一、不動產說明書應向乙解說之重要內容
依不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定，經紀業及其經紀人員受託銷售不動產時，應依內政部公告之不動產說明書應記載及不得記載事項，據實製作說明書並向買方詳實解說。本件甲所有之農地涉及多重地用與地權限制，茲就最切身相關之兩項風險分述如下：
（一）地用觀點：本地將被劃為公共設施保留地（道路），並依「先行區段徵收」程序辦理徵收
1. 系爭土地原為都市計畫農業區，雖經通盤檢討變更為住宅區，惟尚未發布實施，故法律上仍為農業區。本次通盤檢討中，該地復被劃為公共設施保留地（道路）。
2. 依都市計畫法第50條之1及第51條規定，公共設施保留地於保留期間內，不得為妨礙其指定目的之使用，僅得繼續為原來之合法使用或為臨時建築。乙若買受本地，將承擔下列地用上之風險：
（1）該地將依「先行區段徵收」程序辦理徵收，乙取得後仍將喪失所有權。
（2）徵收前不得新建、增建或變更使用，其上之合法農舍亦不得改建。
（3）日後雖得依土地徵收條例第40條規定申請領回抵價地，惟抵價地之配回位置、面積及時程均存有不確定性。
（二）地權觀點：登記簿上之「禁止處分登記」限制土地之移轉
1. 本地登記簿載有甲積欠地價稅10萬元而為之「禁止處分登記」。依稅捐稽徵法第24條第1項規定，納稅義務人欠繳應納稅捐者，稅捐稽徵機關得就其相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關不得為移轉或設定他項權利。
2. 該禁止處分登記於塗銷前，地政機關不得受理該地之所有權移轉登記或他項權利設定登記。換言之，買賣縱經簽約亦無從履行物權移轉義務，此為交易完成之先決條件，應向乙明確揭露。
二、「先行區段徵收」之意涵與目的
（一）意涵
依土地徵收條例第4條第2項及第3項規定，所謂「先行區段徵收」，係指於配合都市計畫之新訂、擴大或變更地區，於都市計畫尚未發布實施前，由需用土地人擬具區段徵收計畫書，經中央主管機關核准後，先行依區段徵收程序辦理徵收，俟區段徵收完成後再配合都市計畫發布實施之制度。
（二）目的
1. 配合都市計畫之整體開發，避免土地取得作業滯後於都市計畫發布。
2. 以發布實施前之較低公告土地現值為補償基準，避免地價隨計畫公告而暴漲，減輕政府開發成本，並抑制土地炒作。
3. 加速地區整體開發，使公共設施與私有開發同步推進，落實都市計畫之政策目標。
4. 透過抵價地之發給（土地徵收條例第40條），保障原土地所有權人於開發後之權益分享。
三、處理禁止處分登記及公平合理完成簽約之方式
依不動產經紀業管理條例第23條，經紀業及經紀人員對於委託人及交易相對人均負有忠實義務及善良管理人注意義務。本件處理方式建議如下：
（一）於不動產說明書中據實揭露禁止處分登記之原因（積欠地價稅10萬元）、金額及塗銷條件，並向甲乙雙方充分解說，避免日後爭議。
（二）於買賣契約中加列附停止條件之條款：約定甲應於約定期限內繳清積欠之地價稅10萬元，並取得稅捐稽徵機關函請地政機關塗銷禁止處分登記之證明後，本契約所有權移轉登記義務始發生效力。
（三）採用履約保證或專戶信託之撥款機制：乙於簽約時將相當於欠稅金額之款項提存於履約保證專戶，由經紀業協同地政士直接代甲向稅捐機關繳納欠稅；繳清後由稅捐稽徵機關函請地政機關塗銷禁止處分登記，再撥付其餘價金予甲。
（四）禁止處分登記塗銷後，地政士即可依雙方所訂買賣契約辦理所有權移轉登記，完成本件交易之物權變動。如甲屆期未履行繳稅義務，乙得依契約解除買賣並請求返還已付價金；如乙片面解約，履約保證專戶得依約處理違約金，以保障甲已啟動之繳稅程序所支出之成本，符合誠信原則（民法第148條第2項）。
四、結論
本件經紀營業員應於不動產說明書中據實揭露：地用面為公共設施保留地（道路）受嚴格限制，且將以「先行區段徵收」方式辦理；地權面為因積欠地價稅10萬元所為之禁止處分登記。先行區段徵收係於都市計畫發布實施前先行辦理之徵收程序，旨在配合整體開發、抑制地價炒作並保障抵價地權益。處理禁止處分登記之方式，應於買賣契約中明定附停止條件條款，並透過履約保證專戶代繳欠稅、塗銷禁登後再行移轉登記，方能兼顧雙方公平合理之交易期待，符合經紀人忠實義務之要求。