CHOICE · 選擇題（共 25 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
不動產說明書係不動產交易過程中極為重要之資訊揭露文件,下列關於不動產說明書之敘述,何 者與不動產經紀業管理條例之規定不符?
- A不動產之買賣如委由經紀業代銷者,不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章
- B經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說
- C經紀人員於提供解說後,應將不動產說明書交由委託人簽章
- D雙方當事人簽訂買賣契約書後,不動產說明書視為買賣契約書之一部分
【正確答案C】本題問不符規定者。依不動產經紀業管理條例第23條第2項，不動產說明書應在提供解說「前」經委託人簽章；C誤寫解說「後」。另依第24條第1項，簽訂買賣或租賃契約時，經紀人應將說明書交付交易相對人，並由相對人簽章。委託人與相對人均有簽章程序，不能解釋成委託人不必簽章。 【A選項正確】第22條第1項第5款規定，不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章，代銷亦適用。【B選項正確】第23條第1項要求經紀人員以說明書向交易相對人解說。【D選項正確】第24條第2項規定，不動產說明書視為租賃或買賣契約的一部分。依不動產經紀業管理條例規定,中華民國國民經不動產經紀人考試及格並領有不動產經紀人證書 者,得充不動產經紀人。下列有關不動產經紀人證書之敘述,何者正確?
- A經不動產經紀人考試及格者,應具備一年以上經紀營業員經驗,始得向考試院考選部請領不動 產經紀人證書
- B不動產經紀人證書有效期限為四年,期滿時,經紀人應檢附其於四年內在中央主管機關認可之 機構、團體完成專業訓練二十個小時以上之證明文件,向中央主管機關指定之機構、團體辦理 換證
- C不動產經紀人受申誡處分三次者,應廢止其經紀人證書
- D不動產經紀人受監護宣告成為無行為能力人,應廢止其經紀人證書
【正確答案D】依不動產經紀業管理條例第14條第3項連結第6條第1項第1款，無行為能力人不得充任經紀人員。已充任的經紀人嗣後受監護宣告成為無行為能力人，應廢止其證書；不能繼續以原證書執業。 【A選項錯誤】第14條第1項的發證機關是直轄市或縣（市）政府，不是考選部或中央主管機關。【B選項錯誤】第15條規定經紀人證書有效四年，換證須完成三十小時以上專業訓練，向直轄市或縣（市）政府辦理；不能套用經紀營業員二十小時及指定機構登錄的規定。【C選項錯誤】第31條第2項規定申誡三次另予六個月以上三年以下停止執行業務；停止執行業務累計達五年以上，才廢止證書或證明。經紀人員違反業務規範時,應負之法律責任,下列敘述何者錯誤?
- A未經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務,而為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務者,應予 以六個月以上三年以下之停止執行業務之懲戒處分
- B在執行業務過程中,未向與委託人交易之相對人解說不動產說明書之內容者,應予申誡
- C對於因業務知悉或持有之他人秘密,無故洩漏者,應予申誡
- D執行業務因故意或過失不法侵害交易當事人致其受有損害者,應與經紀業負連帶賠償責任
【正確答案A】違反不動產經紀業管理條例第16條專任及執業限制，依第31條第1項第1款應予「申誡」。A逕寫六個月以上三年以下停止執行業務，處分類型錯誤；不是因有無經懲戒委員會決議而錯。停止執業另適用於第19條第1項違規收取差價或其他報酬，或申誡累計三次等法定情形。 【B選項正確】違反第23條解說義務，依第31條第1項第1款申誡。【C選項正確】違反第25條無故洩密禁止，亦依第31條第1項第1款申誡。【D選項正確】第26條第2項規定經紀人員執行業務的故意或過失致交易當事人受損害，經紀業應與經紀人員連帶賠償。有關公寓大廈專有部分、共用部分之修繕義務及費用負擔,下列敘述何者錯誤?
- A專有部分之修繕,由各該區分所有權人為之,並負擔其費用
- B共用部分之修繕,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人 按其共有之應有部分比例分擔之
- C共用部分之修繕,係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由區分所有權人為之,並負擔其 費用。但規約另有規定者,從其規定
- D共用部分之重大修繕,應依區分所有權人會議之決議為之。其費用,由公共基金支付或由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔
【正確答案C】依公寓大廈管理條例第10條第2項，共用部分修繕由管理負責人或管理委員會辦理；可歸責於區分所有權人或住戶所致的修繕費，改由該人負擔。C把費用負擔人直接寫成修繕執行人，兩者混淆。費用另有區分所有權人會議決議或規約規定時，依其規定。 【A選項正確】第10條第1項規定專有部分由各該區分所有權人修繕並負擔費用。【B選項正確】第10條第2項的通常原則是由管理負責人或管委會修繕，公共基金支付或依共有應有部分比例分擔費用；可歸責事由及費用另約定為例外。【D選項正確】第11條規定共用部分重大修繕應經區權會決議，費用由公共基金或依共有比例分擔。按公寓大廈之共有部分為區分所有人所分別共有。下列關於共有部分之使用、收益及處分權能之 說明,何者與公寓大廈管理條例之規定不符?
- A各區分所有權人按其共有之應有部分比例,對建築物之共用部分有使用收益之權。但另有約定 者從其約定
- B共用部分得約定供特定區分所有權人使用。但有違法令使用限制之規定者,不得約定專用
- C共用部分之應有部分應隨同專有部分一併移轉或設定負擔。但另有約定者從其約定
- D共用部分之拆除,應依區分所有權人會議之決議為之
【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，此為強制規定，並非「另有約定者從其約定」可變更。 【A選項正確】依同條例第9條第1項規定，區分所有權人按其共有之應有部分比例對建築物共用部分有使用收益之權，敘述正確。【B選項正確】依同條例第7條及第23條規定，共用部分得約定專用，惟違反法令使用限制者不得約定專用，敘述正確。【D選項正確】依同條例第11條規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，敘述正確。某老舊公寓社區因近來地震頻繁嚴重毀損,有危害公共安全之虞。經召開臨時區分所有權人會議, 在符合公寓大廈管理條例第 30 條及第 31 條規定下,決議同意重建。惟甲自始即反對重建,於臨 時會議時,亦投下反對票。依公寓大廈管理條例之規定,應如何處理?
- A因未經全體區分所有權人之同意,該公寓社區不得進行重建
- B管理負責人或管理委員會得訴請法院命甲出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分
- C管理負責人或管理委員會得訴請法院將甲強制遷離
- D管理負責人或管理委員會得請求主管機關為必要之處置
【正確答案B】本題因地震嚴重毀損且有危害公共安全之虞，符合公寓大廈管理條例第13條但書的重建例外。依第14條第1項，經區權會決議重建，區分所有權人不同意決議「又不出讓區分所有權」，或同意後不履行決議義務者，管理負責人或管委會得訴請法院命其出讓區分所有權及基地所有權應有部分。B是本題所問的法定處理途徑；實際提起訴訟仍須具備上述要件，不能只憑投反對票即強制出讓。 【A選項錯誤】第13條原則確實要求全體相關權利人同意，但本題危險毀損屬法定例外；不能反過來概括說所有重建都採多數決。【C選項錯誤】第14條規定的是法院命出讓，並非單憑反對重建即訴請強制遷離。【D選項錯誤】本題不同意重建且不出讓的法定處理方式是第14條出讓訴訟，不是以請求主管機關處置替代。依公寓大廈管理條例規定,起造人於符合下列何種情形後三個月內,應召集區分所有權人召開區 分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備?
- A公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上
- B公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計三分之二以上
- C公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計半數以上
- D公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之 二以上
【正確答案A】依【公寓大廈管理條例】第28條第1項規定，公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向主管機關報備。 【B選項錯誤】區分所有權比例合計「三分之二以上」非法定標準，與條文不符。【C選項錯誤】區分所有權人人數達「三分之二以上」非法定標準，與條文不符。【D選項錯誤】條文之雙重三分之二標準並非本條規定之門檻，敘述錯誤。內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及「不動產說明書應記載或不得 記載事項(預售屋部分)」,均要求預售屋之買賣須具備履約擔保制度。試問:由建商或起造人將 建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工 程進度專款專用。簽定預售屋買賣契約時,賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。此係 屬何種履約擔保?
- A不動產開發信託
- B價金返還保證
- C價金信託
- D同業連帶擔保
【正確答案A】依【預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項】第7點之一關於履約擔保之規定，由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理，興建資金依工程進度專款專用者，屬「不動產開發信託」。 【B選項錯誤】價金返還保證係由金融機構就買方已繳價金負返還保證責任，非屬信託資金管理型態。【C選項錯誤】價金信託係將買方所繳價金交付信託專戶控管，對象為價金，非土地及興建資金整體信託。【D選項錯誤】同業連帶擔保係由其他同業業者出具連帶擔保責任，非信託機制。甲建商於預售屋銷售廣告單中表示:「現場簽約,贈送德國進口高級廚衛設備」。首次購屋者乙於 建商接待中心看完樣品屋後,隨即與銷售人員丙簽定預售屋買賣契約書。惟交屋時,始發現建商 所贈送者,係國產中等品質設備,與廣告內容不符。就此案例,下列敘述,何者正確?
- A廣告係要約引誘,對甲並不具拘束力
- B廣告內容若未經甲、乙合意成為個別磋商條款,並訂入預售屋買賣契約中,對甲不生效力
- C廣告內容即為契約內容,於契約成立後,甲應確實履行
- D甲得以廣告內容係媒體經營者所為,未註記其公司名稱,主張免除履約責任
【正確答案C】消費者保護法第22條規定，業者對消費者所負義務不得低於廣告內容；預售屋買賣定型化契約應記載事項第2點亦將廣告宣傳品及其建材設備表等列為契約的一部分。甲承諾贈送德國進口高級廚衛設備，契約成立後即應依承諾履行，不能以國產中等設備替代。 【A選項錯誤】即使討論廣告是否屬要約引誘，也不能排除本題法定的廣告拘束力。【B選項錯誤】依第2點及消保法第17條應記載事項效力，不以另經個別磋商或抄入契約為必要。【D選項錯誤】題示是甲的銷售廣告，不能藉媒體製作或未註記公司名稱免除甲對買方的履約義務。下列關於公平交易法之敘述,何者錯誤?
- A維護消費者利益為本法立法目的之一
- B依照著作權法、商標法、專利法或其他智慧財產權法規行使權利之行為,不適用本法之規定
- C事業關於競爭之行為,優先適用本法之規定。但其他法律另有規定且不牴觸本法立法意旨者, 不在此限
- D本法規定事項,涉及其他部會之職掌者,由主管機關商同各該部會辦理之
【正確答案B】依【公平交易法】第45條規定，依著作權法、商標法、專利法或其他智慧財產權法規行使權利之「正當行為」，不適用本法之規定，並非任何行使行為均不適用，若有濫用權利或逾越正當行為範圍者，仍應受公平交易法規範。 【A選項正確】公平交易法第1條將維護消費者利益列為立法目的。【C選項正確】第46條規定競爭行為優先適用本法，但其他法律另有規定且不牴觸本法立法意旨者例外。【D選項正確】第6條第2項規定涉及其他部會職掌者，由主管機關商同各該部會辦理；不是第5條之1。不動產開發業者或不動產經紀業者銷售預售屋時,其所為之下列何種行為,並不構成公平交易法 第 25 條「其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」?
- A在向買方收取斡旋金前,未以書面告知買方得選擇支付斡旋金或採用內政部版「要約書」
- B向買方收取斡旋金後,因未能締結預售屋買賣契約,而拒絕返還
- C要求購屋人須給付定金或一定費用始提供預售屋買賣契約書攜回審閱
- D締結預售屋買賣契約後,要求繳回契約書
【正確答案B】依【公平交易法】第25條及公平交易委員會對於不動產業者之處理原則，向買方收取斡旋金後，因未能締結預售屋買賣契約而拒絕返還者，涉及民事契約糾紛，應回歸民法規定處理，並非當然構成公平交易法第25條足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。 【A選項屬規範類型】經紀業規範說明第9點要求收取斡旋金前，以書面告知要約書的替代關係與選擇權；違反且構成欺罔、足以影響交易秩序時，適用第25條。【C選項屬規範類型】考試時適用的預售屋銷售處理原則第4點第1款禁止先收費才准攜回契約審閱。【D選項屬規範類型】同原則第5點第1項第2款禁止締約後要求繳回契約書；C、D並須依第6點判斷足以影響交易秩序。B所述單純款項返還糾紛與這些銷售行為規範不同，不代表拒絕返還在民事上合法。不動產業者因炒作房地產所涉及之不實廣告、不當銷售行為,下列何者非屬內政部主管法規所及, 應由公平交易委員會依公平交易法相關規定辦理?
- A散布不實成交價格、市場成交行情、銷售量,影響不動產交易價格
- B違規潛銷預售屋(未領得建造執照即廣告銷售)
- C利用人頭排隊、假客戶付訂金、簽訂虛假購屋預約單或不動產買賣契約書等與他人通謀或為虛 偽交易,營造不動產交易活絡之表象
- D對服務品質、企業形象、行銷策略等內容之廣告,有虛偽不實或引人錯誤者
【正確答案D】公平會與內政部的不實廣告協調結論，明定涉及服務品質、企業形象、行銷策略等不實表示，由公平會依公平交易法處理。112年不動產炒作協調結論另將涉及平均地權條例炒作行為者交由內政部處理。D是本題應由公平會處理的類型，原解析將管轄方向寫反。 【A選項不選】散布不實成交價格、行情或銷售量而影響價格，屬112年協調結論第2點第1款第1目，先由內政部依平均地權條例等規定處理。【B選項不選】未領建照即廣告銷售的違規潛銷，屬同款第3目；須注意其明顯影響市場秩序要件及個案分工，不應概括交公平會。【C選項不選】以人頭、假訂金或虛假契約營造交易活絡，屬同款第2目，由內政部依相關規定處理。事業申報結合,經公平交易委員會禁止其結合而仍為結合者,公平交易委員會除得處新臺幣 二十萬元以上五千萬元以下罰鍰外,並得為一定之處分。下列何者不包括在內?
- A停止營業
- B限期令分設事業
- C處分全部或部分股份
- D轉讓部分營業
【正確答案A】公平交易法第39條第1項對違反禁止結合決定而仍結合者，規定禁止結合、限期分設事業、處分股份、轉讓部分營業、免除職務或其他必要處分，並得處二十萬元以上五千萬元以下罰鍰。本題問此階段的處分，A停止營業不在該項列舉中。若事業再違反依第1、2項所作處分，第3項才另規定得命解散、勒令歇業或停止營業；不能說第39條完全沒有停止營業。 【B選項不選】限期分設事業列於第39條第1項。【C選項不選】處分全部或部分股份列於同項。【D選項不選】轉讓部分營業亦列於同項。須區分首次違法結合與違反後續處分的不同法律效果。公平交易法原則禁止事業為聯合行為,但有益於整體經濟與公共利益,經申請主管機關許可者, 不在此限。不動產經紀業者相互間之何種聯合行為應予以禁止,不在得申請公平交易委員會許可 之列?
- A共同劃分經營區域、共同劃分交易對象
- B為降低成本、改良品質或增進效率,而統一服務之規格或型式
- C為促進事業合理經營,而分別作專業發展
- D為促進產業發展、技術創新或經營效率所必要之共同行為
【正確答案A】公平交易法第15條採聯合行為原則禁止、符合列舉事由並經許可才例外的制度。經紀業規範說明第5點將共同劃分經營區域、交易對象列為違法聯合行為的典型；A僅描述市場分割，未具備本題B、C、D所列的法定例外目的及要件。不能只因業者願意共同分區，即認為得申請許可。 【B選項不選】第15條第1項第1款列降低成本、改良品質或增進效率而統一規格或型式。【C選項不選】同項第3款列為合理經營而分別專業發展。【D選項不選】同項第8款列促進產業發展、技術創新或經營效率所必要的共同行為。這些類型仍須有益整體經濟與公共利益並取得許可，不是自動合法。有關不動產經紀業廣告,下列敘述何者正確?
- A經紀業於臉書社群網路平台刊登不動產銷售廣告,僅註明加盟於知名連鎖不動產經紀業「○○不 動產」並使用其服務標章
- B主打買地送屋,實際卻沒有房屋處分權
- C廣告及相關銷售文宣註明不動產經紀業名稱
- D廣告使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞
【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第21條規定，經紀業及經紀人員刊登廣告及相關銷售文宣資料應註明經紀業名稱，並確保廣告內容與事實相符，故C選項符合規定。 【A選項錯誤】第21條第2項要求註明實際經紀業名稱，僅用加盟品牌或服務標章不能替代。【B選項錯誤】無房屋處分權卻以買地送屋招攬，所宣稱可提供的交易利益與實際權利不符。【D選項錯誤】不動產廣告處理原則第3點第2款要求面積表示明確；使用非法定名詞而未顯著說明範圍，致引人誤認面積數量，即有違反廣告真實義務的問題。並非任何使用非法定名詞的廣告一律違法。下列何者不違反公平交易法第 21 條廣告不實?
- A不動產代銷業者於售屋網站公告 35 米泳池,而該泳池設置處於竣工圖為景觀水池
- B不動產代銷業者於售屋廣告,標示近捷運站
- C不動產代銷業者於售屋廣告,對於使用分區為乙種工業區之建案使用一般住宅之用語及圖示說明
- D不動產代銷業者於銷售屬科技工業區之建案時,使用可供住家使用之傢俱配置參考圖
【正確答案B】公平交易法第21條禁止足以影響交易決定的虛偽不實或引人錯誤表示。本題B只有「近捷運站」，未提供距離不符或其他誤導事實，因此不能僅憑這段描述認定廣告不實；A、C、D則有核准用途與廣告表示不符的具體事實。這不表示「近」字具有免責效果，若實際距離或整體呈現足以誤導，仍須依法判斷。 【A選項錯誤】核准竣工圖為景觀水池，廣告卻稱泳池，混淆設施用途。【C選項錯誤】工業區建案以一般住宅用語及圖示招攬，使人誤認可合法作一般住宅，屬廣告用途誤導。【D選項錯誤】科技工業區建案使用住家家具配置圖，同樣可能使人誤認合法住宅用途；不得以僅供參考規避整體廣告真實責任。甲透過仲介公司看房,對某一間公寓頗為滿意,想請父母看房再決定,仲介公司業務員請他先付 10 萬元斡旋,可保留優先購買之權利,於是甲支付 10 萬元,並簽訂「不動產購買意願書」,下列 何者錯誤?
- A仲介業者如提出斡旋金要求,應主動告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之要約書,並需支 付斡旋費用
- B斡旋金是當消費者中意某房屋,欲與屋主進行議價時,仲介業常要求消費者支付一定金額,作 為斡旋差價之用
- C如消費者選擇交付斡旋金,則仲介業者應以書面明定交付斡旋金之目的,明確告知消費者之權 利義務
- D仲介業者未遵行公平交易委員會對斡旋金規範而有欺罔或顯失公平情事,將違反公平交易法第 25 條之規定
【正確答案A】依公平交易委員會對於不動產仲介業之規範，仲介業者如提出斡旋金要求，應主動告知消費者亦可選擇採用內政部版要約書，採用要約書「不須」支付費用，而非「需支付斡旋費用」，故敘述錯誤。 【B選項正確】斡旋金是買方交付經紀業、委其向賣方協議交易的款項；本選項的斡旋差價指議價，不能理解成經紀業可收取實際成交價與委託價差額作報酬。【C選項正確】收款目的及權利義務應以書面明確揭露，讓買方了解款項性質及後續處理。【D選項正確】未遵行資訊揭露要求，構成欺罔或顯失公平且足以影響交易秩序者，才有公平交易法第25條的適用。不動產經紀業違反不動產經紀業管理條例相關規定時,下列何種情形,直轄市、縣(市)主管機 關應先令其限期改正,屆期未改正,始處一定金額之罰鍰?
- A設立之營業處所未置經紀人
- B僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務
- C收取差價或其他報酬
- D未將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯之處
【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第29條規定，未將仲介或代銷相關證照、許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯之處者，直轄市、縣（市）主管機關應先令其限期改正，屆期未改正者，始處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。 【A選項錯誤】違反第11條配置經紀人義務，依第29條第1項第1款處六萬元以上三十萬元以下罰鍰。【B選項錯誤】違反第17條僱用資格規定，亦適用上述罰鍰。【C選項錯誤】違反第19條第1項收取差價或其他報酬，同樣適用上述罰鍰；不能自行加上廢止許可。A至C受罰後仍應依第29條第2項命限期改正，屆期未改正按次處罰；與D須先限改才首次處罰不同。不動產經紀業者告知消費者「今天不簽約就沒機會」、「不簽約就不能看契約」、並在契約中記載 「已確實攜回本契約書審閱 5 日以上無誤或是已詳閱並充分瞭解本契約書及附件內容,無須 5 日 以上審閱期,本約簽訂後,確認即生契約效力無誤」,請問此定型化契約條款效力為何?
- A有效
- B無效
- C效力未定
- D部分有效,部分無效
【正確答案B】消費者保護法第11條之1第2項明定，業者以定型化契約條款使消費者拋棄契約審閱權者，無效。題示以不簽即不能看契約等方式迫使簽署無須審閱的制式條款，不能藉印好的已閱文字排除審閱權。這是拋棄審閱權條款本身無效；同條第3項另處理未給合理審閱機會時，條款原則不構成契約內容、但消費者得主張納入的效果。 【A選項錯誤】制式拋棄審閱權條款不能因消費者簽名即有效。【C選項錯誤】第11條之1第2項直接規定無效，不是等待他人承認的效力未定。【D選項錯誤】本題評價的是剝奪審閱權的條款，應選無效；不能由此推論整份買賣契約全部無效，其他部分效力另依第16條判斷。預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定,接通自來水、電力之管線費及其相關費用(例 如安裝配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等)應由誰負擔?
- A賣方
- B買方
- C買賣雙方平均分配
- D買賣雙方議定
【正確答案A】預售屋買賣定型化契約應記載事項第13點「驗收」第3項規定，接通自來水、電力的管線費及相關安裝、施工、開挖、復原與人員薪資等費用，由賣方負擔。本題問的是自來水、電力，不應混入基地範圍外天然瓦斯配管可由雙方議定的另一規則。 【B選項錯誤】應記載事項明定由賣方負擔，不是買方。【C選項錯誤】並無水電接通費由買賣雙方平均分擔的規定。【D選項錯誤】本題水電接通費已有明定負擔主體，答案不是雙方議定；基地範圍外天然瓦斯配管才另有議定規範。下列何者不是定型化契約條款推定顯失公平之情形?
- A違反平等互惠原則者
- B條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者
- C契約之主要權利或義務,因受條款之限制,致契約之目的難以達成者
- D定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者
【正確答案D】依【消費者保護法】第12條第2項規定，定型化契約條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者；二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者；三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。至於定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，依同法第15條規定其「牴觸部分無效」而非「推定顯失公平」之情形。 【A選項屬法定事由】違反平等互惠原則屬推定顯失公平事由之一。【B選項屬法定事由】與所排除不予適用之任意規定立法意旨相矛盾屬推定顯失公平事由之一。【C選項屬法定事由】契約目的難以達成屬推定顯失公平事由之一。1 樓露台屬於全體住戶共有,為了有效利用露台空間,住戶間常會將露台給該特定住戶使用,此 露台稱為?
- A專有部分
- B共用部分
- C約定專用部分
- D約定共用部分
【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第3條第5款規定，約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。1樓露台原屬全體住戶共有（共用部分），經住戶間約定由特定1樓住戶使用者，即為「約定專用部分」。此處以約定合法有效為前提，仍應遵守第7條不得約定專用的限制及第23條規約記載要求。 【A選項錯誤】約定專用並不使共有產權轉為特定人的專有產權。【B選項不選】其所有權性質仍屬共有、原為共用部分；題目要辨認的是已約定供特定人使用後的專門名稱，所以選C，不能說已不再共有。【D選項錯誤】約定共用是專有部分經約定供共同使用，方向與本題相反。大樓規約約定 1 樓露台屬於 1 樓甲使用,嗣後 3 樓所有權人乙將其房地產權出售並過戶給丙,請 問該規約對丙繼受人有無效力?
- A依公寓大廈管理條例第 24 條規定,區分所有權之繼受人丙,應於繼受後遵守原區分所有權人 依規約所定之一切權利義務事項
- B丙未在規約簽章,對其不生效力
- C丙不知有該規約約定,對其不生效力
- D該規約僅能拘束原區分所有權人乙
【正確答案A】依【公寓大廈管理條例】第24條規定，區分所有權之繼受人應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，故丙應受原規約拘束。此結論以規約本身合法有效為前提，違反強制法令的規約不會因有人繼受而變成有效。 【B選項錯誤】規約依區分所有權人會議決議通過後拘束全體區分所有權人及繼受人，毋須丙個別簽章始生效力。【C選項錯誤】繼受人應自行於繼受前查閱規約，不得以不知為由主張規約不生效力。【D選項錯誤】第24條明文使合法規約所定權利義務拘束繼受人，不只拘束原區分所有權人；無須概括稱所有規約都具有物權效力。3 樓住戶因浴室漏水,經抓漏後發現是 3、4 樓樓地板內之管線自然損壞導致漏水,請問修繕費用 由誰負擔?
- A3 樓
- B4 樓
- C3、4 樓之住戶共同負擔
- D3、4 樓之區分所有權人共同負擔
【正確答案D】依【公寓大廈管理條例】第12條規定，專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費用係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。本題3、4樓樓地板內管線自然損壞漏水，屬上下方區分所有權人共同負擔之情形。 【A選項錯誤】僅由3樓負擔不符合第12條上下方共同負擔之規定。【B選項錯誤】僅由4樓負擔亦不符第12條規定。【C選項錯誤】負擔主體應為「區分所有權人」而非「住戶」（住戶可能為承租人），以所有權人負擔為正確。依現行公寓大廈管理條例規定,公寓大廈住戶可以飼養動物?
- A原則可以,但社區管委會有權禁止住戶飼養動物
- B原則可以,但規約另有禁止飼養之規定時,則依規約約定
- C原則禁止,但社區管委會有權開放住戶飼養動物
- D原則禁止,但規約有權開放住戶飼養動物
【正確答案B】公寓大廈管理條例第16條第4項規定，住戶飼養動物不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全；法令或規約另有禁止飼養規定時，從其規定。因此原則可以飼養，但須遵守合法的禁止規定。法源是第16條第4項，不能引用第23條第2項第3款作為禁止飼養的條文。 【A選項錯誤】管委會可依第16條第5項制止違規或按規約處理，但不能僅憑管委會意思創設全面禁養規定。【C選項錯誤】本法不是原則禁養、經管委會允許才可養。【D選項錯誤】原則禁養的前提即錯；本題重點在合法法令或規約的限制，而不是管委會自行開放或禁止。