照所載起造人徵收之
- C未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋,無使用執照者,向建造執照所載起造人徵收之
- D未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋,無使用執照、亦無建造執照者,暫不徵收之
【正確答案D】依111年考試時適用的房屋稅條例第4條第4項，未辦建物所有權第一次登記且所有人不明的房屋，依序向使用執照所載起造人、建造執照所載起造人徵收；兩種執照均無時，向現住人或管理人徵收，並非暫不徵收。A為同條第1項原則，B、C為第4項前段、中段，均正確。依契稅條例之規定,下列敘述何者錯誤?
- A買賣契稅,應由出賣人申報納稅
- B典權契稅,應由典權人申報納稅
- C買賣契稅之稅率為其契價百分之六
- D分割契稅之稅率為其契價百分之二
【正確答案A】依【契稅條例】第4條規定，買賣契稅應由買受人申報納稅，而非出賣人。 【B選項正確】契稅條例第5條規定，典權契稅應由典權人申報納稅。【C選項正確】契稅條例第3條第1款規定，買賣契稅為其契價百分之六。【D選項正確】契稅條例第3條第5款規定，分割契稅為其契價百分之二。依契稅條例之規定,以不動產為信託財產時,在信託關係人間移轉所有權時,何種情形須課徵契 稅?
- A因信託行為成立,委託人與受託人間
- B信託契約明定信託財產之歸屬人為第三人者,信託關係消滅時,委託人與歸屬人間
- C因信託行為不成立,委託人與受託人間
- D信託關係存續中受託人變更時,原受託人與新受託人間
【正確答案B】A、C、D分別屬契稅條例第14條之1第1、5、2款的不課徵情形。依第7條之1規定，以不動產為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之歸屬權利人時，應由歸屬權利人估價立契，申報繳納贈與契稅。B所述信託契約明定信託財產之歸屬人為第三人，信託關係消滅時移轉給該歸屬人，屬應課徵契稅的情形，故選B。 【A選項】第14條之1第1款，信託成立時委託人與受託人間移轉，不課徵。【C選項】第5款，信託不成立、無效、解除或撤銷所生移轉，不課徵。【D選項】第2款，受託人變更時原、新受託人間移轉，不課徵。另第3款信託契約明定受益人為委託人、第4款因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時受託人與受益人間移轉，亦不課徵；不可概括成所有第三人受領都必定課稅。依契稅條例之規定,下列何種契約的契稅稅率最低?
- A買賣契約
- B典權契約
- C分割契約
- D贈與契約
【正確答案C】依【契稅條例】第3條規定，各類契稅稅率如下：買賣、贈與、占有契稅為契價百分之六；典權契稅為契價百分之四；交換、分割契稅為契價百分之二。故分割契約（C）稅率百分之二為最低。 【A選項】買賣為百分之六。【B選項】典權為百分之四。【D選項】贈與為百分之六。依規定,非都市土地甲種建築用地之建蔽率為百分之六十,容積率為百分之二百四十。倘甲有 1 筆 100 坪的甲種建築用地想規劃蓋 1 棟豪宅自住,請問甲的房屋每層樓最大建坪有幾坪?可蓋幾 層樓高?
- A最大建坪 60 坪,4 層樓高
- B最大建坪 60 坪,5 層樓高
- C最大建坪 100 坪,2 層樓高
- D最大建坪 100 坪,3 層樓高
【考選部答案A；四層是每層蓋滿的配置】基地100坪、建蔽率60%，建築面積上限為60坪；容積率240%，計入容積的總樓地板面積上限為240坪。若每層都配置60坪，240÷60＝4層，得到A。原題並未要求每層面積相同或都蓋滿，因此這兩個比例本身不能推出建築物最高只能有4層；本站依A給分，不能將示範配置寫成法定樓層上限。 【B】若5層都各60坪，合計300坪，確實超過240坪容積；但例如一層60坪、另四層各45坪，合計240坪，單憑題示兩個比例無法排除5層配置，實際能否興建仍須看其他建築管制。【C、D】單層建築面積100坪超過60坪上限。非都市土地使用管制規則第9條列的是建蔽率與容積率，不是直接規定此地最高4層。依都市計畫法指定供公用事業設施使用之公共設施保留地,應由各該事業機構依法徵收或購買; 其餘由公用事業設施所屬政府或鄉、鎮、縣轄市公所依何種方式取得?
- A徵收、區段徵收、市地重劃
- B協議價購、公私土地交換、都市更新
- C都市更新、市地重劃、區段徵收
- D徵收、協議價購、公私土地交換
【正確答案A】都市計畫法第48條列明其餘公共設施保留地的三種取得方式為徵收、區段徵收、市地重劃，A完整相符。 【B、C、D選項】各組均包含第48條這份列舉以外的方式，不能取代題問的三種法定列舉。這不表示政府在其他法源下永遠不得協議價購；例如土地徵收條例第11條另有申請徵收前先行協議價購的要求。下列何類徵收事業之需用土地人在補償費未發給完竣前,或未核定發給抵價地前,因公共安全急 需,得先進入被徵收土地內工作?
- A國防事業、平價住宅事業、水利事業
- B交通事業、水利事業、社會福利事業
- C高齡化事業、少子化事業、防疫事業
- D國防事業、交通事業、水利事業
【正確答案D】土地徵收條例第27條本文原則上要求補償費發給完竣或核定抵價地後，才可進入被徵收土地工作；但書僅列國防、交通、水利事業，且須因公共安全急需先行使用，故D符合。 【A選項】平價住宅不在第27條但書三類之中。【B選項】社會福利不在其中。【C選項】高齡化、少子化、防疫均不是該但書列舉的三類事業。不能把第3條一般得徵收事業範圍，擴張為未補償完竣即可先行進入的事業範圍。依土地徵收條例之規定,下列敘述何者正確?
- A撤銷或廢止徵收者,徵收前原設定之他項權利及耕地租約得予回復
- B撤銷或廢止徵收者,如原土地所有權人及他項權利人申請於發給之抵價地上設定抵押權或典權 時,其原抵押權或典權不予回復
- C撤銷或廢止徵收,由需用土地人向中央主管機關申請之
- D撤銷或廢止徵收,由該管直轄市或縣(市)主管機關單獨向中央主管機關申請之
【正確答案C】土地徵收條例第50條第1項規定，撤銷或廢止徵收由需用土地人向中央主管機關申請。 【A選項錯誤】第52條本文原則上不回復徵收前他項權利及耕地租約。【B選項錯誤】第52條但書就依第42條於抵價地設定抵押權或典權的情形，准予回復原抵押權或典權。【D選項錯誤】第50條第5項另允許地方主管機關會同需用土地人及其他機關審查後申請，並非地方機關單獨申請。都市計畫地區於訂定分區發展優先次序後,第一期發展地區應於主要計畫發布實施後,多久期限 完成細部計畫?並於細部計畫發布後,多久期限完成公共設施建設?
- A五年內完成細部計畫,細部計畫發布後二年內完成公共設施建設
- B四年內完成細部計畫,細部計畫發布後三年內完成公共設施建設
- C三年內完成細部計畫,細部計畫發布後四年內完成公共設施建設
- D二年內完成細部計畫,細部計畫發布後五年內完成公共設施建設
【正確答案D】依【都市計畫法】第17條第1項規定，第一期發展地區，應於主要計畫發布實施後，最多二年內完成細部計畫，並於細部計畫發布後，最多五年內完成公共設施建設。【A、B、C選項錯誤】細部計畫期限為二年、公共設施建設期限為五年，其他組合皆不符法定期限。依土地法第 34 條之 1 規定,共有土地之處分、變更,下列何比例之同意,方得行之?
- A共有人三分之一及其應有部分合計過二分之一之同意
- B共有人二分之一及其應有部分合計過三分之一之同意
- C共有人合計逾三分之二之同意
- D應有部分合計逾三分之二之同意
【正確答案D】依【土地法】第34條之1第1項規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。亦即應有部分合計逾三分之二之同意，即可行使。【A、B選項錯誤】無此比例規定。 【C選項錯誤】係以應有部分合計逾三分之二，非共有人人數逾三分之二。依土地法第 17 條規定,下列何項土地得租賃於外國人?
- A林地
- B牧地
- C漁地
- D鹽地
【正確答案B】依【土地法】第17條第1項規定，下列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：一、林地。二、漁地。三、狩獵地。四、鹽地。五、礦地。六、水源地。七、要塞軍備區域及領域邊境之土地。故牧地並未列入限制，得租賃於外國人。【A、C、D選項錯誤】林地、漁地、鹽地均屬第17條明定不得租賃於外國人之土地。 本題僅比較第17條禁止清單；牧地不在該清單，不代表可免除其他依法適用的限制。依土地法規定,私有土地所有權之移轉或租賃,妨害基本國策者,下列何者得報請行政院制止之?
- A監察院
- B國有財產署
- C中央地政機關
- D不動產經紀人員獎懲委員會
【正確答案C】土地法第16條規定，私有土地的移轉、設定負擔或租賃若妨害基本國策，由中央地政機關報請行政院制止；A監察院、B國有財產署及D經紀人員獎懲委員會均非本條指定的報請機關。依土地法規定,租用建築房屋之基地,發生下列何種情形時,出租人不得收回?
- A承租人以基地供違反法令之使用時
- B承租人轉租基地於他人時
- C承租人積欠租金額,除以擔保現金抵償外,達二個月以上時
- D承租人違反租賃契約時
【正確答案C】土地法第103條第4款，以扣抵擔保現金後積欠租金額達二年以上為收回基地的事由。僅以欠租達二個月為門檻不符本條，故選C；不能把「二個月以上」概括解讀成無論欠租多久都不得收回。 【A、B、D選項】分別對應第103條第2、3、5款：違法使用、轉租、違反租約，均屬法定收回事由。本題是租地建屋基地，應與房屋租賃的兩個月門檻區分。依土地徵收條例規定,區段徵收範圍內土地,經規劃整理後,有關其處理方式,下列敘述何者錯 誤?
- A抵價地發交被徵收土地所有權人領回
- B國民住宅用地得以讓售
- C安置原住戶所需土地得以讓售
- D可供建築土地依規定標租時,其期限不得逾二十五年
【正確答案D】土地徵收條例第44條第5項規定，依第1項第5款標租或設定地上權，期限不得逾99年，不是25年。 【A選項正確】第44條第1項第1款，抵價地發交被徵收土地所有權人領回。【B、C選項正確】同項第4款列國民住宅用地及安置原住戶等所需土地得以讓售。第 18 題考選部更正：一律給分（A、B、C、D）練這題 →甲為中華民國境內居住之個人,他在 A 市持有已長達 10 年的 1 筆面積為 300 坪土地,於民國(下 同)107 年間參加自辦市地重劃。該自辦市地重劃區於 110 年 6 月 1 日完成分配公告程序後,在 110 年 10 月 1 日完成重劃土地登記,在 110 年 10 月 20 日完成土地交接,甲取回 150 坪土地,重 劃後評定價格每坪為 30 萬元。甲在 111 年 5 月 1 日趁土地高價時將 150 坪土地全數出售,每坪 售價 40 萬元。請問甲依法要繳多少稅率的房地交易所得稅?
- A稅率為百分之四十五
- B稅率為百分之三十五
- C稅率為百分之二十
- D稅率為百分之十五
【官方更正：本題一律給分】考選部更正答案認定 A、B、C、D 任一選項均給分。網站已將四個選項全部設為可計分答案，不再以單一選項判錯。依土地徵收條例規定,已公告徵收之土地,因作業錯誤,致原徵收之土地不在工程用地範圍內者, 應如何處理?
- A應辦理廢止徵收
- B應辦理撤銷徵收
- C應辦理徵收收回
- D應辦理徵收失效
【正確答案B】土地徵收條例第49條第1項第1款明定，因作業錯誤致原徵收土地不在工程用地範圍內，應辦理撤銷徵收。 【A選項錯誤】第49條第2項第1款的工程變更設計，屬應廢止徵收的不同事由。【C選項錯誤】第9條原所有權人收回土地，另有未依計畫使用等要件。【D選項錯誤】第20條第2項的逾期未發給補償失效制度，與本題作業錯誤不同，且另有法定例外。聲請為土地權利變更登記之案件,在登記尚未完畢前,登記機關接獲法院為何種囑託登記時,應 即改辦之?
- A查封登記、預告登記
- B假處分登記、滅失登記
- C假扣押登記、破產登記
- D輔助宣告登記、監護宣告登記
【正確答案C】土地法第75條之1規定，權利變更登記尚未完畢前接獲法院查封、假扣押、假處分或破產登記囑託，應即改辦並通知申請人。土地登記規則第138條第2項亦有相應規定。C的兩種登記均符合。 【A選項錯誤】查封符合，但預告登記不是本題列舉的法院禁止處分登記。【B選項錯誤】假處分符合，滅失登記不符合。【D選項錯誤】輔助宣告及監護宣告不在本條列舉內。每一種法定囑託均可個別觸發改辦，不須同時有兩種囑託。徵收土地或土地改良物應發給之補償費,需用土地人應於公告期滿後十五日內將補償費繳交該管 直轄市或縣(市)主管機關發給完竣,逾期者該部分土地或土地改良物之法律效力為何?
- A仍具徵收效力
- B徵收從此失其效力
- C被徵收之所有權人得申請撤銷徵收
- D需用土地人得申請保留徵收
【正確答案B】土地徵收條例第20條第2項本文規定，需用土地人逾期未將補償費繳交地方主管機關發給完竣，該部分徵收從此失效。題目未列法定例外，故選B。 【A、C選項錯誤】本文效果為失效，不是維持效力或等待所有權人申請撤銷。【D選項錯誤】不能以申請保留徵收取代此法定效果。第20條第2項但書另列公告期間內估價異議提交復議、書面同意延期或分期、拒絕或不能受領、所在地不明等例外；不可說任何逾期均無例外失效。依平均地權條例規定,土地所有權移轉或設定典權時,有關申報移轉現值之審核標準,下列敘述 何者正確?
- A遺贈之土地,以遺贈人簽立遺囑當期之公告土地現值為準
- B申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者,以訂約日當期之公告土地現值為準
- C依法院判決移轉登記者,以法院終局判決日當期之公告土地現值為準
- D經法院拍賣之土地,以拍定日當期之公告土地現值為準
【正確答案D】平均地權條例第47條之1第1項第5款，以法院拍定日當期公告土地現值為準；拍定價低於公告現值時按拍定價，若已扣除抵押金額及其他債務，應併回計算。 【A選項錯誤】第3款採遺贈人死亡日，不是立遺囑日。【B選項錯誤】第2款採受理申報機關收件日，不是訂約日。【C選項錯誤】第4款採申報人向法院起訴日，不是終局判決日。依平均地權條例規定,實施市地重劃時,重劃區內供公共使用之道路等十項用地,應優先以下列 何種土地抵充?
- A原廣場、綠地、停車場、零售市場地
- B原公有道路、溝渠、河川及未登記地
- C原兒童遊樂場、鄰里公園、國民小學、國民中學地
- D原國有地、學產地、直轄市縣(市)有地、鄉鎮(市)有地
【正確答案B】平均地權條例第60條第1項，十項公共用地先以原公有道路、溝渠、河川及未登記地抵充。不足土地及工程費用、重劃費用、貸款利息，由參加重劃土地所有權人按受益比例共同負擔。 【A、C選項】是十項公共用地中的用途，並非該條指定的四類原有抵充土地。【D選項】不能僅因是國有、學產或地方公有土地便一律作第1項優先抵充；第2項對其他公共設施用地另有公有土地優先指配規定。下列何者不屬於平均地權條例獎勵土地所有權人自行辦理市地重劃事業之獎勵事項?
- A優先興建重劃區之公共設施
- B免收或減收換發權利書狀費用
- C免徵或減徵地價稅與田賦
- D給予免息之重劃貸款
【正確答案D】平均地權條例第58條第1項第1款提供的是低利重劃貸款，不是免息貸款，故D錯誤。 【A選項正確】第1項第3款直接列有優先興建重劃區及相關地區公共設施，並非僅子法規定。【B選項正確】第1項第2款免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。【C選項正確】第1項第4款免徵或減徵地價稅與田賦。第2項是訂定辦法的授權，不是這份獎勵清單。依平均地權條例規定,下列銷售預售屋者相關規定之敘述,何者錯誤?
- A應於銷售前將預售屋買賣定型化契約,報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣(市)主管機關 備查
- B原則上應於簽訂買賣契約書之日起三十日內,向直轄市、縣(市)主管機關申報登錄資訊
- C向買受人收受定金,應以書面契據確立買賣價金等事項,並不得約定不利於買受人之事項
- D向買受人收受定金所訂立之書面契據,得轉售予第三人
【正確答案D】本題問「何者**錯誤**」。依平均地權條例（**110年1月27日增訂、同年7月1日施行**，即111年考試時之適用版本）**第47條之3第5項**：「銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以**書面契據**確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或**其他不利於買受人之事項**。」同條**第6項**並定：「**前項書面契據，不得轉售予第三人。**」故D所稱該書面契據「得轉售予第三人」與條文正相反，為錯誤敘述，D即為本題答案。
（條號與時點說明：第47條之4係**112年2月8日增訂、112年7月1日施行**，111年考試時尚不存在，且該條規範者為**預售屋或新建成屋買賣契約本身**之讓與或轉售禁止及其但書例外，與本題所問「收受定金之書面契據」並非同一規範對象，故不宜引為本題依據。）現行112年版第47條之3第2項另納入解除買賣契約的30日申報，第5、6項擴及新建成屋，並明定銷售者不得同意或協助買受人轉售書面契據；上述引文均為111年考時版本。 【A選項正確】依平均地權條例（110-01-27版）**第47條之3第1項**，銷售預售屋者應於**銷售前**將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及**預售屋買賣定型化契約**，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關**備查**，A無誤。（同條第3項係規定該備查準用第47條相關規定及授權訂定辦法，並非備查義務之本身。）【B選項正確】依同條**第2項**：「銷售預售屋者，應於簽訂買賣契約書之日起**三十日**內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。**但委託不動產經紀業代銷者，不在此限。**」故B以「原則上」表述三十日內申報登錄，無誤。（第47條第2項規範的是**成屋**買賣由權利人及義務人於申請所有權移轉登記時共同申報登錄，非本題所問。）【C選項正確】依同條**第5項**，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項，C無誤。
（時點提醒：第47條之3係110年1月27日增訂、110年7月1日施行；第47條之4係112年2月8日增訂、112年7月1日施行，111年考試時尚不存在。）